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解体後の建物滅失登記をご説明。申請方法はこのコラムを読めば安心。

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 社会生活のなかには、さまざまな手続きが必要です。登録、登記、届け出……etc、これらの言葉を聞いていて“面倒くさいなぁ”、“難しそう”とはなから拒絶反応を示すのは私だけでしょうか? しかし、このマイナーな感情をグッと抑えて、積極的に取り組むことで、物事がスムーズに、そして思っていたよりも経済的にすますことができます。
 解体工事に関係することでの1つが、「建物滅失登記」です。施主様のなかには、「その手続きは専門家じゃないと難しい」と思っていらっしゃる方もいらっしゃいます。しかし、コツコツと取り組むことによってご自身で行えます。しかも経済的。もちろん、人に任せることもできますが、それにしてもまずはその内容を理解しておきたいものです。
 今回はそのためのガイドとなるべく、「建物滅失登記」を取り上げます。

建物滅失登記の基礎知識

 そもそも「建物滅失登記」とはなんなのか、なんのために必要なのか、どのように行うのか、基礎となる説明を行います。

建物滅失登記とは?

 建物を建てたり、新たな建物を所有したりした場合、その所有者や用途など建物に関する情報を法務局の登記簿に記録します。そしてその建物を解体した場合、建物が無くなったという事実を登記簿に記録します。これが、建物滅失登記、です。

建物滅失登記の目的

 なぜ無くなったことについて登記が必要なのでしょうか? それは建物滅失登記を行わないと、いつまでもその建物が存在していることになるからです。そうすると、いろいろな不都合が生じてきます。例えば、建物が無くなって更地になっていたとしても、その建物が無くなったという手続きが行われていないと、いざその土地に新たに建物を建てようとすると建築許可等が通らない、といったことが起こります。その他にもいくつかの不都合が生じますが、それは後で説明します。

建物滅失登記が必要なケース

 では建物滅失登記が必要なケースとは、具体的にどのようなときでしょうか。
① 建物すべてを解体撤去した。
② 建物が焼失した。
③ 登記簿に存在しない建物が記録されている。
(過去に建物を解体撤去したものの、滅失登記をしないままであった場合、登記簿に建物の存在が記録されたままになっている状態です。)

 ②で取り上げている「建物が消失した」というのは、なんらかの理由によって火災に遭った場合が考えられます。この場合、滅失登記以前にも所有者としていろいろと対応すべきことがあります。こちらのコラムで説明していますので、参考になさってください。

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万が一、火事にあってしまったら…。火災現場の解体費用や手順について

滅失登記の手続きができる人物

 滅失登記は、だれでもできるものではなく、取り壊した家の所有者だけができるものです。しかし、実際には必ずしも所有者ができるとは限りません。所有者の方が病気療養中の場合があるかもしれません。また、すでに亡くなられていることもあるでしょう。このように、本人以外の人物が手続きを行う状況として、次のようなケースが考えられます。そのときには、どのような対応が必要かを説明します。

【建物の所有者が何らかの事情によって自分で手続きができない場合は?】
 所有者が病気や高齢の場合にみられるケースです。この場合は、委任状に記載された人物が手続きを行うことができます。そのため、建物の所有者が委任状を作成する必要があります。

【建物の所有者が亡くなっている場合は?】
 相続人同士で話し合いを行い、そのなかの1人が手続きを行います。

【建物が共有物として複数人の所有者がいる場合は?】
 共有財産として複数人で所有しているケースがあります。この場合は所有者同士が話し合いを行い、そのうちの1人が手続きを行います。
 なお、この手続きは建物の所有者、もしくは所有者から委任された人が行いますが、土地家屋調査士に依頼することも可能です。しかし、その場合依頼費用が必要になりますが、だれが手続きをするかがなかなか決まらない、時間が取れないなど、さまざまな事情で速やかに行えないときは依頼を検討してはいかがでしょうか。

建物滅失登記を怠るとどうなるか

 すでに触れたように、この建物滅失登記を行わないでいると、その場所に新たに家を建てようと思っても、スムーズに進められないといった不都合が生じます。その他には次のようなことが起こります。

① 家を新たに建てることができないほか、土地を売却することもできない。
② 解体してすでになくなった建物に対する固定資産税が請求される。
③ 建物の所有者が亡くなった場合、手続きが煩雑になる。
④ 過料(10万円以下)が科せられる可能性がある。

 建物滅失登記のほかにも、解体工事にはさまざまな届け出が必要になってきます。その多くは解体業者が行うものや解体業者に任せられるものですが、全体の流れを把握するためにもどのような届け出が必要なのかを知っておくといいでしょう。こちらのコラムでは、その説明をしていますので、ご一読なさってください。

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建物滅失登記の申請方法

 建物滅失登記はどのように行うのかを説明します。土地家屋調査士など、第三者に委任するとしても、依頼や準備などがスムーズに行えるように、申請方法をある程度、理解しておくことが必要です。

