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　相続等で空き家を所有している方のなかには、近い将来、その空き家に手を加えて活用いようと考えていらっしゃる方もいるのではないでしょうか？　
　そんなときに建て替えるか？、それともリフォームしようか？、そしてそもそも建て替えとリフォームとはどんな違いがある？、といったことが頭によぎるのはでないでしょうか。
　そこで今回は、建て替えやリフォームに関する基本的な情報をお伝えします。

　マトイでは東京・埼玉・神奈川・千葉で、解体工事とともにリフォーム等にも対応しています。建て替えやリフォームに伴う解体工事等についても、どうぞお気軽にお声掛けください。
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建て替えとリフォーム

　「建て替え」も「リフォーム」も日常から使い慣れている言葉ですが、改めてその意味を見直してみましょう。

建て替えとは？

　建て替えは基本的に基礎部分も含めて既存の建物のすべてを解体撤去したうえで、新たに家屋を新築します。まずは更地の状態に戻して家を建てることになるのです。
　なかには基礎部分や頑丈な柱などの構造体をそのまま生かして、ほぼ新築に近い状態で家を建てる場合があります。しかしこれは建て替えとはいわず、リフォームの部類になります。
　まずは更地にして、ゼロの状態から新たに建築物を建てることが「建て替え」です。そのため、解体工事に続いて新築工事を行うため、大掛かりな工事になります。

　建て替えに際しての準備、流れ、注意点など、こちらのコラムで詳しく説明しています。どうぞ参考になさってください。

リフォームとは

　一方、リフォームは修繕を含めて改築、増築、減築などのように、家屋の一部に対して行います。
　もちろんそのレベルはキッチンや浴室などの一部分だけを行うものから、前段でも触れたように基礎やメインの構造体を生かして建物全体に手を加える大掛かりなものまであります。これはフルリフォームとかリノベーションともいって通常のリフォームと使い分ける場合があるようですが、基礎部分などを生かすことから大きなくくりとしてはリフォームととらえられています。

　リフォームの際に解体工事は必要ないと思われる方がいらっしゃるかもしれません。しかし、リフォームに際しても内容に応じた解体作業が必要になります。その１つである「内装解体」について、こちらのコラムで取り上げていますので、こちらもお読みください。

建て替えとリフォームの違い

　建て替えとリフォームの基本的な違いは、建て替えが既存の建物などをすべて解体撤去したうえで建築物を新たに建てるのと、リフォームは既存の建物の一部分を修繕・改築したり、既存の構造体を残したうえで大きく改修したりする点にあります。
　なお、さらに細かい点において次のような違いがあります。

費用面での違い

　一般的にリフォームの方が建て替えよりも安い費用で行えます。
　これはリフォームの方が建て替えよりも解体費用や廃材処分費用がかからないといった理由とともに、リフォームの場合は予算に合わせてリフォームする箇所を絞って進めることができる点にあります。
　実際、国土交通省（令和５年度住宅市場動向調査報告書）の調査を見ると、家の建て替え費用の全国平均は5,745万円、自己資金率は42.5％で多くの人が住宅ローンを利用しています。一方リフォーム資金の全国平均は137万円で、自己資金率は81.9％です。

工期の違い

　工事にかかる期間＝工期についても建て替えとリフォームでは、大きな違いがみられます。
　建て替えは解体工事が大前提となり、それが終了してから新築工事が始まります。そのため工期は半年以上かかって、その間は仮住まいが必要になります。別に自宅があって、使っていなかった空き家を建て替える場合は仮住まいの必要はありませんが、そうでない場合は仮住まいの家賃や仮住まいへの引っ越し、仮住まいから新居への引っ越しとして２回分の引っ越し費用やそのための日程確保が必要になります。
　一方、リフォームは工事の規模によって工期が大きく異なります。例えば洗面所や浴室などの水回りだけであれば数日間で終了となり、増改築を伴うような規模の場合でも半年以内で完了することがほとんどです。しかも、多くのリフォームでは、その家に居住しながら工事を進めることができます。

