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　実家や親族から家屋や土地を相続したものの、空き家状態になっている家は多くあります。そして空き家が年々増加しているなか、行政ではさまざまな空き家対策を整えていますが、それも所有者にとってある意味でプレッシャーでしょう。処分するといっても、不動産の処分や売買は複雑で費用や手間がかかります。
　空き家になった古い家を解体するかしないかということも含め、対処に負担を感じている人も多いのではないでしょうか？　その一方で、さまざまな理由からそういった古家付き土地の購入を検討している方もいらっしゃるはず。
　そこで今回は古家付き土地の処分や売却、また購入を検討している方に必要な情報をまとめました。

古家付き土地にある古家は価値がない？

　文字通り「古家付き土地」とは、古家が残ったままで更地の状態ではない土地のこと。なかには「現況古家有り」と表現していることもあります。
　では、建物が建っていれば、その土地はすべて「古家付き土地」ということになるか？というと、そうとは限りません。木造住宅の法定耐用年数は22年とされていて、築20年以上の家が「古家」とされることが多いからです。その土地に建っている家が、築20年経っていなければ、その建物の状態にもよりますが中古住宅ということになります。
　要するに、建物の条件によっては中古建て物件として売ることもできるし、築20年以上経過している建物であったとしても、その建築様式や状態によってはリノベーションを考えている人やレトロなものが好きな人などが購入する場合もあります。「古いから建物には価値がない」という判断をするのは早まった考えです。
古家付き土地にある家屋を解体するか、解体しないかを決める前に、まずどのような対処方法があるかをみて検討することが大切です。

古家付き土地の対処方法とそれぞれのメリット・デメリット

　自分では住んでいなく、しかもその家にはだれも住んでいない空き家状態の家を所有している世帯は、調査（平成30年住宅・土地統計調査）によると1,382,000世帯あるそうです。さらにその用途をみると「別荘などの二次的住宅」としてのものが27.5％、「貸家用」が13.9％、「その他」が52.8％となっています。半数以上が「その他」となっています。そのすべてがそうだとはいえませんが、その扱い方をどうするべきかと思いあぐねながら、空き家状態になっている古家付き土地であることが察せられます。
　そこで、ここでは古家付き土地の扱い方として、どのような選択があるか、そしてそれぞれにどのようなメリット・デメリットがあるかについて説明します。

古家付き土地をそのまま所有し続ける場合

① そのまま所有し続ける
【メリット】
・思い出を残せる。
・将来、ご自身がリタイアした際の住み替え住居や家族・親族の住居として使える。
・土地を手放したくない場合、家屋をそのままにしておくと節税になる。

【デメリット】
・適宜、管理のための手間や維持および経費（定期的訪問のための交通費、最低限の電気代・水道代、修繕費、災害に備えての火災保険など）がかかる。
・放置して管理を行わないと近隣の迷惑になるとともに、１年を通して家屋の使用実績がないと「空家対策特別措置法」によって「特定空家」に指定される可能性がある。これに指定されると、更地と同じ税率になるほか、さまざまな行政からの処分を受けることになる。
・管理に費用と手間がかかる。
・管理をきちんと行わないと、近隣に迷惑をかける。
・家屋に不審者の侵入や不法投棄の場となりえる。
・犯罪の場になる可能性がある。
・害虫や害獣の被害を受けやすい。
・使わないことで、家屋の痛みが急速に進む。

　ここで挙げている空家対策特別措置法とは、空き家の増加を阻止して、適切な対策を取るための法律です。適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定して、所有者に対して助言・指導・勧告・命令を行います。それでも改善がみられない特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことができます。
　なお、これに関しては、こちらのコラムでも説明していますので、ご一読ください。

② 古家付き土地のまま、古家を貸し出す
【メリット】
・家賃収入が得られる。地域や立地条件によって賃貸料は変わるものの、安定した家
賃収入が得られることで、最低でも固定資産税程度は賄えられる可能性が高い。
・資産として古家付き土地を残すことができる。
・定期的な清掃や害虫駆除といった管理が不要になる。
・人が住むことで建物の傷みを遅らせることができる。
・人が住み、人の出入りがあることで防犯になる。
・効率的に入居者を探すために不動産業者の協力を得る際、必要書類をそろえる手間
や手数料が生じることがある。

