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　家を引き継いだものの空き家状態になっている方もいらっしゃるでしょう。そんなときに注意しておきたいことが、「特定空家」についてです。
　「特定空家」とは聞きなれない言葉かもしれませんが、空き家が大きな社会問題になっている現代において、空き家を所有している人たちにとっては知っておく必要のあることです。

特定空家とは？

　特定空家という言葉を耳にされたことはあるでしょうか？
　国の調査によると、2018（平成30）年には846万戸の空き家があり、その前の2013（平成25）年の調査時よりも26万戸増加し、全住戸の13.6％が空き家ということが判明しました。
　空き家は次の4種類に分けられます。「賃貸用」「売却用」「二次的住宅」「その他の住宅」です。
　「賃貸用」「売却用」「二次的住宅」は明確な目的があり、それに応じて借りる人、買う人、使う用事、等が出てくれば空き家でなくなります。問題になるのは、「その他の住宅」としての空き家です。
　要するに「その他の住宅」とは、管理されることなく放置された状態の空き家ということです。そのため、周辺環境にさまざまな迷惑が起こっています。この数は、今後も増加すると見られ、大きな社会問題となっています。
　このような空き家を適切に管理して、放置された空き家をなくすことを目的に2014（平成26）年に「空家等対策特別措置法」が作られました。
　この法律に基づいて、所有者による適切な管理がなされていない空き家は「特定空家」とされます。そしてしっかりと管理するように行政が勧告・命令等を行い、それでもきちんと管理しない場合は、罰金を課したり、行政代執行を行ったりできるようにしています。
　なお、「空家等対策特別措置法」に関しては、こちらのコラムでも取り上げています。どうぞご覧になってください。

知っておきたい特定空家の認定条件

　特定空家として認定をされてしまうと、所有者には後に説明するようなさまざまな不利益が起こります。できるだけ、特定空家の認定は避けたいものです。
　では、特定空家とされる要件はどのようなものかというと、次に挙げる状態があると認定されてしまいます。

① 倒壊など、通行人や周辺に暮らす住民、および環境に危険を与える恐れがある状態。
② アスベストや埃やゴミの飛散、猫やネズミなどの住処となってそれら動物の排泄物などによる異臭の発生など、著しく衛生上有害となる恐れがある状態。
③ 適切な管理がされていないことで、周辺の景観を著しく損なっている状態。
④ 敷地内の立木の枝が道路に伸びて通行を妨げ、不審者や動物の出入りなどによって周辺の生活環境を乱し、さまざまな面で危険性を高めている状態。

特定空家認定で生じる所有者の不利益

　特定空家に認定されると、下の図にあるように助言・指導、勧告といった段階を経た指導が行われます。
　最初の助言・指導に応えて改善を図れば、特定空家の認定は取り下げてもらうことができます。しかし、そうでなければ、各段階に応じたペナルティが課せられ、最後は行政代執行として解体させられることになります。
　こうして特定空家の認定を受け、指導等に応じないことで、所有者には次のような不利益が生じます。

① 固定資産税軽減措置の特例から外される。
　固定資産税軽減措置の特例として、その土地に家が建っていると土地にかかる税金が軽減されます。実は、この特例が空き家の原因の１つとなり、大きな社会問題を生み出しているのです。そこで特定空家に対しては、この特例措置を外すことになりました。それによって固定資産税は増えてしまいます。

② 自治体の都市計画税がかかっている場合、増額される可能性がある。
　特定空家に認定によって高くなる税金は、固定資産税だけではありません。
　自治体によって不動産に対して固定資産税とともに都市計画税を徴取するところもあります。その場合、空き家であっても都市計画税を支払うようになりますが、特定空家になることで、その額も大きく増額されます。

③ 自治体の命令に違反すると罰金50万円が課せられる。
　助言・指導、勧告、命令にも応えずに、空き家を適切に管理しないままでいると、50万円以下の罰金が課せられます。そして行政代執行として、所有者の承諾を得ないまま建物を解体し、その費用が請求されることになります。
　解体費用は、決して安い額ではありません。空き家を放置しておくことによって、自らの計画とは関係なく解体され、費用を支払わなくてならない状況は、空き家の所有者の経済的な負担をより大きくします。
　なお、家屋の解体工事費用については、こちらのコラムでも説明しています。参考になさってください。

