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　家には、そこに住む人たちが重ねてきた歴史があります。そのなかには不幸な事故や事件によって「事故物件」と呼ばれるものがあります。
　そうなった場合どのようにしたらいいのか、その家の所有者の立場の方は家屋の扱いに困ることでしょう。事故物件としての扱いにはガイドラインがあって、売却したり、新たな方法で活用したりする場合の規定があります。
　今回は事故物件となった家屋の扱い方、その際の判断基準や解体費用、そして注意点などについて説明します。

　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事やリフォーム工事を行っています。扱う物件は規模や内容も多岐にわたり、今回のような事故物件も含めてさまざまなものを手掛けています。
　「解体も考えているけれど、いろいろ迷っている」という方もたくさんいらっしゃいます。そのように解体を決めていなくても、まずはお問い合わせください。皆様のお話や疑問点などに対応しながら、より良い選択のお手伝いをさせていただきます。

　「やっぱり解体しよう」と思い立った時、ふっと「どんなふうに進めたらいい？」と不安になったとき、「マトイ無料ご相談・お見積りフォーム」をご利用ください。
　東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事やリフォーム工事を行っているマトイでは、それぞれの土地柄を熟知したご提案をいたします。
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知っておきたい、事故物件の告知義務

　今回のテーマである事故物件を賃貸に出す、解体するなどの対処を検討するとき、通常とは異なる配慮が必要になります。

事故物件とは

　まずは、「事故物件」とはどのようなものを指すのかを、あらためて確認しておきましょう。
　そもそも事故物件とは、過去にその建物内で人が通常とは異なるかたちで死亡する事態が発生し、入居や購入を希望する人が抵抗感をもつ可能性がある物件を指します。自殺、他殺、事故死、孤独死などがその例として挙げられます。
　これらは建物自体の欠陥とは異なり、「心理的瑕疵（しんりてきかし）」と呼ばれて心理的な不安や嫌悪感を与えます。

告知義務とは

　事故物件内で起こった人の死をもたらした出来事は、買い主や借主となる立場の人々の判断に大きく影響するため、告知することが必要です。
　これを「告知義務」といい、事故物件の売り主や貸主、または不動産会社などは事故物件であることを含め、物件の重要な事実を契約前に相手に伝える義務があるのです。これを怠ると、契約解除や損害賠償につながる可能性があります。

事故物件告知義務のガイドライン

　事故物件の告知は、その方法によっては不安や誤解、トラブルを招く可能性があります。そのため、事故物件に関する瑕疵の告知は一定の基準に則って行うようになっています。それを定めているのが、国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。

ガイドライン制定の背景

　事故物件に関するガイドラインが国土交通省によって策定されたのは、2021（令和３）年のことです。
　それまでは人の死に関する告知の基準が曖昧で、それによって取引のトラブルや停滞が多く発生していました。そして高齢者の入居を避ける貸主が増えるといった社会的現象もみられるようになってきたのです。高齢者は死亡するリスクが高く、それによって事故物件となってしまう可能性があることからです。
　こういった現象から、売り主、貸主、不動産会社が安心して取引できる環境を整え、適正な住宅供給を維持するためにガイドラインが策定されました。

告知が必要なケース

　ガイドラインでは、自殺・他殺・事故死など、事件性・外因性のある死亡について告知が必要としています。とくに次のケースでは心理的影響が大きく、購入・入居判断に直結するため、必ず説明しなければなりません。

・孤独死などで特殊清掃や大規模な原状回復が行われた場合
・火災によって死亡した場合
・買い主や借主から「過去に死亡事故はあったか」と質問された場合は、期間や死因に関係なく告知が必要

告知が不要なケース

　住人が死亡した場合でも、次に挙げるケースは心理的瑕疵としての影響が限定的とされ、原則として告知が不要です。

・老衰や病死などによる自然死
・転倒事故や誤嚥など、日常生活における不慮の死
・集合住宅の共用部分での自然死や不慮の死
・隣接する住戸での死亡（直接の対象住戸でない場合）

