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※弊社コラムに記載の価格は執筆当時のものであり、現在の価格とは異なる場合があります。

　近年、空き家の増加に伴い「管理不全空き家」という言葉を耳にする機会が増えています。 使用目的がない空き家を所有している人にとっては、気になる言葉かもしれません。
　そこで本コラムでは、管理不全空き家の定義や判断基準、放置するリスク、そして所有者自身で管理が難しい場合の対策まで、わかりやすく解説します。

　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事およびリフォーム工事をお請けしています。
　所有している老朽家屋や空き家などについて「解体したほうがいいのか……」と対処法に迷っている段階から、私たちにどうぞご相談ください。一緒にベストな対策を検討し、ご提案させていただきます。
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管理不全空き家とは？

　まず「管理不全空き家」の定義を確認します。

管理不全空き家の定義

　空家等対策の推進に関する特別措置法13条第１項では、管理不全空き家と次のように定義しています。

「適切な管理が行われていないことで、周囲の生活環境に悪影響を及ぼす可能性がある空き家」

　建物の破損、庭木の繁茂、ゴミの放置など、所有者の管理不足によって危険性や不衛生さが生じている状態です。これに対して行政では、空き家対策特別措置法に基づき、状況に応じて指導や助言を行います。

管理不全空き家と判断されやすい空き家とは？

　では、どのような状態が「管理不全」と判断されるのか、その具体例をここで挙げます。

〇建物の老朽化が進んでいる
・屋根の破損や雨漏りがある
・外壁の剥離やモルタルなどが落下している
・軒天が腐食して穴が開いている
・割れた窓ガラスを、そのまま放置している

　これらの状態を放置しておくと、徐々に状態が悪化し、建物の一部分が落下したり、建物自体が倒壊したりする危険性が高まることから、管理不全空き家と判断されやすくなります。

〇雑草や樹木が繁茂している
・敷地内の草木が道路にはみ出して通行の妨げとなっている
・樹木が隣地へ越境している
・ハチ、ネズミ、ハクビシンなど害虫や害獣が発生・侵入したり、住み着いたりする

　上記の状態は悪臭を発生させたり、害獣の住処となったりして、近隣住民の生活環境を悪化させます。そのため近隣からも苦情が出やすい状態です。

〇ゴミが散乱し、衛生状態が悪化している
・敷地内に粗大ゴミや生活ゴミを放置している
・ゴミの不法投棄の温床となっている
・放置されて堆積したゴミ、害虫や害獣などによって悪臭が発生している

　この状態はとくに衛生上の問題が大きく、行政による指導が早期に入りやすい状態です。

〇景観を著しく損なっている
・外壁の落書きを放置している
・建物が著しく汚れている
・破損した箇所を長期間放置している

　空き家のこれらの状態は、より地域の景観を悪化させます。

〇防犯上の問題がある
・ドアや窓が施錠されていない、もしくは壊れたままになっている
・不審者が出入りしている形跡がある
・夜間、その家の内部が真っ暗である

　これらの状態は犯罪の温床となる恐れがあり、行政が強く問題視している点です。

〇所有者と連絡が取れない、管理体制が崩壊している
・所有者が遠方に居住していることから適切な管理ができない
・相続未登記で所有者が不明
・相続人同士で管理責任が曖昧

　上記の状態では、行政が改善のための助言や指導をしたくても対象となる相手が曖昧で連絡が取りにくく、結果として対策が滞ってしまいます。

　管理不全空き家について、こちらのコラムでも詳しく解説しています。指定されるまでの流れ、指定されてしまった場合の対処、対策に役立つ補助金活用など、必要な情報を収めていますので、参考にしてください。

管理不全空き家と特定空き家の違い

　そもそも「管理不全空き家」が新設されることになったのは、空き家が周辺を危険にさらすほど劣化が進んでから「特定空き家」の対策をするには遅い、との判断がありました。
　そこで特定空き家の前段階として「管理不全空き家」を新設して、行政として早期介入をすることになったのです。
　ここで「管理不全空き家」と「特定空き家」の違いについて、明確にしておきます。違いを簡単にまとめると次のようになります。

管理不全空き家：危険の“予兆段階”であり、行政からの働きかけはソフト
特定空き家：危険性が明確に表れていて、行政措置が可能

　なお、それぞれの違いを比較すると次のようになります。

	管理不全空き家	特定空き家
状態の深刻度	初期的な劣化および放置状態による危険の予兆あり	著しく危険で衛生上有害、景観を損なうなど深刻な状態
行政の介入	助言や指導など、比較的ソフトに介入	助言や指導で改善しなければ、勧告➡命令、そして行政代執行が行われることも
固定資産税の扱い	勧告を受けると、住宅用地の特例が外され、固定資産税が増額される	勧告を受けると、住宅用地の特例が外され、固定資産税が増額される

