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　相続したけれど利活用の予定がない空き家……売却したいと思っているものの譲渡所得税の負担が気になっている方もいらっしゃることでしょう。
　この負担を軽減できる「居住用財産の3,000万円特別控除」という特例措置を活用することができます。ただし、これには厳しい適用要件があります。そこで制度の概要や活用に向けた適用要件、適用が認められないケース、必要な手続き、注意点などについて説明します。

　マトイでは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で建物の解体工事やリフォーム工事を行っています。お問い合わせの段階から工事完了まで、担当の営業職員がしっかりサポートして皆様のご不安・疑問にお応えし、安全な工事を行っています。解体工事をご検討の方は、どうぞお声掛けください。
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空き家売却で3,000万円控除とは？

　「空き家を売却すると譲渡所得から最大3,000万円を控除できる」という特例があります。これは「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」（以下、3,000万円控除）といいます。
　簡単にいうと、相続した古い空き家を一定の条件で売却した場合、その譲渡所得から最大で3,000万円を差し引くことができる、というものです。これを活用すれば、その分が非課税となって税負担が大幅に軽くなります。

　所有する建物の維持・処分では、いずれの場合も節税やコスト抑制に努めたいものです。そのための基礎知識をこちらのコラムでまとめていますので、お読みください。

3,000万円控除のメリットは？

　3,000万円控除のメリットを、もう少し具体的に見ていきましょう。

控除の有無で異なる税額比較

　同じ物件が同じ価格で売却できた際、3,000万円控除がない場合と、控除を受けた場合の税額をみると次のようになります。

【売却利益（譲渡所得）が2,000万円のケース】
〇3,000万円控除なしの場合の税負担
・所得税　15％×2,000万円＝300万円
・住民税　５％×2,000万円＝100万円
・復興特別所得税　所得税×2.1％＝300万円×2.1％＝6万3,000円
・合計税額＝406万3,000円

〇3,000万円控除を活用した場合の税負担
・所得税　０円
・住民税　０円
・復興特別所得税　０円
・合計税額　０円

【売却利益（譲渡所得）が3500万円のケース】
〇3,000万円控除なしの場合の税負担
・所得税　15％×3,500万円＝525万円
・住民税　５％×3,500万円＝175万円
・復興特別所得税　所得税×2.1％＝525万円×2.1％＝11万250円
・合計税額＝711万1,250円

〇3,000万円控除を活用した場合の税負担
・課税対象額　3,500万円－3,000万円＝500万円
・所得税　500万円×15％＝75万円
・住民税　500万円×５％＝25万円
・復興特別所得税　75万円×2.1％＝１万5,750円
・合計税額　101万5,750円

　上記の内容を表にして比較すると、3,000万円控除の有無による税額負担の違いの大きさがわかります。

	売却益（譲渡所得）2,500万円	売却益（譲渡所得）3,500万円
特例無し	約400万円	約700万円
特例有り	０円	約100万円
税の差額	約400万円	約600万円

　こちらのコラムでは、解体費用算出の要素や建物の構造別・坪数・間取り別の解体費用の目安について説明しています。節税以前の解体費用を考える参考にしてください。

空き家売却で活きる3,000万円控除のメリット

　空き家売却による収益は、その空き家の状態によって違いが出てきます。とはいえ、想像以上に低い売却価格であっても、3,000万円控除を使わないと、ほぼ全額が課税対象となる可能性があります。しかし、控除を利用することで実質的な手取り収益を増やせます。
　また利益が3,000万円以上の場合は税負担が生じますが、控除を活用することで税負担を大きく減額できます。このように3,000万円控除は、空き家処分における税負担を大きく軽減し、経済的なメリットをもたらします。

3,000万円控除を受けるための要件

　3,000万円控除を受けるための要件は、次に挙げる「共通要件」、「対象となる空き家の条件」、「空き家の売却方法ごとの条件」の3点すべてを満たす必要があります。

共通の要件

　次の要件は、空き家の条件や売却方法の違いがあっても共通するもので、とても重要な要件になります。

・相続開始から３年を経過する年の12月31日までに売却
・売却代金が１億円以下
・親子や夫婦など特別な関係者への売却ではない
・他の特例（取得費加算の特例など）との併用は不可
・同じ被相続人の空き家で一度もこの特例を使っていない

