掲載実績多数！

解体工事・外構工事なら
よく働くマトイにお任せください！

実績と解体費用はこちら

※弊社コラムに記載の価格は執筆当時のものであり、現在の価格とは異なる場合があります。

　家を解体しようとする際、多くの方は解体費用や段取りを考えます。もちろんそれらも大切なことですが、忘れてはならないことの１つに解体する家の名義を確認する必要があります。
　その家の所有者として誰が登記されているかの確認が不十分なまま解体工事に踏み切ることはできません。もし行った場合、それが原因で相続人同士のもめごとに発展したり、売却に支障が出たり、工事が遅れたりといった事態になりかねません。
　そういったことを避けるため、今回は解体工事での建物の名義について取り上げます。

　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事やリフォーム工事、そしてそれらに関連したサービスのご提供を行っています。
　解体工事をご検討中の皆様、どうぞお気軽にご利用ください。
マトイ無料ご相談・お見積りフォーム

名義確認からスタートする解体工事

　家を解体する場合、最初に行うべきことは「名義」の確認です。冒頭に記したように、名義の確認をしていなかったことで、せっかくの計画が予定通りに進まなくなる可能性があります。その理由について説明します。

解体工事を始める前に名義確認をする理由

　家や土地といった不動産は、その所有者を明確にするための登記が必要です。しかし、意外にも登記をしていない、登記が正しく行われていないといったケースは少なくありません。
　例えば、古くからある建物で登記されていないものがあります。そもそも登記制度は1887（明治20）年から始まったものです。しかし当時は登記が義務になっていなかったため、建物を建てても無登記のまま使われてきました。また、暮らしていくなかで増改築をした部分の登記がされていなかったり、相続をきっかけにそれ以降の名義が変更されないまま放置されていたりというケースもよくみられます。
　しかし、解体工事は所有者（登記簿の名義人）の同意がなければ進められません。所有者の名義が工事の依頼主と異なる場合、所有者の同意が必要です。所有者に無断で解体することは違法であり、器物損壊や民事責任の対象となってしまいます。
　私たち解体業者が日常のなかでよく目にするケースとして、次のものがあります。

・相続した家の名義が亡くなった親族のままになっている。
・きょうだいの共有名義になっている。
・相続人が多い。

　こういった場合、名義の書き換えや共有名義者となっているきょうだいや親族全員の許可が必要となります。

　解体工事に際して、家や土地の名義に関連するトラブルはいろいろとあります。その１つに「相続した不動産の名義が書き換えられていない」といったことがあります。こちらのコラムで取り上げていますので、参考になさってください。

名義人を確認する方法

　「名義を確認する」といっても、「どのような方法で確認ができる？」と戸惑う方もいらっしゃるでしょう。家や土地の名義人の確認は次の方法で行います。

〇その家が所在する地域の法務局で、「登記簿謄本（登記事項証明書）」を取得
　「登記簿謄本（登記事項証明書）」とは、その家や土地の正式な持ち主を証明する公的な書類です。これを見ることで、所有者である名義人、住所・面積・構造などの基本情報、共有の場合の持ち分割合、ローンなどの抵当権の有無、過去の所有者の履歴などがわかります。

〇登記簿謄本（登記事項証明書）の取得方法
　直接、法務局に出向いて窓口で取得するほか、オンラインでの登記情報提供サービスを利用したり、法務局に請求書を郵送して取得したりできます。なお、いずれの方法も有料になります。
　登記簿謄本を取得する際には、地番が必要です。地番とは日常的に使用している住居を表示する住所とは異なるもので、法務局が土地一筆ごとにつけた「登記上の住所の番号」です。

〇地番がわからないとき
　登記簿謄本の請求者がその地番を知らなかったり、地番と住所が一致しないことがあったりします。その場合、法務局にある「ブルーマップ」と呼ばれる地図を使って「この住所の土地の地番は何番か？」を調べられます。

　なかには「登記されていなかった！」といった建物や土地があります。登記が制度化されたのは明治時代で、その頃、登記は必須でなかったそうです。
　「もしも無登記だったら？」、そんな時でもまずは抑えておきたい未登記建物に関する情報をこちらのコラムにまとめています。

