マトイ かいたいコラム

木造住宅二階建て、その特徴をみて解体費用の目安を!

かいたいコラム

「田舎のあの家をどうしようかなぁ」
「処分した方がいいだろうなぁ」
 そんなことをふとした瞬間に思いめぐらしながら、
「でもいくらかかるんだろう、ずいぶんかかるだろうなぁ…」
と思って、日常の仕事や生活に追われながら先送りにしている方は、多くいらっしゃるのではないでしょうか。

 令和元年に発表された「平成30年住宅・土地統計調査」によると、空き家は全国に848万9千戸、空き家率は13.6%ということです。
 冒頭のつぶやきのように、ご両親やご親族から住宅を相続したものの空き家状態になって、その対応を折々に考えている人は、私たちの周りに思いのほかいらっしゃいます。そういった方の「ずいぶん(費用が)かかるんだろうなぁ」というもやもやした思いが整理できればと、今回はよくみられる「木造二階建て」住宅の解体費用をテーマに解説していきます。

まずはつかんでおきたい木造家屋の一般的な解体費用

 最初に、解体費用の相場はどのように計算するかについて説明します。
 これは「坪単価」といわれるものに、解体する建物の坪数をかけた金額が解体工事本体費用、解体費用のメインになります。しかし、これだけで解体費用全体を示しているわけではありません。

 よく「解体費用の相場はいくらぐらいなんでしょう? どのくらいの額を予定したらいいのでしょう?」と聞かれることがあります。しかし、この質問に一言でお答えするのはとても難しい、いいえ、無理なのです。なぜならば、解体費用の計算のもとになる坪単価も、木造か鉄筋かという建物の種類や大きさ、そして建物が存在する地域や場所によって大きく変わるからです。
 解体する建物の坪数をかけた金額であり「解体工事本体の価格」としたら、さらに工事のための足場を作ったり、建物以外の門扉・フェンス・庭木・倉庫・カーポート等を撤去したり、処分されないまま建物内に置かれたものなどを撤去したり、それによって出た廃棄物の処理や撤去後の土地の整地などの費用が加わります。
 建物の大きさや種類によっても異なりますが、一般的に「解体費用は100万円以上かかる」といわれます。
 そして強いて金額の相場を示すとすれば、「木造建物の解体費用は坪単価30,000円/坪以上」と考えておきましょう。
 もし当記事を読んでくださっている方が、二階建ての建坪40坪の木造住宅の解体工事を考えていたら、最低でも以下のような相場で解体費用全体をイメージすることができます。しかし、この金額はカーポートやフェンスの撤去費用は最低金額にしてあること、さらにこのほかに廃棄物処分費や整地費用などが加わった額になります。廃棄物の量が大量であったり、家の基礎が特殊な造りであったりしたら、さらに費用はかかって200万円近くになることもあるかもしれません。

 このように、最低限の相場はわかっても、一軒一軒の建物によって解体工事費用は大きく変わってくるのです。そのため、概算といえども、その家に適した解体工事費用を知るには、見積りを取ることが何より必要になってきます。
※詳しい見積りをご希望の方は、無料お見積りフォームよりご相談ください。

例 木造二階建て、建坪40坪、1台分のカーポート、自宅周辺にフェンスあり。

●坪単価 30,000円 30,000円×40坪=1,200,000円
●カーポート撤去費用(20,000円~) 20,000円以上
●フェンス撤去費用(30,000円~) 30,000円以上

 

同じ二階建て、同じ延床面積……なのに異なる解体工事費用の理由

 このように解体工事費用の相場を知る目安はあるものの、実際の建物の状態によって全体の解体費用は相場と大きく異なることがあります。
 そうなる要因の一つに、建物の基礎部分の広さの違いがあります。
 例えば、前項でも例に挙げた「木造2階建て、建坪40坪」という建物で説明しましょう。
 建坪が決まっていても、1階が20坪で2階も20坪のA様宅と、1階は35坪で2階は5坪のB様宅があるとします。それぞれ同じ地域内に、同じ時代に建てられ、坪単価は同じとします。
 普通に考えると、A様宅もB様宅も同じ解体工事費用になるはずです。ところが、実際にはB様宅の方が高くなってしまう可能性が高いのです。それはなぜでしょう?
 実は解体工事の中で最も大変なのは、建物の基礎部分を解体するときなのです。建物の基礎部分はコンクリートで固められています。そのため、コンクリートを崩して基礎を解体していくのはとても手間がかかり、コストもかかります。なので、基礎がある1階部分が広い方が解体工事費用は高くなりがちです。
 一言で木造、といっても広さや間取り、そのほかさまざまな条件によって解体工事費用は変わってきます。

