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　「再建築不可物件」という言葉をお聞きになったことはあるでしょうか？ 不動産物件を探している方は、そういった物件があることをすでにご存じかもしれません。その文字から簡単に意味を想像して、「ものを建ててはいけない物件なんて、意味がない」と思いがちです。しかし、そこにはデメリットもあればメリットもあります。今回は、そんな再建築不可物件について取り上げてみました。

再建築不可物件とは

　再建築不可物件とは、その土地の上にすでにある建物を解体撤去した場合、そこに新たな建物を建築することができない物件のことをいいます。
　建物の敷地と道路との関係を示す建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、道路に２m以上接しなければならない」とし、「接道義務」が設けられている場所になります。接道義務とは、「建築物の敷地が幅員４m以上の道路に２m以上接していないといけない」というものです。また、建築基準法でいう「道路」とは公道で幅員４m以上のものをいいます。この基準を満たしていないと消防車や救急車などの緊急車両が入ることができず、スムーズな消火活動や救助活動ができないため、都市計画区域と準都市計画区域内に設けられました。再建築不可物件とは、このような状況にある物件のことで、下にその例を示しました。

【再建築不可物件となる条件】
① 道路にも通路にも接していない囲繞地（いにょうち）といわれる敷地。下図（１）
② 路地状敷地や竿状敷地といわれる、敷地前の道路に接する通路の幅が２m未満。下図(２)
③ 敷地の接している通路が建築基準法でいう「道路」でない。下図（３）
④ 敷地は道路に接しているが擁壁や斜面、高架道路の下などにあり直接行き来できない。

再建築不可物件を購入するメリットとデメリット

　あらかじめ再建築が認められない場所になぜ建物が存在するのか、疑問に感じる点です。それは、建築基準法ができた1950（昭和25）年以前、また都市計画区域等を定めた都市計画法ができた1968（昭和43）年以前に建てられた家のなかに、接道義務を果たせない条件の建物が出てきたためです。

再建築不可物件のメリット

　再建築不可物件のメリットには次のような理由が挙げられます。

① 物件価格が他の周辺の物件に比べて安い。
　建て替えや増改築ができないことなどから周辺の通常の物件に比べて安い価格になります。その分、リフォーム費用などにかけることができます。また、自身が所有する敷地の隣地が再建築不可物件であれば、そこを購入することで安く敷地を広げることができます。

② 固定資産税や相続税が安い。
　再建築不可物件の建物は建物自体が古いことが多く、その分建物の表価格が極端に低く、敷地の表価格も周辺のものに比べて低くなっています。そのため、固定資産税や相続税も安くなる傾向にあります。

再建築不可物件のデメリット

　上記のようなメリットの半面、次のようなデメリットもあります。これらをふまえて、ご自身の状況やプランを考えて検討することが大切です。

① 住宅ローンが受けられない。
　再建築不可物件に抵当権をつけても、もし返済が滞って抵当権を実行しようとしても、すぐに換金できるとは限りません。そのため、ほとんどの金融機関は、再建築不可物件に対して住宅ローンを取り扱いません。そのため購入に際しては、ご自身が所有する他の物件を担保にしたり、自己資金で購入したりすることになります。

② 売却してもなかなか買い手が見つかりにくい。
　転勤をはじめとした何らかの事情で転居が必要になって売却をしようとした際、買手がなかなか見つからないことが多くみられがちです。

③ 維持費用が高くなりがち。
　古い家が多いため、維持管理の費用が高額になる可能性が高くあります。

④ 建築確認申請が必要なリフォームはできない。
　再建築不可物件に対するリフォームは可能ですが、壁・柱・床・梁・屋根・階段などの半分以上を変えるリフォームや、10㎡以上の増改築工事などを行う際は建築確認申請が必要です。しかし、こういった大規模なリフォーム工事は、再建築不可物件では認められません。

⑤ 倒壊や火災などに見舞われたら住めなくなる可能性が高い。
　もしもなんらかの理由によって建物が倒壊したり、火災などに見舞われて建物が被災した場合、大規模なリフォーム工事が行えないため、住めなくなる可能性があります。

　再建築不可物件は、隣家との距離が狭い、通りに出るのに隣家の土地を横切っていくというような環境であるケースが多くみられます。そういった環境ではなおさら隣家への気遣いは欠かせません。こちらのコラムは解体工事の時の挨拶回りについて取り上げていますが、ふだんのお付き合いにも通じることも書いてありますので、目を通してみてください。

デメリットをメリットに変える再建築不可物件の救済措置

　いろいろとデメリットが目立ってしまいますが、では再建築不可だからといって「絶対に手を入れることはできない」ということはありません。実は、再建築不可物件の救済措置によってデメリットをメリットに変えられる可能性があります。その措置は次の３点です。

① 隣の土地を購入して接道義務を満たす。
　上記の再建築不可の図にある（２）の土地のように、前面にある道路の幅が４m以上あるものの、そこに接している敷地の道幅が２mに満たない場合、足りない分を隣の土地を購入して道幅を広げます。これには隣家の協力と話し合いが必要になりますが、専門知識がないと交渉をするのは難しいと思われます。その際は、隣家の方に相談するとともに不動産会社にも相談してみるのも１つの方法です。

② 指定位置道路の認定を受ける。
　「指定位置道路」とは、公的な道路ではないけれど行政庁から道路の指定を受けている道路のことをいいます。上記の再建築不可の図にある（３）のように、その建物に面する道がある物件のなかには、面する道が私道であっても一般の道路と同じように利用されている場合、指定位置道路として認定されることがあります。