貸し出す場合の告知期間は？

　賃貸物件の場合、また事故後に賃貸にする場合や売却する場合、告知する期間について「おおむね３年間」を目安としています。

【賃貸の場合の告知期間】
・事故発生から、３年が経過したら原則として告知は不要
・ただし、事件性が強い場合、社会的に広く知られている場合は、3年過ぎても告知が必要になることもある

【売却する場合の告知期間】
・期間の定めはない
・売買時の金額は大きく、心理的影響も長期に及ぶことから、期間の制限は適用されない

実際に事故物件となった持ち家を解体すべきか否かの判断基準

　もしも事故物件となった場合、その状況などにもよりますが解体撤去を考える所有者の方もいらっしゃるでしょう。
　解体するか否か、その判断基準のポイントを事故の種類・建物状態・売却戦略・心理的瑕疵などに分けて説明します。

　事故物件に限らず、所有する建物の解体判断は容易ではありません。解体判断については、こちらのコラムでも説明していますので、参考になさってください。

事故の種類と影響の違い

　“事故物件”といっても、その内容はどのような事故の種類だったのか、どの程度の影響を及ぼすものかなどによって、その後の建物の対処も変わってきます。
　まずは、どのような事故によって、そのことが建物や建物の市場価値にどの程度影響するのか把握することが必要です。

・自殺、他殺、事件性のある死亡によるもの
　この場合は第三者にとっても心理的影響が強く、買い主や借主から敬遠される傾向が高くあります。そのため、建物を解体して更地にすることによって、その印象をリセットしやすくなります。

・孤独死で臭いなどが建物内に残っている
　どの程度の期間が経過しているかにもよりますが、多くは特殊清掃や消臭作業が必要となり、程度によっては建物内部のダメージが大きいこともあります。その場合には、解体の選択が現実的な選択肢となります。

・自然死や病死
　発見されるまでの期間にもよるものの建物への影響が少なく、心理的瑕疵の程度も比較的軽い傾向にあります。そのため、解体せずにリフォームで対応できる場合があります。

建物の状態

　解体するか否かの検討材料として、建物そのものの状態が最も重要になります。その際のポイントは以下のようになりますが、同時に、解体費用や再生費用を併せて比較し、判断する必要があります。

・腐敗や体液の浸透が床などの構造材に及んでいる
　床下や壁内部まで汚染が広がっている場合、完全な原状回復が難しく、解体が合理的です。

・その建物自体の築年数が古く、耐震性が低い　
　事故とは関係ないものの、築年数が古く、耐震性が低い家屋では、解体して建て替えることで資産価値が高くなるケースがあります。

・リフォームで十分に再生できる状態
　汚損の範囲が広くなく限定的で、特殊清掃で改善できる場合は、解体せずに活用する選択肢も残ります。

再利用の可否

　事故物件はすべて解体したほうがいいとは限らず、次に挙げるような形で建物の再利用が可能です。
　ただし再利用を検討する際には、事故の内容、建物の状態、地域の需要などを併せて検討することが大切です。

・賃貸として再活用
　家賃を下げることで入居者が見つかる場合があり、収益化が可能です。

・リフォームして売却
　内装をリフォームすることで借主の心理的な抵抗感を軽減できることがあります。

・建物の用途を変更
　住居としての心理的抵抗が強い場合でも、事務所や倉庫などの非住居用途なら受け入れられるケースがあります。

　事故物件の扱いで、最も避けたいことが「そのままにしておく」こと。要するに空き家状態のまま放置しておくと家屋は傷みが進み、管理不全空き家や特定空き家の指定を受けかねません。その回避策についてこちらのコラムで説明しています。

更地で売却するか、建物付きで売却するか

　事故物件となった建物の対処法として賃貸として活用、建物を解体して更地にして新たに建て替えたり、更地で売却したりする選択があります。そしてこれらのほかに、建物付きで売却する、といった選択もあります。これについては、次の点を比較検討して判断するといいでしょう。　
　更地にして売却するか、建物付きで売却するかは、費用・スピード・市場性の３点で判断することがポイントです。