同じ木造家屋でも、その家の特徴で変わる解体費用の理由

 さまざまなコストの内訳の多くは人件費です。手間がかかればかかるほど、人件費がかさみ価格に反映されます。これは解体工事に限ったことではありません。
 前項で触れた、建坪が同じであっても基礎部分が多くなれば、その分、解体工事費用がかさむのはその一例です。続いて、ここではそのほかに解体工事費用に影響を与える条件について説明します。

「古家あり土地」として購入した家の解体

 不動産の広告などに「古家あり土地」「古家付き土地」と書かれているものを見ることがあります。古家とは文字のごとく、古くなった建物をいいます。もし人が住んでいなかったとしても比較的新しい家や資産価値のある建物は古家とはいいません。逆に、資産価値がない、人がそこで暮らしていくための役割を果たさないような建物は古家に含まれます。
 しかし、この場合の古家を売却することや、人が続いて住む場合があることを前提として売りに出されているため、荷物は処分されて屋内は空の状況です。そのため、解体工事を行うにしても廃棄物処理費用は建物の解体で出た廃棄物がほとんどで、余分な廃棄物は発生しません。そのため、通常の家屋を解体するよりも安くできる可能性があります。

最近まで人が暮らしていた家の解体

 逆に解体直前まで人が暮らしていた家は、生活に必要な家財道具が十分に片づけられていないことがあります。また、「どうせ解体でたくさんのごみが出るのだから、不要な物はそれと一緒に処分してもらえばいい」と思って、処分しないままで解体工事に入ってしまうことがあります。
 もちろん、そういったことも可能なのですが、その量にもよりますが10万円以上の廃棄物処理費用がかかって、解体工事費用が高くなってしまいます。

リフォーム歴のある家の解体

 長年暮らすなかで、家屋を修繕したり、そのときどきの家族構成に合わせて暮らしやすくリフォームしたりすることはよくあることです。しかし、そのなかにはもともとあった建材は取り除かないまま、その上から新たな建材を重ねてリフォームしているものがあります。屋根材壁材が二重になっていたり、筋交いが余分に入っていたり、ということもあります。
 この場合は、重なっている屋根材を1枚1枚手作業で剥がしていったり、壁を取り壊していったりして、解体にさらに手がかかります。
※解体会社の見積り段階で、リフォームの有無をお知らせしていただくとスムーズです。

長屋・テラスハウスの一部の家の解体

 長屋やテラスハウスのようにいくつかの建物が一つながりになっている、いわゆる連棟敷建物の一軒だけを解体するような場合も手間がかかります。
 なぜならば、隣り合う住居に衝撃を与えて、ひび割れや傾きを引き起こすことがあるからです。その建物の築年数が長ければなおさらです。
 そうならないために作業はほとんど手作業で行うので、手間も時間もかかります。さらに、解体後は、切り離して残った家の壁(隣り合う家を仕切っていた共通の内壁)を補修しなくてはなりません。このように、連投式の建物の一部を解体工事する際は、最初から終わりまで、隣人の方との話し合いと細かな配慮が一層重要になります。

アスベストが混入された建材を使用している家の解体

 アスベストは以前、その耐火性や防音・防熱性などが高いことから、建築材料として多用されていました。そして徐々にその健康被害が明らかになってきて、2006年には全面的に使用が禁止となりました。
 しかし、禁止になる以前の建物には、屋根材としてのスレート板や壁材、石膏ボードなど、アスベストが混入している建材が使われていたり、吹き付けられていたりしています。
 そのため、使用が禁止される以前に造られた建物を解体する際には、そういった建材が使われているかどうか調べ、使われている際には専門の技術が必要になります。

阪神大震災以降に建てられた家の解体

 地震大国といわれる私たちの国では、建物の耐震基準などを定めた建築基準法が改正を繰り返されて、建物の安全性確保に努めています。
 とくに1995年1月に起きた阪神淡路大震災を受けて2000年の改正では、建築前に地盤調査を行って、その地耐力に合った基礎形状にすることになりました。また、柱の留め金や耐力壁を確保して壁をバランスよく配置することなどを必須として耐震性を高くする基準になっています。とくにこの改正によって木造家屋の耐震性はぐんと高くなりました。
 これは私たちの安全を守るうえでとてもよいことなのですが、解体するとなると手間がかかって廃棄物も増えることから、解体工事費用は高くなります。