④ 天候や災害の影響によって家屋の建材等が外れて通行人にけがを負わせる危険性が高まる。
　天候や地震などの災害によって建物の一部が剥がれたり、飛び散ったりして、通行人にけがを負わせたり、近隣の建物を傷つけることが考えられます。それとともに、治療や修繕などの損害賠償を求められる可能性があります。

①空家の調査 ⇒ ②特定空家等に認定 ⇒ ③助言・指導 ⇒
④勧告（住宅用地特例の対象から除外） ⇒ ⑤命令（命令に違反すると50万円の過料） ⇒ ⑥行政代執行

特定空家指定を避けるための対策

　では、特定空家となることを避けるためにはどうしたらいいでしょうか。それは「適切に管理する」ということに尽きるわけですが、そのための具体的な行動は以下の通りです。

① 定期的に家を含めた敷地内の状態を確認する。窓を開けて空気の入れ替えを兼ねて、所有者が定期的に出入りしていることで防犯予防につなげる。
② 庭などがある場合は、雑草の除草、庭木の剪定などを行う。
③ 家屋および、敷地内物置などに破損・損壊した部分があれば補修する。

　しかし、こういった管理を定期的に行い続けていくことは大変なことです。その家と、所有者が暮らしている場所が遠い場合はなおさらのことでしょう。
　もしもご自身での管理が難しい場合には、空き家管理サービスなどの業者の利用を検討してはいかがでしょうか。また、自治体によっては空き家を活用するための「空家バンク」や相談窓口を開設しているところもあります。そういった場所に相談することもできます。
　まずは空き家が所在している自治体に、空き家対策としてどのような取り組みがあるかも調べておきましょう。

引き継いだ空き家を有効に活かす方法

　せっかく引き継いだ家ですから、できれば適切に管理して有効に活用したいものです。活用方法を改めてみてみると、いろいろなものがあることに驚かれるかもしれません。以下にその例を挙げてみます。所有者の状況などに応じて、どのような方法ならば特定空家になるリスクを避けられるか、そして所有する不動産を有効活用できるかを検討してみましょう。

【貸家として貸し出す】
　もっとも手早くできる解決策かもしれません。建物がさほど傷んでいない、近年リフォームしてまだまだ使える状態、古民家としても風情がある、駅に近い等々があれば、借り手にとっても魅力があるでしょう。
　しかし、残念ながらそういった点が見られない場合は、家賃の金額や賃貸条件を配慮する、リフォームをして使いやすいようにする、というようなことをした方がいい場合もあります。

【リフォームして貸し出す】
　築年数がかなり経過している古い建物であれば、リフォームした方がいいでしょう。
　しかし、あまりリフォームに力を入れてしまうと、その費用回収に期間がかかってしまいます。リフォームした方が一般的には借りる人が決まりやすいと思いますが、リフォームにお金をかけすぎてしまうと回収が大変です。この点をしっかり検討することが重要です。

【シェアハウスとして活用する】
　その家が駅に近い、学校や勤務先に近いということは、そこを借りる際の魅力の１つです。そのため周辺に大学や企業・工場などがある場合、シェアハウスとして活用することも可能でしょう。
　ただ、その際も、家の状態によってはリフォームが必要になることがあります。

【民泊として活用する】
　空き家を利用した事業として民泊があります。民泊を行うには、届け出や対応術などが必要になります。
　空き家を活用した事業として所有者の方が運営してもいいでしょうし、専門業者に委託することもできます。
　ただし、コロナ禍にある現在は、観光業とともに民泊事業も非常に不安定です。今後の感染状況や社会情勢をしっかりと見据えての判断が大切になります。

【更地にして土地活用】
　家屋だけでなく、土地を活用することも検討の価値があります。
　駐車場や駐輪場に変更、またアパートなどを建てて収益を得る。コンビニエンスストアやファミリーレストランなどを運営する企業に貸す、倉庫などの事業用地として貸し出す、といった内容です。また、家庭菜園用地にして貸し出す、ということもあります。