①更地の方が売れやすい地域か
　都市部や再建築が容易な地域では、更地の方が買い手が見つかりやすい傾向があります。

②解体費用を回収できるか
　更地にする場合、更地の方が売れやすいかとともに、解体費用を上回る売却価格が見込めることが重要なポイントになります。更地にして解体費用を回収し、収益が出る見込みがあるなら、更地化は有効です。

③建物付きのまま買取業者に売る
　収益の違いはあるものの、事故物件専門の買取業者なら建物付きでもスピード売却が可能です。

心理的瑕疵の扱い

　忘れてならないのは、事故物件は解体しても心理的瑕疵の告知義務が残る点です。これは建物を残して活用する場合も、解体撤去によって建物が無くなっていたとしても、この心理的瑕疵に対する告知義務は残ります。

・解体した場合であっても、事故があった事実は期間の制限なく、買い主に説明する必要があります。
・賃貸物件として活用する場合は、「おおむね３年間」は告知の必要があります。ただし、事件性が強かったり、世間で広く知られていたりする場合は、３年過ぎても告知が必要です。

近隣の印象や地域性

　事故物件の扱いでは、その地域性や近隣住民の認知状況によっても変わります。

・その地域に広く事故の情報が知られている場合
　この場合、建物を残しても印象が変わりにくいといえます。そのため、建物を解体撤去して更地にした方が受け入れられやすいことがあります。

・地域の需要が高い場合 　
　地方と比較すると都市部では事故に対する心理的瑕疵の影響は比較的弱い傾向にあります。その場合、建物付きでも売却しやすい傾向があります。

・地方で需要が低い場合
　地方では建物付きの需要が低く、更地の方が市場に出しやすくなります。

解体することのメリットとデメリット

　事故物件は解体するにしても、賃貸などで活用するにしても、費用や地域性、ニーズ、心理的影響などが複雑に絡むため、判断の難しさがあります。
　解体するか否かの判断材料として、まずは解体することのメリットとデメリットを知ることが大切です。

解体するメリット

　解体することのメリットはいろいろあります。心理的な印象をリセットできることから売却の際の売り出し方などが柔軟に広がるなどがあります。
　その具体的なメリットは次のとおりです。

・心理的瑕疵の印象を軽くできる
　建物が残っていると事故の痕跡やイメージが残りやすいことから、買い主や借主は抵抗感が強くなりがちです。そのため建物を解体して更地にすることで、事故のイメージが薄まって、購入や賃貸を希望する人の心理的なハードルを下げられます。

・土地を売却しやすくなる
　事故物件となる建物が残っている古家付き住宅として売却するよりも、更地にしたほうが用途の自由度が高くなって、買い手が見つかりやすい傾向があります。とくに都市部では、その傾向が強くなります。

・建物の修繕・特殊清掃が不要になる
　建物内部に損傷や汚染部分がある場合、修繕や特殊清掃で高額の費用が必要になります。しかし、解体する場合は、それらの費用をかけずに済みます。

・再建築や新たな活用がしやすい
　建物を解体撤去して更地にすると、新築住宅、駐車場、資材置き場など、土地の活用方法を自由に選べるようになります。

・近隣の印象改善につながる場合がある
　事故の内容によっては、建物が残っていることでその事件を知っている近隣の人々のなかに不安を感じる住民もいます。更地にすることで、安心感を持つようになることがあります。

解体するデメリット

　一方で、解体することには、次のようなデメリットもあります。

・解体費用がかかる
　解体費用は建物の大きさや構造によりますが、木造の場合でも100万円以上かかることが少なくありません。鉄骨造や鉄筋コンクリート造になるとさらに高額になります。
　そのため建物が建っている地域の物価やニーズなどによっては、売却価格で解体費用が回収できない場合が出てくる可能性があり、負担が大きくなります。

