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　20年以上暮らしてきたものの、保守をしないまま過ごしてきてしまった家。もしくは相続をした古い家。これらの対処について「どうしたものか…」と考えている方は少なくないはず。今回は、そういった古い家の解体費用や対処法を取り上げてみます。

家の古さを決める２つの基準

　そもそも“古い家”とはどのようなものを指すのでしょうか？　明確な定義はないようですが、「減価償却」と「建築基準法」の２つの面から見ることができます。

減価償却の面からみた古い家とは

　国税庁のホームページでは、建物の減価償却の計算の基準として、木骨モルタル造の耐用年数を30年、木造または合成樹脂造の建物では33年としています。
　これを考慮すると、30年以上経過した木造家屋は“古い家”といえるでしょう。

建築基準法からみた古い家とは

　建物が古いか否かは、建築基準法からも見ることができます。
　建物はそこで暮らし、活動する人の生命・健康・財産を守るために建てることを目的に建築基準法が定める規則に則って建てることが決められています。その基準の１つに耐震基準がありますが、これは過去に起こってきた地震災害によって改正されてきています。
　1978（昭和53）年に発生した宮城県沖地震で甚大な被害が出たのを機に、新たな耐震基準が設定されました。旧耐震基準とされているそれまでは、震度５の地震で倒壊・崩壊しない基準でしたが、宮城県沖地震を経験した後、震度６～７程度の地震でも倒壊・崩壊しないことが基準となっています。
　この点からも、旧耐震基準で建てられている建物は古い建物とする基準となります。

古い家に潜むさまざまなリスク

　古い家について悩ましいことの１つは、その家に住み続けられるかどうか、という点にあります。そのままの状態で住み続けられればいいのですが、現実には様々なリスクを抱えている場合が多くあります。

メンテナンスや維持費高騰のリスク

　いつまでも快適な状態で住み続けるためには、定期的に建物のメンテナンスを行うことが必要です。しかし、世の中の物価高騰などによってなかなか思うようにできない事情もあることでしょう。建物のメンテナンスよりも、日々の生活にかける費用を優先していたところ、家の劣化が進んで想定以上にメンテナンス費用がかかってしまった、という話も聞きます。
　さらに空き家になっている家では、そのメンテナンスにかける費用も労力も、準備するにはそれなりの準備と思い切りが必要になるのではないでしょうか。だからといって、劣化が進むに任せていると、近隣からの苦情や行政からの指導・勧告を受けることがあります。
　これは国の空き家対策の一環として進められているものです。この自治体による「助言・指導・勧告・命令」に従わないでいると、過料が科せられたり、特定空き家の指定を受けて行政代執行の措置を取られたり、さらに住宅用地の特例が受けられなくなって固定資産税が高くなったりします。

害虫・害獣のリスク

　「屋根裏にハクビシンが住み着いていた」といった話をときどき耳にすることがあります。しかも、その場所が都市近郊の住宅街で、人が実際に住んでいる家である場合も少なくありません。このように害虫や害獣の被害は、空き家や郊外とは限りません。まして、空き家であればさらに害虫や害獣のリスクは高くなるでしょう。
　いずれにしてもシロアリをはじめとした害虫や害獣が住み着くということは、その行動や排泄物によって不衛生な環境を作って、建物をさらに傷め、そこに住む人や近隣の人々にも悪影響を与えます。　

カビのリスク

　建物は、締め切りだったり、人の出入りが少なかったりすると、空気の流れが悪くなって湿気がたまってカビが生えやすなります。空き家はもちろん、人が住んでいてもそのまま締め切っている部屋などにもいえることです。
　また、カビが生えるような環境を作っておくと、建物の劣化はどんどん進んでいきます。

自然倒壊のリスク

　築年数が経つにつれて、家屋の老朽化は徐々に進んできます、建材の腐食、シロアリをはじめとした害虫による被害、外壁等のひび割れ、雨漏り等々が発生して、建物は徐々に傷んできます。
　適宜、メンテナンスをしていたとしても、傷んできた場所を100％補修できるとは限りません。また、人が住んでいれば折々にメンテナンスなどが行われるため劣化の速度は低く抑えられますが、空き家の場合はそうもいきません。豪雨や強い日差し、そして地震といった自然の影響を受け続けることによって自然倒壊する危険性もあります。

資産価値低下のリスク

　古い家の対処法の１つに、古家付き土地として売却する選択があります。しかし、家の劣化が激しく利用価値がない状態であるとそれも難しくなります。そうでなかったとしても、交渉次第ではありますが解体費用を売値から差し引かれて、売値が安くなってしまうこともあります。
　また建て替えるにしても、その家を建てたときから現在は、容積率や建蔽率が変わっていて、建て替えや増改築ができない場合があり、これらの点から資産価値が低下している可能性もあります。

