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※弊社コラムに記載の価格は執筆当時のものであり、現在の価格とは異なる場合があります。

　最近は３階建ての家屋が増えてきました。
　３階建ての家に住んでいらっしゃる方、また３階建ての家を所有している方のなかには、「解体するとき、３階建てであることで一般的な解体と異なることはあるのかな？」と考える方もいらっしゃることでしょう。
　確かに、平屋・２階建て・３階建てといった建ち方によって、解体に際しても違いが出てきます。今回は３階建ての解体工事について費用の目安や工期、解体に当たっての注意点などについて説明します。

　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での解体工事をお請けしています。お見積りは無料で、現地調査をしっかりと行ったうえでのお見積りをご提案させていただいています。また、その段階から担当者によってご質問・ご相談に対応させていただきますので、安心してお声掛けください。
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３階建て住宅の解体は難しい？ その理由は？

　最近では３階建て住宅の解体が増えてきています。このコラムをお読みの皆様のなかには、３階建て住宅の解体をご検討中の方もいらっしゃることでしょう。そこで、最初に3階建て住宅の解体が増えてきている背景とその難しさについて説明していきます。

３階建て住宅の建築や解体が増加している背景

　３階建て住宅が増加し始めたのは1990年代後半～2000年代ですが、これにはいくつかの理由がありました。
　まず都市部の土地が再分割によって一区画が小さくなる傾向のなか、従来の２階建てでは十分な延べ床面積が確保できなくなってきました。それとともに、建築規制の緩和が加わって、３階建て住宅が立てやすくなったことが関係しています。さらに土地代の高騰やミニ戸建てとして狭い敷地での居住空間確保によって３階建ては増えてきました。
　この傾向は現在も続いていますが、同時に初めの頃に建てられた3階建て住宅の老朽化の時期に突入してきています。同時に住民の高齢化で階段昇降の負担から住み替え、耐震・耐熱性の不足、再開発や土地売却などを理由にした解体も増加しています。

３階建て住宅の解体の難しい点と理由

　３階建て住宅の解体は、平屋や２階建てとは違う難しさとして、次のようなことが挙がります。

高所作業が多く、安全管理が難しい

　当然のことながら３階建てになると平屋や2階建てよりも高さがあります。そのため足場の設置は必須で、足場の強度や養生の強化も必要です。設置作業は複雑になり、作業員の落下のリスクは高くなります。
　さらに解体作業においても落下物の危険性が増え、高所での手壊し作業も増えます。

解体作業の影響が近隣に広がりやすい

　３階建ては高さがあることから、解体作業による粉じん・騒音・振動が広範囲に広がりやすくなります。そのため、防音や防じん対策としての養生をしっかり行わないと、近隣トラブルに発展しかねません。

解体の作業工程が複雑

　解体作業は上階から順に進めていきますが、作業スペースが狭く、重機が上階に入れません。そのため手壊しが中心となること、廃材をその場にためておけないため、頻繁に階下へ運ぶ作業が必要となり、工程が複雑になります。

重機が使いにくく、手壊し作業が増える

　３階建ては鉄骨造や鉄筋コンクリート造など強固な構造で建てられているものが多く、解体では専用重機やカッターが必要になります。木造であっても梁や柱が太いことから、手壊し作業の負担は大きなものです。加えて、重機が敷地に入らないような環境では、さらに解体の難易度が高まります。

　手壊し解体は３階建て建物だけでなく、重機が入りにくいさまざまな場所や解体によって起こる振動や粉じんを極力抑えたいときに行う解体方法です。こちらのコラムで手壊し解体の工期や費用など詳しく説明していますので、お読みください。

３階建て住宅の解体の流れと特徴

　前項で３階建て住宅の解体の難しさや複雑さについて説明しましたが、続いて解体の流れとその特徴について説明します。

３階建て住宅の解体の流れ

　３階建て住宅の解体の流れは、以下のとおりになります。

1.事前準備
2.足場・養生
3.内装解体
4.外装解体
5.構造解体（上階から）
6.廃材搬出
7.基礎撤去
8.整地・完了

　これを見てわかるように、基本的には平屋や２階建てと同じで大きな違いはありません。ただし建物の高さがあることによる安全対策や、構造別の工程の複雑さや手間が加わってきます。そのため、より丁寧かつ慎重な段取りと作業が必要になります。

