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※弊社コラムに記載の価格は執筆当時のものであり、現在の価格とは異なる場合があります。

　今回のテーマにある「建物付き土地」は「古家付き土地」とも呼ばれるもの。その呼称のとおり、多くの建物は築年数が経っていて建物としての価値が低くなっています。その反面、比較的低価格で土地を購入できることから、建物付きを選ぶ人もいます。
　今回は建物付き土地の購入後に家屋の取り壊しや土地を売却する判断基準、費用、注意点などについて説明します。

建物付き土地は売却できるorできない？ 売却の方法は？

　そもそも建物付き土地として購入した土地は、すぐに売却することはできるのでしょうか？ 何らかの問題が生じないか不安になる方もいらっしゃるかもしれません。

売却は建物を解体撤去するか否かがポイント

　建物付き土地として購入した土地を売却することは、もちろん可能です。
　このときに注意したいことは、そこにある建物を中古住宅として売却することはできません。もともと建物付き土地として売り出されたのは、そこにある建物には価値がないことが前提になっているからです。
　それまで空き家で手入れされていなかった建物は、老朽化が早く、購入してからもさらに進んでいきます。
　もしも購入したときよりもさらに好条件での売却を望んでいる場合は、建物を解体撤去して更地の状態で売却することをお勧めします。

　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での解体工事をお請けしています。もちろん、建物付き土地として購入された家屋の解体工事にも対応させていただくほか、それに伴う施主様のさまざまなご相談にも解体工事のパートナーとして応えさせていただきます。お気軽にお声掛けください。
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売却方法の選択肢

　建物付き土地を売却することは問題ありませんが、そのときに悩むのはどのような形で売却するか、という点ではないでしょうか。建物付き土地を売却する際の選択肢には、次のものがあります。

現状渡しで売却

　“現状渡し”とは、そのままの状態ということです。つまり、建物を解体撤去することも、なんらかの修繕を加えることもなく、そのままの状態で売却します。
　この方法は解体費用がかからないため売り主にとっての負担は少ない方法です。
　しかし解体費用、もしくは建物を利用しようとする際には修繕費用が必要になる可能性が高く、購入者にとっては目的に応じた費用が必要になります。そのため、購入に向けた交渉段階で値引きを求められたり、購入者が限定されたりします。

更地渡しで売却

　“更地渡し”とは、建物を解体撤去して更地にして売却することです。
　これは売り主にとって解体費用の負担が生じますが、買い主にとっては購入後すぐに建物を建てるなど目的の利活用ができるため、建物付き土地よりも好条件での売却が可能です。さらに周辺環境などの条件が整っていれば、解体費用をカバーできる程度の価格で販売することもできます。

建物をリノベーションして売却

　建物付き土地の建物のすべてが、利活用できないほどの状態とは限りません。なかには居住することが可能なものもありますし、資材倉庫として活用するケースもあります。
　ただし、その場合でもある程度の修繕が必要になります。また比較的状態が良い物であれば、リノベーションして中古物件として販売することも可能です。

　　　＊

　どのような形で売却するかは、建物の状態や周辺環境などを考慮しながら決めていくことになります。
　ただ不動産売買においては専門的な知識等が必要になってくるため、売却を検討し始めた段階から不動産業者と相談しながら進めることをお勧めします。

　こちらのコラムでも建物付きの土地を売買することについて、取り上げています。併せてお読みください。

建物付き土地を売却するメリットとデメリット

　建物付き土地を売却する際には、売却することのメリットとデメリットも考えながら決定することが大切です。

メリット

　建物付き土地として売却することには、次のようなメリットがあります。

メリット１　建物の解体費用がかからない。

　古家付き土地は解体が前提となる物件が多いですが、解体にかかる費用は買主負担が基本です。
　建物を解体撤去して建て替えたり、リフォームしたりする費用負担を考えると、建物付きのまま売却することで費用負担は大幅に抑えられます。

メリット２　土地の固定資産税等を抑えられる。

　税制面でもメリットがあります。
　建物付き土地の固定資産税や都市計画税には、「住宅用地の軽減措置特例」が適用されるため、税負担を軽減できます。
　もし売却や建て替えなどで建物の解体撤去を考えていたとして、その計画を実行するときまで建物を維持し、税制面での優遇措置を最大限に活用するようにしましょう。

区　　分	固定資産税	都市計画税
小規模住宅用地：住宅用地で住宅１戸につき200㎡までの部分	価格×１/６	価格×１/３
一般住宅用地：小規模住宅用地以外の住宅用地	価格×１/３	価格×２/３