　空き家を所有している人は、とくに空き家に関する「空き家対策の推進に関する特別措置法（空家対策特別措置法）」や「特定空き家」に関して知っておく必要があります。こちらのコラムで基本的な情報を説明していますので是非お読みください。

古い家の対処法

　
　では、古い家を所有している場合の対策として大切なことは、できるだけ早く対処法を検討して実行することです。
　家屋の老朽化は日に日に進んでいきます。できるだけ早く対処法を決定して、行動に移していくことで、結果的に無駄な費用を抑えることができます。

古家付き土地として売却する

　築年数が経っていて古家として売却しにくい家屋の場合、古家付き土地として売却するという選択肢があります。この場合、売主としては解体費用がかからず、解体の手間が省けます。その一方で、買い手から解体費用分の値下げを求められます。売主としては考えどころですが、とくに空き家になっている場合など、定期的な管理の手間や経費などと合わせて検討するといいでしょう。

　古家付き土地として売却する際の費用等について、こちらのコラムで取り上げています。どうぞ、こちらもご一読なさってください。

リフォームして活用する

　最初に挙がるのはリフォームです。劣化している部分のメンテナンスと共に、増築・減築等のリフォームをします。これをすることでそのまま住み続けることも、貸家として活用したり、中古物件として売却したりすることもできます。
　ただし、前項のリスクの部分でも触れたように、その建物が建築されたときからその土地の建築基準等が変わっている可能性があるので、事前に確認して計画することが必要です。

家屋を解体して更地として売却する

　家屋を解体して更地として売却する、という選択もあります。この場合、解体費用などの経費がかかりますが、買い手が比較的早く見つかる可能性が高いといえます。
　なお、古い家屋を中古物件として売却する方法もあります。この場合、解体費用はかかりませんが、家の状態によってはリフォーム代金がかなりかかってしまう一方、その割にはなかなか買い手がつきにくい傾向があります。

家屋を解体して更地として事業運営をする

　古家を解体して更地にし、事業運営をする道もあります。この場合、ご本人のライフプランと合わせて事業プランが周辺の環境にあっているか、ニーズはあるか等の検討が必要になってきます。

　解体工事後の土地活用のなかで、初期費用が比較的経済的なものとして駐車場経営があります。こちらのコラムで取り上げていますので、参考になさってください。

古い家を解体する際の流れと費用

　古家の活用及び対処にはさまざまな選択肢があるものの、古い家を解体するのは新たな展開のきっかけ作りとなります。ここでは、解体する際の流れや費用について説明します。

家屋解体の流れ

　古い家の解体工事は、とくにその他の建物の解体工事と大きく異なる点はなく、以下に説明するような流れで進めていきます。
　しかし、老朽化が進んでいる場合には、解体途中で倒壊する危険性があるため、より注意深く作業を進めることになります。そのため、手作業で進める部分も多く、同じ延べ床面積の建物であったとしても、古い建物の方は工期が長くなる場合があります。それに伴って人権費もかかるため、費用が高くなる傾向が見られます。

【解体工事の流れ】
① 業者による現地調査
　この段階で建物の劣化が進んでいる部分の確認や、周辺環境などを確認します。

② インフラの停止・解約、および各種申請
　電気、ガス、通信などのライフラインの停止・解約、および解体工事に必要な各種手続きを行います。

③ 近隣の家へ挨拶回り
　解体工事を行うこととその概要を近隣の住民に説明します。

④ 残置物の撤去・処分
　建物内に残っている家具や食器類、衣類、不用品等を撤去・処分します。古い家では、残置物が多い傾向があります。事前準備期間を余裕をもって確保し、計画的に行っていくことが必要です。

⑤ 足場・養生
　解体する建物周辺に足場と養生シートを設置します。古い家では、外壁ももろく壊れやすくなっていることから、足場の設置にも工夫が必要になる場合があります。

⑥ 屋根の撤去
　瓦やトタン等の屋根材を撤去します。とくに屋根裏などが害虫や害獣の被害が見られる場合や、アスベスト含有の屋根材などを使用している場合は、必要な対策を図りながら慎重に作業を進めていきます。

⑦ 内装・床・設備類の撤去
　基本的に手作業で進めながら、分別解体します。

⑧ 重機解体
　重機を使用する期間は工期全体のなかの一部ですが、最も振動や騒音が強くなるため、周辺への配慮がより必要になります。

⑨ 基礎部分解体・地中埋設物の確認
　基礎の解体撤去が終盤となるころから、地中埋設物が見つかる可能性が出てきます。古い家の場合は何代も前の瓦礫が出てきたり、空襲や震災などの瓦礫が出てくることもあります。