・心理的瑕疵の告知義務は残る
　建物を解体したからといっても、事故物件であることを伝えなくてよくなるわけではありません。解体しても告知義務は続きます。

・固定資産税が上がる可能性がある
　住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」によって固定資産税等が軽減されています。しかし、建物を解体撤去して更地にすると軽減措置が外れ、税負担が増えることがあります。

・建物付きで売却した方が早く売れるケースもある
　事故物件を売却する場合も、一般の不動産を売却するのと同じように不動産業者を介して行います。しかし、事故物件の場合事故物件専門の買取業者や投資家が建物付きのまま買い取ることがあります。これは事故物件であることで「安く買い、工夫次第で高い収益を得られる」といった事故物件の経済的メリットがあるためです。
　この場合、建物付きのまま買い取ることが多く、売り主にとっては通常の金額よりも安くなるものの、解体費用を負担することなく、スピード売却できるといったメリットがあります。

・地域によっては更地の需要が低いこともある
　地方など、地域によっては建物付きの方が買い手がつきやすいケースもあり、解体が必ずしも有利とは限りません。

　事故物件の解体で事前に確認すべき重要な点の１つに、その建物に抵当権が付いているか否かがあります。そのために解体前に確認しておくべきことについて、こちらのコラムを参考にしてください。

事故物件の解体費用

　建物を解体するか否かを検討する際、知っておきたいのが解体費用の相場です。

解体費用の相場

　事故物件の解体費用は、建物本体の解体費用単体で見ると、通常の解体と大きく変わりません。
　解体費用は、基本的に解体する建物の広さ（坪数）、構造、そして立地条件で決まります。そして建物の広さに坪単価を乗じることで、その費用の相場を把握できます。
　しかし、坪単価は業者やその地域の物価等によって異なるので、注意が必要です。一般的な坪単価で、よく見られる延べ床面積30坪の家屋の解体費用の相場を計算すると次のようになります。

・木造家屋の解体費用の坪単価＝５万円～
　延べ床面積30坪の解体費用の相場＝30（坪）×５万円～＝150万円～

・鉄骨造家屋の解体費用の坪単価＝７万円～
　延べ床面積30坪の解体費用の相場＝30（坪）×７万円～＝210万円～

・鉄筋コンクリート造家屋の解体費用の坪単価＝10万円～
　延べ床面積30坪の解体費用の相場＝30（坪）×10万円～＝300万円～

　このように解体費は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造のように構造が強固になるほど、解体費用は高くなります。それは重機作業や処分費が増えるためです。
　さらに現場前面や周辺の道路が狭い、隣り合う家との距離が近い、重機が現場に入れないことから手壊しで作業する部分が多くなる、等の立地条件が加わると費用は上がります。

事故物件特有の追加費用

　前項で、「解体費用は一般的な費用と変わらない」と記しました。確かにその通りですが、そこに次に挙げるような事故物件特有の作業が加わることによって、さらに費用が高くなる可能性があります。
　なおこれらの追加費用は、事故の状況や汚染の程度によって大きく変動します。

・特殊清掃費用
　この場合の特殊清掃とは、体液や血液、腐敗臭などが残った場合、専門的な薬剤や機材を使用して除去します。

・消臭、除菌作業
　異臭が染みついている場合などでは、オゾン脱臭等の消臭のための工程が必要になるケースがあります。

・遺品整理、残置物撤去費用
　事故物件では、そこに暮らしていた人が日常生活を過ごしているなかで、突然に死を迎えたといったケースが多くあります。そのため、日用品等がそのままになっているために残置物が多いケースがよくあり、その撤去費用がかさむ傾向にあります。それも多額になることが少なくありません。

・お祓いや供養などの心理的配慮費用
　ご遺族や管理会社などの意向によってお祓いや供養などを実施する場合がありますが、法的な義務はありません。ただし、どうしても気になったり、売却を考えたりしている場合は、行うことが買主の安心感につながります。
　費用は３万円～で、遺品のお焚き上げをする場合は費用が数万円プラスされます。業者によっては証明書を発行するところもあり、売却時の説明資料になります。