対象となる空き家（被相続人居住用家屋）の条件

　対象となる空き家は、次の３つの条件を満たしている必要があります。

・昭和56年５月31日以前に建築（旧耐震）した一戸建てである
・区分所有建物（マンション等）でないこと
・相続開始直前、被相続人以外に住んでいた人がいない

空き家の売却方法ごとの要件

　さらに空き家の売却方法についても、それぞれのパターンに応じた要件があります。

〇家屋および土地をそのまま売却
・相続～売却まで 居住や事業もしくは賃貸に使っていない
・売却の時点で、耐震の基準を満たしていること（耐震改修が必要）

〇家屋を解体して更地として売却
・相続～売却まで 居住や事業もしくは賃貸に使っていない
・解体後、売却まで他の建物等を建てていない

〇売却後に耐震改修を行うか解体する
・売却後、翌年２月15日までに耐震改修または解体を完了する
・買い主の協力が必要（売り主が3,000万円控除を利用するためには、買い主が期限内に耐震改修または解体をする必要がある。そのことを契約の特記事項として明記しておくと売り主と買い主の間での齟齬を防げる）

　建物を解体するか、売却するか、その判断はなかなか難しいものです。こちらのコラムでは、空き家をどのように対処するかの判断を助ける情報をまとめています。

控除を活用するための相続人側の要件

　3,000万円控除を受けようとするとき、控除を申請する相続人自身が物件や売却の要件とは別に、満たす必要がある条件があります。

〇相続によって対象となる家屋または土地を取得している
　3,000万円控除は「相続人として不動産を取得した人」だけが使える控除のため、次の人は対象外となります。

・遺贈（第三者への遺言による取得）によって取得した人
・相続放棄した人
・代償分割で現金だけ受け取った人

〇相続後、その家屋や土地を事業や賃貸および居住に使っていない
　相続後は「完全な空き家」として維持する必要があり、次に挙げるような活用をしていると、3,000万円控除を受けることができない場合があります。

・一時的な賃貸
・駐車場として貸す
・親族が短期間住む
・物置として使う

〇相続開始から３年を経過する年の12月31日まで売却期限を守る
　この期限までに売買契約と引渡し（譲渡）が完了していることが必要ですが、相続人が複数いる場合、相続人同士の調整の遅れで期限切れになるケースが多いです。

〇売却相手が親族・特別関係者でない
　次に挙げるような身内間で売買する場合は、3,000万円控除を使えません。

・親子や夫婦
・生計を一にする親族
・相続人の会社
・同族会社

〇同じ被相続人の空き家で、この特例を過去に使っていない
　3,000万円控除は物件単位で１回だけ利用できます。相続人が複数いる場合、そのうちの誰か1人が利用したら、そのほかの相続人はこの控除を使えません。

控除の活用のためのQ&A

Q：親からではなく、叔父から相続した空き家の売却に3,000万円控除は使えますか？
A：叔父からの相続でも控除は使えます。
　相続人の範囲に甥や姪も含まれるため、問題なく対象になります。ただし遺贈や代償分割で現金だけを受け取った場合や相続放棄した場合は対象外になります。また相続後の空き家の利用状況や売却期限および売却方法に関する要件を満たす必要があります。

Q：相続した１軒の家を兄弟で共有しています。その家屋および土地を売却した場合、誰が控除を使えますか？
A：共有者全員が、共同で控除を使うことができます。ただし、次の場合は使えなくなることがあるので注意が必要です。
・共有者のなかの誰か１人でも要件を満たさないと、全員が使えない
・兄弟の合意が必要だが、合意に向けた調整が遅れて期限切れになると使えない
　なお、相続人が３人以上いる場合は、控除額が2,000万円になります。

Q：相続した家がとても古くて、耐震性もありません。解体して更地で売却する予定ですが3,000万円控除は使えますか？
A：使えます。
　質問にあるように「建物を解体して更地の状態で売却」するほか、相続した家を耐震改修して売却する場合にも使えます。また、令和6年以降の譲渡については、買い主が売却後に耐震改修または解体する場合でも、譲渡の日の属する年の翌年２月15日までに工事が完了していれば、3,000万円控除が適用されます。

　家の解体時、税の控除とともに知っておきたいものに補助金制度の活用があります。こちらのコラムで、補助金を上手に活用するための方法と情報の取り方を説明しています。参考にしてください。

3,000万円控除を受けるための手続きと必要書類

　3,000万円控除を受けるには、市町村による「確認書」を取得して、それを用いて翌年の確定申告で申告をするといった2段階の手続きが必要です。
　なお3,000万円控除を受けるには、前述のように次の２ステップが必要になります。