【売却する】
　いろいろな選択肢はあるものの、所有者の方の事情も含めて空き家やその土地を活用することが難しい場合もあります。そのようなときは、最終的に売却するのがいいでしょう。売却するまでには手間がかかりますが、それは他の方法で空き家を活用する場合と同じです。売却することによって維持管理の手間や費用がなくなります。
　ただし、売却という選択肢はいつでも可能なものです。しっかりと検討して、悔いのない選択をしてください。また売却すると譲渡所得税がかかってきますので、その分を想定して売却価格を決めることが大切です。
　なお、売却する際、空き家が立ったままの状態で「古家付き土地」として売却するか、更地にする「更地渡し」という形で売却するかの２つがあります。それらについての説明をこちらのコラムで行っています。売却を検討している際の参考にしてください。

空き家対策のカギとなる「解体」

　空き家の活用には上記のようにさまざまな選択肢があります。その選択を行う際のカギとなるのが、「解体をするか、しないか」という点です。
　その空き家が使える状態であれば選択肢は広がります、しかし、そうでない場合は解体した方が逆に選択肢が広がる場合があります。
　「空き家を活用する」という観点から、解体のメリット・デメリットについて考えてみましょう。

空き家を解体するメリット

　空き家の解体では、その不動産全体を活用する場合、売却する場合の両面において次のようなメリットがあります。

【空き家を管理する必要がなくなる】
　空き家の解体には、それなりの費用がかかります。しかし、継続して行う管理の手間が省けます。
　建物内の換気や掃除、庭の雑草除去などのために空き家に出向く負担は、所有者の自宅と空き家が距離的に離れていればいるほど大きくなります。手間はもちろん、時間も割かなくてはなりません。その「家」自体を残し続ける意思がないのであれば、解体を積極的に検討するのも１つでしょう。

【空き家の管理費の負担がなくなる】
　管理のために空き家に足を運ぶには、交通費や時間がかかります。それ以外に、空き家にかかる固定資産税・都市計画税・火災保険料・補修費用、そしてもし外部業者に管理を委託するなら管理委託費などが発生します。
　この金額は年間数十万円かかるでしょう。比較して考えると、解体によるメリットは大きなものです。

【古家付きよりも土地を売却しやすく、高く売却できる】
　一般的に、古家付きの土地よりも更地の方が売却しやすく、高い価格で売れると言われています。売却をしない場合でも、土地の活用を検討しているような場合は更地の方が計画に移りやすいことが多くあります。
　しかし、その空き家が日本の古典的な建築方法を取り入れた古民家で、空き家自体の価値が認められるような例外もあります。こちらのコラムで古民家について取り上げていますので、判断の参考になさってください。

空き家を解体するデメリット

　一方、空き家の解体には次のようなデメリットがあります。

【固定資産税の軽減措置を受けられなくなる】
　不動産には固定資産税がかかるとともに、それが市街化区域内にある場合は都市計画税もかかります。しかし、その土地に建て物が建っている場合は、固定資産税の軽減措置が受けられ、それによって固定資産税が安くなります。
　建物を解体すると軽減措置がなくなり、その分、固定資産税や都市計画税が高くなります。しかし、解体以前よりもこれらの税金が高くなる点だけでなく、解体することで管理の手間や費用が省けることを差し引いて考え、そのうえでのご自身の経済的な負担を検討することが必要ではないでしょうか。

【解体費用がかかる】
　解体するには、解体費用が必要になってきます。その他に、家屋内にある家具や食器などの不用品を処分するための費用などもかかります。それらの処分も合わせて、費用を見積もることが大切です。