　解体工事では、上記のほかに追加工事やそれに伴う追加費用が発生する場合があります。こちらのコラムでその内容や事前対策について説明していますので、どうぞお読みください。

解体費用を抑えるポイント

　解体のための本体費用は通常の解体費用と変わらないものの、先述のような追加費用によって事故物件の解体の費用はかなりの金額に膨らむことがあります。
　事前に次に挙げるような工夫によって費用をできるだけ抑えることができます。

・相見積りを取る
　解体費用は業者や地域によって違いがあるため、複数の業者から見積りを取って比較することが必要です。
　それによって、その地域におけるおおよその相場を知ることもでき、そこから適正価格が見えてきます。極端に安すぎたり、高すぎたりする業者は、さらに慎重にその内容を確認し、その理由がはっきりしないときには避けた方が安心です。

・事故物件の対応実績がある業者を選ぶ
　事故物件の取り扱い実績がないと、特殊清掃や消毒などに一括対応できなかったり、その部分を担当する業者とのネットワークがなかったりすることが考えられます。一方、経験やネットワークを持つ業者では、工程がスムーズで追加費用が抑えられることがあります。
　マトイでも事故物件の取り扱いにおいては、当社のネットワークを活用しながら対応しています。

・残置物を事前に減らす
　残置物は、ご遺族によって事前に整理していただくことで、廃棄物として処分するものが少なくなって、全体の費用の増大を抑えられます。しかし、なかにはごみ屋敷のような状態になっていて、ご遺族でも手を付けられないような現場もあります。

・現地調査を丁寧に受ける
　解体費用を左右する要因の１つに追加工事とそれに伴う追加費用があります。これらを極力防ぐためには、現場周辺の道路幅、隣家との距離、地中障害物などを現地調査によって正確に把握してもらうことで、追加費用の発生を防げます。

・補助金制度の活用
　自治体のなかには、空き家などの家屋を解体する際に、解体費用の一部を補助する制度を備えているところがあります。事故物件でもその要件に該当する場合は対象となる可能性があり、それによって経済的な負担を軽減できます。
　自治体にはご自身で問い合わせ、状況を説明するとスムーズです。ぜひ確認してみてください。

　マトイでは事故物件を含めたさまざまな解体工事や補助金の活用等を含めたご相談を受けています。それぞれのケースに決まった担当者がついて、ベストな選択ができるようにサポートしていますので、お気軽にお声をかけてください。
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事故物件解体に関連する東京都の補助金制度

　東京都では家屋の解体工事に関して「空き家の解体」「老朽危険家屋の除却」の補助金制度があります。事故物件を解体する場合、これらの補助金の要件を満たすものであれば、利用が可能となります。

東京都空き家家財整理・解体促進事業

　これは東京都全域で実施している制度で、事故物件でも「空き家」であれば利用が可能です。解体費用に対して補助費用は上限10万円と低いものの、事故物件で残置物が多い場合、家財整理補助も併用できる点が便利です。
・対象：都内にある空き家（事故物件も可）
・条件：事前に「東京都空き家ワンストップ相談窓口」に相談して進めること
・補助額：家財整理に費用の1/2（上限５万円）
　　　　　解体工事に費用の1/2（上限10万円）

東京都自治体の補助金の一例

　東京都内では家屋の解体工事に対する補助金は、自治体ごとにその額や要件が異なります。主に老朽危険家屋の除却、不燃化特区内の木造家屋の除却などに対するものですが、その要件に該当すれば事故物件でも補助金の活用は可能です。ただし要件は、自治体ごとに異なるため、確認が必要です。
　以下に自治体の制度の一部を紹介します。