ツーバイフォー工法で建てられた家の解体

 ツーバイフォー工法とは、アメリカで考案された建築工法で、正式には「枠組み壁工法」と呼びます。
 耐震性や耐風性が高く、高気密、高断熱で耐火性にも優れているといわれています。決まった大きさの材料を組み合わせて釘で留めるこの工法は、システム化が進んでいて工期が短いのも特徴の一つです。これらのメリットがあり、頑丈であることから、逆に解体するには時間がかかって工期が長くなり、廃棄物も在来工法よりも多く出るといわれています。

築年数によっても変わる解体費用

 木造家屋を解体する場合、その築年数も解体費用に影響します。以前は、私自身が家を解体してもらう際、「老朽化が進んで脆くなっているから、壊しやすいはず」などと思っていました。ところが、今ではそれが大きな間違いであると知りました。
 解体のプロからすれば、古い家、老朽化が進んでいる家ほど、解体は大変なのです。なぜなら築年数を重ねて古くなればなるほど建物の老朽化は進み、建物を支える部分は弱くなります。そのために解体する際には、解体の刺激で予測しない建物の部分が急に崩落することがないように、解体を始める位置や手順を決めて慎重に作業を進めます。そのため、手作業の部分が増え、工期も長くなりがちです。

築年数10年未満の家

 築年数10年未満、もしくはそれ前後の比較的新しい木造家屋では、特に老朽化が進んでいることもありません。アスベストの使用が全面禁止された2006年からずいぶん経って建築されているので調査や特別な作業もなく、心配なくスムーズに工事を進められます

築年数30~40年ほどの家

 築30年から40年というのは建て替えや解体を考える一つの目安になり、このくらいの時期に解体することが多いようです。多くの場合は、さほど問題なく通常のペースで解体作業を進められます
 ただ、建物の傷み具合は年数だけでは判断できません。例えば湿気の多い地域に建っていたり、幹線道路の近くに建っていて常に振動を受けていたり、シロアリなどの被害を受けていたりと、その家ごとに傷み具合にも差が出ています。現地調査の段階では判別しきれなかったダメージを見極めながらの作業になります。

築年数50年以上の家

 築50年以上経過している家は、老朽化や劣化がかなり進んでいると思われます。途中で修繕やリフォームをしていても、建築当初から使われている梁や柱に痛みが現れていることが少なくありません。
 それだけに倒壊のリスクは高く、最後まで解体作業を安全に遂行するために慎重に作業を進めます。例えば工期で表すと、築30年程度の木造二階建て家屋の解体に3週間前後かかるとしたら、築50年程度のものでは4週間前後のかかると考えておくといいでしょう。それだけ費用もかかってきます。

住宅・古家・古民家の違い

 いろいろな事情で古い家を相続したとき、「何か活用方法はあるかな? それとも解体した方がいいかな?」とインターネットなどで情報を探すのではないでしょうか。そんなとき、出てくるワードのなかに「住宅」「古家」「古民家」などがあります。一般的にどのように使い分けられているか、その違いをはっきりしておくと情報を整理しやすいので、ここで説明しておきます。

【住宅とは】
 キッチン・浴室・トイレが揃っていて、そこに人が住んで暮らすことができる建物をいいます。当然、人が住んでいる家は住宅ですが、空き家であったとしても築年数がさほど経っておらず、さほど傷んでいない家屋も住宅に含まれます。

【古家とは】
 住宅のなかでも古くなったもので、通常、築20年以上経って、住宅として資産価値が乏しくなってきたものを指します。また、そこまで古くはないものの、空き家となって適切なメンテナンスがなされず、人が暮らすのにその役割を果たせないようなものも古家とされます。

【古民家とは】
 一般的には築50年以上経過している建物で、かつ、日本の伝統的な建築方法を取り入れて造られている家屋をいいます。最近では移住して古民家で暮らしたり、カフェやシェアハウスとして活用したりと、古民家を再生する活動も活発です。
 古民家の解体にあたっては、他の木造家屋ととくに大きく解体費用が変わることはありません。
 古民家には今では入手できないような貴重な古材や、造りにこだわった床の間・欄間などがあり、それらを買い取ってもらうことも可能です。こちらで収入になることもありますが、解体費用としてはそれらを傷つけないように取り外す必要があるため、稀に割高になる可能性もあります。

木造家屋の解体費用を安く抑えるためのポイント

 家を解体するときに、どのようにしたら解体工事費用を抑えることができるでしょうか。人生のなかで“家を解体する”ということは、何度もあることではありません。それだけに、どのようにしたら費用を抑えられるのか、なかなか考えが浮かんでこないかもしれません。 
 実は、解体工事費用を抑えるために、施主様ご自身でできることがあります。