※引用元　東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

メリット３　建物を残すと「3,000万円特別控除」の適用期間が延長される。

　建物付き土地は住宅用地となります。また、これを売却すると譲渡所得税が発生しますが、売却しようとする家に居住していた場合、「3,000万円の特別控除」があります。これは譲渡所得税の負担を大きく軽減できる制度です。
　なお、この控除が適用されるのは、以下のようなケースです。

○売却する家に所有者本人、もしくは配偶者が住んでいた。
○売却する家に住まなくなってから３年目の年末までに売却する。
○売却する家を解体撤去した後でも、その１年以内に土地の譲渡契約を結び、３年目の年末までに譲渡する場合。

メリット４　相続した建物付き土地にも「3,000万円特別控除」が適用。

　今回のテーマから離れますが、この「3,000万円特別控除」は相続した建物付き土地にも適用されます。
　そのため、相続してから3年を経過する年の12月31日までに売却し、その代金が1億円以下であることなどの条件を満たしていることが必要です。

メリット５　先々、建て替え等を行う場合のプランをイメージしやすい。

　建物が残っていることは、実際にそこに暮らす場合の環境がイメージできます。
　例えば、動線や家具等の配置、天候や気候の変化に伴う陽当りの変化などを把握できるため、建て替え新築を行う際の間取りなどの計画に大いに参考になります。

メリット６　住宅ローンの適用が可能。

　建物付き土地を購入する場合、住宅ローンが適用できる可能性があります。
　もしも建物が付いていない更地で購入して家を建てる場合は、「つなぎ融資」を利用することになります。つなぎ融資は住宅ローンより金利が高い、家の完成が遅れると金利が増えるなど買い手にとって不都合な条件が付き、買い手にとっては住宅ローンが利用しやすい建物付き土地のメリットが大きくなります。

デメリット

　デメリットには、次のような点があります。

デメリット１　売却価格が下がる可能性がある。

　建物付き土地では、建物を解体費用もしくは修繕費用が発生します。
　これらは原則、購入者が負担することになっていますが、これを価格交渉に使われることがあります。「購入後に解体費用がかかるから、その分の金額を提示価格から差し引いてほしい」ということです。
　これについては最初の提示価格をいくらにするか、建物の老朽化の状況はどの程度か、等によって判断が分かれるところです。場合によっては、売り主側で建物を解体撤去したり、解体費用を負担したりすることで手取り額が多くなることもあります。

デメリット２　購入者の解体費用負担が原因となって売れにくい傾向。

　建物付き土地については、どうしても「解体費用の負担が生じる」、「すぐに建築にとりかかれない」といったイメージをもつ人が少なくありません。
　そのため売りに出しても最初からアクセスしない人もいて、売れにくくなる傾向があります。

建物の解体撤去にかかる費用

　ここまでに何度か触れているように、建物付き土地の売買では、解体費用がネックになって価格交渉の材料になったり、購入されにくくなったりする傾向があります。
　建物付き土地のままで売却するか、解体費用を負担してでも建物を解体撤去して更地として売却するかの判断材料の１つとして、解体費用について知っておきたいことを説明します。

解体撤去にかかる費用の目安と内訳

　建物を解体する際、その費用がどの程度かかるのか気になるところです。そこで、解体費用の坪単価と建物の延べ床面積を乗じることで、解体費用の相場を把握できます。

解体工事費用の大半を占める本体工事価格と廃棄物処理費用

　解体工事にかかる費用は、解体する建物の構造や広さや状態、地域、業者などによって違いが出てきます。
　とはいえ、ある程度の相場を把握することは可能です。それは次の式で求められます。

【解体費用の相場＝坪単価×延べ床面積（坪）】
　ただしこの金額は「本体（工事）価格」ともいわれ、建物を解体する費用と廃棄物処理費用が基になっています。
　解体工事にはそのほかの費用も含まれるため、実際の費用はこの金額よりも多くなります。しかし、本体工事価格と廃棄物処理費用だけで、解体費用の７～８割を占めるため、解体工事の予算計画の参考にはなります。

解体費用を左右する坪単価は建物の構造等によって異なる

　解体費用を算出する基本となる坪単価は、一般的に建物の構造によって異なります。
○木　　　造：５万円～／坪
○鉄　骨　造：７万円～／坪
○鉄筋コンクリート造：10万円～／坪

解体コラムにおける坪単価表記内容の変更について
　過去のコラム内で取り上げてきた坪単価の額と、今回以降のコラム内でご紹介する坪単価の額が異なります。
　20～30年来、解体工事費用に顕著な変化が見られないでいた解体業界ですが、他業種と同じように資材や人材費の高騰との影響を受けて、坪単価も高くなってきています。それを反映して、コラム内での坪単価表記も変更することとなりました。ご了承ください。

