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※弊社コラムに記載の価格は執筆当時のものであり、現在の価格とは異なる場合があります。

　「部分解体」というものがあることをご存じですか？
　これは建物の一部を解体する工事です。「建物としてはまだまだ使える」「全体を壊すのはもったいない」「この部分だけリフォームが必要」といったときに行うのが部分解体です。
　建物すべてを解体するよりも低予算で、必要な部分だけを解体することができ、場所によっては住みながら工事ができる点がメリットです。その一方で、解体場所や費用などによって注意点もあります。
　今回は予算を抑えてトラブルも防ぎ、円滑に部分解体を行うポイントなどを説明します 。

　マトイでは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事やリフォーム工事等を行っています。リフォーム工事のために必要な部分解体工事ももちろん行っております。まずは以下の無料ご相談・無料お見積りフォームでお気軽にお問い合わせください。もちろん、お電話でのお問い合わせにもご対応しています。
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部分解体とその適用

　部分解体と全解体では、同じ解体工事でも大きな違いがあります。ここで部分解体について基本的なことを説明します。

部分解体の定義

　部分解体は、「建物の中で必要な部分だけを解体撤去する」解体方法です。
　解体範囲はそれぞれのケースによって異なりますが、基本的には柱や梁などの構造体は安全確保のために残します。しかし、次のような場合は構造体を残すことが難しいことから、部分解体を行えないことがあります。

【構造体を残すことが難しいために部分解体ができないケース】
・解体部分が耐力壁に該当する。
・残す部分の耐震性が確保できない。
・接合部の補強が困難。
・全体の老朽化が激しく、残すと危険な建物。

部分解体が向いているケース

　部分解体が向いているケースとして、次のようなケースが挙げられます。
・リフォーム前のスケルトン化、
・過去に増築したが、老朽化した部分の撤去、
・間取り変更のための壁の撤去、
・店舗やオフィスの原状回復、などです。

部分解体の種類とその内容

　部分解体には、おもに次のような種類があります。

内装解体

　これは建物内の壁や天井、床材、設備などの内装部分だけを解体撤去するものです。
　オフィスビルや商業施設のテナントが退去するときやリニューアルの際に行われることが多いケースです。しかし、一般家屋でのリフォーム工事などの際にも行われることがあります。
　これにはスケルトン工事と原状回復工事といった種類があります。
　スケルトン工事は内装をすべて解体撤去し、建物の骨組みが露出した状態にします。
　原状回復工事は入居時の状態に戻す工事です。入居時の状態がスケルトンであった場合は、スケルトン状態に戻すことが原状回復工事になります。
　部分解体は、その場所や工事の規模によって居住しながら工事を進めることができるものがあります。建物のすべてを解体する全解体のように、そこに住む人が転居や仮住まいの必要がない点は大きなメリットです。

　内装解体の詳細や費用について、こちらのコラムで紹介しています。併せてお読みください。

一部の増築部分だけを撤去

　何代も家族が続いて暮らしているような古い家では、増築した部分が存在するケースがあります。老朽化が進んだその古い増築部分だけをリフォームしたり、撤去したりする場合が「老朽化した部分だけを撤去する」ケースになります。かつて増改築した部分の老朽化対策として行われる方法です。
　しかし、工事を行うに当たっては、建物全体のバランスを崩さないように細心の注意が必要です。また、その建物の状態や大きさ・間取りなどによっては、構造計算が必要になる場合があります。

　建物の一部を切り離して撤去する工事のなかに、長屋の切り離し工事があります。その方法も一部の増築部分を撤去する場合の参考になると思います。こちらのコラムで説明していますので、ご覧ください。

外壁や屋根の一部撤去

　外壁を張り替える前の下地撤去作業や、屋根の葺き替えに伴う部分撤去などがこれに当たります。
　この工事を行う際は、とくに雨に対する配慮が重要なポイントになります。部材の重ね方、勾配を付ける、防水シートの重ね代をしっかり守る、シーリングで隙間を防ぐ、内部結露防止のための通気層の確保などの作業を行いながら進めます。

間取り変更のための壁や柱の撤去

　間取りを変更するには、壁や柱の撤去作業を伴います。そのため安全性に関する配慮が何よりも重要です。
　原則として耐力壁や柱・梁の撤去は行いません。どうしても撤去しなくてはならないような場合は、構造計算を行って適切な補強が必須です。また構造設計者のチェックが必要なケースもあります。
　さらに工事に際しては、壁や屋根の一部撤去と同様に雨に対する配慮、設備・配線に関する配慮も欠かせません。

