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　解体撤去の対象は家屋だけではありません。一般的に「外構」といわれている門扉や門柱、塀、庭の植栽などの撤去も解体工事に入ります。
　これらのなかで、とくに注意が必要なものの１つが塀です。塀の解体撤去では、境界線を含めて隣家との関わりがとても重要となってきます。
　今回はブロック塀の解体撤去工事を通して、塀と境界線の関係や権利の在り方などについて説明していきます。

老朽化のサインが現れたら、塀に関する根本的事項を確認するチャンス！

　ブロック塀を所有している方のなかには、リフォームのベストなタイミングや、どのような手順で進めていくか、隣家との関係といったことがはっきりわからず、具体的な行動ができないままでいる……という方もいらっしゃるようです。

ブロック塀の老朽化のサインは取壊し・再建築へのアラーム

　ブロック塀を安全な状態に保っておくことは、所有者としての義務です。でも、そのために具体的にどのようなことをしたらいいのでしょうか？
　まずは次の２点について確認しましょう。これらのことから、リフォームや取り壊しが必要であるか否か、境界線を含めて隣家との話し合いなどをどのように進めるかといったことの検討を進めていくことができます。

最初に、塀が現在の設置基準に適応した状態であるかを確認！

　ブロック塀にはその安全性を保つための設置基準があります。これは、地震等の大きな災害が起こるたびに見直されていますので、なかには昔の基準で設置されたままで、現在の基準に適応していないものがあります。
　設置して年月が経過している塀は、現在の設置基準に適合しているか否かを確認してみてください。

老朽化を示す変化が表れていないか日々チェック！

　次に大切なことは、日常的に塀にも注意を向けて変化を把握しておくことです。すると、「ちょっと傾いている」とか、「こんなところにヒビが入っている」といった変化に気づくことでしょう。これら老朽化のサインこそが、ブロック塀のリフォームや取壊し・撤去を検討するタイミングといえます。
　しかし、老朽化のサインには、目視だけでは判断できないものもあります。区役所などの行政機関や信頼できる業者に相談することをお勧めします。マトイでも、そういったご相談は無料見積りとともにお請けしていますので、お気軽にお問合せください。
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いまあるブロック塀の安全確認をしましょう！

　ブロック塀には、コンクリートブロック塀、組積造の塀、万年塀といった3種類があります。それぞれに、鉄筋を使っているもの、使っていないものなど細かい点で違いがあります。よく見るものはコンクリートブロック塀ではないでしょうか。これはコンクリートブロックを鉄筋で補強し、モルタルを充填しながら積み上げています。
　ここでは、コンクリートブロック塀の点検ポイントをご紹介します。

① 塀の高さは地面から2.2ｍ以下。
② 塀の厚さは15㎝以上（塀の高さが２m以下の場合は10㎝以上）。
③ 塀の高さが1.2m超の場合、長さ3.4m以下ごとに、高さの１/５以上突出した控え替え壁がある。
④ コンクリートの基礎がある。
⑤ 塀に傾きやひび割れがない。傾きやひび割れがある塀は、劣化が進んでいる恐れがあります。専門家に相談して、対応する必要があります。

　以上の５項目のうち１つでも該当する点があったら、そしてご自身で判断できないことがある場合も含めて、どのように対応すべきかを専門家に相談してください。

塀に関する根本的なことを確認

　このように安全確認を行って、取り壊しやリフォームなどに向けた行動が必要と思われる場合、それに向けた準備として次のことを確認しておく必要があります。それは塀に関する根本的なことです。

①そもそも塀の所有者はだれ？
　隣り合う建物や道路の間に設置される塀は、設置期間が長引くほどに所有者がだれであるか曖昧になってしまいがち。また建売住宅や古家付き土地として購入した家屋の場合、自分も隣家の人も塀についてはっきりわからないことがあります。
　いずれにしても、塀の所有者がわからないと、修理も撤去もできません。自分のものと思って行動を起こしてトラブルに発展することも考えられます。
　まずは隣家に声掛けや相談をし、双方で確認しながら進めることが必要です。

②この塀が建っているのは自分の敷地？ それとも隣家の敷地？
　自分の代で建てた家であればある程度わかるでしょうが、親から引き継いだ家や古家として購入した家などでは、その塀が自分か隣家のどちらの所有なのか、もしくは共有のものとして存在しているのかがはっきりしないことがあります。その点も、しっかりと確認することが必要です。

