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　「特定空き家」という言葉をお聞きになったことはあるでしょうか？ これは、増加する一方の空き家の対策として設けられた、行政によって指定される空き家の名称です。
　これに指定されると行政指導や命令などが発令され、空き家の適切な管理や対処を求められます。また所有者の対応によっては税金の優遇措置を解除されたり、行政代執行が執行されたりします。
　そのため空き家所有者の方々にとってぜひ知っておきたいものです。今回は、この「特定空き家」の指定基準や回避策について説明します。

　マトイでは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での解体工事やリフォーム工事をお請けしております。空き家の対応や建て替え時の解体工事なども承っています。これらをご検討中の方は、お気軽にお声掛けください。
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なぜ「特定空き家」が問題になる？

　空き家については深刻な社会問題として取り上げられています。なぜ個人の所有物である空き家が、社会にとっての問題になるのか、その理由を知っておくことで所有する建物の管理の必要性をより理解できます。

空き家が増加している背景

　空き家が増加している背景には、日本の人口減少と高齢化が大きく関係しています。
　１つの家に育った子どもたちは独立して、それぞれに家庭を築いて住まいとなる家をもち、高齢になった親は人生を全うしたり、老齢となって生活の場を施設に替えたり……。空き家となっている建物の多くには、そんな家族の様子がうかがえます。
　そして子ども世代が相続をするものの、すでに別に生活の拠点を築いている彼らは、そこに移り住むことはなく、管理がなかなかできなかったり、管理を放棄したような状態になったりして、問題となる空き家となるのです。
　もちろん、すべての空き家がそうであるわけではありません。しかし、管理が十分にされていなかったり、荒れ果てた状態で地域に悪影響を及ぼしたりしている空き家は人口減少や高齢化、相続後の管理放置などを背景に、空き家の数が年々増え続けています。総務省の調査でも、空き家は過去最多を更新し、今後も増加が続くと見込まれています。

　空き家にはいくつかの種類があります。こちらのコラムで詳しく説明していますので、ご覧ください。

特定空き家に指定されることで所有者に起こること

　前述のように管理されず、地域社会にさまざまな悪影響を及ぼす空き家は、社会として対処しなくてはなりません。その空き家対策の一環として設けられたのが、「特定空き家」の指定です。

　特定空き家として指定される基準は後に詳しく説明しますが、まずどのようなものであるかを簡単に説明すると次のようになります。
・建物に倒壊の恐れがある
・その場を含めて周辺地域の衛生環境を悪化させている
・空き家の存在によってその地域の景観を著しく損ねている
などです。

　こういったことはその空き家周辺の人々の安全を脅かし、生活環境に悪影響を及ぼします。そのため、特定空き家に指定されると、行政からの指導・勧告・命令が行われます。さらにこれらの行政の働きかけに従わない場合、過料が科されることもあります。
　また、住宅用地の特例が外され、それによって固定資産税が大幅に増額されるなど、所有者にとっての負担は決して小さくありません。

特定空き家について正しく知ることのメリット

　特定空き家に指定されることで、空き家の所有者には管理のプレッシャーや、管理できない状況が続くことで結果として過料の発生や住宅用地の特例解除による固定資産税等の増額などのデメリットが起こりえます。
　でも、それらのデメリットを知って早めに対策を講じることで、そのリスクを避け、資産価値を守ることができます。
　例えば、適切に管理して必要な修繕を行う、それが難しいような場合は売却や解体を検討する、といったことです。また、空き家バンク等に登録して、第三者に活用してもらうといった方法もあります。
　このように何らかの対処を早期に行うことで、それによって所有している空き家を「地域社会において問題化させない」ことが大切なポイントになります。

特定空き家を理解しよう

　ここでは特定空き家の理解をさらに深めるため、特定空き家をはじめとした空き家対策の根拠となる法律、空き家と特定空き家とされるものの違い、特定空き家に指定されるまでの流れ、等について説明します。これらは、とくに空き家を所有している方々にとって知っておくべきことになります。

特定空き家の根拠となる空き家等対策特別措置法

　特定空き家をはじめとした空き家対策は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空き家対策特別措置法）に基づいて進められています。

　この法律は次のことを目的としています。
・危険な空き家の放置を防ぐ
・地域の生活環境の保全を図る
・空き家の利活用を促進する
・自治体が空き家の所有者に対して強い権限を持てるようにする