　控除とともに自治体による補助金も解体工事の経済的な負担を軽減するのに役立ちます。マトイでは補助金の活用も含めて、施主様お一人お一人に担当者がついて「これってどういうこと？ どうしたらいい？」といったことに力強くサポートしています。まずは、こちらからファーストコンタクトをお願いします。
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ステップ１：市町村で確認書を取得する

　確認書とは「被相続人居住用家屋等確認書」といい、空き家が制度の対象に該当するかを市区町村が確認する書類です。確認書の申請先および申請方法は次のとおりです。

●申請先：不動産が所在する市区町村の建築課など

●申請方法：申請書類を揃えて窓口に提出（郵送も可）

●必要書類：
〇被相続人に関する書類
・被相続人が死亡している場合：被相続人の住民票の除票
・施設等に入所の場合：要介護・要支援認定の写し、老人ホーム等の入所契約書の写し、
　老人ホーム入所後も家屋を使用していたことを示す資料（電気・ガスの停止記録など）

〇相続人に関する書類
・相続人の住民票

〇相続後、ずっと空き家であることを示す書類
・電気、ガス、水道の停止記録
・不動産会社の「現況空き家」広告の写し

〇売却に関する書類
　売却方法によって次のように書類が異なります。

【家屋をそのまま売却】
・売買契約書の写し
・電気、ガス、水道の使用中止日が確認できる書類（閉鎖証明書や請求書など）
・耐震基準適合証明書（必要に応じて）

【家屋を解体して土地を売却】
・敷地の売買契約書の写し
・家屋取り壊し後の閉鎖事項証明書
・解体後から売却までの敷地の使用状況がわかる撮影日入りの写真
・電気、ガス、水道の使用中止日が確認できる書類

【買い主が売却後に耐震改修または解体】
・該当する申請書
・売買契約の写し
・買い主が工事を行ったことを示す書類（耐震適合証明や閉鎖事項証明書など）

●確認書の取得時の注意点：
・確認書は申請してから交付まで日数がかかるため、売却後は速やかに申請することが望ましい
・必要書類は市町村によって異なる場合があるので確認が必要
・添付書類は原則として返却されない
・確認書が出ても、税務署で申請が認められるとは限らない

ステップ２：翌年の確定申告で3,000万円控除を申告

　翌年の確定申告の際に、次の書類を揃えて申告します。

●必要書類：
・確認書（被相続人居住用家屋等確認書）
・売買契約書
・登記事項証明書
・被相続人の住民票の除票
・被相続人の施設等に入所があった場合：要介護・要支援認定の写し、老人ホーム等の入所契約書の写し、入所後も家屋が一定使用されていたことを示す資料（電気・ガスの停止記録など）
・譲渡所得の内訳書
・売却方法に応じた追加書類

【家屋をそのまま売却】
・耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価（耐震等級が確認できるもの）

【家屋を解体して土地を売却】
・家屋の閉鎖事項証明書（原本）
・解体工事契約書の写し
・更地の写真（撮影日入り）
・解体後から売却まで建物等を建てていないことを示す資料

【買い主が売却後に耐震改修または解体】
・買い主が工事を行ったことを証明する書類（耐震適合証明書、閉鎖事項証明書など）
・売買契約書（工事期限の特約が望ましい）

●申告先：税務署

●申告時の注意点：
・買い主が工事するパターンは、買い主の協力がないと控除が使えない
・解体後に駐車場として貸すと要件外になる
・相続の開始があった日から３年を経過する年の12月31日までに売却完了し、それを過ぎると適用不可になる

3,000万円控除を活かす空き家売却の期限とスケジュール

　この控除を利用するには、期限内の売却が必要です。

3,000万円控除を活かす売却期限

　あらためてその期限を記すと、次のとおりです。
「相続の開始があった日から３年を経過する年の12月31日まで」
　なお、この期限は売買の契約日ではなく「引渡し日（譲渡日）」となり、この点はとくに注意が必要です。

3,000万円控除活用に向けた空き家売却スケジュール

　空き家を売却するといっても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。更地にしても同じです。3,000万円控除を活かしたいとしたらこの点と売却期限を併せて見て、相続が発生した早い段階から、余裕をもって売却に向けて計画を進める必要があります。