部分解体の費用

　思い出が詰まっている、部分的にリフォームしながら使っていきたいなど、それぞれの考えや事情に合わせた柔軟性のある対応として部分解体は有効な方法です。
　しかし、そこでも気になるのは費用でないでしょうか。費用はその範囲や状態、工事内容によって異なるので、具体的には見積りを取ることでおおよその費用がわかります。ここでは、その目安となるものについて説明します。

　解体費用の計算については、基本的に全解体も部分解体も同じように考えます。こちらのコラムで解体費用について説明していますので、参考にしてください。

内装解体の場合

〇内装解体の費用の相場

　　15,000円～／坪

　内装解体は工事スペースが広くなるほど金額が変動しやすく、店舗や事務所のように設置されている機器や家具、内装の状態などによって金額が変動します。

増築部分の撤去の場合

〇増築部分の解体撤去費用

　　・木造の場合：５万円～／坪
　　・鉄骨造の場合：７万円～／坪
　　・鉄筋コンクリート造の場合：10万円～／坪

　増改築部分の解体撤去にかかる費用（坪単価）は、基本的に全解体の場合と変わりません。そして、その増築部分の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）によって坪単価は異なり、加えて解体する部分の面積や状態、さらに地域ごとの相場も影響します。

〇増築部分の解体の留意点
　増築部分の解体撤去は本体構造に影響を与え、家屋全体の耐震性が低下する可能性があります。そのため、解体前には建築士や解体業者による現地調査をしっかり行い、安全性を確認する必要があります。
　さらに増築部分の「建築確認申請の有無」「建築基準法に抵触しないか」などの法的チェックも必要です。なかには建蔽率や容積率の関係で、撤去後に既存不適格状態になる可能性があるので、専門家のアドバイスを受けるようにしてください。

外壁や屋根の部分撤去の場合

　この場合、外壁と屋根とで費用は異なってきます。いずれも撤去する場所の面積や素材、足場の有無、アスベストの有無等によって費用は大きく異なってきます。
　まずはそれぞれの基本的な相場について説明します。

〇外壁部分の解体撤去費用

　　2,000円～／㎡
　　・足場を使用する場合：1,500円～／㎡

　外壁の部分解体では、その場所によって足場が必要になってくる場合があります。その場合は上記のように費用がかかります。さらに工事費の５～10％程度が諸経費として加わります。

〇屋根部分の解体撤去費用
　屋根部分の解体撤去では、次のように撤去する屋根材によって費用が異なります。

　　・日本瓦：3,000円～／㎡
　　・スレート瓦：2,000円～／㎡
　　・セメント瓦：2,500円～／㎡

　屋根の撤去に際しても、外壁撤去と同じように現場の状況に応じて足場や諸経費が発生します。
　さらに屋根材の解体撤去費用では、次の点がある場合は費用がさらに高くなります。
　　・アスベストを含有する屋根材を使用している。
　　・母屋との接続部分の補修が必要。
　　・狭小地などの現場の状況で重機類が入りにくい、または入らない。

壁や柱の撤去の場合

　壁や柱の撤去費用は、それが構造体および建物全体の耐震性に影響するものであるか否かによって大きく変わります。

〇壁（間仕切り壁）の撤去費用

　　・壁の撤去：６万円～

　壁にはコンセントやスイッチ類が備えられている場合があります。その場合、移設（８万円～程度）が必要になり、さらに壁の撤去後に引き戸などの設置が必要（20万円～）になることがあります。これらが発生することによっても、費用は大きく異なってきます。

〇柱の撤去費用

　　・柱の解体撤去＋補強工事：50万円～

　柱は建物を支える重要なものです。そのため、撤去するには梁や耐震性を保つための補強工事が欠かせません。場合によっては100万円以上かかることがあるとともに、構造計算が必要になるとさらに費用が上がります。

〇壁や柱の撤去で追加費用として発生しがちなもの
　・配線やコンセントの移設などの電気工事費用
　・撤去部分をカバーするための床や天井のクロス張替え等の内装工事費用
　・柱や耐力壁を撤去する場合の構造補強にかかる費用
　・壁材や断熱材等の廃材処分費用

解体費用の負担を軽くするポイント

　部分解体は全解体よりも抑えたコストになることはメリットの1つですが、それでも決してリーズナブルとはいえません。そこで、部分解体の費用負担を軽くするためのポイントを次に説明します。