特定空家の解体に向けた段取り

　では、残念なことに特定空家に認定されてしまった場合、その場合の空き家はどうしたらいいのか、解体するにも特別な手続きが必要になるのか、などについて説明します。

特定空家解体の進め方

　特定空家に認定されてしまったとしても、必ずしも解体しなくてはいけないということにはなりません。大切なことは、その認定を受けた際に、所有者がどのような対応を取るか、です。
　それまでにきちんと空き家の管理ができておらず特定空家の認定を受けたとしても、それが助言・指導・勧告・命令のいずれかの段階で、認定の要因となった部分を改善することで認定は取り下げられます。
　しかし、助言・指導・勧告・命令を無視してなんの改善を図らないでいた場合は、行政による強制撤去＝行政代執行が行われます。

特定空家おける行政代執行までの手順

　行政代執行は次の手順で進められます。

① 文書による戒告
　行政からの指導や命令などの知らせに応じず、空き家の改善も図らないでいると、行政による代執行として家屋の強制撤去が行われます。まず、それを行うことを知らせる文書が家屋の所有者に届けられます。
　この段階で、所有者自身による空き家の解体が行われれば、代執行には至りません。

② 再戒告
　しかし、戒告に示された期限までに所有者による解体が行われない場合、再度、戒告文書が届けられることがあります。

③ 代執行令書による通知
　前段階の戒告・再勧告に示された期日までに、所有者自身による解体を行わない場合は、市区町村長による「代執行令書」が届きます。そのなかには次のことが記されています。
＊代執行を行う時期
＊代執行のために派遣する執行責任者の氏名
＊代執行に要する費用概算の見積り額、等。

④ 代執行
　令書のなかに記された内容が執行されます。

⑤ 費用の徴取

知っておきたい特定空家行政代執行時の解体費用について

　通常の解体工事でも、行政代執行時でも、解体費用はその建物の構造や大きさなどによって変わってきます。そして、決して安い金額ではありません。
　とくに行政代執行の場合は、通常、自分で解体工事を行うよりも高い額です。これは、特定空家の認定を受けるような家屋の状態は、他の空き家よりも悪いこと、代執行に至るまで手間がかかっていること（それらの費用は税金から出ている）といった理由があります。
　できれば、それ以前の段階で特定空家の要因となっている問題を改善し、特定空家の認定を取り下げてもらうこと、そしてそれ以降は適切に管理し続けるか、もしくは処分するかしましょう。
　そもそも、家屋の解体にどのくらいの費用がかかるかがわからなければ、行政代執行時の費用の負担の大きさもイメージできないと思います。
　こちらのコラムで、解体費用に関して説明していますので、参考にしてください。

解体時に活用できる補助金とその申請時の注意点

　行政代執行による解体費用の請求を受けた人のなかには、その費用を支払えない人もいます。この場合、税金を滞納するのと同じように、自治体は債務回収を目的に、所有者の同意がないまま特定空家の所有者がもつ不動産を差し押さえて、競売にかけます。それだけでは足りない場合は、不動産以外の財産も差し押さえることになります。
　こういったことにならないように、管理ができないようであれば、早めに空き家の処分を検討することが必要です。その際、空き家の解体費用として、次のような補助金を活用すると経済的負担を減らせます。

空き家解体に利用できる補助金

　各地で空き家対策が大きな課題になっています。そのため、経済的な負担を軽減するための補助金がそれぞれの自治体で準備されています。それはおおむね以下のようなものです。
　補助金の名称、内容、申請条件などは自治体ごとに異なりますので、空き家の解体や補助金の活用を検討する際には、空き家が所在する自治体の情報を確認することが必要です。

【老朽危険家屋解体工事補助金】
　「老朽危険家屋」とは、老朽化が進んで倒壊などの危険性が高まっている建物の総称です。
　一般的には空き家であるか、人が居住しているかには関係なく使われています。しかし、補助金に関する場合の多くは、築年数が非常に長く、構造が脆くなっていて、倒壊や犯罪の温床となる危険性が高い空き家を指します。
　老朽危険家屋解体工事補助金は、このような建物を解体する場合に利用できる補助金です。支給額は解体工事費用の20～50％程度です。
　なお支給額や築年数などの条件は自治体によって異なります。

【危険廃屋解体撤去補助金】
　危険廃屋は築年数に関係なく、空き家が管理されないまま放置されていることで周辺の住民や通行者の安全を脅かす可能性がある建物を指します。そういった家屋を撤去して周辺環境の安全を高める際に利用可能です。

