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　「相続放棄」となると、「さまざまな責任から解放される」と思いがちです。ところが、そうとは限りません。とくに空き家については、空き家の管理やトラブルから完全に解放されるわけではありません。
　今回は相続放棄した後、空き家の所有権はだれに移って、管理する責任はどこまで続き、解体する場合はどのように対応するとよいのか、そして何もしないで放置しておくことのリスクなど、相続放棄と空き家の関係をわかりやすく整理し、解体を検討する際の注意点や現実的な対応策まで説明します。
　空き家の解体をご検討中の方は、ぜひ解体する際の参考になさってください。

　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での解体工事やリフォーム工事をお請けしています。最初の打ち合わせから完工まで一貫して1人の担当者が施主様をサポートしますので、安心して工事をお任せください。
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知っておきたい相続放棄の基礎知識

　「相続放棄」とは文字通り「相続人であることを放棄し、相続しない」ということですが、それ以外に知っておくべき大切なことがあります。まず相続放棄の前に相続放棄のポイントを整理します。

相続放棄はどんな制度か

　相続放棄は相続人が「被相続人の財産を一切受け継がない」と家庭裁判所に申述する制度です。
　それによって相続放棄が認められると、相続人でなくなり、被相続人が所有している不動産・預貯金・遺品などの財産、そして借金や滞納した税金などの負債も一切引き継ぎません。ただし、その際にはいくつかの注意点があります。

相続放棄に伴う注意点

　相続放棄には、次の注意点があります。

・相続開始を知った日から「３か月以内」に相続放棄の手続きが必要
・この期限を過ぎると原則として放棄できない
・例えば「空き家の相続は放棄し、預貯金だけを相続する」といった部分的な放棄は不可
・一度放棄すると撤回できない
・放棄した後も、次の管理者に引き継ぐまでの間、財産を管理する義務がある

相続を放棄しても残る空き家の管理義務

　相続放棄をしても遺産の管理義務が残ります。それについて民法940条（令和５年改正）に次のように記されています。（相続の放棄をした者による管理）

第九百四十条　相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない

　これによって相続放棄をしても「次の管理者に引き継ぐまでの間、財産を管理する義務」があるのです。
　とくに空き家の場合、そのまま放置しておくと倒壊・火災・害虫発生などの危険が生じ、近隣から苦情や損害賠償請求を受ける可能性があります。
　相続放棄した人の管理義務は「次の管理者に引き継ぐまでの間」と暫定的ですが、管理が必要です。

放棄前に売却・解体・遺品整理等を検討

　相続放棄する前であれば、空き家の売却・解体・遺品整理などを行うことが可能です。
　相続放棄後は「相続人ではない」ため、勝手に売却や解体を行うことはできません。そのため、次のようなケースでは放棄前の段階で解体に向けて動く方が有利です。

・空き家が老朽化しており、早期に解体したい
・遺品や残置物が大量にあり、それらを整理してから判断したい
・被相続人に負債がある場合、不動産を売却した収益で相殺したい

　ただし、相続放棄前にこれらの処分を進める場合、「相続財産を勝手に使い込んだ」あるいは「相続を承認した」とみなされ、あとから相続放棄できなくなることがあります。それを避けるためには、次に挙げる点に注意が必要です。

【相続放棄前の財産処分で注意する行為】
〇相続財産を処分して利益を得る
・遺品を売却して現金化する
・不動産を売却して代金を受け取る
・家財を換金して自分の口座に入れる

〇相続財産を「消費」する
・被相続人の預金を使う
・（価値のある）家財を勝手に廃棄する

【相続放棄前の遺品処分時の注意点】
・解体費用や遺品整理費用を相続財産から支払う
・遺品処分にかかる費用を立て替える場合は「相続財産の保全のためにやむを得ず立て替えた」と証明できる形で支払う
・領収書や見積り書を必ず保管する

　相続放棄を考えている人が、相続放棄前に解体や遺品整理を行うことは可能ですが、方法を間違えると放棄できなくなる可能性があります。相続放棄を考えている場合は、

・遺品の処分で利益を得ない
・勝手に処分しない
・保全目的で必要最小限の処分にとどめる

　これらの点が鉄則です。

　解体工事に際して、家屋内にある残置物の処分は施主の大きな仕事になります。こちらのコラムで、業者選びや費用等について説明していますので、参考にしてください。

相続放棄した空き家は原則「勝手には解体できない」

　では、空き家の場合はどうでしょうか？ 空き家の解体は、原則として勝手に解体できません。しかし、老朽化が進んで倒壊の危険性が高いなど、近隣に損害を与える可能性がある場合、「相続財産の保全行為」として解体が認められることがあります。
　その場合、基本的に次のことが必要です。