③隣家との境界線はどこにある？ どこになる？
　塀が境界線を境に自分の敷地内にあるか、または隣家の敷地内にあるか、によって塀の所有者を判断することができます。その意味でも境界線は大事で、塀の所有者が曖昧な場合には境界線を確認します。
　このときに注意したいのが、必ずしも塀が建っている部分に境界線があるとは限らないという点です。場合によっては測量が必要になることもあるでしょう。また、境界線を中央線として建っている塀でも、途中から境界線からずれていることがあります。
　隣家とのトラブルを避けるためにも、境界線をしっかり確認し、それを基に塀がどのように設置されているかを確認しましょう。
　ブロックの老朽化のサイン、撤去工事の流れなど、コンクリートブロック塀を通して、塀の安全管理等に関して必要な全般的な情報を、こちらのコラムで説明しています。どうぞ、ご一読なさってください。

ブロック塀取壊しの前に知っておきたいポイント

　前項で取り上げた、塀に関する基本的なことが把握できたら、次は取り壊しやリフォームに向けた取り組みを開始します。
　そこで、隣家との話し合いや意見調整などが必要になる塀の取り扱いについて、知っておくポイントを説明しておきます。ここに挙げた内容を知っていることで、無用なトラブルが回避でき、安全で安心な塀に向けた対策を順調に進めることができます。

塀の目的

　コンクリートブロックをはじめとして、塀にはさまざまなタイプがあり、かつコンクリートの基礎の上にさまざまな建材を用いて造られています。しかし、塀がどのような目的で造られているか、という点は共通しています。
　塀には、外部からの視線を遮断してプライバシーを保護して防犯・防火に役立てて安心に暮らせる環境を保つこと、そして隣家や周辺との仕切りを示すこと等の目的や役割があります。
　この「仕切り」となっているということは、その向こう側の家（隣家）や塀の外側を通る人にもなんらかの影響を与えるということです。そのために隣家との話し合いや塀のそばを通る人たちへの配慮を行いながら、塀の維持・管理を行っていくことが必要になります。

登記上の境界線をしっかり把握する

　そもそも境界とは土地や物事の境目を示す言葉であり、それを示すために引かれるものが境界線です。しかし、この境界線は厳密には「所有境界」と財産界を示す「筆界」の２つの意味があります。
　「所有権界」とは、塀などの構造物に囲まれた部分の土地をいいます。
　「筆界」とは、その土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた線を指し、所有者同士の合意などによって変更することはできません。要するに登記上正式に認められている土地の範囲です。
　本来ならば、所有権界が示している範囲と筆界で示されている範囲は同じであるべきですが、塀や建物の改修や建て替えなどが繰り返されるうちに、違いが生じてきているケースもあります。
　筆界を把握して境界線を管理しておくことは、自分の財産を守るために重要です。

自分の土地を示す３つの境界線を知っておく

　所有権界・筆界のほかに、所有する土地にはいくつかの境界線の種類があります。それは「敷地境界線」「隣地境界線」「道路境界線」といわれる３つです。
　「敷地境界線」は所有する敷地の外周を示します。そして所有する土地は、隣家に接している部分と道路に接している部分があります。隣家所有の土地と接している部分の境界線を「隣地境界線」と呼び、所有する土地とその土地に接する道路との境界線を「道路境界線」と呼びます。
　なお、隣地境界線は「境界標」という目印を結んだ線になります。これは杭（境界杭）や鋲（境界鋲）の頭部分に十字・矢印・T字・マイナスなどを赤字で示したものです。これらのものが地面に打ち付けられたり、ブロック塀などにはめ込められたりして、境界となる点を示しています。これらを結んだ線が境界線になります。

境界標

建物と隣地境界線に関するルール

　隣地境界線と建物には、民法によって定められた次のルールがあります。

① 建物を建てる際には、境界から50㎝以上の距離を保つ。
② しかし、なかには慣習として50㎝も離す必要はないとする慣習がある地域があり、その場合は建築前に隣家と話し合って一致する考えで判断する。
③ 防火地域または準防火地域内の建物で、耐火構造の条件を満たす建物の場合は、50㎝未満でもよい。
④ 窓や縁側は、境界から１ｍ以上離す、もしくは隣地を見通せる場合は目隠しを設置する。

隣地境界線にある塀に関するルール

　塀の取り壊しや新設についても民法による次のルールがあります。

【新たに設置する場合】
① 境界線上に塀を設置する場合は、隣家と話し合いをもって設置して費用負担を分担する。
② 境界線上に塀を設置するための隣家との話し合いがまとまらない場合は、板などのような簡便かつ２m以内のものであれば設置できる。この場合の費用は所有者が負担。