把握しておきたい解体費用の内訳

　解体費用の大半が本体工事費と廃棄物処理費用であることは記しました。では、それ以外にどのような費用が必要になるのでしょうか？ これについて把握しておくと、解体業者からとった見積りの内容を詳しく理解するのにも役立ちます。
　その内訳は、次のようになります。

○仮設工事費
　安全確保に必要な足場や養生シート、養生板、仮設トイレの設置などにかかる費用。

○重機回送費
　工事のために使用する重機を現場まで運搬するための費用。

○解体費（本体工事費）
　解体工事のメインとなる建物を解体するのにかかる費用。

○廃棄物処理費
　解体工事で排出される廃棄物や建物内に残されている不用品等を含めた処分費用。残置物が多い場合は、「残置物処分費」として別途請求が発生する場合があります。

○付帯工事費
　外構といわれるブロック塀やガレージ、庭の植木や庭石、物置などの撤去費用。

○追加工事費
　工事中に地中埋設物が発見されたときや、何らかのトラブルが生じた際の対処に必要となった費用。

○近隣清掃費
　工事作業や工事車両の往来などによって現場周辺を汚す可能性があり、それによる近隣への迷惑をかけないようにするための清掃に必要な費用。

○その他の諸費用
　作業管理を円滑に進めるための現場管理費や想定外のトラブル時に対応するための費用など。
　なお、上記以外にアスベスト含有建材に関する事前調査やアスベスト含有建材を使用していた場合の除去作業にかかる費用なども発生します。

　こちらのコラムでも、解体費用に関する説明、および建物の構造別の相場などについて詳しく説明しています。

建物の状態によって加味される費用

　解体費用は解体する建物の状態によっても、その費用は変わります。その要因には次のようなものがあります。

○建物の広さや階数
　建物の延べ床面積が広くなればなるほど、解体費用は高くなります。
　また、同じ延べ床面積でも、平屋建てと複数階建てでは解体費用が異なります。それは基礎部分が平屋建ての方が広くなるからです。基礎部分は鉄筋とコンクリートから作られていて、解体には重機や労力がより必要になるため、他の部分より解体費用が高くなります。そのため、基礎部分が広くなりがちな平屋は、同じ床面積でも解体費用が高くなる傾向にあります。

○老朽化の程度
　解体工事は安全第一で行いますが、老朽化が激しい建物の場合は予期せぬところが崩壊する可能性があります。そのため、作業は慎重に行うこと、場所によっては通常は重機を使うところも手作業で解体する場合があります。それによって老朽化が激しい建物は、作業時間や手間や人手がかかります。

○アスベスト等の有害物質の使用
　アスベスト等の有害物質を使用した建物では、作業員や周辺環境への配慮を行い、有害物質の内容に応じた撤去作業が必要になります。

○植栽の有無
　とくに昔の庭付きの家屋では、庭に植木類が植えられていたり、庭石や灯篭などが配されていたりします。更地にする場合はそれらも撤去するのですが、それらの１つ１つに費用が発生します。

　マトイでは無料お見積りの段階から現地調査を行って、お見積りさせていただいています。そのため、建物の老朽化の程度や工事計画に関係する周辺環境などの配慮を反映したお見積り内容になっています。
　また、追加工事等についても、施主様との緊密な報告・連絡・相談を行い進めていきますので、安心してご依頼ください。
　「建物付き土地」は比較的リーズナブルに土地を購入できる方法です。売り主にとっても建物を解体しないまま売却するので、経済的負担が少ないものとされています。しかし、実際に売買しようとするとメリットやデメリットをはじめ、いくつかの検討が必要です。それらのポイントについて解説します。

取り壊すorリフォームする？ 建物対処の判断基準

　建物付き土地として売りに出すことで、売却費用を抑えることができます。ただし、そのデメリットを考えると更地にしようか、または建物自体がまったく使えないわけではない、と悩むこともあります。
　このポイントは、よりよい条件で売却するために建物を解体撤去するか否かの対処にあります。次の点を建物の解体撤去の判断基準の参考として、検討する必要があります。

○建物の老朽化の程度。
　修繕費用が解体費用を上回るほどに高額になる、建物の基礎を含めた構造体などのダメージが大きく安全性が低下している、といった場合は、解体撤去の検討を。

○耐震基準は現在の基準になっているか。
　耐震基準が現在の基準を満たしていない建物を継続して使用する場合、安全性を担保するために現在の基準になるように改修する必要がある。