自分で申請する場合

【申請の期限】

申請は建物解体から1か月以内

 申請にはいろいろな書類が必要です。それらをそろえるために手間取ることもありますので、余裕をもって準備をする必要があります。上記のように申請は建物解体から1か月以内に行わなくてはなりません。この期間を過ぎてしまうと、不動産登記法に違反したことになり、過料を支払わなければならない可能性があります。

【申請方法の流れ】
建物滅失登記の申請は次の流れで進めていきます。

1.必要書類の準備

  必要書類については、事項で説明します。

2.書類記載内容・捺印等の確認

  必要書類の準備や記入が済んだら、次の内容について漏れがないか確認しましょう。

① 必要書類はそろっているか。
② 申請書の内容が、登記事項証明書や建物滅失証明書の記載通りに記入されているか。
③ 各書類に記入漏れはないか。
④ 押印すべきところにきちんと押印しているか。
⑤ 各書類の控えは取っているか。
⑥ 郵送の場合、法務局の住所等は間違いなく記載されているか。

3.必要書類を法務局へ提出

・書類の記載・確認が済んだら、建物の住所地の管轄である法務局へ書類を提出する。
・提出方法は直接窓口に提出と郵送の2種類がある。郵送の場合は、個人情報を多く含んだ大切な書類のため、簡易書留で郵送するのが良い。
・できれば、訂正用の印鑑を持参して直接、法務局の窓口に提出を。その場で書類確認
をしてもらえるため、書類不備等を早く確認でき、その内容については、その場で修正できるものもあるため。
・郵送した書類に不備があった場合は、法務局から電話連絡もしくは書類が返送されてくる。その際、法務局に行くか、訂正した書類を郵送で再提出する。

4.建物滅失登記完了

 書類がそろい、その内容に不備がないことを確認の後、申請が受理されて約1~2週間で「登記完了証」が発行。郵送の場合は2~3週間で自宅に完了証が届く。

【必要書類とそれぞれの入手方法】
建物滅失登記の申請に必要な書類

① 建物滅失登記の申請書
 ⇩
法務局に請求、インターネットからも可

② 滅失した建物の登記事項を証明する書類
登記簿謄本、公図、地積測量図、建物図面
 ⇩
法務局に請求、インターネットからも可

③ 建物滅失証明書
 ⇩
解体業者に依頼

④ 解体業者の代表者事項証明書または履歴事項証明書、および印鑑証明
 ⇩
解体業者に依頼

⑤ その他:委任状、解体した建物の地図や写真
 ⇩
委任状は法務局、委任状記入および地図や写真は申請者が準備

① 建物滅失登記の申請書とその入手方法
 建物滅失登記の申請書は法務局指定の書式があります。建物の管轄となる法務局のホームページからダウンロードできますので、プリンターで印刷したものに必要事項を記入します。記入した申請書は、必ずコピーを取って控えとして保管しておきましょう。
 なお、申請に手数料は必要ありません。

料 金:無 料

② 滅失した建物の登記事項を証明する書類とその入手方法
 解体した建物が存在していたことを証明するための書類が必要になります。その書類は、登記簿謄本・公図・地積測量図・建物図面です。これらが手元にある場合は、それを使えます。ない場合は法務局に出向くか、インターネットから取得できます。
 法務局では、「滅失登記に必要な書類を入手したい」旨を窓口で伝えると、必要書類を請求できます。また、インターネットで法務局公式サイトのホームページから「登記事項証明書」「地図証明書・図面証明書」を取得することもできます。

 引っ越しや結婚で記載内容が現在のものと異なっている場合は、次のものも準備しましまょう。
〇住所が異なっている場合……住民票の写し
〇名前が異なっている場合……戸籍謄本や除籍謄本
〇建物の所有者が亡くなっている場合……亡くなった人の戸籍謄本と住民票の除票
〇亡くなった人の戸籍に相続人の記載がない場合……相続人の戸籍

料 金:法務局窓口での受け取りの場合
    登記事項証明書……600円、地図・図面証明書……450円 合計 1050円
    インターネットでの場合
    登記事項証明書……334~430円、地図・図面証明書……364~430円
                              合計 698~910円

③ 建物滅失証明書とその入手方法
 建物滅失証明書は、「建物取壊証明書」とか「取壊証明書」などとも呼ばれるものです。解体業者が建物を解体撤去したことを証明するために発行します。いつ発行するかそれぞれの業者によって異なるため、事前にどのようなタイミングで発行されるかを聞いておくといいでしょう。
 なお、マトイでは建物滅失証明書と代表者事項証明書を、解体工事終了後に施主様にお渡ししています。また、施主様のご不明点には丁寧にお答えします。