建物としての寿命の違い

　額の違いはあったにしても、せっかく手をかけ、お金をかけて建て替えやリフォームを行うのですから、建物としての寿命もそれなりに伸びてほしいものです。
　この場合、更地にしてから新築する建て替えと、基礎やメインの柱などの構造体を残してのリフォームを比較してみましょう。建て替えの場合は、建て替え完了後から建物としての寿命が60～70年延びるといわれています。一方、リフォームでは30～40年が建物としての寿命といわれ、建て替えの方が建物としての寿命も長くなります。
　しかし建物の寿命は、どのような建て方をするか、どのようなリフォームをするか、そして建て替えやリフォーム等が終了してからどのようなメンテナンスをどの程度の頻度で行うか、などによっても大きく変わってきます。建て替えの場合、どのような構造の建物にしたか、どの程度メンテナンスを行っていくかなどによって、建物の寿命が100年もしくはそれ以上延びることも可能になります。

工事の制限

　最後にぜひ知っておくべきこととして、建て替えであってもリフォームであっても、次に示すように工事に制限が加わる場合があります。

○建物の構造によっては、希望する間取りへの変更ができない場合がある。
　木造建築の１つである「ツーバイフォー（２×４）工法」は、壁で家全体を支える構造です。そのため、壁のなかには動かしてしまうと建物の構造自体に影響を与えることから、間取りや窓の大きさや位置などの変更ができない場合があります。
　また、建築基準法の改正のために建て替えができなかったり、建て替えによって敷地面積を小さくしなくてはならなかったり、といったケースが出てきます。その例としてよく知られているのが、次の２点です。
・建物が２ｍ以上道路に接していなければ、建て直しが認められない。
・建物が２ｍ以上の道路に接していても、道路の幅が４ｍ未満の場合は、セットバックといって土地の境界線から一定の間隔を確保して建物を建てることになる。

　「再建築不可物件」となる「接道義務」の条件等について、こちらのコラムでも詳しく解説しています。建て替え等を行う際に知っておくべきことの1つですので、どうぞこちらもお読みください。

建て替えとリフォーム、それぞれのメリットとデメリット

　
　建て替えとリフォームでは、それぞれに細かい部分でも違いがあります。さらに前項の最後に触れているように、建築に際しては制限が加わる場合があり、この点についても計画段階でしっかり確認しておく必要がありますね。
　それらに加えて、さらに建て替えすることとリフォームすることそれぞれのメリットとデメリットについても確認してみましょう。

建て替えのメリットとデメリット

　まず建て替えのメリットとデメリットには、次のようなものがあります。

建て替えのメリット①：間取りを自由に決められる

　間取りを自由に決められるのは、建て替えの大きなメリットです。既存の家屋を解体撤去して更地の状態から新たな家づくりを始めるため、土地の広さや接道の状況などの条件を考慮すれば、それ以外の点においてはほぼ自由な家づくりが可能となります。

建て替えのメリット②：耐震化しやすい

　家の耐震化は、そこで暮らす人にとっては安全を守るためのとても重要な要素です。
　耐震基準はこれまでに幾度か改正されてきましたが、現在では1981（昭和56）年以前のものを「旧耐震」、それ以降のものを「新耐震」としています。
　旧耐震基準は、震度５強程度の揺れでも建物はすぐには倒壊せず、何らかの損壊が生じたとしても補修によって生活できる構造基準です。しかし、その後、この基準は「新地新基準」に改定され、震度６強から７程度の大規模地震でも建物が直ちに倒壊しない基準になりました。
　さらに木造住宅に特化した基準として新耐震基準を強化した「2000年基準（新・新耐震基準）」ができました。これは地盤に応じた基礎の設計、接合部に金物を取り付ける、バランスよく耐力壁を配置する、といった条件を新耐震基準に加えたものです。
　建て替えでは、このように適宜更新されている耐震基準を最新のものに合わせた家づくりが可能となります。