名義と実際の所有者が異なる場合

　なかには、実際にその家に居住して日常では所有者とみられているものの、登記上の名義が異なるケースがあります。よく見られるその例として、次のようなケースがあります。

・名義人となっている親や親族が亡くなっているのに名義変更していない。
・実家に住んでいる家族が、そこを「自分の家」「この家の所有者」と思っているが名義は別になっている。
・借地上の建物で、土地と建物の名義が異なる。

　このような場合、名義人の同意がなければ解体工事の契約ができません。

所有者が故人のままになっている場合

　名義が亡くなった人のままの場合、解体工事を進めるには相続人全員の同意を得る必要があります。
　なお、このように名義が故人のままの場合は、相続登記が行われていないことになります。
　通常は相続登記を行いますが、建物を取り壊す場合は不要です。それは解体する建物の名義を変更しても実益がないためです。しかし、解体撤去した後の滅失登記が必要になります。これを行わないと、存在しなくなった建物に固定資産税等がかかり続けたり、土地を売却する際に問題が発生したりする可能性があります。

　家屋などの不動産を相続した場合は、その３年以内に相続登記をすることが2024（令和６）年から義務となりました。これは解体する・しないに関係なく知っておきたい事項です。こちらのコラムで説明していますので、お読みください。

兄弟や親族が勝手に進めてしまうリスク

　名義人と実際の使用者が異なる場合、次のようなリスクがあります。

〇勝手に売却されるリスク
　名義人が存命で実際に居住している者と異なる場合、名義人が法的な所有者として扱われます。そのため実際に居住していても、名義人が勝手に売却してしまう可能性があります。
　この場合、名義人が法的所有者なので、売却されるとしても居住者はそれを阻止できないケースが多くなります。実際に居住している人が、どれだけ建物や敷地を管理していたとしても、名義人でない限り所有権を主張できません。

〇勝手に相続登記されるリスク
　名義人がすでに他界していて、相続人が複数名存在している場合があります。
　その場合、相続人であるきょうだいの一人が、他の相続人に知らせることなく、勝手に相続登記をして自分のものであることにすることがあります。
　遺産分割協議が成立した後で、法定相続分通りであれば、犯罪性がないとされる場合もあります。しかし、遺産分割前に勝手に登記した場合は、有印私文書偽造などの違法行為になる可能性があります。

〇勝手に解体されるリスク
　建物の解体は名義人の承諾が必要なことを逆手に、名義人が勝手に解体を進めてしまう可能性があります。

〇勝手に単独名義に書き換えられるリスク
　書類を偽造して、共有名義のものを勝手に単独名義に変更されてしまうケースがあります。もちろん、その場合の登記は無効になりますが、そのまま放置しておくと売却や担保設定されるなど被害が広がる可能性があります。

〇勝手にローンや担保に使われるリスク
　居住者が知らないうちに、名義人が抵当権を設定して借金の担保にすることもできます。

〇相続時に“使用者が排除される”リスク
　名義人が故人の場合、居住者とは別の人が相続人として現れて、実際の使用者が排除される可能性があります。

借地上の建物の場合の確認ポイント

　借地上にある建物が名義人と実際の居住者が異なる場合、居住者は次の点について留意する必要があります。

〇「無断転貸」のリスクを考慮し、解体前に名義の経緯を整理
　このケースの場合、地主から「無断で他人に貸している（＝無断転貸）」と疑われる可能性があります。地主に対して名義が異なっている経緯をきちんと説明できるように、準備しておく必要があります。

〇解体に際して地主の承諾が必要なケースがある
　建物の解体には地主の承諾が必要になる場合が多くあります。その際、名義不一致で地主が懸念する次の事項について、納得のいく説明を行うことが大切です。

・誰が借地権者なのか。
・誰が解体後の土地を使用するのか。
・借地権の譲渡や転貸が行われていないか。

　いずれにしても、名義不一致のままでの解体は承諾を得られない可能性があります。

〇建物名義が借地権の対抗要件に関わる
　借地権は、建物が「借地権者名義」で登記されていることで第三者に対抗できます。名義が違うと、地主が変わった場合に借地権を主張できません。しかも解体後は建物が無くなるため、借地権の対抗力は消失し、名義の不一致がより問題化しやすくなります。