３階建て住宅の解体の特徴や留意点

　上記の流れにある各作業段階において、３階建てであるための特徴や留意点があります。それらについて説明します。

３階建て建物の事前準備の特徴や留意点

　３階建てであることで、届け出やライフラインの停止で特別なことが必要になることはありません。
　ただし狭小地に建てられているケースがあります。その場合、工事車両を道路に駐停車したり、足場を道路にはみ出した状態で設置せざるをえなかったりします。その際には、所轄の警察署に「道路使用許可」を申請する必要が出てきます。
　また、３階建てでは解体工事による粉じんや騒音、振動の影響が平屋や２階建てよりも大きくなります。そのため、できるだけ近隣の方々とのトラブル発生のリスクを抑えるため挨拶回りを行い、工事の理解と協力を求めることも大切です。

足場の設置と養生シートの設置

　３階建ては建物の高さがあるため、工事に当たっては足場の設置が必須です。そして適切な養生シートを使用します。これは近隣への影響をできるだけ抑えるため、そして工具などの落下を防いで安全に工事を行うために欠かせません。
　なお、養生シートは風であおられるなど、風の影響を受けやすいです。そのため、しっかり補強することも大切です。
　これらのことから、通常の足場や養生設置よりも費用は高くなります。

　解体工事において「足場」は安全に作業を進めるために欠かせないものです。こちらのコラムでその役割や設置、そして費用などについて説明していますので、ぜひお読みいただき、足場の重要性をご理解ください。

内装材の撤去（内装解体）

　壁紙・床材・天井材・建具、配線や配管などを撤去しますが、分別解体が義務化されているため、素材ごとに仕分けします。
　保管スペースが確保できれば素材ごとにまとめて搬出が可能ですが、そうでない場合は各フロア単位で分別・廃棄作業を進めていきます。

外装材の撤去（屋根・外壁）

　屋根や外壁の撤去はおもに足場を使った作業で、上から下に向けて作業を進めていきます。それだけに足場をしっかりと固定して安全確保が大切です。また、３階部分は手壊し中心の作業になります。

構造体の解体（上階から順に）

　内装や外壁等の解体撤去が済んだら、梁や柱といった構造体の解体撤去に移ります。これは３階、２階、そして1階へと進め、重機が使えないところは手壊しで行います。
　その場合、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は、手壊しで進める部分が全フロアに渡ります。この場合、専用のカッターを使用しての手壊しとなり、手間も費用もよりかかることになります。

廃材の搬出（揚重作業）

　３階部分の廃材は階下へ運ぶ必要があり、小運搬が増えます。また、クレーンが使えないような狭小地では、とくに時間がかかります。
　廃材は分別したうえでトラックに積み込んで処分場へと搬送します。

　解体工事による廃棄物は、産業廃棄物としてその処分方法は分別解体など解体作業の段階から処理段階まで細かく決められています。これは施主の立場となる方々も知っておくべきことです。こちらのコラムで処分ルール等について説明していますので、どうぞお読みください。

基礎の撤去・整地・清掃

　３階建ての建物は、同じ構造・同じ大きさの２階建てより建物の重さが1.3～1.5倍重くなることが多いといわれます。そのため３階建ての基礎はその重さに耐えられるように基礎幅は広めに、使用する鉄筋量は多く用いて造られています。
　３階建ての基礎の解体では、地中梁や頑丈に張り巡らされた鉄筋や基礎コンクリートを掘削していきます。とくに鉄筋コンクリート造の場合は、その重さに耐えるための基礎となっているので、解体にはさらに時間と労力が必要です。
　これらの基礎部分の解体撤去が済んだら、土地を平らに整え、残材や廃材を撤去・清掃して引き渡し可能な状態にします。

　鉄筋コンクリートで固められた基礎の解体は、基礎の種類によっても難易度が異なります。こちらのコラムで、基礎の種類等について説明していますので、ご覧ください。

３階建て住宅の解体の前に施主が準備すべきこと

　あらためて３階建て住宅の解体を行う際、施主として準備すべきことについてまとめておきます。

・建設リサイクル法や道路使用許可などの届け出および許可。
・ライフラインの停止の連絡や手続き
・建物内の家具や不用品等の残置物撤去
・解体工事着工について、近隣の方々への説明と挨拶
・解体業者の選択と工事の依頼と契約
・解体後の土地利用の計画
・道路幅、電線の有無や場所、隣家との距離など、業者への情報提供と共有