【自分の敷地内に塀を新設する場合】
① 設置する塀に関する制限は特にない。設置費用や修繕費用等は所有者が負担。
② しかし、塀が倒れるなどして隣家の建物等に損害を与えた場合は、賠償する。
③ 自分の敷地内であっても、塀を設置する場合には隣家に声をかけておく。

【既存の塀を取り壊して新たな塀を設置する場合】
① 塀の取壊し、および新設について隣家と話し合う。
② 自分が所有者の場合、塀が境界線上にあっても自分の費用負担によって取り壊しや新設等は自由にできる。しかし、隣人とのよりよい関係を保つために、声をかけて行うことがおススメ。
③ 共有の場合は、隣家との同意をもって取り壊し・新設へと進め、費用も基本的に半分ずつ負担することにする。
④ 倒壊の危険性がある塀の場合は、倒壊予防の補修工事は隣家の同意がなくても行え、費用の半分を隣家に請求できる。

塀をめぐって起こりがちな“困った！”

　塀をめぐっては、さまざまなトラブルが起きかねません。そのなかで見られがちなトラブルの例をご紹介します。

①隣家の塀が自分の土地に入り込んでいる。
　原則として了解を得ない、もしくは共有となっている以外で塀の一部が入り込んでいる状態については、塀の移築を求めることができます。しかし、数㎝といえるほどでは取り壊しが認められない可能性が高くあります。
　そのため、所有者間で入り込んでいる現状を確認し、将来の建て替えの際に境界線に合わせる内容の文書を作成することが望ましいです。

②塀を設置したいが、費用負担に応じてもらえるか心配。
　基本的に費用は所有者が負担することになりますが、共有の場合には折半とします。

③事前の相談がないまま、境界線上に塀を新設。費用の負担をしたくない。
　まずは相談があるべきでした。しかし、そこで感情的になっては話がこじれるだけです。冷静に話し合いを進めるべきです。が、それが難しいようであれば、第三者を介して話を進めてみましょう。

④塀を新設するのに、隣家との共有がいいか、単独で新設するのがいいか迷っている。
　境界線の中心をとおるように塀を新設する場合は共有の塀ということになり、費用も双方で負担します。
　しかし、境界線に沿うように自分の敷地側に塀を設置する場合は、自己所有になるために費用も設置者が負担します。
　確かに単独所有の場合、経済的負担は大きくなりますが、塀の所有や境界線の問題に伴って将来的に起こるトラブルの確率は低くなります。

トラブル発生を未然に防ぐための配慮

　塀の取り壊しや設置については前述のほかにもさまざまなことが考えられます。しかし、いずれの場合も共通することは、前もって隣人としっかり話し合うことで、トラブルの多くは回避できる、ということです。
　また、塀は境界線と関係してきますので、あらかじめ境界線を把握しておくことが大事です。そのためには、自分だけでなく第三者によっても客観的に境界を特定できるための資料として、目印（表紙規模）・登記・書類をそろえておきましょう。

トラブルになってしまった場合の相手との向き合い方

　例えば、隣人が断りないまま塀の取り壊しなどを始めた場合、感情的になってしまいがちです。しかし、それでは話がこじれるだけです。まずは、落ち着いて取り壊し等の理由を尋ねることから始め、ご自身の意見を伝えるようにしましょう。
　もし、相手が聞く耳をもたなかったり、感情的になっていたりして話ができないような場合は、第三者に立ち会ってもらうという方法もあります。この場合、可能であれば相談相手として地元の不動産業者などに隣家に話をする前に相談してアドバイスをもらうという手もあります。もちろん、マトイでもそういった相談にも対応させていただいていますので、お声をかけてください。
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それでもトラブルが収まらないときの相談先

　隣家との直接の話し合いや、第三者の立ち会いなどを介しての話し合いを行っても、なかなか事態が収まらないようなときの相談先に次のようなものがあります。

【法務局や市役所などへの無料相談】
　建物が所在する地域の法務局や市役所の無料相談では、日常生活における様々なトラブルや悩み事の相談に乗っていただけます。それぞれの地域によって開催日程や対応の窓口などが異なりますから、電話やホームページなどで利用に関する詳細を確認して、利用しましょう。

【境界問題解決センターへの相談】
　境界問題解決センターは土地家屋調査士会が運営しています。境界に関わる民事紛争を早期に解決するために、土地家屋調査士と弁護士が調停人となって当事者間の話し合いを手伝ってくれます。さらにその合意内容に基づいて、境界標の埋設や登記手続きなども行います。