〇名義が異なる理由によって対応が変わる
　名義が異なる理由が「相続」によるものの場合、地主の承諾は不要になります。しかし「贈与・売買」では、無断譲渡とみなされると計画が中止される可能性があります。解体前に、名義変更の要否を必ず確認しましょう。

〇解体後の借地権の扱いを地主と合意
　借地権名義が異なるままでの建物解体は、借地権の継続を地主から拒まれる可能性があります。まず解体後の土地の扱い予定を地主に伝え、話し合う必要があります。

　借地に建てられている家を解体する際の留意事項等を、こちらのコラムでも説明しています。併せてお読みください。

相続が絡む場合の解体工事の手続き

　名義が亡くなった人のままの場合、解体工事を進めるには相続人全員の同意が必要です。その場合、必要になるものとして次のものがあります。

・相続人全員の署名・押印。
・遺産分割協議書（必要に応じて）。
・相続関係を証明する戸籍類。

相続登記ができていないまま解体したい場合

　解体しようとする建物が故人の名義になったままで、相続登記が行われていない場合があります。
　この場合は、解体を前に相続登記をする必要は原則としてありません。ただし、次の点について注意が必要です。

・相続人全員の同意を得る。
・解体後の土地を売却予定の場合は、相続登記が必要。
・借地の場合は、地主と事前の話し合いを行う。
・解体後の「建物滅失登記」は必ず行う。

相続登記を先に行うべき場合

　土地を売却予定の場合などは、相続登記を行う必要があります。また次に挙げる場合は、解体工事の前に相続登記を行った方がスムーズに進めることができます。

・解体後に土地を売却する場合。
・相続人の意見がまとまらない場合。
・解体業者が契約できないと言っている場合。

　解体工事では今回のように名義の問題など、それぞれに考慮が必要な問題を抱えていることがあります。マトイでは、それらに対して営業担当者が誠意をもって問題解決に向けたお手伝いもさせていただいています。
　東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での解体工事の際は、安心してマトイにお声をかけてください。
マトイ無料ご相談・お見積りフォーム

複数の人が名義人になっている場合の注意点

　登記名義のなかには、１つの建物や土地に対して複数の人が名義人になっている場合があります。その場合は、名義人が１人だけの時より注意すべき点が多く出てきます。

複数の人が名義となる共有名義とは

　１つの物件に対して、複数名の人の名義が所有者として挙がっているのを「共有名義」といいます。それぞれの持ち分割合でその不動産を所有している状態です。
　その家屋を解体する場合は、共有名義として名を連ねている人たち全員の同意が必要です。

共有者が多い場合の進め方

　所有者が１人だけであれば、まだシンプルに対応を進められますが、共有者が多くなればなるほど大変です。そのため、解体に向けてスムーズに同意を得るためのポイントとして次の点を考慮するといいでしょう。

・共有者のなかで代表者を決めて、連絡窓口を一本化する。
・同意書を作成し、共有者全員の署名・押印をもらう。

　もし共有者のなかで１人でも反対している場合は、原則として解体は進められません。また、連絡不能な共有者がいる場合、相続や持分売却など別の手続きが必要になることがあります。そのため、早めに連絡調整を進めて、共有者全員の方向性を確認しておくことが大切です。

解体工事の契約に整えるべき必要な書類

　建物の名義人と工事依頼者が異なる場合、解体工事の契約には一般的に次の書類が必要になります。

・登記事項証明書。
・名義人（または相続人全員）の同意書。
・身分証明書。
・委任状（代理人が契約する場合）。
・解体工事請負契約書。

　名義が複雑な場合は、書類が増えることもあります。

解体工事の流れと名義確認のタイミング

　解体工事を行う際に建物の名義を確認するのは、実際、どのタイミングで行うのがいいのでしょうか。

解体工事における名義確認のタイミング

　名義の確認はいつ行うかによって、進行のスムーズさが大きく変わってきます。
　建物の解体はほぼ同じような流れで進められますが、最初に名義の確認およびそれに関連したことを行っておくことが重要です。さらに、家を解体撤去したら、「建物滅失登記」の手続きを忘れずに行う必要があります。