【デメリット】
・人がすぐに居住できるように、傷んでいたり汚れていたりする部分のリフォームが必要となる。
・家賃支払いの遅延やごみや騒音など地域のルールを守らないなどのトラブルが起こる可能性がある。

③ 古家を解体して借地として活用する
【メリット】
・建物の管理をする必要がなくなる。
・地代や契約更新に際しては更新料などが安定して得られる。
・固定資産税や相続税が軽減される。

【デメリット】
・解体費用がかかる。
・借地として貸し出すと、地主の土地利用が大きく制限され、自分の土地であっても自由に使えなくなる。
・相続税を支払う必要が生じた場合、底地での物納が難しいため、相続税の負担が残る場合がある。

古家付き土地を売却処分する場合

① 古家付きのまま売却する
【メリット】
・解体費用の負担が生じない。
・家屋の状態によってはすぐに住める、もしくは家屋があった状態でのスペース感や日当たりなどが確認できるので、売りやすい。
・“住めない”と思っていても、古家に関心のある人と出会えれば高値で売却できる可能性もある。
・古家付き土地の状態で売り出せば、固定資産税等の減税措置を利用しながら買い手が見つかるのを待つことができる。

【デメリット】
・毎年の固定資産税や土地計画税がかかる。（しかし、更地にして所有するよりも古家付きの方が節税になる）
・売却できるまでは、特定空家に指定されないように管理が必要。
・売却の手伝い・仲介をしてくれる不動産業者に手数料等が必要となる。

② 古家を解体して更地にして売却する
【メリット】
・管理の必要や特定空家に指定される心配がなくなる。
・管理・維持にかかる費用がなくなる。
・更地にすることで近隣とのトラブルを避けられる。
・害虫発生や放火等の犯罪リスクがなくなる。
・土地の買い手がつきやすくなる。

【デメリット】
・解体費用がかかる。
・売却の手伝いや仲介をしてくれる不動産業者に手数料等が必要となる。
・売却できるまでの固定資産税が高くなる。
　古家付き土地にある建物を解体して売却する「更地渡し」について、こちらのコラムで説明しています。どうぞご一読ください。

古家付き土地を売却する際の注意点

　前項のように、古家付き土地を売却する場合にはいくつかのパターンがあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。それらを現状の家屋や土地の条件を見合わせながら、どのようなパターンで進めていくかを検討することになります。いずれの場合にしても売却にあたっては、次のようなことに注意しておきましょう。

① 家屋内の残置物等は処分しておく
　古家がある状態で売りに出すにしても、古家を解体して更地の状態で売りに出すにしても、家屋内の残置物やごみなどは処分することが必要です。
　古家が付いた状態で売却する場合、内覧に訪れた人が残置物やごみがある状態の家屋内を見たら印象を悪くして購入を控える、処分にかかる費用を販売価格から値引きするよう交渉してくるかもしれません。また、購入を検討している人のなかには、購入後に古家を解体する予定の人も少なくはありません。解体費用を売り主、買い主のどちらが負担するかは別にしても、解体時、残置物や廃棄物がある分、解体費用は高くなる可能性があります。なおマトイでは、不用品の処分等も承っています。処分をしたいけれど、なかなかその時間がない、大きな荷物や重い荷物は自分では処分できない、そういった場合はお気軽にご連絡ください。
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　また、古家を解体する場合は、残置物の処分以外にもいろいろと行うべきことがあります。こちらのコラムでも説明をしていますのでご覧ください。

② 契約不適合責任をすべて免責する
　契約不適合責任とは、契約の内容に適合しない場合の売り主の責任です。古家付き土地を売却する場合、買い主の了解を得て、売買契約書に「建物の契約不適合責任を負わない」といった内容の一文を入れ込んでおくことが必要です。

③ 境界線を明確にしておく
　隣り合う土地との境界線を含めてどこからどこまでが所有する範囲なのかを明確に示すことが必要です。これは売り主側にその義務（境界明示義務）があります。状況によっては測量が必要になることもあります。