知っておきたい筆界特定制度

　塀の取壊し等を通じて、境界線に関する問題が表出することが少なくありません。そういった際に、活用できる制度として「筆界特定制度」があります。
　これは裁判を行わずに隣地境界線を特定するもので、法務局の筆界特定登記官が外部の専門家の意見を踏まえて筆界の位置を特定する公的な制度です。
　裁判を起こすよりも手間がかからず、安い費用で、裁判よりも短期間で解決できるメリットがあります。
　この制度を記憶にとどめておくと、境界線に関する何らかのトラブルを抱えた際に役立つかもしれません。

ブロック塀取壊し・改修等の費用負担について

　隣家にも影響が大きいブロック塀の取り壊しや改修では、その費用負担が気になるところです。これについては、塀の所有者が誰であるかによって変わります。

所有者が自分である場合

　この場合は、自分の判断で取り壊しや改修を自由に行え、費用負担は所有者の負担となります。
　とはいえ、やはり隣人への声かけや配慮は必要です。隣家の眺望や日照に支障を与えたり、圧迫感を与えたりするような高い塀を設置することは、トラブルを招きかねません。その対応がこじれると、差し止め請求などに発展することがあります。

所有者が隣人である場合

　隣人の判断と費用負担によって、取り壊しや改修等が行われます。隣家への配慮は、前述と同様です。
　しかし、この場合に問題になるのが、塀が危険な状態であるにもかかわらず放置されてしまうことです。所有者である隣人に声をかけ、取り壊しや改修を依頼しても適切な対応をしてもらえない、かつ被害が生じそうなときには、最終的には訴訟を起こして仮処分の申し立てを行うことも可能です。

塀が共有の場合

　共有の場合は、最初から隣人と話し合って費用を出し合うか、最初に自分が費用を出して修理を行い、後からかかった費用の半分を隣人に請求することになります。

トラブル避けるための塀の取壊し手順ごとの配慮

　トラブルの根源をたどってみると、ちょっとしたコミュニケーション不足であることが多くみられます。塀の取り壊しについても同様のことがいえるのではないでしょうか。
　そこで、塀の取り壊しの流れに沿って、心掛けておきたい隣人への配慮を挙げてみました。

①塀の所有者を確認。
　自分側の塀の設置場所と境界線との関係、塀が自分の単独所有であるか共同所有であるかをわかる範囲で確認しておく。

②隣家と話し合う。
　自分が把握した情報をもって、塀の取り壊し等検討している内容を伝え、相談してみる。この段階で、決定事項として伝えると相手が感情を害することがあり得るので、あくまでも“検討中”ということで話を持ちかける。

③測量を行う。
　境界線や塀の所有に関する認識が隣人と共通であり、違いがないことを確認。もしも、それらに関する情報に、認識の違い等があるようならば、必要に応じて土地投機の確認や測量等を行う。それらの費用負担割合については、話し合いの段階で決めておく。

④業者を選定。
　前述までの段階を経て、塀の取り壊し等ができるようになったら業者を選定。

⑤現地調査。
　業者選定のための相見積りの際におこなう現地調査では、境界付近に業者の立ち入りがあるため、日時を伝え事前に隣人に断っておく。
　可能であれば、業者の現地調査に際しては、隣人の方にも立ち会ってもらえると、後々のトラブル回避につながります。

⑥挨拶回り。
　工事のスケジュールが決まったら、その１週間前前後までに隣家に挨拶を行う。

⑦解体撤去。

⑧確認・終了。
　工事終了に際しても、終了したことを伝え、協力のお礼を伝える。
　費用の支払い等については、事前の話し合いの内容に基づいて行う。
　解体工事等の事前の現地調査では、施主様も立ち会うメリットがいろいろあります。塀の解体撤去も同様で、塀の場合には隣家の方も立ち会うとお互いの要望や情報を共有できると思われます。
　解体工事の事前調査における立ち会いについて、こちらのコラムで説明していますので、ご覧ください。

まとめ

　解体工事や建築工事などは隣家を含めて周辺の人々にさまざまな支障を与えがちです。そのなかで、境界線を共有して立てている塀や、境界線間近にある塀の取り壊し等では、とくに隣家への心遣いが、工事の円滑な進行に欠かせないものです。また、境界線に関して双方がどのように認識しているかも大きなポイントになってきます。
　今回のコラムでは、コンクリートブロック塀がある場合に知っておくべきことをまとめました。現在、塀の取り壊し等を考えている方、また将来、塀に対してなんらかの対応が必要になる方々にとってお役に立てば幸いです。
　マトイでは塀の取り壊し等もお請けしていますが、同時に、それに伴うさまざまな不安や質問に対して、工事を依頼する前段階からのご相談にも対応しています。どうぞお気軽にお声をかけてください。
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