⑩ ガラ撤去・整地
　重機解体では、細かい木屑やコンクリートガラなどが大量に発生するので、これをきれいに取り除いて整地をします。

⑪ 清　掃
　清掃して解体工事の仕上げとなります。

家屋解体の費用

　家屋の解体に必要な費用は、次の項目から構成されます。

① 建物の解体に必要な費用
　本体工事ともいい、建物の解体に必要な人件費や重機の費用などが含まれます。例えば、密集地域で重機が入らない現場や、古い建物で劣化が激しくて足場が不安定な現場などでは手壊しの部分が多くなります。また、慎重に進めなくてはならないため、時間が余計にかかるなどして、人件費がよりかかってしまう傾向にあります。

② 廃棄物の処理費用
　解体工事で排出された廃材を分別し、それぞれの処理施設まで運搬して処分するために必要となる費用です。全体の費用のなかで、①の建物の解体費用に次いで多くなる費用です。

③ 付帯工事費用
　メインとなる建物のほかに解体する門扉やブロック塀、庭の植栽、カーポートなどの解体にかかる費用です。

④ その他の諸費用
　工事に必要な水道代や光熱費、現場事務所の保険料などが含まれます。

　解体工事にかかる費用や相場などについて、こちらのコラムで詳しく説明しています。よろしければお読みください。

古い家の解体工事で費用に影響する要因

　古い家の解体工事では、次の要因が費用に影響してきます。

① 構　造
　建物の構造には、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造があって、構造が堅牢になるほど解体費用は高くなります。最近では民家でも鉄骨造や鉄筋コンクリート造が増えてきましたが、古い家屋では木造が多く、建物自体の解体にかかる費用は比較的安価です。
　また、平屋や二階建てなどの階数の違いも費用に影響します。

② 立　地
　住宅密集地や現場に続く道が狭い場所などは重機が入れずに手作業で解体を進める部分が多くなるため、人件費が余分にかかります。また、工事車両を停める場所がないなどで、別の場所に駐車スペースを確保するなどの費用も必要になる場合もあります。

③ 地　域
　さまざまな物価が都市部と地方によって異なるように、解体費用も地域によって異なります。一般的に地価や人件費が高い都市部は地方に比べて解体費用も高めになります。

④ 業　者
　解体業者によっても費用は異なります。そのため相見積り等を検討し、慎重に業者を選択してください。
なお、マトイでは無料見積り・無料相談をお受けしています。ご希望の方は、下記サイト、もしくはお電話でご連絡ください。
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　構造別や平屋・複数階別の解体費用の違いなどについて、こちらのコラムで説明しています。どうぞご覧ください。

知っておきたい改修工事等、古い家の対処に使える自治体の補助金

　
　古い家や空き家の解体や改修工事で検討していただきたいことの１つに、補助金の活用があります。空き家問題や街の不燃化に向けた取り組みの一環として補助金制度を整えている自治体があります。これは国と連携した自治体ごとの制度で内容は自治体ごとに異なりますが、おもに次のような内容のものがあります。

老朽危険家屋解体工事補助金

　家屋の老朽化が激しいことから、強風や豪雨などの影響によって倒壊や外壁や屋根材の飛散などによって周辺の人やものへ危害を及ぼす可能性がある建物で、おもに長期間にわたって維持・管理がなされないままでいた家屋を対象としています。

危険廃屋解体撤去補助金

　その家屋の周辺に暮らす住民の安全・安心を考慮し、また住みやすい地域環境を整える目的で、危険があると判断した家屋を対象にした補助金。

耐震改修工事等の助成

　地域の建物の耐震化を推進するために、木造住宅の耐震診断やその結果によって解体費用の一部負担をしてくれる制度です。この制度を利用する場合は、最初に耐震診断を受け、それによって支給要件を満たすか否かを判断されます。

解体工事における東京都の補助金制度について、こちらのコラムで説明しています。いくつかの区も取り上げていますので、自治体によって制度内容が異なることもお分かりになると思います。よろしければお読みください。

まとめ

　今回は「古い家」の解体費用にまつわる情報をまとめました。
お読みいただいておわかりになる通り、特別に古くても、解体にまつわる一連の流れに大きな違いはありません。ただし、「古い」という点において、そこに至るまでにメンテナンスがしっかりと行われてきた家屋であるか否かによって、その傷み具合には大きな違いが出てきます。
　家屋の劣化が激しいほど、解体作業では慎重な作業が必要となり、人手による作業も多くなります。この点が解体工事の費用に大きく影響してくるといえるでしょう。しかし、この点については専門業者でなければわかりません。
　所有している古い家屋を解体すべきか、解体するなら費用はいくらぐらいかかるだろうか、とお考えでしたら、どうぞマトイにお問い合わせください。マトイでは無料で見積りを取らせていただいているほか、土地活用等も含めてのご相談にも対応しております。どうぞお気軽に、お声掛けください。
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