名義が異なる建物を解体する際の流れ

　以下に解体の流れと、そのなかでの名義の確認をするタイミングについて説明します。

〇名義を確認
　借家等の場合を除くと、ほとんどの戸建て住宅は居住している人が、その建物を「我が家」として日常の管理を行っています。自らが購入した家であれば、名義はご自身になっていることでしょう。しかし、相続や実家を引き継いだケースなどでは「名義の変更がしていなかった」「きょうだいとの共有名義になっている」ということがあります。
　そこで、家屋の解体に際しては、最初に建物の名義の確認が必須です。確認方法については、冒頭の「名義人を確認する方法」を参考にしてください。

〇相続および共有関係の事情の整理
　名義を確認した結果、自分以外の人が名義人（＝家の所有者）であることが判明した場合、解体の承諾を名義人から得ます。
　このとき、名義人の同意を得る準備として、その家に自分たちが居住するようになった経緯、居住期間、解体する理由、解体後の土地の扱い、相続や共有者との関係など、適切に説明できるように整理しておきます。

〇登記上の名義人となっている人から承諾を得る
　前述の準備が整ったら、名義人と連絡をとって解体の承諾を得ます。
　このとき、名義人が１人だけなら話はシンプルですが、複数名存在していたり、遠方に居住していたり、相続関係でもめていたりするケースがあります。
　そうなると話が複雑になり、名義人から同意を得て工事着手まで時間がかかる可能性もあります。これについては名義確認の段階で予測がつきます。その場合は、最初から司法書士や解体業者に相談することをお勧めします。

〇解体業者の見積り
　解体業者から見積りを取るのは、本稿では名義人から解体の同意を得てからにしています。見積りを取るだけであれば、先に取っても問題はありません。ただし、着工に当たっては、名義人全員の承諾を得てからになります。
　解体の承諾を得るための名義人との話し合いなどで、おおよその見積り額がわかっている方が、話を進めやすくなる場合もあります。また見積りの段階で、「名義人が複数名いるために、全員に同意を得るまで時間がかかりそう」といった場合もあります。
　このことから、最初に見積りを取っておくのもいいですし、名義の確認と並行して見積りを進めておくのもいいです。

〇解体業者との契約と支払い
　契約や支払いは、原則として建物の所有者である名義人が行います。
　ただし居住者が、家を建て替えたい等の自分の都合で解体したい場合は、居住者が負担することがあります。いずれにしても、解体の同意とともに費用等の負担についても名義人と話し合いが必要です。

〇近隣挨拶およびライフラインの停止
　名義人からの同意が得られ、解体業者の見積りを取って解体業者も決定したら、解体工事に向けた準備が始まります。
　解体工事では周辺に居住する方々に騒音や振動、そして工事車両等の出入りなどによって、少なからず迷惑をかけることになります。そのため、工事の説明と協力のお願いなどを兼ねた挨拶回りが必要です。
　さらに解体工事中は水道を除くライフラインは使用しないことから、水道以外のライフラインの停止の依頼をしておきます。

〇解体工事開始
　挨拶回り、ライフラインの停止を済ませたら、実際の解体工事が始まります。

〇建物滅失登記
　建物滅失登記は、解体の承諾とともに行うべき大切な手続きです。
　解体撤去が終了したら１か月以内に業者から必要書類を受け取って、建物が無くなったことの登記を法務局で行います。
これは名義人が行う手続きです。共有名義の場合は、その内の１名で申請できます。

　解体業者と見積り内容について交渉したり、名義人へ説明したりする際、ある程度の解体費用を把握しておきたいものです。こちらにマトイの解体費用等について説明していますので、ご覧ください。
マトイ無料ご相談・お見積りフォーム

まとめ

　今回のコラムでは、自宅として暮らしている家屋の名義人が異なる場合、その建物を解体する際の留意点についてまとめました。
　このケースでもっとも大切なことは、最初に建物の登記上の名義を確認すること。もしも名義を確認しないまま解体に踏み切ると、違法行為とみなされるほか、相続人に関連するさまざまな問題へと発展するリスクがあります。
　登記類を確認することは、日常的に慣れていないことから「面倒だなぁ」と感じたり、段取りに戸惑ったりすることがあるかもしれません。そんな通常とは少し異なる事情を抱えた解体でも、どうぞマトイにお声掛けください。
　無料見積りはもちろんのこと、皆様が抱えるご事情にも１つ１つ向き合いながら、ベストな方法をご提案させていただきます。
マトイ無料ご相談・お見積りフォーム