　特定空き家について、こちらのコラムで詳しく解説しています。特定空き家に指定されるまでのプロセスなど、管理不全空き家回避のためにも知っておきたい情報も含まれていますので、併せてお読みください。

管理不全空き家を放置するとどうなるか

　“特定空き家予備軍”ともいえる管理不全空き家ですが、そのまま放置しておくとどうなるでしょうか？
　放置するほど状況は悪化し、対応のコストも増えます。所有者にとっても、周囲にとっても、次に挙げるような大きなリスクが生じます。

〇倒壊や破損による事故の発生
建物の老朽化が進むと、台風や地震で倒壊する危険性が高まります。

〇近隣トラブルの増加
樹木の越境や害虫の発生など、周囲の生活環境を悪化させる要因になります。

〇行政からの指導や勧告
状態が悪化すると、行政から改善を求められ、対応しなければ特定空き家に認定される可能性があります。

〇資産価値の低下
建物の劣化が進むほど修繕に費用がかさむことから、売却や活用が難しくなります。

〇災害時の危険性が増大
台風などの悪天候や地震などの自然災害によって、倒壊や傷んだ箇所が飛散して、その被害が周囲に及ぶ可能性があります。

管理不全空き家にならないための準備

　所有する空き家が管理不全空き家にならないための重要なポイントは、「定期的な点検・清掃・修繕を継続する」こと。そのためには所有者が次のことを継続的に実施する必要があります。

〇次の点を押さえた定期点検を年２〜４回実施
・建物の傾き、屋根材の破損、外壁の剥落の有無を確認
・雨漏り跡、柱・梁の腐朽、アスベストの露出の有無を確認
・排水設備の封水切れや悪臭の発生状況を確認
・敷地内のゴミ散乱、門・塀・擁壁のひび割れの確認
・動物の侵入や巣の有無の確認

〇建物の劣化を防ぐ基本管理（毎回の点検時に必ず実施）
・通気や換気を行って、湿気による腐朽を防ぐ
・排水設備の通水を行って、封水切れによる悪臭や害虫を防ぐ
・敷地内清掃を行って、景観悪化や害獣の発生を防ぐ
・庭木の剪定を行って、周辺を通る人たちの通行の妨げを解消し、倒木リスクを防ぐ

〇破損部分はリスク回避のためにも早期に修繕
・外壁や窓の破損 → 不法侵入のしやすさを招くとともに、落下事故の原因となる
・屋根材の剥落 → 飛散事故や雨漏りの原因となり、さらに建物の劣化を促進する
・擁壁のひび割れ → 倒壊の危険性が増大
・排水設備の破損 → 悪臭や衛生悪化

※これらの破損が放置されている家屋は、国のガイドラインに基づくと“管理不全空き家に該当するもの”となります。

　空き家を定期的に管理するのは、負担がかかって大変なことです。しかし、それを行わず放置し続けた結果、最悪の事態が「行政代執行」です。
　こちらのコラムでは行政代執行がどのように大変なのか、それを避けるためのポイントなどを説明しています。

所有者自身による管理が難しい場合の対策

　前述のように適切かつ定期的に管理できればいいですが、なかには所有者が遠方に住んでいる、あるいは高齢や病気などのため、体力的に所有者自身による管理が困難なケースがあります。対策として次の方法があります。

〇専門業者に管理を委託する
草刈り、建物点検、清掃などを定期的に行うサービスがあります。

〇空き家バンクや賃貸活用
「空き家バンク」とは、「空き家を売却したい人や貸したい人」と「空き家に住みたい人や買いたい人」をつなぐ、公的なマッチング制度です。この制度を利用して売却や賃貸契約を結ぶことで管理の手間を減らし、収益化できる場合もあります。

〇売却や相続整理
自身で管理したり、専門業者や空き家バンクを利用したりすることも難しい場合は、相続関係の整理を進めることで負担を軽減できます。

〇解体して更地にする
老朽化が進んでいる場合、解体して更地にすることで管理負担を大幅に減らせます。 特に倒壊リスクが高い建物は、早期の解体が有効です。

　空き家を所有している人のなかには、明確な利用目的等がないまま所有し続け、管理の負担を感じている人も多いことでしょう。そんな空き家の対処法の１つである「解体」や「売却」を選択する際のポイントをこちらのコラムで説明しています。今後の参考にしてください。

まとめ

　管理不全空き家は、適切な管理が行われていないことで周囲に悪影響を及ぼす可能性がある空き家です。放置すれば特定空き家に認定されるリスクもあり、所有者にとって大きな負担となります。
　早めに状態を把握し、必要に応じて専門業者への依頼や解体などの対策を検討することが重要です。
　なお、本文で触れているように、老朽化や劣化が激しいと修繕にかなりの費用がかかります。その場合は解体工事も有意義な選択肢となるでしょう。
　マトイでは、老朽化が進んだ建物に対しても、しっかり現地調査を行って最適な対処方法のご提案を行います。どうぞお気軽に、お問い合わせください。
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