【空き家売却スケジュールの一例】
ステップ１：相続発生～６か月以内
・相続登記の準備
・空き家の状態（耐震、老朽化、荷物）を確認
・売却方法を検討し、決定

ステップ２：売却準備（６か月～１年）
・売却活動を委託する不動産会社を選定
・査定
・家屋内の荷物を撤去
・必要に応じて解体の見積り
・被相続人が老人ホーム等施設入所の場合は追加書類の確認

ステップ３：売却活動（１～２年）
・販売開始
・内覧対応
・買い主との交渉

ステップ４：売買契約～引き渡し（期限の年の12月31日まで）
・売買契約
・引き渡し（譲渡日）
・市区町村で確認書を取得
・必要書類の収集

ステップ５：翌年の確定申告（２月16日～３月15日）
・確定申告の基本書類、確認書、および売却方法に応じた書類を揃えて申告

　税控除や補助金の申告のスケジュールを検討する際、解体工事全体のスケジュールを併せて考える必要があります。そんなとき、こちらのコラムを参考にしてください。

3,000万円控除が適用できないケースと注意点

　ここに至るまでにも触れていますが、大事なことなのであらためて3,000万円控除が適用できないケースと注意点について説明します。

3,000万円控除が適用できないケース

　控除が適用できないケースとして、次のようなものがあります。

〇相続後に誰かが住んだ、誰かに貸した、事業として利用した場合
　具体例として
・親族が一時的に住んだ
・賃貸に出した
・駐車場として貸した
・店舗や事業所として使った
※完璧な空き家状態であることが必須条件です。

〇国税庁が定める売却期限内に売却、引き渡しできていない

〇売却代金が１億円を超える
　分割売却や共同名義となっている他の相続人の売却分も合算するので注意が必要です。

〇売却相手が「特別の関係がある人」の場合
　身内の売買は認められず、国税庁の定義では次のような関係を挙げています。
・親子、夫婦
・生計を一にする親族
・売却後に同居する予定の親族
・内縁関係
・特殊な関係のある法人

〇耐震基準を満たさないまま売却
・家屋をそのまま売る場合は、譲渡時点で耐震基準を満たすことが必要
・耐震基準を満たしていない建物は相続人が解体して土地を売却
・令和６年以降は、売却後に買い主が翌年２月15日までに解体するか、耐震基準を満たすための工事をする

〇解体後に敷地を“何かに使った”場合
　解体から譲渡までの間に次に挙げることに使っていないことが必要です。
・駐車場として貸す
・資材置き場にする
・仮設建物を置く

〇他の特例と併用した場合
　とくに「相続税の取得費加算」との併用は不可となります。

〇同じ被相続人の空き家で過去に特例を使っている場合
　同一の被相続人につき１回のみの適用となります。

3,000万円控除活用に際しての注意点

　相続後の日常のちょっとした行為でも、控除の利用が認められない条件となることがあるので、注意が必要です。

〇相続後に次のような“うっかり利用”でも控除の適用が不可になることがある
・親族が泊まった
・荷物を置いた
・駐車場として貸した

〇売却期限ぎりぎりで引き渡しが間に合わない
・契約が年内でも、引き渡しが翌年になると適用不可
・兄弟間の調整の遅れによる期限切れ

〇買い主が工事する契約で、買い主が工事を実行しない、もしくは翌年２月15日までに工事完了しない
・売買契約に工事を行う旨の特約を入れないと、このリスクが高くなる

〇書類不備
・必要書類の取得には時間がかかることを想定して、余裕をもって準備する

まとめ

　「3,000万円控除」は、相続した空き家の処分を考えている人にとって、とても心強い制度です。それだけに申請要件は厳しく、相続後の利用状況、売却期限、売却方法、耐震性、解体のタイミングなどの要件を1つでも外すと適用できません。とくに「相続後に誰も住まない・貸さない」「期限内に買い主に引渡しを完了」の２点は最重要ポイントです。
　この制度を活用し、税負担を必要最小限に抑えようとするならば、相続した段階から空き家の対処をどのようにするべきかをしっかり検討することが大切です。
　空き家をそのまま所有し続けるか、使用の予定がないので控除を利用して早めに売却処分するか、その判断はそれぞれに異なります。しかし、空き家活用の有効なツールとして、相続当初から解体と3,000万円控除の情報を取得しておくことをお勧めします。
　マトイでは皆様の解体工事に利用できる補助金や各種控除利用などのご相談にも対応しています。ご都合のよいときに、いつでも、気軽にオンラインでの無料ご相談・お見積りをご利用ください。
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