【木造住宅解体工事費補助金】
　鉄骨造や鉄筋コンクリート造よりも耐震性や耐火性が低い木造家屋は、災害に弱い状態です。
とくに防災意識が高まっている昨今、自治体では家屋が密集している地域の整備を進めています。その一環としての補助金が木造住宅解体工事費補助金です。
　申請にはさまざまな条件がありますが、まずは建物が木造であることですので、木造家屋の解体を検討している場合は、ぜひ、申請を検討してみましょう。

【都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金】
　その建物が存在することで街の景観を損ねてしまう、倒壊や火災などのリスクが高く周辺の住民などに危険が及ぶ可能性が高い、といった空き家を解体するときに活用できます。そのため解体工事後は、街の景観形成の基準を満たす土地利用が求められます。
　一般的には、解体費用の20～50％程度が支給されます。

【建て替え建設費補助金】
　老朽化した空き家を解体し、自治体が定める基準に沿った住宅を建築して人が居住することで、その街の活性化を図ることを目的としています。

補助金申請に際しての条件と注意すべき点

　上記のように、空き家の解体に関してはいくつかの補助金が準備されています。しかし、その申請にはさまざまな条件が伴います。詳しくは自治体および補助金の種類によって申請の条件が異なります。よく見られる条件とそれに伴う注意点について説明します。
※自治体によって条件が異なる場合があります。詳しくは、空き家のある自治体にお問い合せください。

① １年以上、だれも住んでいない空き家であること。
　電気代・水道代の支払い実績や住民票の状況などで、だれも居住していないことを示します。

② 個人所有の建物であること。
　あくまでも個人所有の建物であることが必要です。企業や不動産会社の所有になっている場合は、事業用の建物として助成金は利用できません。
　また、所有者が複数名いる場合は、申請者以外の所有者全員の同意が得られていることを書面で示す必要があります。

③ 一戸建てであること。
　農業用の納屋、倉庫や、事業用の建物、アパートのように複数の世帯が暮らす建物は事業用物件となって、補助金申請は認められません。

④ 抵当権が設定されていないこと。
　空き家であっても住宅ローンをはじめとした借入金の返済が終っておらず、抵当権が設定されていることがあります。抵当権が付いている可能性がある場合は、申請前に法務局で確認しましょう。

⑤ 申請者自身が税金を滞納していない。
　税金を納めていないと、原資が漸近である補助金を利用する権利が制限されます。申請時、必要に応じて自治体の税証明担当課で「納税証明書」を取得しましょう。

⑥ 賃貸物件でないこと。
　一時的であったとしても、空き家を賃貸物件として不動産会社に預けた状態は、収益事業の扱いとなって補助金申請はできなくなります。完全な空き家である状態で申請します。

⑦ 解体着工前の段階での申請であること。
　すでに解体が終了、もしくは解体に着手している途中である場合、申請を受け付けてもらえないことがあります。申請には時間もかかります。これについても事前に確認することが大切です。

⑧ 解体業者は地元の業者を使うこと。
　自治体のなかには、解体業者は地元の業者を使うことを条件にしているところがあります。

⑨ 耐震基準を満たしていないこと。
　1981（昭和56）年以前に建てられた家は、現在の耐震基準を満たしておらず倒壊リスクが高いため、補助金が交付されやすい。

　空き家を所有している人のなかには、補助金を利用してもその費用を賄うことが難しい方もいることでしょう。こちらのコラムには、補助金のほかに費用負担を軽くするための方法を説明しています。どうぞ参考になさってください。

まとめ

　空き家を所有している人にとって、「特定空家」の認定は避けたいものです。では、そのためにはどうしたらいいのか、その対策は事情によって異なってきます。でも、ご自身の場合はどのような対策を取るのがいいか、どんなことに注意すべきかなど、今回のコラムがそのヒントになれば幸いです。
　なお、マトイでは解体見積りはもちろんのこと、「解体」に関連する様々なご相談にも無料で対応させていただいています。どうぞ、お気軽にお問い合わせください。
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