・作業内容の記録（日付入りの写真）
・解体費用の支払い方法
・解体の必要性の証明
・相続人が複数の場合は他の相続人全員の同意

　なお、解体前には次に挙げる専門家や自治体の担当窓口などに相談することをおすすめします。

●司法書士または弁護士
　解体が相続財産の保全行為になるか、相続放棄に影響しないかの法的判断について相談

●解体業者
　「解体に問題なし」となったら、解体に向けて複数の解体業者から見積りを取り、空き家の状況や周辺環境などに応じて解体工事を相談

●市区町村の担当窓口
　空き家の老朽化が激しい場合、自治体の「空き家担当課」に相談すると、倒壊リスクの診断や解体の必要性の裏付けが得られます。また、行政指導の記録によって保全行為としての正当性が強まることがあります。

　こちらのコラムでは、住まなくなった家の解体や売却に関する情報をまとめています。空き家解体の判断の参考にしてください。

相続放棄した空き家の所有権の流れ

　相続人が相続放棄した後、だれが空き家の所有者になるかは各ケースによって異なってきます。大きくは、相続人が複数いる場合と、1人だけの場合に分かれます。それぞれのケースにおける所有権の流れを説明します。

　家屋や土地などの不動産の相続では、相続の具体的な手続きの時になって「名義変更していない！」ということが起こりえます。そのため、最初に名義を確認する必要がありますが、こちらのコラムで詳しく説明していますので、お読みください。

相続人が複数名いる場合

　相続人が複数名いる場合、そのうちの１人が相続放棄をしたら、残りの相続人が相続を引き継ぐことになります。
　例えば、子どもが３人いてそのうちの１人が相続放棄をした場合、残りの２人が相続人となります。もしも全員が放棄した場合は、次の相続順位となる相続人（兄弟姉妹・甥姪など）へと権利が移り、そこでも放棄が続けば、最終的には「相続人不在」となります。

１名だけの相続人が相続放棄した場合

　相続人が１人だけの場合、その人が相続放棄をすると相続権は次の相続順位の相続人に移ります。
　なお相続順位とは「被相続人の財産を、どの親族がどの順番で相続するかを決めたルール」です。その全体像は下の表のとおりです。なお配偶者は常に相続人となります。

【相続順位の全体像】

順　位	相続人	いつ相続人になるか
常に相続人	配偶者	どの順位でも必ず相続人
第１順位	子・孫（代襲相続）	子がいる場合は、ここで確定
第２順位	父母・祖父母	子がいない場合のみ
第３順位	兄弟姉妹・甥姪	親もいない場合のみ

相続人がいない場合

　相続人がいない状態を指す「相続人不在」とは、上記の表にある相続人となる人たちが全員相続放棄した場合や、もともと相続人となる人がいない場合です。
　この場合は、家庭裁判所が選任する「相続財産管理人」が空き家を管理します。相続財産管理人とは、相続人がいない状態で空き家や預貯金などの相続財産を管理・処分するために、家庭裁判所が選任する弁護士などの専門家です。
　さらに手続きが進むと、最終的に空き家をはじめとした被相続人の遺産は国の財産として国庫に納められます。

空き家の所有者が確定するまでの問題点

　相続放棄が連続して起こると、空き家の所有者はなかなか確定しない状態が続きます。その時、次のような問題が起こりがちです。

・所有者が決まらない
　解体や売却ができない

・管理責任の所在が曖昧になる
　それによる管理不全により、倒壊・火災・害虫などのリスクが高まる

・固定資産税の納付者が不明になる
　自治体との調整が必要になる

・近隣トラブルが発生しやすい
　草木の繁茂や不法侵入などのリスクが高まる

　相続放棄が続くと空き家の扱いが宙に浮き、管理不全の状態が長期化することがあります。そのため、相続放棄を検討する段階で、司法書士や弁護士に相談し、所有権の流れや今後の管理方法を確認しておくことが重要です。

相続放棄後の「管理義務」の果たし方

　相続放棄後も管理義務があることはすでに記しました。相続人が自分以外にも存在する場合は、その人に任せることも可能かもしれません。しかし、それができない場合や相続人に該当する人が自分だけの場合はどうしたらいいのでしょうか。
　とくに空き家に対して、次の管理者に引き継ぐまではどうしたらいいかについて説明します。