料 金:基本的に無料。しかし、業者によって異なる場合があるので、要確認。

④ 解体業者の代表者事項証明書または履歴事項証明書、および印鑑証明とその入手方法
 代表者事項証明書または履歴事項証明書は、解体業者が正規の酢核を有していることを証明するためのもので、「資格証明書」や「全部事項証明書」とも呼ばれます。どちらか1通を準備します。
 また、業者の印鑑証明は、解体した建物と解体業者の管轄法務局が同じ場合は提出不要です。しかし、法務局によってはそれでも提出を求めるところもあり(解体業者の支店が多くある場合などに、管轄法務局がわかりにくいため)、上記の建物滅失証明書とともに印鑑証明と代表者事項証明書または履歴事項証明書をセットで準備しておくことをお勧めします。

料 金:基本的に無料。しかし、業者によって異なる場合があるので、要確認。

⑤ その他について
 委任状、解体した建物の地図や写真は、ご自身で作成します。

料 金:無 料

 なお、建物滅失登記以外にも、解体工事にさまざまな手続きが必要になってきます。そして、それらを行わなかったり、時期がずれたりすることで罰則を科せられるものもあります。こちらのコラムで詳しく説明していますので、どうぞご一読なさってください。

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【書類の記入方法】
〇建物滅失登記申請書記入例


(法務局HPから引用)

土地家屋調査士に依頼する場合

 建物滅失登記を代理で依頼する場合、土地家屋調査士に依頼することが多くなると思います。もちろん、有資格者でなくても身近にこういった届出に慣れている人や経験者がいて、その人に依頼する場合もあるかもしれません。ここでは、土地家屋調査士に依頼する場合について説明します。

【土地家屋調査士とは】
 土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記の専門家です。不動産の状況を正確に登記記録に反映することによって不動産取引の安全な確保、国民の財産を明確にすることを主な目的として、次のような役割りを果たしています。
① 不動産の表示に関する登記に必要な土地、または家屋に関する調査・測量を行う。
② 不動産の表示に関する登記の申請手続きを代理して行う。
③ 不動産の表示に関する登記の審査請求手続きを代理して行う。
④ 筆界特定の手続きの代理を行う。
(筆界特定の手続きとは、土地の所有者の申請により登記官が外部の専門家の意見を踏まえて筆界を特定する制度における手続きのこと)
⑤ 土地の筆界が明らかでないことが原因となっている民事紛争に関する民間紛争解決手続きを代理となって行う。

【土地家屋調査士の依頼費用】
 土地家屋調査士に依頼する場合の費用は地域差があるものの、必要書類の取得や報酬も含めて約5万円前後の費用がかかると見込んでおきましょう。なお、手数料は、建物大きさや棟数、借地上の建物、調査範囲、出張費、相続が関係している場合の戸籍収集費用など、別途に費用がかかる場合があります。そのため、事前に見積もりを取っておくことも必要です。
 建物滅失登記申請は施主様ご自身で行った場合は、1,000円前後で済むので、金額だけをみると大きな違いがあります。しかし、書類を集めなくてはならない労力、そのための時間、通常のお仕事との兼ね合いなどによっては依頼した方がいい場合もあると思います。それぞれのご都合と合わせみて、検討してください。

【土地家屋調査士へ依頼方法と依頼時の注意】
 土地家屋調査士に申請手続きを依頼する際、それまで土地家屋調査士の存在を知らず、また依頼するようなことがなかった場合は、どのようにしてコンタクトを取ったらいいかわからないことがあります。その場合、解体を依頼した解体業者に紹介してもらえる場合があります。マトイでは無料でご紹介していますが、業者によっては仲介手数料を請求されたり、土地家屋調査士の支払い代金にその分が組み込まれていたりする場合があるため、注意が必要です。また、日本土地家屋調査士連合会および各都道府県の土地家屋調査士連合会のホームページなどから検索することも加工です。
 なお、実際に依頼をする際は、事前に見積もりを取って依頼すると費用の具体的な目安もついて、安心です。

まとめ

 建物滅失登記はその建物を解体撤去する際の、最後の“総仕上げ”のようなものです。しかし、それを行う期間は1か月という短い期間です。建物の大きさや、相続の有無や複数の所有者の存在、同じ敷地内に複数の建物がある、逆に登記では複数の建物が存在しているのに実際は母屋1棟しか残っていない、などといった、さまざまな状況があって、それに合わせた対応をしていると、1か月という時間はあっという間に過ぎてしまいます。そのため、解体前から建物滅失登記のことも併せて考えておくことが大切です。
 マトイではそういったことを含めて、施主様のご相談に乗らせていただいています。どうぞ、お気軽にお声がけください。
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記事の監修

株式会社マトイ 営業担当菅野

株式会社マトイ営業部の菅野です。コラムの監修をしております。
実際に仕事の中で経験したこと、調べてより勉強になったこと、両方を読んでくださる皆さまと共有できたらと思っています。
解体は初めてのご経験という方、とても多いのではないでしょうか。
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