○建物の利用価値の有無。
　現在の建物に利用価値があるか、維持するより更地にして新たな土地活用することで資産価値が高まるかを検討。

○税金の負担。
　建物がなくなることで固定資産税等の税負担が増える場合があるが、長期的な収益を見越した判断が大切。

○周辺環境への影響。
　建物の老朽化や管理不全によって、景観を損なったり安全を脅かしたりしていないか。

　現在は使用禁止されているアスベストですが、まだアスベストを使用した建築物はたくさん残っていることから、建物解体時の事前調査が義務付けられています。
　こちらのコラムで、アスベスト事前調査について説明していますので、どうぞお読みください。

建物付き土地の売却において知っておきたいこと

　最後に建物付き土地を売却する際、あらかじめ知っておきたいことについて説明します。

建物付き土地売却の税務上の取り扱い

○売却によって発生した利益は譲渡所得となって、所得税・住民税・復興特別税が課される。

　まず譲渡所得は次の式で計算されます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

　「取得費」は「土地の購入価格」と「建物の購入価格」を足したものです。なお、建物の価値は減価償却によって徐々に下がっていきます。譲渡費用として計算する購入価格は減価償却した価格になります。
　「譲渡費用」は売却に伴う業者への「仲介手数料」「測量費」「登記費用」「建物解体費」などです。

○税率は、その物件の所有期間によって変動。
　５年を超える場合：約20.315％
　５年以下の場合：約39.63％
　なお、相続によって取得した場合は、被相続人の所有期間も加わります。

○建物付き土地として購入した家に、所有者もしくは配偶者等が居住していた場合、3,000万円の特別控除が受けられる可能性がある。
　居住期間など、控除適用には一定の条件があります。

○特例の併用に注意
　3,000万円の特別控除や軽減税率など、活用できる税制面の特例がありますが、併用できるものやできないものがあります。そのため不動産業者や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

取り壊し前に必要な届け出

　建物を解体撤去する際には、工事着工の1週間前までに行うべき届け出があります。その主なものとしては次の2点です。これらのほかに、電気や通信などライフライン停止や郵便物の転送・変更などがあります。

○建設リサイクル法に伴う届け出
　解体した建設資材を可能な限り有効に再利用するために、解体工事を行う場合に出す届け出です。もしもこれを怠った場合、最大20万円の罰金が科せられる可能性があります。
　なお、多くの場合この届出は、業者が施主様の委任を受けて行います。

○道路使用許可申請
　解体工事に際して、工事車両や重機類が頻繁に往来し、現場に駐車スペースがなかったり、いっぱいになって駐車できなかったりすることがあります。その場合、公道に駐停車を許可してもらうための届け出です。
　これも解体業者に委託できます。

取り壊し後に必要な届け出

　建物の解体撤去が終了したら、「建物滅失登記」という手続きが必要になります。これはすでに登記されていた建物が、解体撤去されて完全に無くなったことを登記するための手続きです。
　この手続きには、解体業者が発行する「建物滅失証明書」、「解体業者の代表者事項証明書」もしくは「履歴事項証明書」、および「印鑑証明」が必要になります。あらかじめ解体業者に、これらの書類の発行を依頼しておきましょう。

業者選びと見積りのポイント

　解体業者を選ぶ際に重要なことは、法規制などを守って誠実な仕事をする業者であることです。
　それを見極めるためには、必ず無料見積りを依頼することが大切。
・その見積りが素人にとってわかりやすいものか、
・専門用語などを使っていても、その説明がきちんと記載されているか、もしくは口頭でわかりやすく説明されているか、
・電話での問い合わせ時など、担当者以外のスタッフの対応も親切で対応がスムーズであるかなどにも注目してください。
　なお、見積り書を手にすると、どうしても合計金額に注目しがちですが、内訳項目やその単価なども具体的な点もしっかり確認しましょう。
　極端に安すぎる金額を提示してくる業者は、ゴミの不法投棄や追加費用などの問題が生じる可能性があるので要注意です。

　解体業者を選ぶポイントについて、こちらのコラムで詳しく説明しています。どうぞ、業者選びの参考にしてください。

まとめ

　本文でも取り上げているように、建物付き土地を売却する際は建物の対処が重要なポイントになります。
　その物件がどのような環境の地域にあるのか、その建物の老朽化の程度はどうなのか、建物を活用するとしても修繕やリノベーションにかけられる予算はどの程度か、これらの要件を総合的に併せ見ながら判断する必要があります。
　そのため、売却を検討された段階から、信頼できる業者を見つけて相談しながら進めることが何より大切になります。
　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での解体工事を請けていますが、それに付随してのさまざまなご相談にも対応しています。どうぞお気軽に、お声掛けください。
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