「管理義務」として行うべきこと

　管理義務とは、空き家や相続財産が他人に損害を与えないよう、最低限の管理を行う責任をいいます。相続放棄したとしても次の所有者が確定するまで、空き家に対しては具体的に次のような行為を適切に行う必要があります。

・建物に破損や倒壊などの危険がないか確認する
・雨漏りや害虫の発生など、緊急性のある問題が発生した場合の応急対応をする
・庭木の越境や雑草の繁茂は、剪定や草取りをするなど適切に処置して放置しない
・不法侵入を防ぐための施錠や簡易補修を行う

　これらは「財産を守るための保全行為」となり、相続放棄後でも行えます。逆に、これらを怠って近隣に損害が発生した場合、相続放棄をしていても責任を問われる可能性があります。

　こちらのコラムでも、空き家の管理のための対策や定期的な点検ポイントや清掃等について説明しています。よろしければ参考になさってください。

相続放棄でできなくなる処分行為

　相続放棄をすると、管理義務の範囲外のことが空き家や遺品に対して一切できなくなります。それは「所有者としての処分行為」に該当するもので、相続放棄すると相続人ではなくなるため、財産に対する権限が消滅します。
　具体的にできなくなる行為は次のとおりです。

・空き家の売却～所有権がないため契約できない
・空き家の解体～所有者の許可が必要
・遺品の処分、廃棄、売却
・預貯金の引き出し
・相続財産を利用して利益を得る行為

　これらの行為を相続放棄後に行うと、「実質的に相続を承認した」とみなされ、相続放棄が無効になる可能性があります。
　そのため、空き家の解体や遺品整理を検討している場合は、相続放棄前に司法書士や弁護士へ相談し、どこまでの行為が認められるか確認しておくことが重要です。

　解体工事の背景には、ケースごとの経緯や要望があります。マトイでは、そういった背景を理解し、必要に応じた配慮を行いながら工事を進めています。
　解体工事は、なによりも施主様とのコミュニケーションとよりよい関係づくりを大切にするマトイにお任せください！
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相続放棄してから空き家を解体したい場合の対応

　相続放棄をした後に、空き家を解体したい場合はどうしたらいいでしょうか？　通常、相続放棄したら被相続人の空き家の所有権を持たないため、必ず「所有者となる人」または「裁判所が選ぶ管理者」の判断が必要です。
　ここで相続放棄後に空き家を解体する4つの方法と、費用負担の考え方を整理します。

次順位の相続人と協議して解体する

　自身が相続放棄すると、その相続権は次の順位の相続人に移ります。そのため空き家を解体したい場合は、次の順位となる相続人との協議が必要です。
　例えば、子の立場の人が放棄した場合は親に、親も放棄した場合は兄弟姉妹へ、兄弟姉妹も放棄した場合は甥姪へと移っていきます。そうして次順位の相続人が解体に同意すれば、所有者として解体契約が結べます。

相続財産管理人を選任

　相続人が全員相続放棄した場合、空き家の所有者が不在となります。この場合、家庭裁判所に申し立てて相続財産管理人（多くは弁護士）を選任してもらいます。
　相続財産管理人は、空き家の管理・売却・解体などを行う権限を持ち、必要に応じて解体を決定できます。ただし、相続財産管理人の選任には60万〜100万円程度の予納金が必要になり、この点について注意と相続人間での話し合いが必要です。

避けたい“特定空き家”の認定

　空き家が激しく老朽化し、倒壊や衛生上の問題がある場合、自治体が「特定空き家」に認定することがあります。
　特定空き家の認定に際しては行政指導や勧告が行われますが、それに従わないでいると最終的には行政代執行が行われることもあります。
なかにはそのまま放置して、行政代執行に委ねようと考える人がいるかもしれませんが、これは避けるべき選択です。
　行政代執行として行政による解体処分が行われても、その費用は最終的に請求されます。また、そこに至るまでの間に周辺の住民に何らかの損害を与えるような事態が発生した場合は、その対処や補償等が生じる可能性があり、結果として負担がより大きくなる可能性があります。

　特定空き家について、こちらのコラムでも説明していますので、併せてお読みください。

最終的に国庫帰属となるケース

　相続人全員が相続放棄し、相続財産管理人による公告期間を経ても相続人が現れない場合、空き家は最終的に国庫に帰属します。そうなると国が管理・処分を行うため、解体が進む可能性がありますが、ここまで到達するには1年以上かかることが多いようです。