建て替えのメリット③：バリアフリー化しやすい

　例えば、高齢になってより住みやすさを考えた家づくりをする場合、バリアフリー化を進めるケースが多くあります。同様に間取りを少なくしてスペースに余裕をもたせるという場合もあります。
　このように家族構成や年齢の変化に応じた工夫をする場合、リフォームではどうしても制限が加わります。が、建て替えによって設計段階からバリアフリー化やスペース調整など、全体のバランスを考慮した家づくりが行えます。

建て替えのデメリット①：新築時と同じ手続きが必要になる

　家を新築する際には、着工前に建築確認申請を行って自治体からの建築許可を得たり、完工時には新たに不動産登記を行ったりする必要があります。
　これと同様のことを建て替えに際しても行う必要があります。さらに建て替えた住宅の規模に応じて固定資産税も新たにかかってきます。

建て替えのデメリット②：法令による制限が加わることがある

　すでに触れているように建て替えの場合、既存の住宅の環境が、現在の建築基準法の接道義務などを満たしていないことで建て替えができなかったり、セットバックの必要性が生じたりして新たに建てる家に制限が加わる場合があります。
　また、地域ごとに異なる建蔽率や容積率によっても、何らかの制限が加わる場合があります。

リフォームのメリットとデメリット

　リフォームにおいてもメリットとデメリットがあります。その主なものをご紹介します。

リフォームのメリット①：予算やニーズを優先して工事内容を決定できる

　ある程度の予算を決めて計画を進めることになりますが、建て替えとなるとその費用は多額となって住宅ローンを利用することもしばしばです。
　一方リフォームでは、自分たちで決めた予算の枠内やニーズを優先して、生活の利便性に必要不可欠な部分から工事を着手できます。そのため、１回の予算を抑えながら、部分的なリフォームを繰り返して住みよさを追求できます。

リフォームのメリット②：そこに住み続けながら工事が可能なことが多い

　建て替えの場合は、工事中はその場に居住はできません。
　また、基礎部分を残して家全体に手を加えるような大型リフォームの場合を除くと、多くの場合、そこに居住しながら工事を進めることが可能です。
　仮住まいや引っ越しなどの費用が生じないため、経済的な負担はずいぶん軽くなります。

リフォームのデメリット①：工法によって間取りに制限が加わる場合がある

　更地にしてから新たに建築をする建て替えと違って、リフォームでは既存の建物の工法や構造体の位置によって間取りなどに制限が加わることがあります。
　例えば壁で家を支えるツーバイフォー工法の家屋では、壁の移動が必要になるような間取り変更は難しい場合があります。また、その他の工法の家屋でも、柱や梁など建物にとって重要な部分の場所によって、希望するリフォームができない場合が生じます。

リフォームのデメリット②：最終的に費用が割高になることがある

　リフォームでは1回の工事費用が建て替えよりも安くなる傾向があります。しかし、何度も繰り返すことで、結果として「建て替えたほうが安かった」ということも起こりえます。
　とくに建物の基礎部分や構造体の老朽化が進んでいるような場合、リフォームしても後々建て替えが必要になったり、基礎やメインの構造体を残して行う大掛かりなリフォームでは建て替えに近い費用が必要がかかったりします。
　まずは着工前の計画段階で、既存の家屋の老朽化の程度や今後の暮らし方などをトータルで検討したうえで、建て替えにするかリフォームにするかを考えることが大切です。

建物の築年数から見る建て替えor リフォーム

　建て替えにするか、リフォームにとどめるかは、建物の老朽化等の程度や施主の事情などによって異なります。それぞれの判断材料として、ここまで説明した両者のメリットやデメリットを参考にしていただきたいと思います。
　それらとともに、築年数による建物の一般的な傾向から建て替えがいいか、リフォームの方がいいか、といった見方もあります。

築30年の家屋

　築30年程度の木造家屋では、一般的には基礎などの構造体の劣化は比較的少ないといえます。その一方で、クロス等の内装や水回り等の設備の劣化が現れる頃です。
　そのため、水回りの設備交換やクロスの張替えといった内装リフォームを検討することがお勧めです。
　とはいえ、築30年といっても、それまでの管理が行き届いている家屋か、あまり管理されておらず築年数以上に老朽化が進んでいる家屋の場合は、基礎や柱を残して耐震工事等を含めた大型リフォームを検討するほうがいい場合があります。