【世田谷区：老朽建築物等除却助成】
・対象：昭和56年5月31日以前の木造・軽量鉄骨造など
・補助率：50％（上限200万円）

【杉並区：老朽危険空家除却費助成】
・対象：老朽度判定で危険と認められた空き家
・補助率：80％（上限150万円）

【品川区：不燃化特区支援事業】
・対象：不燃化特区内の老朽建築物
・補助率：木造の場合、最大1,550万円
※軽量鉄骨の場合、最大2,200万円

【墨田区：老朽危険家屋除却費助成】
・対象：倒壊危険性が認められた住宅
・補助率：工事費の2分の１（上限50万円）

　補助金は解体工事の経済的負担を軽くするために、ぜひ活用したいものです。しかし、その利用には自治体ごとに要件、締め切り、申請方法などが異なります。解体工事の検討を始めたら、補助金の情報も確認しましょう。
　こちらのコラムで、その方法を説明しています。

解体前に必要な手続きや注意点

　事故物件の解体工事では、通常の手続きのほかに必要な手続きがあります。

特殊清掃の必要性

　事故物件を解体する際には、それ以前に専門業者による特殊清掃が必要になるケースがあります。それは次のような場合で、近隣への周辺トラブルの防止、作業員の安全確保、追加費用の抑制につながります。

・体液、血液、腐敗液の付着がある
　そのまま解体すると悪臭や感染リスクが広がるために、事前の除去が不可欠です。

・強い腐敗臭が残っている
　この場合、オゾン脱臭や薬剤処理を行って周辺への二次トラブルを防ぎます。

・害虫や害獣が発生している
　解体作業中の二次被害防止と駆除、および衛生処理が必要になります。

　特殊清掃を行うことで、解体作業中の安全性や衛生面が確保されます。

遺品や残置物の扱い

　事故物件では生活用品や遺品がそのまま残っていることが多いため、解体前にそれらの所有権の整理や処分方法を決定する必要があります。これらは相続人となるご遺族や建物の所有者によって行われます。そのうえで、次のような点に配慮しながら処分を進めることになります。

・遺族や相続人の意志確認を最優先に、同意を得て進める
・遺品整理業者や残置物撤去業者による専門業者に依頼することも可能
・解体前に貴重品や重要書類の探索を行う
・ご遺族の意向により供養やお焚き上げを行うケースもある

行政手続き

　建設リサイクル法の届け出（床面積80㎡以上）、道路使用許可、ライフラインの停止手続、所有権・登記・ローン残債など、事故物件であっても、行政手続きは通常の解体と同様に必要です。

近隣への説明のポイント

　事故物件を解体する際は、心理的な印象や臭気などの問題があるため、通常の場合以上に近隣への配慮が大切になります。
　以下の点を説明のポイントにおいて、プライバシーに関係することから事故内容そのものについては詳細な説明を避けます。

・解体工事の目的を「建物老朽化のため」「売却準備のため」と、事故内容に踏み込まない程度に説明
・通常の説明として工事期間、作業時間、騒音等に関する説明
・臭気や衛生面の不安を払拭するため、事前に特殊清掃を行ったことを説明
・粉じんや振動対策の説明

まとめ

　事故物件の解体は、建物の状態や事故の内容、そして今後その土地をどう活用したいかによって最適な判断が変わります。これは事故物件の解体に当たった業者が、ご遺族や建物の管理者と円滑なコミュニケーションを図りながらのヒアリングが重要になります。この点においても、マトイではお問い合わせおよびご依頼の段階から決まった担当者がお話を伺い、一連の計画や対策をご提案します。
　ご遺族やご依頼主様のご意向を反映しながら特殊清掃や近隣への配慮も行い、行政手続きなどのサポートも行います。
　事故物件の解体工事は通常のものよりも不安や心配、配慮すべき点や行うべきことは多く、ご遺族やご依頼主にとって心理的な負担は多いものです。しかし、一つひとつ整理して進めれば不安は確実に減らせます。
　マトイでは、事故物件に対してもご遺族やご依頼主にとっての伴走者として、よりよい対策と解体計画をご提案しております。まずは、「マトイ無料ご相談・お見積り」をご利用ください。
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