　この法律は2015（平成27）年に施行されましたが、その後、2023（令和5）年に大幅改正されました。これによって特定空き家のほかに「管理不全空き家」といったものが作られています。これは、“そのまま放置していたら特定空き家の状態になってしまう”と思われる空き家に対して自治体が働きかけることによって、特定空き家になることも未然に防ぐためのものです。

通常の「空き家」と「特定空き家」の違い

　では一般的にいわれる「空き家」と「特定空き家」はどのように違うのでしょうか。
　前項でも触れた「管理不全空き家」やときどき見聞きする「その他の空き家」も含めて、空き家の分類についてここで説明しておきます。

〇空き家：居住者がなく、使用されていない建物で、売却予定がない
〇特定空き家：著しく危険で、衛生上も有害であり、周囲の景観にも影響を与える深刻な状態の空き家
〇管理不全空き家：特定空き家までではないものの、管理が行き届かずに倒壊や衛生面、景観などに問題が出はじめ、そのままでは特定空き家になってしまいかねない空き家
〇その他の空き家：賃貸や売却の予定もなく、特定空き家でも管理不全空き家でもない、比較的問題の少ない空き家

特定空き家に指定されるまでの流れ

　特定空き家に指定されたり、行政代執行が実施されたりするまでには、いくつもの段階を経て進みます。段階を追って、その流れを説明します。

ステップ１：地域内からの通報・相談・実態調査の開始

　特定空き家指定に向けた始まりの多くは、地域住民からの通報・苦情や相談などからです。また自治体による地域巡回によって問題が発見されるケースもあります。
　いずれの場合も、問題が認められた空き家に対しては、その実態調査が開始されます。

ステップ２：所有者への管理状況の確認

　空き家の管理状況に問題が認められた場合、市区町村から空き家の所有者へ連絡し、管理状況や適切に管理されていない状況にある事情の確認などが行われます。

ステップ３：問題となる空き家に対する現地調査の実施・審査・判断

　所有者に連絡の後、自治体の担当者によって建物の劣化状況、倒壊リスク、衛生状態、景観への影響などの調査が行われます。また、必要に応じて立ち入り調査が行われる場合があります。
　これらの調査を経て、その内容を審査して特定空き家に該当するか否かの判断が下されます。その結果、特定空き家に該当する場合、所有者にその旨を知らせる通知が届けられます。

ステップ４：所有者に対する助言・指導

　現地調査の結果、管理が不適切であったり、不十分であったりする部分が認められた場合、所有者に改善を促す助言や指導が行われます。
　この段階で助言・指導を受けて適切な対策を施した場合、特定空き家に指定されることはなくなります。

ステップ５：勧告

　助言・指導に従わず、空き家の問題点に対する改善策を行わなかった場合、空き家対策特別措置法に基づいて「勧告」が行われます。
　勧告を受けた時点で、住宅用地に対する税の特例措置は外されてしまいます。そうすると、それまでは通常の６分の１に軽減されていた固定資産税が、増額することになります。
　ここで注意すべきは、勧告を受けてから空き家の問題点を改善しても、税の優遇措置はすぐには戻らないという点です。問題点を改善しても、それを自治体が確認して勧告を解除した次の年度から優遇措置が復活します。

　解体で優遇措置が外れて固定資産税が高くなってしまうことが、空き家増加の一因になっているといわれます。こちらのコラムで解体と固定資産税の関係について説明していますので、お読みください。

ステップ６：意見書提出の機会

　何らかの理由で自治体の指導や勧告などの働きかけに対応できないことがあるかもしれません。でも、まずは「助言・指導」を受けた段階で、適切に対処することが大切です。
　もし自治体の勧告に納得できない場合、所有者は「意見書」が提出できます。この意見書は特定空き家の手続きのなかで、所有者が正式に反論・説明できる唯一の場面といえます。

　例えば次のような事情がある場合、それを意見書として示すことで勧告が見送られることがあります。
・すでに改善のための工事を発注している
・解体のための見積りを取っている
・相続手続き中で動けないが、完了後に対応を予定している
・所有者が高齢であることや病気などのために対応が遅れていたが、今後は管理するための計画がある