解体費用はだれが払う

　解体費用は、原則として空き家の所有者となる相続人が負担します。
　相続放棄した人は相続人でないため費用を支払う義務はありません。ただし、次のようなケースでは例外的に費用負担が発生する可能性があります。

・相続財産管理人の予納金を負担した
・行政代執行で解体され、費用が相続財産から回収される場合
・管理義務を怠り、近隣に損害を与えた場合の賠償責任

　こちらのコラムで、倒壊リスクの高い老朽危険家屋の解体とその費用などについて詳しく説明しています。どうぞお読みください。

解体費用を支払えないとき

　空き家の解体では、ときに解体費用の負担が難しいケースもあるでしょう。その場合、次の方法があります。

・自治体による補助金制度を活用する
・相続財産管理人制度を利用し、空き家を売却することで費用を捻出する
・空き家バンクや不動産業者に相談し、無償譲渡を検討する

　解体費用の負担は大きなハードルですが、自治体の補助金制度や専門家のサポートを活用することで、解体に進められるケースも少なくありません。自治体や専門家に積極的に相談することが大切です。

相続放棄した空き家で起こりやすいトラブル

　相続放棄しても次の所有者が確定するまでの間、空き家を管理する義務があります。そのため、空き家を放置したままにしておくことで起こりやすいトラブルを知り、適切な管理を行って、次の所有者へ引き渡す必要があります。

近隣からの苦情

　空き家を放置したままにしていると、家屋の老朽化に加えて家屋の周辺や敷地内に雑草が繁茂したり、庭木の枝が隣家の敷地内まで伸びたり、害虫の発生などによって近隣の生活環境にも影響を与えてしまいがちです。そのため、近隣から苦情が寄せられることがあります。

行政からの指導や勧告

　老朽化が進んだり、敷地内の環境整備が適切に行われずにいたりすると、自治体から適切な管理を促す指導や勧告を受けることがあります。
　自治体の働きかけに応じず、さらに状態が悪化すると「管理不全空き家」や「特定空き家」として固定資産税等の税の優遇措置を外されたり、改善命令が出されたりします。

　管理不全空き家について、こちらのコラムで詳しく説明していますので、併せてお読みください。

放火や不法侵入などの治安リスク

　空き家は放火や不法侵入、ゴミや不用品の不法投棄などをされやすく、地域の治安悪化につながります。
　とくに施錠や窓ガラスなどが壊れた状態になっているのをそのままにしておくと、不法侵入しやすく治安リスクの悪化を招くため、適切な管理が必要です。

放置したまま管理義務だけが続く

　相続放棄しても、次の相続人も放棄したり、連絡が取れなかったりして、なかなか所有者が確定しない状態が長く続くケースがあります。そうなると管理義務だけが残り続け、相続放棄した人の負担が長期化することがあります。

解体費用の負担などによる親族間トラブル

　相続放棄する人が続くと、空き家の所有者が確定しない状態が長く続くことになります。そうなると、所有者が確定するまでの間、相続放棄した人たちの間で管理対応が必要になることがあります。そこで、次のような問題が起こりがちです。

・だれが管理するのか
・だれが解体費用を支払うのか
・だれが自治体の窓口となってやり取りするのか

　こういったことから相続人同士の関係性の悪化やトラブルの深刻化が進み、最終的に相続財産管理人の選任が必要になることが起こりがちです。

まとめ

　だれも住まなくなった実家や親族の家を相続することはよくあることです。しかし、すでに生活基盤となる家をもっていることや管理の負担から相続放棄を考える人もいます。しかし、相続放棄によって空き家管理の負担がなくなるわけではないことを、今回のコラムでご理解いただけたと思います。
　利活用する予定もなく、定期的な管理も難しいといった場合は、やはり早期に解体したり売却したりするほうが負担は少ないでしょう。
　思い出の詰まった家を処分するのは戸惑いもありますが、家屋の一部を残して現在の住まいのリフォーム時に再利用したり、画像に残したりと、思い出を残す方法はいろいろあります。
　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事やリフォーム工事を行っています。お客様のなかには実家の思い出を何らかの形で残したい、と希望される方がいらっしゃいます。
　マトイでは最初の段階から担当者がついて詳しくご要望をお聞きし、それらを反映するご提案と工事を行っています。どうぞ、お気軽にお問い合わせのうえ、皆様のご希望やご質問をお伝えください。そこからご希望に沿ったよりよい工事につながります。
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