築40年の家屋

　築40年となると、それまでの管理やメンテナンスの有無によって劣化状態に大きな違いが出てきます。
　日常の管理やメンテナンスが適切に行われてきた家は状態がよく、手を入れなくてはならない場所が比較的少ないことからリフォームで快適な住みやすさを得られます。また、高い費用対効果が得られます。
　しかし、日ごろの管理や適切なメンテナンスが行われてこなかった建物は、基礎や柱などの老朽化が進み、リフォームをするにしても建て替えと同じくらいの費用がかかる可能性が高くなります。
　さらに築40年となると、旧耐震基準で建てられている可能性が高いため、建て替えも視野に入れて、耐震工事をしっかり行うことを検討してみましょう。　

築50年の家屋

　築50年の家屋では基礎や柱などの構造体の老朽化が進んでいる可能性が高く、さらに旧耐震基準の建物です。そのため、基本的には建て替えを前提に考えます。
　もちろん、リフォームも可能ではありますが、築50年では建て替えする場合と費用に変わりありません。耐震化を最新のものにできること、建て替えによってリフォームするよりも建物の寿命を延ばすことができることから、建て替えをお勧めします。

築60年の家屋

　築60年の家でも、建て替えをお勧めします。60年というのは、耐震基準が改訂される以前に建てられている家屋です。そのため、小さな地震でも倒壊のリスクが高くあります。建て替えによって耐震機能を最新のものにして、住みやすい環境づくりを検討しましょう。

ライフステージから見る建て替えorリフォーム

　ここまでに建て替えとリフォームのメリットやデメリット、そして築年数による特徴を踏まえての建て替えとリフォーム適用などについて説明してきました。
　いずれも建て替え、リフォームかを検討する際に必要なポイントです。しかし、検討時に必要なポイントはそれだけでなく、ご自身のライフステージも併せて検討する必要があります。
　例えば新婚や子育て世代にあるファミリーが、築30年の家を相続した場合を考えてみましょう。築年数的には、リフォームで対応が可能です。しかし、今後増えるかもしれない家族のこと、子育て、永くその家に住むことなどを考えると、もしかしたら自分たちが理想とする間取りの家に建て替えたほうが、家の寿命もより長く、これからの暮らしもしやすくなる可能性があります。
　同様に小さな子供や中高年世代の家庭の場合、リフォームの際にもバリアフリー化や安全対策は欠かせません。
　また現役引退が間近になりつつあるシニア世代では、バリアフリーはもちろん、できるだけ家の維持管理に手間のかからない素材や間取りを選ぶことで暮らしやすさは高まります。
　もちろん、いずれの場合もエネルギー効率の高い素材や設計によって光熱費が削減できることも大切なポイントになってきます。
　これらの点を踏まえながら、ご自身とご家族の今後のライフステージやライフスタイルを照らし合わせながら、暮らしを豊かにするための住まいづくりをご検討ください。

建て替えやリフォームの際に活用できる補助金・助成金

　自治体によって建て替えやリフォーム時に活用できる補助金や助成金等があります。
例えば、次のようなものです。

・エコキュート補助金：エネルギー効率の向上を目指したリフォームに対して支給される補助金。
・エコアップ補助金：エネルギー効率の向上を目指した建物の建て替えに対して支給される補助金。
・建て替え補助金：高齢者向けの住宅建て替えに対して、一定の条件を満たす場合に支給される自治体の補助金。
・リフォーム補助金：住宅の耐震補強やバリアフリー化などのリフォームに対して、補助金が提供される。

　補助金や助成金は、解体工事や建て替えなどを行う際の費用負担を軽くするために、ぜひとも活用したいものです。しかし、利用に際してはいくつかの留意点があります。こちらのコラムでも、それらについて説明していますので、どうぞご確認ください。