　意見書は行政文書として残されます。そのため、所有者として何らかの対応を考えていることや、所有者として何もしていないと誤解されるリスクを防げます。

ステップ７：命令

　「命令」は法的強制力のある措置です。勧告に従わないと、市町村長の法的義務として「改善・除却」を強制します。

　命令の内容としては、次のような行為が市町村長から所有者に対して命じられます。
・危険部分の修繕
・倒壊の恐れがある建物の除却
・衛生上問題のある状態の改善
・景観を著しく損なう状態の改善

　このように命令の内容は建物を解体撤去する除却だけでなく、その特定空き家の状態に応じて具体的に示されます。

ステップ８：行政代執行

　「命令」に従わないと、特定空き家に対する最終手段として「行政代執行」が行われます。この場合、市町村が強制的に解体や修繕を行い、その費用を所有者に請求します。
　行政代執行によって所有者に請求される費用は、解体費用や修繕費用だけではありません。除却を行う場合を例に挙げると、解体費用、足場の設置費用、重機にかかる回送費やリース代、廃材処分費、事務手続き費用、代執行広告費用などです。これらの費用を合算すると、自身で解体撤去するよりも高額になります。
　なお、支払いができない場合、自治体によって所有者の預貯金や不動産を差し押さえられることも起こりえます。

特定空き家に指定される基準

　特定空き家の指定基準は「老朽化している」だけではなく、空家対策特別措置法第2条2項に基づいて判断します。それは次の4点からなります。
・著しく危険な状態
・衛生上有害な状態
・周囲の景観を損なっている状態
・周辺の生活環境の保全を図るのに不適切な状態

倒壊の可能性など、著しく危険な状態にある

　この基準はもっとも指定されやすい基準で、次の点が挙げられます。
・屋根が大きく破損している
・外壁が剥落しそう
・建物が傾いている
・基礎が崩れている
・台風や地震などで倒壊する危険が高い

衛生上有害となる恐れ

　これには次のようなことがあり、近隣住民からの苦情の多さに直結します。
・ゴミの不法投棄や放置
・悪臭の発生
・害獣の棲みつきや繁殖、害虫の発生
・汚水の漏出

景観を著しく損なう状態

　景観に影響を与える状態は、観光地や住宅地では特に厳しく判断される傾向にあります。
・外壁の大規模な剥離
・著しい落書き
・庭木が道路を覆うほど伸び放題
・建物が朽ちて周囲の景観を破壊している

周辺の生活環境の保全を著しく阻害する状態

　すぐに迷惑を与えるとは限らないものの、空き家を放置することで次のようなことから問題が拡大しかねません。
・空き家であることから不審者等の侵入がある
・不法侵入者のいたずらなどによる火災リスクが高まる
・犯罪の温床になる可能性が高まる
・不審者、害獣や害虫の影響が隣り合う土地や家に及んで迷惑や安全を脅かす

　管理が行き届かない空き家には、廃棄すべきものが多く残されていることがあります。マトイでは、施主様のご希望に応じてそれらの処分も解体工事の際に対応いたします。どうぞ見積りの際にお伝えください。それらを併せたお見積りをご提案いたします。
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特定空き家回避のためのチェックポイント

　空き家の所有者にとって、特定空き家となることはぜひとも避けたいものです。
　すでに空き家の状態になったものや老朽化が進んだ家を引き継ぐ際、所有者として次の点をチェックしましょう。

建物の劣化状況の確認

・屋根の一部の崩れ落ちやたわみ
・外壁の剥離や破損
・柱や梁の腐食
・基礎部分の大きなひび割れ
・強風や地震などで飛散しそうな部材

敷地の管理

・庭木や雑草の繁殖や隣地への入り込み
・不法投棄されたゴミや舞い込んできたゴミの堆積
・害獣や害虫の住み着きや糞尿など

防犯・防災対策

・門扉や塀などの破損
・施錠が不完全
・電気設備の劣化
・可燃物の放置
・不審者侵入の痕跡

近隣からの苦情の有無と対応

・害獣の住み着きや害虫の発生、ゴミなど、不衛生な環境を引き起こす状態
・雨樋など故障箇所による隣家への被害

定期的な点検と清掃の実施

　空き家の管理とともに前述のチェックポイントを確認して、特定空き家となることを回避するためには、次のことが大切です。
・年に１～２回、外壁、庭木、排水などの点検を実施
・郵便物の転送手続きと郵便受けの撤去
・庭木の剪定と塀や門扉などのエクステリアの補修
・隣家等に対して、トラブル時の連絡がスムーズにできるように連絡先を提示
・必要に応じて管理会社、地元工務店、シルバー人材センターなどに管理委託