〇相見積りを取る
　部分解体は、解体撤去とともに既存建物のメンテナンスも行い、構造計算も必要になります。それだけに工事内容が複雑になる傾向があって、業者ごとの見積りの差も大きくなりがちです。
　そのため、複数の業者に見積りを依頼して、それらを比較検討したうえで業者を決定することをお勧めします。なお、その際には、「解体撤去費用と補修費用を併せた金額」で確認するようにしましょう。

〇工事範囲を明確にする
　部分解体は「どこまで壊すか」で費用が大きく変わります。
　例えば、「壁だけを取り除く」、「壁の撤去と一緒に、そのスペース全体のクロスも張り替える」、「屋根も併せて解体撤去する」など、補修もするか否かも含めて具体的に依頼をしましょう。
　それによって費用は大きく違ってきます。

〇残す部分の補修を最小限にする
　部分解体は基本的に「解体撤去する」ことと「残す部分の補修」がセットになっています。前述した例にあるように、その際スペース全体のクロスを張り替えるなどすると、当然のことながら費用は高くなります。そのため、残す部分の補修を最小限にすることで、費用を抑えることができます。
　そのため、次のような工夫を業者と相談することも費用を抑えるポイントになります。

・切り離しの位置を工夫する。
・できるだけ補修が少なくて済むラインで解体する。
・既存の壁や屋根を活かすようにする。

〇解体スペースにある不用品等は自分で処分する
　解体工事にかかる費用のなかには「廃棄物処分費用」が含まれています。これは産業廃棄物として処分されるのですが、産業廃棄物の処分にかかる費用は一般の廃棄物よりも高額になります。
　そのため、工事スペースにある不用品を粗大ゴミや日常のゴミ回収などを利用して自分たちで処分することで、廃棄物処分費用を大きく削減できます。

〇補助金や助成金を積極的に活用する
　自治体のなかには、空き家や老朽家屋の解体やアスベスト対策に対して補助金や助成金の支給制度を設けているところが多くあります。制度の有無や申請条件等は各自治体によって異なるものの、制度を利用することで費用負担を大きく軽減できます。
　部分解体でも適用される場合がありますので、まずは解体工事の検討を始めた段階から制度の有無や内容などを、自治体に確認してください。

　補助金等を含め行政のサービス内容とその利用に必要な情報を集めるのは、なかなか大変です。こちらのコラムでは解体工事に関する補助金制度とその情報の取り方などについて、詳しく説明しています。
　補助金等の情報収集にお役立てください。

〇業者の閑散期（夏・冬）に依頼する
　解体費用は業者の繁忙期・閑散期によって変動がみられます。繁忙期は春や秋、そして閑散期は夏や冬で費用も安くなる傾向があります。
　スケジュールに余裕があれば、閑散期に依頼することで費用の交渉がしやすくなる可能性があります。

　家を解体することを決定するまでは、いろいろと悩まれることと思います。そんな解体確定前に思い浮かぶ疑問や質問も、マトイの無料ご相談・無料お見積りで解決してみませんか？ その都度、疑問を解決しながら考えを整理していくことが、ベストな解体計画につながっていくはずです。
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部分解体に当たっての申請

　解体工事では工事着手の前にいくつかの申請手続きが必要になります。「部分的な解体ならば不要なのでは？」と思いがちですが、そうとは限りません。
　ここで申請が不要なケース・必要なケースについて説明します。

　建物の解体工事では、着工前・完工後にさまざまな申請・手続きが必要になります。こちらのコラムで、それについて詳しく説明しています。部分解体においても必要になる情報ですので、どうぞお読みください。

申請が不要なケース

　建物の一部だけを解体する部分解体では、小規模な工事である場合が多く、届け出が不要になることが多くみられます。そのケースについて説明します。

〇延べ床面積80㎡未満の小規模な解体
　建設リサイクル法では「延べ床面積80㎡未満の建物の解体は届け出不要」とされています。
　これは木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの構造に関係ありません。また、自治体のなかには、建物全体ではなく、「解体する部分の面積」で判断するところもあります。

〇内装だけの解体
　壁紙や床材の撤去、天井材の撤去、設備の撤去など、文字通り建物の内装だけで構造体を壊さない内装解体は、建設リサイクル法の届け出の対象外とされています。
　ただしアスベストがある場合は別途届出が必要になることがあります。

〇建物を壊さない軽微な作業
　「小規模な補修」で必要となる部分解体は、ハウスクリーニングや残置物の片付け、家具の撤去などと同様に、解体工事の扱いになりません。そのため、届け出は不要です。