③ 建築基準法第43条の但書にある要件を満たす。
・敷地の周囲に広い空き地がある。
・特定行政庁（地方自治体）が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認める。
・建築審査会の許可がある。
　この３つの要件すべてを満たすことで例外として建物の再建築が可能となります。

再建築不可物件を購入する際の注意点

① 専門家に相談と綿密な調査
　再建築不可物件はさまざまな規制がある半面、それをカバーするための措置や対策があります。しかし、それらを効果的に活用したり、より住みやすい・活用しやすい環境に整えたりするには、綿密な調査をしたうえで計画を立てる必要があります。それは一般の人にはかなり難しいことなので、不動産業者・土地家屋調査士・一級建築士などの専門家と相談することが何より重要です。

② 再建築不可物件の場所で新築は不可。しかし、リフォームは可。
　すでに説明しているように、再建築不可物件は内装などのリフォームは可能ですが、壁や柱など建物の構造体の半分以上に手を加える大改修や増改築工事は認められません。また、建て替えも同様です。この点を十分に理解したうえでの購入や活用計画が大切です。

再建築不可物件の活用例

　利用にあたっては制限がある再建築不可物件ですが、救済措置の条件を満たすことで不動産物件として利用価値が高まるとともに、不動産投資にも期待が増します。しかし、それができない場合も多く、またできたとしても時間がかかることもあります。では、再建築不可物件としての状態のまま活用するには、どのような方法があるかを考えてみましょう。

① 内装等のリフォームで付加価値を高める。
　建物の構造体に手を加えるような改築は認められませんが、壁紙や床などをリフォームして新しくイメージを変えることで、賃貸物件としてなどの利用価値を高めることができます。

② 駐車場や駐輪場として活用。
　建物の老朽化が進んで居住するのが難しいような場合は、再建築ができないので取り壊すしかありません。その際、その土地が面している前の道路や土地の形を検討したうえで駐車場として活用できる場合があります。再建築不可物件が集まっているような地域では自宅に駐車場を設置できない家も少なくなく、利用される可能性が高く見込まれます。また、駅に近い場所であれば、駐輪場の活用も可能です。

③ 資材置き場として活用。
　近くに建設会社や工務店などがあれば、更地の状態の敷地を資材置き場として貸し出すことも可能です。この場合も、駐車場と同じく車の出入りがあるので、事前にその土地が面している前の道路や土地の形を検討することが必要です。

④ 隣接する土地を購入、もしくは隣接地の所有者から土地を売却してもらって、接道義務を満たす。
　再建築不可物件は接道義務を満たすことで、その土地をほぼ制限なく好きなように活用することができます。再建築不可物件の救済措置として隣接する土地を購入する、という方法を説明しました。それとともに逆の発想で、自分の土地を隣接地の所有者に売却する、という方法も考えられます。隣接地も同様に再建築不可となっているのであれば、通常価格よりも高く売却できるかもしれません。
　
　再建築不可物件では、そこに建物を新築することはできませんが、もとからあった建物を解体して更地にすることは可能です。それからの土地活用として駐車場は選択肢の１つです。また、救済措置を使って再建築不可物件でなくなったような場合も含めての土地活用として、こちらのコラムの内容も参考になると思います。どうぞお目通しください。

再建築不可物件を購入する際にチェックすべき点

　再建築不可物件の購入を検討している方々は、その物件に建物としての魅力を感じている、その周辺の環境を好んでいる、その土地の将来的な不動産価値を先読みしている、等々、さまざまな理由があってのことと思います。必ずしもデメリットだけではない再建築不可物件を購入するとき、どのような点に注意するべきか、そのチェック点について説明します。

① インフラの状況。
　電気やガスなどのインフラは当然整っているはずですが、とくに周りを他の所有者の土地に囲まれている場所では、それらがどこを通っているのか、各種メーターはどこにあるのかをしっかり確認することが大切です。

② 雨水の排水状況。
　雨どいの確認も大切です。雨どいの途中で穴が開いている、雨どいからの雨水がきちんと下水道口に流れていない、といった状態では建物の基礎に悪影響を与えることが考えられます。この点もしっかりと確認しておきましょう。

③ 風通しや日当たり。
　周りを別の土地に囲まれている、通りに面していないという状況は、周囲をよその家に囲まれていることが多くあります。そのため、購入に際しては風通しや日当たりを十分に確認しておきましょう。風通しや日当たりが悪いと湿気が多くなり、建物も傷みがちとなり、メンテナンス費用がかかる可能性が高くなります。

　解体工事などでは、現場に足を運んで見積りのための現地調査や工事の進捗を確認する「立ち会い」を行います。広い意味では、物件を購入する際に不動産業者の担当者と一緒に現場を見に行き、インフラの配管などを確認することも立ち会いになるかと思います。こちらのコラムはそんなときの参考になりますので、どうぞご覧ください。

まとめ

　マトイでも再建築不可物件の解体を行うことがあります。囲繞地（いにょうち）と呼ばれる周囲をよその建物に囲まれている家屋や通路のような狭い道の奥にある建物を解体するには、車両や重機が使えないことが多く、手壊しで解体したり、工事車両がある場所まで廃材を手で運んだりします。そのため、解体費用は同じ大きさの建物であっても一般的な費用よりも高くなってしまいます。
　それでも解体するのは、建物が老朽化していることもありますが、施主様はその後の土地活用のプランをしっかり描いているためです。私たち業者としても、施主様のそういった前向きなプランのお話をうかがっていると、他の現場よりも大変であってもその疲れはいやされます。また、土地活用も含めたご相談に乗ることもあり、将来に向けたお手伝いができることは、仕事のやりがいにもつながっていきます。どうぞ、解体工事はもちろん、土地活用などのご相談についても、マトイにお気軽にご相談ください。
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