空き家の解体を検討すべきケースと判断基準

　空き家を放置したままにしていると特定空き家に指定されたり、修繕費がかさんだり、隣家や地域とのトラブルになったり、といったことが起こりがちです。
　とはいえ、解体工事の費用は高額で準備等の負担から最後の手段と思いがちです。客観的判断をするための参考として、解体を検討すべきケースと判断基準について説明します。

空き家の解体を検討すべきケース

　まず解体を検討すべきケースとして、どのようなものがあるか、具体例を挙げてみましょう。

建物の劣化が進み、修繕よりも解体の方が合理的なケース

・屋根や外壁に大規模な破損がみられる
・シロアリ被害や腐朽で構造体が弱っている
・基礎の大きなひび割れがある
・長期間の雨漏りで内部の柱や床が腐食している

倒壊や飛散の危険があるケース

・台風や地震で建物の部材が落下する可能性がある
・外壁や瓦などの屋根材が剥がれている、もしくは剥がれかけている
・建物が傾いている

建物の維持管理が困難なケース

・所有者が遠方に住んでいて管理できない
・高齢で草刈りや定期的管理・点検ができない
・毎年かかる管理委託費の負担が大きい

売却や活用のために更地化したほうが有利なケース

・建物の老朽化や所在する地域の傾向などから、古家付きだと買い手が付きにくい
・建物が古すぎてリフォーム前提でも価値がない
・更地の方が駐車場や貸地、太陽光などの活用で収益化しやすい

建物を残すメリットがないケース

・固定資産税の住宅用地が使えない状態にある
・相続人が誰も住む予定がない
・建物が古く、保険にも入りにくい

近隣から苦情が出ているケース

・雑草や害虫、悪臭、不審者の侵入、景観悪化などで、近隣から苦情が出ている

空き家の解体を検討する判断基準

　建物を解体するか否かの判断として、次のようなことが挙げられます。

建物の劣化の程度

・軽微な破損：修繕で対応
・中程度の劣化：修繕費と解体費を比較して判断
・構造体の腐朽や傾き：解体を検討

修繕費と解体費の比較

・修繕費が解体費の50～70％を超える場合は解体を検討
・修繕しても資産価値が上がらない場合は解体が合理的

固定資産税の負担

・空き家のまま維持する場合は、年間数万円～十数万円の固定資産税
・更地にすることで優遇措置が解除されて固定資産税等が増額。増額された固定資産税と、空き家の維持管理にかかる管理費、修繕費、特定空き家等のリスク低減を比較検討。

活用計画の有無

・５年以内に活用計画がない場合、更地にして管理するほうが現実的
・売却予定の場合、更地の方が売れやすい

特定空き家指定等の行政リスク

・管理がきちんと行えない場合、特定空き家指定の可能性がある
・指導や勧告など、行政が動き始める前に修繕・解体したほうが、費用も精神的負担も軽い

空き家の解体費用の目安

　自ら問題点を確認して解体する場合と、行政代執行による行政解体を受ける場合とでは、そのプロセスも費用も違ってきます。

一般的な木造住宅の解体の流れと費用の相場

　一般的な家屋の解体工事は、現地調査 → 見積り → 近隣挨拶 → 足場・養生 → 解体 → 廃材処理 → 整地、といった流れになります。
　解体費用は構造や延べ床面積によって異なりますが、その計算の基本となる坪単価は次のとおりです。

・木造の場合：５万円～／坪　　延べ床面積30坪ならば、150万円～
・鉄骨造の場合：７万円～／坪　　延べ床面積30坪ならば、210万円～
・鉄筋コンクリート造の場合：10万円～／坪　　延べ床面積30坪ならば、300万円～