〇建築物除却届が不要なケース
　建築物除却届は、建物が解体されたことを報告するものです。これによって自治体は建物の数や構造、老朽化の状況等を正確に把握しています。
　しかし、これは建物全体を取り壊すときに必要とされるもので、部分解体では不要とされています。

〇建物滅失登記が不要なケース
　建物滅失登記は、建物が完全に消滅したことを登記するものです。部分解体では、建物としては存在しているため、この手続きは必要ありません。
※上記のケースであっても、次の事項については事前調査を行い、該当事項がある場合は適宜届け出が必要になる場合があります。

　・アスベスト等の使用が確認された場合（大気汚染防止法）
　・重機等の工事車両の公道での駐停車などが必要な場合（道路法）
　・産業廃棄物の収集等を行う業者への委託、その事前締結、マニフェストの準備等（廃棄物処理法）

申請が必要なケース

　部分解体であっても、次に挙げるような一定の条件に当てはまる場合は、申請等が必要になります。

〇解体する部分の床面積が80㎡以上の場合
　建設リサイクル法において、解体する部分の床面積が80㎡以上の場合は、事前の届け出が必要です。これは建物全体でなく「解体する部分の面積」とする自治体もあります。
　なお、建物がどのような構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）とは関係ありません。

〇アスベストを含む可能性がある部分を解体する場合
　解体する部分にアスベストを使用しているものがあるか否かは、一見しただけでは分かりません。そのため解体工事では、大気汚染防止法に基づいてアスベストの事前調査が義務付けられています。なお、それとともに次のことが必要になります。

　・事前調査の結果報告を行う。
　・アスベストの使用が判明したら必ず届け出を行い、適切な方法で除去する。

〇解体する部分が10㎡を超える場合
　解体する部分が10㎡を超える場合は、建築基準法に基づいて建築物除却届を工事前日までに自治体に提出します。

〇工事に際して道路を使用する場合
　工事に際して重機の搬入や足場設置のために道路を使用する場合、部分解体であるか否かに関係なく道路使用許可が必要です。

〇建物の一部を撤去することで、建物の形状が変化する場合
　建物の構造に影響する柱や梁を撤去する場合、建物の形状や耐震性に影響を与える可能性があります。そのため建築基準法に基づいて、次のようなケースは「建築確認申請」が必要になるケースもあります。

　・柱、梁、耐力壁の撤去
　・屋根の形状の変更
　・外壁の大規模撤去

〇工事後に建物の登記内容が変わる場合
　部分解体であっても建物の一部が消失したとみなされる場合、建物滅失登記が必要になる場合があります。

申請について事前に確認すべきポイント

　前項のように、部分解体であっても着工前に行うべき申請等が必要な場合があります。その申請等を進める前に、次の点を確認しておくと安心です。

〇工事の規模や内容に合った申請の確認
　それぞれの申請基準は、工事の規模や内容によって異なります。そのため、適切な申請を行うためには、工事の規模や内容を正しく把握しておく必要があります。最低でも次の点は把握しておきましょう。

・解体部分の面積…建設リサイクル法の届け出（80㎡以上）、建築物除却届（10㎡超）
・アスベスト事前調査結果…結果報告内容
・道路使用の有無…道路使用許可

〇ライフラインの停止手続きの確認
　電気、ガス、水道、インターネット等の通信環境等、解体部分に関連するものの把握とそれらの停止手続きを工事前に行います。

〇近隣への説明や挨拶
　屋内での解体工事であっても、騒音や振動、粉じんの発生、工事車両等の出入りによって、近隣へ何らかの影響を及ぼす可能性があります。そのため、トラブル回避のために近隣へ工事を行う旨や説明をしておくと安心です。

〇重機やトラック等の工事車両や足場設置の確認
　工事車両や道路にかかる足場設置などで道路の使用が必要な場合、所轄の警察署での道路使用許可が必要になります。

〇建物の登記内容の変更の必要性の有無の確認
　部分解体によって建物の登記上の面積や形などが変わる場合、それに応じて表題変更登記や滅失登記、新築登記など登記の変更が必要になります。

部分解体を成功させるためのポイント

　部分解体を成功させるためには、どのような工事をどのような業者に依頼するかといった計画段階からの検討がポイントになります。

信頼できる業者を選ぶ

　部分解体では解体撤去作業とともに残す部分の保護、解体撤去後の補修作業も重要です。これらの作業を丁寧に行うとともに、耐震性確保など安全性を保つため作業が適切かつ誠実に行う業者を選ぶことが大切です。