④ 古家付きで買い手がなかなか出てこない場合は、解体工事も検討する
　状況によっては、買い手がなかなか見つからないこともあります。そのような場合、古家を解体して「更地渡し」にするなど、情況を見ながら融通性のある計画とすることも必要です。

古家付き土地を購入することのメリット・デメリット

　次は古家付き土地を購入する側の視点で、説明していきます。まず、古家付き土地を購入することのメリットとデメリットについてです。

【メリット】
① 比較的低価格で購入できる。
　一般的に、古家付き土地は周辺の他の土地の相場価格より安いことが多く、比較的低価格で購入することができます。古家が少し手を入れれば住めるような状態であれば、お買い得物件であるといえます。
② 古家は解体の予定であっても、その後に建てる建物の日当たりや配置などのイメージを描きやすい。
　更地の状態だと、なかなか家屋の広さと敷地の関係や日当たりがイメージしにくいことがあります。しかし、すでに建物がある古家付き土地の場合は、家屋の広さと庭やカーポートなどのスペースのバランス、日当たり状態などがイメージできます。古家を解体するにしても、新たに家屋等を建築する際の計画に役立ちます。

【デメリット】
① 古家や庭などの解体費用は買い主が負担することが基本となっている。
　そもそも古家付き土地物件が安いのは、買い主が古家の解体の手配や費用負担、解体後の建物滅失登記等を行うことを前提になっているからです。実際に解体費用やそれに付随する諸費用がどの程度かかるか、周辺の土地の相場金額がどのくらいかを合わせて検討してみてください。その結果、「さほどお得でない」という結果が出た場合には、売り主と再度価格交渉や解体費用負担について交渉してみてもよいでしょう。
② 解体に際して予想外の追加料金が発生することがある。
　一般的に解体工事では、建物に家具や廃棄物などがある場合はその処分費用も工事費用に加算されます。また、古家を解体した後に地中から浄化槽や瓦礫などの地中埋設物が出てくることがあります。その場合、もちろん撤去しなくてはなりませんが、追加費用が発生します。このように、古家があった場合にはわからなかったことが、解体工事中にわかって追加費用となる場合があります。引き渡し条件を決める際、建物内の残置物はすべて撤去することや、解体工事に際して地中埋設物が出てきた際の追加工事費用等を含めた交渉が必要です。
　なお、古家の解体では家屋の解体費用のほか、庭木の伐採やフェンスの撤去などの費用がかかる場合があります。そうしたことについては、こちらのコラムを参考になさってください。

古家付き土地を購入する際の注意点

① 売り主と、引き渡し条件についてしっかり確認する
　前述のようなことがあるため、余分な処分費用が発生しないように、引き渡し条件をしっかり確認しておくことが必要です。残置物の事前撤去や解体工事時の地中埋設に際しての追加工事費用などを含めて、できるだけ買い主の負担が少なくなるように具体的に取り決めておくことが重要です。

② 古家を解体する予定の場合は、早急に解体を進める
　解体工事中に地中埋設物などがあることがわかった際は、民法では
・買主がこの事実を知ったときから１年以内に通知し、
・買主としての権利行使ができることを認知してから５年、
・権利を行使可能になってから10年
売り主に対して損害賠償請求権があります。
　しかし、売買契約時に契約不適合責任が生じる期間を短く設定することもでき、実際に行使できる期間が短くなっている可能性があります。売買契約や引き渡し条件をしっかり確認するとともに、古家を解体するつもりでいる場合は、速やかに解体工事を進めましょう。そして地中埋設物が出て追加料金が発生するような場合には、すぐに売り主に連絡して対策を進めてください。

古家つき土地売却および購入時の「仲介」と「買取」の違い

　古家付き土地に限らず、不動産を売買する際は不動産会社などを介して行うことが一般的です。そして古家付き土地の売買の方法としては、「仲介」と「買取」の２つがあります。ここでは、それぞれの違いについて説明します。