　なお、これらは目安となりますが、解体費用計算の基本となる坪単価は、地域、立地環境、建物の状態、業者によって異なります。

　こちらのコラムで、家の解体を決めたときからの施主として行うべきこと、資金計画や土地活用などについて説明しています。解体工事の準備の参考にしてください。

行政代執行と自主解体の費用の差

　では、同じ建物を行政代執行によって解体された場合、その費用は1.5～３倍になるといわれています。木造の30坪の家を行政代執行した場合、その費用はおおよそ200万円以上になるということです。
　では、なぜ行政代執行での解体費用が高くなるのでしょうか。それには次のような理由があります。

・人員や養生、重機の使用、アスベストの調査処理、近隣のクレーム防止策などにおいて、もっとも安全を重視して人員や資材等を増やすため
・要件を満たす業者のなかでの入札方式のため、安くならない
・解体費に加えて事務手続き費、現場監督費、調査費、書類作成費などが上乗せされる
・撤去後の処分費が、民間より1.2～1.5倍と割高になりやすい
・所有者は費用の選択ができない

補助金や助成金を活用して負担を抑えた自主解体を

　　前述のように自身で解体工事を行う方が、結果として経済的にも精神的にも負担が少ないのがわかることと思います。
　　でも、そうはいっても費用の負担は誰にとっても重いものです。そんな時に活用したいのが、自治体で設けている補助金等の制度の活用です。
　内容は東京都全域で使える「東京都空き家家財整理・解体促進事業」による補助金制度と各自治体が行う補助金制度があります。

東京都空き家家財整理・解体促進事業

〇補助事業
・都内に所在する空き家の家財整理および空き家の解体

〇補助対象者
・東京都空き家ワンストップ相談窓口に相談し、都内の空き家の家財整理または解体を行う空き家所有者

〇補助金の交付額
・家財整理にかかる費用：家財整理にかかる費用（消費税および地方消費税を除いた額）に２分の１を乗じた金額で５万円を限度額とする（1,000円未満の端数は切り捨て）
・解体工事にかかる費用：解体にかかる費用（消費税および地方消費税を除いた額）に２分の１を乗じた金額で10万円を限度額とする（1,000円未満の端数は切り捨て）

東京都内の自治体における解体の補助金制度

　自治体単位の補助金制度は、自治体によって制度の有無や補助金額が異なります。
　補助金制度を設けている自治体の一部を以下に紹介しますが、空き家の扱いや解体の検討を考え始めた段階で、空き家が所在する自治体の補助金制度について調べることをお勧めします。

【墨田区　老朽危険空家除却費助成】
〇補助内容
・墨田区の不良住宅の基準に該当する家屋に対して除却費を助成
・土地無償貸与を前提とした除却費を助成
〇助成金額
・不良住宅の除却費：上限50万円とする、除却工事費の２分の１
・土地無償貸与を前提とした除却費：上限200万円とする、除却工事に要した費用

【杉並区　不燃化特区支援事業】
〇補助内容
　不燃化対策として、杉並区の要件をすべて満たす木造住宅密集地域等にある建物の除却を助成（申請受付期間あり、令和8年度は令和8年4月1日より受付開始予定）
〇助成金額
　該当する建物の解体にかかる、以下３項目のどれか低い額
・150万円
・除却に要する費用の２分の１（1,000円未満切り捨て）
・延べ面積×16.5千円（1,000円未満切り捨て）

　自治体の補助金等の活用は、解体の経済的負担の軽減にとても役立ちます。ただし、情報の取り方が難しい点があったり、自治体ごとに申請要件等が異なったりします。こちらのコラムを情報収集の参考にしてください。

まとめ

　今回取り上げた「特定空き家」は、適切な空き家管理をしていれば取り立てて問題になることではありません。しかし、放置することでそのリスクは高まります。
　空き家を所有している方のなかには、適切に管理していきたいものの遠方であることや、時間の確保が難しいことなどから、なかなか思うようにいかない方もいらっしゃることでしょう。とくに空き家の具体的な活用予定がないのであれば、解体することも1つの選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。
　放置することで発生するリスクよりも、早めに解体して資産としての空き家を別の形にして活かすことができます。
　マトイでは、解体後の土地活用なども含めたご提案をさせていただくことも可能です。東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事をご検討中の方、所有している空き家の対処をご検討中の方、どうぞマトイをご利用ください。以下の無料ご相談・お見積りフォームでいつでもお声掛けください。
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