東京都練馬区における建て替え・リフォーム時に活用できる補助金・助成金

　自治体等による補助金や助成金は、自治体ごとに制度の有無、内容、申請条件等が異なります。また、その年度の予算によっても補助金等も変わってきます。
　そのため、建て替えやリフォームの検討を始めた段階から、該当する家屋が所在する自治体の情報を確認することをお勧めします。
　なお、マトイが拠点を置く東京都練馬区では、建て替えやリフォームに活用できる補助金等に以下のようなものがあります（種類・詳細等は申請年度等によって変更の可能性があります）。

戸建て住宅の耐震改修助成

　戸建て住宅や小規模な長屋および共同住宅について耐震改修工事等の費用を助成（簡易診断は無料）。

○助成の対象
　・1981（昭和56）年５月31日以前に新築の工事に着手した建築物。
　・平屋建て、または２階建ての木造在来軸組工法（基礎はコンクリート造）で、1981（昭和56）年６月１日から2000（平成12）年５月31日以前に新築、または増築の工事に着手した建築物。

○助成の内容
　・耐震診断／助成率：費用の３／４、助成限度額：12万円
　・実施設計／助成率：費用の２／３、助成限度額：22万円
　・耐震改修工事／助成率：費用の２／３、助成限度額：130万円または150万円※
※ 所有者が居住する住宅で、所有者を含む世帯全員が住民税非課税の場合等は、助成率４／５、助成限度額は150万円。
※ 防災まちづくり事業実施地区内の助成率や助成限度額については、別の定めあり。

練馬区カーボンニュートラル化設備等補助制度

　省エネルギー設備や再生可能エネルギー設備の設置や改修した費用の一部を補助。国や東京都、およびその他の団体等の補助金との併用が可能。

○助成の対象となる設備
　・太陽光発電設備。
　・蓄電システム。
　・エネファーム（家庭用燃料電池システム）。
　・エコキュート（自然冷媒ヒートポンプ給湯器）。
　・V2H（ビークル・トゥ・ホームシステム）。
　・改修窓（窓の断熱改修）

○助成の上限額
　・太陽光発電設備（１kW以上）：20万円
　・蓄電システム：６万円
　・エネファーム（家庭用燃料電池システム）：５万円
　・エコキュート（自然冷媒ヒートポンプ給湯器）：25,000円
　・V2H（ビークル・トゥ・ホームシステム）：10万円
　・改修窓（窓の断熱改修）：12万円

○対象となる建築物の要件
　・練馬区内に所在する建物で、申請時において申請者自身が居住している。
　・建築完了日から1年以上経過した既存の建築物。
　・申請者の単独所有でない場合は、所有者全員の同意を得る。
　・過去に補助金の交付決定を受けた同一種類の補助対象設備がないこと。

低炭素建築物新築等計画の認定

　「都市の低炭素化の促進に関する法律」によってエネルギー使用の効率性等、二酸化炭素の排出抑制に役立つ建築物の建築を促進するため、低炭素建築物の新築等に関する計画の認定を実施。認定を受けると、所得税や登録免許税についての軽減措置を受けられる。

まとめ

　今回は建て替えとリフォームについて取り上げました。それぞれのメリットやデメリット、既存の建物の老朽化の程度や建てられた時期など、建て替えにするべきかリフォームにするべきかを決定するポイントはいろいろあります。
　それだけに建て替え等をご検討中の方としては、迷う点もあることでしょう。
　マトイでは東京・埼玉・神奈川・千葉を主な範囲として解体工事等を手掛けていますが、建て直しであれば既存の家屋をすべて解体撤去しますし、リフォームであれば内装解体やリフォームの内容に応じた部分解体などを行い、施主様のプランを最大限に生かし、実現するためのお手伝いをしています。
　もしも建て直しやリフォームを検討している段階で、解体工事等に関するお悩みのことなどがありましたら、弊社の無料ご相談や無料お見積りをご活用ください。皆様にとって有意義なご提案をさせていただきます。
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