　こちらのコラムでは、希望に合った良い業者の選び方について説明しています。業者を選ぶ際の参考にしてください。

構造体に触れる工事は専門家と相談

　柱や梁などの構造体は建物の耐震性に影響を与えるものです。これらに触れるような場合は専門家と耐震性や安全性などをしっかり相談して行うようにしてください。

居住しながら工事する際の注意点

　工事現場が居住空間と接していることから、安全を確保しながら生活を守り、工事を円滑に進めるといったバランスが必要です。そのため、とくに次の点に留意が必要です。

　・安全確保
　・粉じんや騒音に対する適切な対策
　・水道や電気等のインフラ停止のスケジュール管理と居住者とのコミュニケーション
　・解体範囲と作業範囲の明確化

追加費用発生のポイント

　居住しながらの工事では、居住空間を守りながら工事を進めます。そのため養生部分が多くなることによる養生費の増加、工期の延長、追加の清掃や安全対策費などが必要になる可能性が高くなります。

見積りは図面付きで

　追加費用はできるだけ避けたいものです。そのため見積りは図面を付け、工事の範囲、養生が必要な部分、清掃の範囲など具体的に見積もってもらうようにしましょう。
　また、その状態でさらに追加費用が発生する可能性はどのようなときに起こるのか、についても事前に確認しておくといいでしょう。

部分解体の流れ

　最後に部分解体の流れについて説明します。全解体の場合と大きな違いはないものの、着工前の申請内容や養生の範囲や内容が異なり、既存建物に対する補修等が加わります。

現地調査・工事範囲の確定

　「どこまで壊すか」「どこを残すか」といった工事範囲を明確にするための確認が重要です。さらに生活しながら工事を行う場合は、動線の確保や安全確保、それに必要な養生の範囲なども検討します。
　また、アスベストに関する事前調査、構造体に触れる必要がある際の工事では、耐震性などの安全面の調査が必要になります。

見積り・工事計画の作成

　部分解体では養生が多くなる傾向があること、解体とともに補修工事が必要であることから工事範囲の割には解体費用が高くなる傾向があります。その点を含めて見積り内容を確認してください。
　さらに見積りとともに、工事計画とスケジュールの確認も大切です。

必要な届け出や申請

　部分解体に際しても、その工事範囲や内容によって届け出や申請が必要になります。なお、届け出や申請の必要がない工事であっても、廃棄物の処理に対しては業者との委託契約やマニフェストの準備が必要になります。

近隣への挨拶

　工事の内容にもよるものの、解体工事においては近隣に何らかの影響を与えます。そのため、事前の近隣挨拶は、工事中のトラブル回避の点からも行っておく必要があります。

養生の施工

　部分解体では生活空間と工事空間の分離が大きな課題です。工事を進めながら、日常生活への支障も最小限にするために、防音シートや防じんシート、仮壁の設置等を行います。

部分解体工事

　部分解体では、どちらかというと「壊す」作業より「残す」作業が重要になります。手壊しを中心に慎重に作業を行いながら、残す部分を傷つけないように工事を進めていきます。
　解体後に補修作業を行い、最終的な清掃・点検をして終了します。

必要に応じた登記手続き

　次のような部分解体の内容によって登記手続きを行います。

　・床面積の変更：表題変更登記
　・建物が分離して別棟になる：滅失登記＋新築登記
　・全解体：滅失登記

まとめ

　部分解体の内容や規模には、施主様ごとにさまざまなパターンがあり、費用にしても工事内容にしても「一般的」なことはなかなかお伝えしきれないものがあります。
　それだけに、業者選びや十分なコミュニケーションが何よりも重要になります。それは見積り段階から始まり、工事中もとても重要になります。なぜなら施主様がその家に暮らし続ける中での工事を行ったり、仮住まいに移られていたとしても生活空間を保った状態で工事を進めたりするためです。
　工事中・工事後の快適性や安全性を保つためには、工事前から工事後に至るまでの施主様と業者とのコミュニケーションの良し悪しが大きなポイントになるとマトイは考えます。
　そのため、マトイではファーストコンタクトの段階から、担当となるスタッフを決めて施主様を工事が終わるその時までしっかりサポートいたします。
　東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事や部分解体、リフォーム等をご検討中の皆様は、どうぞ安心してマトイにお声掛けください。
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