　上記に挙げた、「施主が行うべきこと」のなかには、許可や届け出など、業者に委託できるものがあります。
　施主様の事情によっても「できること・できないこと」があることでしょう。そんな時は、お見積り段階で「できないこと」について業者に聞いてみてください。
　マトイでは各種許可申請や届け出はもちろん、ご近所への挨拶回り、不用品の処分やパートナーシップを結んでいる引っ越し業者と協力しての引っ越し作業（有料）など、解体工事に伴う諸々のことのお手伝いの相談にも応じます。お気軽にお声掛けください。
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３階建て住宅解体の工期

　３階建て住宅の解体工期は、解体する建物の構造や立地条件、作業スペースの有無などによって異なります。ここでは延べ床面積30～40坪の一般的な工期として、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造のそれぞれについて説明します。

３階建て住宅（延べ床面積30～40坪）の工期の目安

・木造：10～14日程度。（２階建ての場合：7～10日）
・鉄骨造：14～20日程度。（２階建ての場合：10～14日）
・鉄筋コンクリート造：20～30日程度。（２階建ての場合：14～20日）
　これらの工期は、狭小地・住宅密集地・駐車スペースの有無などの現場環境によってさらに３～７日程度延長することがあります。

３階建て住宅と２階建て住宅の工期の違いとその理由

　前項で記しているように、３階建て住宅の工期は２階建て住宅の工期よりも長くなります。その理由をまとめると、次のようになります。

〇足場の設置が必須であり、足場と養生の設置が大規模
　３階建ての解体では足場の設置は必須であるとともに、高さがあることや安全確保のためパーツの接続や養生シートの固定などに時間を要します。

〇手壊し作業が増える
　３階部分の作業では重機が入らないために手壊し作業が中心になって、作業効率が低下します。

〇廃材の小運搬（揚重）が増える
　３階部分の解体工事によって排出された廃材は一気に運び出すことができず、３階から２階へ、そして１階へと分けて運び出します。さらに１階の仮置き場まで運び、そこから台車等に積んでトラックに積み込むというように、細かい運搬を重ねて運び出します。
　この廃材の運び出しにも作業員の人数が必要になり、作業時間や安全管理のための配慮や対策が必要になります。これは工期に大きく影響します。

〇安全管理が複雑
　高所作業が増えることから、作業員の動線管理、落下物対策、足場の安全確認などの工程が２階建てより増えます。

３階建て住宅の解体費用の目安

　解体費用は坪単価によって、ある程度の相場を算出することが可能です。

３階建て住宅を解体する費用の基となる坪単価

　解体費用の相場は坪単価を基本として算出できます。坪単価は、以下のように構造によって異なります。
　解体費用の相場をある程度把握したい場合は、この坪単価に解体する家屋の延べ床面積を乗ずることで相場の目安となる金額を算出できます。

〇木造の解体費用の坪単価：５万円～／坪
〇鉄骨造の解体費用の坪単価：７万円～／坪
〇鉄筋コンクリート造の解体費用の坪単価：10万円～／坪

　坪単価はさまざまな解体工事での解体費用の計算をする際の基準になるものです。こちらのコラムで詳しく説明していますので、どうぞ参考になさってください。

３階建て住宅の解体費用を高くなってしまう“別項目”

　前述の坪単価は、業者や地域、そして構造による違いはありますが、２階建てであっても３階建てであっても大きく違うことはありません。その理由は、坪単価は解体にかかる費用を平均化したものであるからです。
　では、なぜ３階建て住宅の解体費用が高くなるのかというと、これまでに説明してきた「３階建て住宅と２階建て住宅の違い」は別項目で追加計上されたり、既存の項目に数量が追加されたりするからです。
　具体例として次のようなことが挙げられます。

・足場の段数が増加➡「足場費」として数量が増加
・養生の面積が増加、養生シートの種類や枚数の増加➡「養生費」としての数量や単価が増加
・廃材の運搬➡「小運搬費」として廃棄物処理費とは別に計上
・手壊し部分の増加➡「手壊し費」として解体費とは別に計上