複数の業者に相見積りを依頼する

 まず、2~3社の業者から見積りを取りましょう。なぜならば、この記事でも説明したように、相場がわかってもそれは大雑把な世間一般の目安に過ぎないからです。現場を解体業者と施主様とで見て、そのうえで出された金額がその建物の解体工事費用の目安と考えた方がよいでしょう。
 もちろん、このときの見積り金額が解体工事の決定金額ではありません。この後に説明する残置物の量や補助金利用の有無、そして実際に工事を進めていくなかでわかる追加工事の有無などによって、費用は変わってきます。それぞれの建物の特徴から、解体工事費用は変動します。
 この相見積りによっておおよその解体工事費用の目安をつけて、解体するかどうか、解体するのであればどのようなスケジュールで行うか、などを検討してみてください。その際にもいろいろな疑問や不安が出てくることと思います。そのときは業者に率直に相談してみましょう。なかには「まだ工事を依頼するかどうかわからないのに…」と思われる方もいらっしゃると思いますが、遠慮なさらないでください。株式会社マトイはこの段階から、皆様のお役に立てるパートナーであることをモットーとしています。
 相見積りでは、もちろん提案された金額とともに、見積書が具体的であること、依頼されたことや質問されたことの対応の迅速さや丁寧さなども、業者を選ぶ判断基準に加えると、納得の工事ができるはずです。

自治体による補助金を活用する

 空き家の解体工事では、自治体によっては補助金が支給される場合があります。そのほか、倒壊しそうな塀の撤去、アスベスト使用についての調査やアスベストが使われている建物の解体についても補助金が支給される場合があります。
 こういった補助制度の有無や適用条件、申請方法などは解体する建物が存在する自治体によって異なります。解体の検討を始めたら、市役所や区役所などと連絡を取って、補助制度の有無や申請方法を聞いてみましょう。補助金を活用することで、経済的負担はぐっと軽くなります

家の中にあるものや庭木などはできるだけ自分たちで処分

 解体工事本体にかかる費用のほかに、かかる経費が廃棄物の処理費用です。そのため、廃棄物を減らすことは、解体工事費用を安くします。
 何を減らすかというと、家具・家電・食器類・本・衣類・カーテンなどなど、家のなかにあるものすべて。解体工事が始まるまでに「家のなかを空っぽにする!」ことが理想です。庭があるお宅であれば、大きな木は業者に任すようになるでしょうが、小さな植木や草花・雑草・空の植木鉢などはご自分たちで片付けておくといいでしょう。こうしておくことで、廃棄物処理の費用が安くなります。
 逆に、「解体のごみと一緒に処分してもらおう」とそのままにしておくと10万~20万円近く廃棄費用が増えてしまう場合があります。次のような方法を利用して、できるだけ事前に処分するようにしましょう。
  *一般ごみ・粗大ごみで分別して自治体のごみ収集日に処分する。
  *フリマアプリやフリーマーケットなどを利用して、使えるものは再利用してもらう。
  *衣料品・本・おもちゃなどは、寄付・リユース活動を行っているNGOやNPO団体に送る。

まとめ

 解体工事において、費用の相場を知ることは家の解体を考える第一歩です。
 しかし、実際の建物は、それが建てられた時代、その建物の間取りや構造、解体に至るまでそのように使われてきたかなどによって、同じ築年数の建物でも傷み方も解体の手順や方法なども変わってきます。まさにその建物の歴史は建物の個性となって表れ、それによって解体時の建物との向き合い方―解体方法や解体手順などは変わってきます。そのため具体的な解体計画は見積もりを取ることから始まるといえるでしょう。
 株式会社マトイでは、それらを踏まえて解体方法の検討、施主様のサポート、そして解体後の土地がどのように使われるかといった未来を見据えながら施主様と作業を進めていきます。古い住宅を取り壊す際、思い出の柱、瓦などを保存しておくことも可能です。
 是非、無料お見積りフォームよりご相談ください。

記事の監修

株式会社マトイ 営業担当菅野

株式会社マトイ営業部の菅野です。コラムの監修をしております。
実際に仕事の中で経験したこと、調べてより勉強になったこと、両方を読んでくださる皆さまと共有できたらと思っています。
解体は初めてのご経験という方、とても多いのではないでしょうか。
ご不明な点やご要望、疑問に思われていることはございませんか。
どんな些細なことでも丁寧にお答えいたします。お気軽にお問い合せください。