不動産会社の「仲介」で古家付きのまま売却する場合

　これは一般的な方法です。不動産会社と媒介契約を結んで、売却を依頼することで不動産の売買を仲介してもらいます。不動産会社は、これによって販売活動を行って、「そこに住みたい」と考える購入者を探します。そして、購入者が見つかった後も、売り主と飼い主の間に入って契約手続きを行い、契約後の決算や引き渡しが完了するまでのあらゆる面でサポートしてくれます。そのため、円滑な売買ができます。
　この方法では、「そこに住みたい」という人が購入するため、比較的高値で売却できる可能性があります。その反面、その物件を解体と思う人が出るまで不動産を売ることができないので、予想以上に売却までの期間がかかる場合があります。
　また、不動産会社に売却を依頼すると、通常は広告等で買い手を探しますので、売りに出していることが周囲にわかってしまいます。売却しようとしていることを知られたくない場合、その旨を不動産会社に相談して方法を検討してもらう、それができない場合は、次に説明する買取業者への買取を検討する方法もあります。

買い取り業者に売却する場合

　「買取」とは不動産会社や買取業者に、直接買い取ってもらう方法です。買取業者は、状態に応じて買い取った物件をリノベーションして売買する、古家を解体して近隣の土地と合わせて新たに建売住宅を建てて販売する、などして買い取った金額よりもさらに上乗せした金額で販売します。そのため、最初の古家付き土地の状態で買い取る価格は、相場より低く抑えられてしまいます。
　毎年の固定資産税等をもう支払いたくない、管理できない、すぐに現金が必要、などという理由で早く処分したい方は、この買取を利用して売却を検討するとよいでしょう。ただし、すべての不動産会社が買取を行っているわけではないので、事前に確認しておくことが必要です。

古家付き土地を売却・処分する際、そして購入する際の費用について

　前項で説明したように古家付き土地を売却する場合、買取では仲介の価格の６~８割になります。

【物件の価格2,000万円の場合】
売買額➡仲介の場合　2,000万円　　買取の場合　1,200万～1,600万円
　そして仲介の場合は手数料を仲介する不動産会社に支払います。その金額は、宅地建物取引業法で上限額が次のように定められています。買取の場合は、この手数料は不要です。

【仲介手数料の上限】
売買額が400万円を超えた場合➡物件価格（税抜き）×３％＋６万円＋消費税
売買額が200万円超～400万円以下➡物件価格（税抜き）×４%＋２万円＋消費税
売買額が200万円以下の場合➡物件価格（税抜き）×５%＋２万円＋消費税

【物件の価格2,000万円の場合の仲介手数料】
2,000万円×3％＋６万円＋消費税＝66万円＋消費税

【その他、古家付き土地の売却に必要となる費用等】
　古家付き土地を売却した場合、次の費用は必要となります。
① 仲介手数料（買取の場合は不要）
② 解体費用（売買の条件設定による）
③ 測量費用
④ 登記・抵当権抹消などにかかる費用
⑤ 譲渡所得税
⑥ 印紙税
⑦ 固定資産税・都市計画税

【その他、古家付き土地の購入に必要となる費用等】
① 仲介手数料（買取によって不動産会社が所有する物件となったものには不要）
② 解体費用（売買の条件設定と購入者の計画による）
③ 測量費用
④ 登記にかかる費用
⑤ 印紙税
⑥ 固定資産税・都市計画税（決算日によっては発生しない）

まとめ

　実家から独立して活用しないまま放置している家や、親族から相続したものの空き家のままの家を抱えて、何とかしなくてはなぁ、と思っている方もいらっしゃることでしょう。さらに、「古家付きの家なんて、売れにくいだろう」と思い込んでいる方もいらっしゃるようです。
　しかし、必ずしもその通りとは限りません。ここで紹介したように、いろいろな対策があります。そしてご自分では低い価値のものでも、第三者にとってはとても魅力的なものである場合もあります。もっとも避けたいことは、価値がないと思いながら、適切な管理をしないまま放置していることです。
　今回のコラムが、そういった方のお役にたったら幸いです。まずは、古家の対策をどのようにしようと考えている方は、どうぞマトイにご連絡ください。一緒に考えさせていただきます。
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