　どの施主様も「少しでも解体費用の負担を減らしたい」と思っていらっしゃいます。そのためにぜひ、解体工事を思いついた段階から合わせて検討をお勧めするのが解体工事に関する自治体の補助金制度です。
　こちらのコラムで、補助金情報をまとめていますので、参考になさってください。

３階建て住宅を円滑に解体するための業者選びのポイント

　どのような解体工事でも同じですが、高所作業が多く、安全性の確保や近隣環境への影響・配慮がより求められる3階建て住宅の解体工事では、とくに信頼できる業者を選ぶことが重要な点になります。

〇建設業許可（解体工事業）を取得している
　当然のことですが、事業を行っていくために必要な許認可は誠実な仕事をするための信頼性の基本です。

〇解体実績の豊富さ
　３階建て住宅の解体経験はもちろんですが、木造・鉄骨・鉄筋コンクリート造など構造別の実績、狭小地や密集地での経験などを重ねている点を見極めてください。結果として、その業者の総合力が大きなポイントとなります。

〇見積り書がわかりやすく、質問などに丁寧に応えてくれる
　見積り書も業者の仕事に対する姿勢が表れます。施主に対してわかりやすい説明を加えてある、「一式」を多用せず具体的な数値・単位を明記している業者は、誠実に依頼主や仕事に向き合っているといえます。

〇産業廃棄物処理体制が整っている
　マニフェスト（廃棄物管理票）を発行し、産業廃棄物収集運搬許可業者の認可を受けている、もしくは産業廃棄物収集運搬許可業者と提携し、産業廃棄物を正しく処理するための体制が整えられていることが必要です。

〇近隣への対応が丁寧
　３階建ては建物の高さがある分、騒音や粉じんなどの工事の影響が近隣に及びやすく、トラブルが起こりやすいといえます。そこで近隣の人たちに対して次のことと、それに対応する業者の丁寧な姿勢がとても重要になります。

・着工前の近隣への説明と挨拶
・必要に応じた工事の説明（工期・車両・騒音等）
・防音や防じんを目的とした養生の提案
・交通誘導員の配置
・日々の挨拶

〇建物の構造や立地環境に応じた提案をする
　これまで説明してきたように３階建て住宅では、その構造の特殊性から足場や養生の設置が複雑になりがちであったり、重機解体と手壊し作業の使い分けが重要になったり、それらに伴い、費用も増加する可能性があります。
　これらの要素をわかりやすく説明し、構造や立地環境に応じた提案の有無で業者の力量が図れます。

３階建て住宅の解体工事で理解しておくべき点

　繰り返しになりますが、３階建て住宅の解体工事では工期も費用も平屋や2階建て住宅よりも高くなります。その理由を理解しておくことが、納得のいく解体工事のためには大切です。
　そこで、最後にあらためて３階建て住宅の解体に際しての注意点や理由を挙げておきます。

・高所作業や落下物による事故のリスクを防ぐため、他のケース以上に足場や養生の強化が必要
・３階部分は重機が使用できないため手壊し中心となり、時間がかかる
・騒音、粉じん、振動が広範囲になり、近隣トラブルのリスクが高まる
・鉄骨造や鉄筋コンクリート造も多く、解体の難易度が高い
・廃材の小運搬や作業制限が多くなることから工期延長に影響

　よりよい解体業者を選ぶためのポイントは、こちらのコラムでも詳しく説明しています。どうぞ合わせてお読みください。

まとめ

　３階建て住宅の解体は、工期・費用・安全管理などの点で2階建て住宅とは異なる点が多くあります。また建物の構造や立地条件によって工程や費用も大きく変わります。それらの点を事前に理解しておくことが大切です。
　そのためには、信頼できる業者と早い段階で相談し、見積りを取り、その内容をしっかり確認することです。
　どうぞマトイの無料ご相談・お見積りフォームをご利用いただくことで、スムーズに疑問点の解決やお見積りへと進められます。
　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事をはじめリフォーム工事等をお請けしています。いずれの場合も無料で現地調査を行ってお見積りさせていただいていますので、お見積り金額には実際のご請求額と大きな違いは出ず、予算計画においても安心していただけます。どうぞ今回のコラムと共に、お気軽にご利用ください。
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