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　空き家を所有している方々に、ぜひ知っておいていただきたいことがあります。それは空き家管理の大切さと、行政代執行を受けた場合の大変さです。
　「相続したものの、なかなか管理ができないでいる」
　そういった状態の空き家はたくさんあり、その程度が増すごとに家屋の傷みはひどくなり、周辺の環境にも悪影響を及ぼすようになります。これが「空き家の社会問題」といわれる発端です。
　行政では、さまざまな対策に乗り出していますが、その一環である「管理不全空き家」や「特定空き家」の指定を受けたり、行政代執行へと進んだりすると、所有者には大きな不利益が生じます。

　東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県等にお住まいの方、これらのエリアに空き家をお持ちの方の空き家に関する不安や解体撤去を含めた対処についてのご質問など、お気軽にマトイにご連絡ください。
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究極の空き家対策―行政代執行

　冒頭で記したように、行政では空き家対策としてさまざまな取り組みを行っています。しかし、行政のアドバイスや指導などを受けて、適切に空き家を管理できない所有者に対し、最終的には「行政代執行」が行われます。
　まずは、行政代執行が具体的にどのようなものなのか説明します。

行政代執行とは

　そもそも「行政代執行」とはどういうものなのでしょうか？
　行政代執行とは、本来、義務を果たすべき人（国民）が、行政の命令等を受けてもその義務を履行しない場合、行政がその人に代わってその義務を果たし、後にそれにかかった費用を徴収する制度をいいます。
　これは、「行政代執行法」という法律で規定されているものです。行政代執行が行われる例としては、空き家の修繕や取り壊し、不法占拠の排除、不法投棄物の撤去などがあります。

空き家の行政代執行

　空き家といってもいくつかの種類があります。そのなかで行政代執行の対象となりうる空き家は、賃貸や事業活用等の目的がなく、利用されることがないまま家屋として存在しているものです。これは、相続に起因するものが多いようです。
　そして、このケースで問題になるのが適切な管理がされずに放置される空き家です。
　空き家対策の基盤となる空き家対策特別措置法では、自治体が空き家の所有者に対して、放置されて荒れた状態になっている空き家を改善するように助言したり指導したりできます。しかし、それに応じない場合には、罰則が下されたり、最終的には行政代執行法に基づいて行政が強制的に補修や取り壊しすることが認められています。

　空き家の定義や種類についてはこちらのコラムをご覧ください。

行政代執行に至るまでのステップ

　行政代執行は、いきなり行われるわけではありません。空き家についていえば、自治体から所有者への指導や勧告などのステップを踏んで、行政としても“万策尽きた”ともいえる最終段階で執り行われます。

空き家に対する代執行等の背景

　空き家の数は年々増加しています。2023（令和５）年の住宅・土地統計調査を見ると空き家の数は900万戸で、これは2018（平成30）年の849万戸から51万戸増加し、過去最多となりました。1993年から2023年までの30年間を見ると、約２倍になっています。空き家率も13.8％と過去最高です。
　これまでに行政は空き家対策や法改正等を行って対処に当たっています。
　国土交通省による「空き家対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について」の2024（令和６）年の発表を見ると、適切に管理されていない空き家として、表にあるように全国で192,540件の空き家が助言・指導から勧告や命令、行政代執行などの措置が講じられています。

表　空き家に対する市区町村の取り組みによる除却や修繕等の推進

	件　　数
空き家法の措置により除却や修繕等＊がなされた管理不全空き家	1,220件
空き家法の措置により除却や修繕等＊がなされた特定空き家	24,435件
上記以外の市区町村による空き家対策の取り組みにより、除却や修繕等＊がなされた空き家	166,885件
合　　計	192,540件

国土交通省・総務省調査「空家等対策の推進に関する特別措置法の施行状況等について」より引用
＊除却や修繕等：修繕、繁茂した樹木の伐採、改修による利活用、その他適切な管理。

行政代執行に至るまで

　行政代執行は空き家対策の最終手段です。そこに至る流れは次のようになります。

管理されない空き家
　　↓
管理不全空き家（そのまま放置すれば特定空き家になる恐れがある空き家）
　　↓
行政による指導・勧告
　　↓
勧告を受けても改善しない場合
＊住宅用地特例の解除。固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられなくなる。
＊特定空き家として行政指導・勧告。
　　↓
勧告に従わないと命令が発令。
＊命令に従わない場合、罰金および行政代執行の実施。
　管理不全空き家の段階からの流れを紹介しましたが、必ずしもこの流れで進んでいくとは限りません。問題となる危険な空き家として発見された際の建物の状態が周囲への悪影響や危険性が非常に高い場合には、特定空き家としての助言・指導から始まります。

　管理不全空き家および特定空き家についてはこちらのコラムでも説明しています。どうぞお読みください。

行政代執行、その直前まで空き家所有者としての管理努力を！

　管理不全空き家と特定空き家の重要な違いの１つは、「命令」が出るか、出ないか、という点にあります。
　この命令とは、強い公権力を行使した行政代執行の命令です。これが発令されたら、行政代執行が行われることになります。
　しかし、この命令には「○○までに改善を……」といったように具体的な改善期限が設定されています。この期限内に問題となっている点について補修や解体を行えば、行政代執行は免れます。
　できれば助言・指導の段階で所有者自身によって改善を図ることが大切です。それによって税の優遇措置の解除も免れるからです。もちろん、もっともよいことは、日ごろから適切な空き家管理を行うことにかぎります。

　「空き家の近隣からクレームが届いた！」、それは管理不全空き家もしくは特定空き家の前兆ともいえます。クレーム対応とともに、ぜひとも解体等の積極的な対策を検討してはいかがでしょうか？ マトイでは解体工事はもちろん、その後の土地活用等のご相談などにも対応していますので、無料ご相談・無料見積りをご利用ください。
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知っておきたい、行政代執行の怖いダメージ

　管理不全空き家や特定空き家で勧告を受けるまで進んでも改善をしないときには罰則・罰金が科せられます。そして、特定空き家で命令が発令されてもそれに従わないと行政代執行が行われるわけですが、そのダメージは大きなものです。

行政代執行によって受ける空き家所有者のダメージ

　まず勧告に従わない場合には、固定資産税の特例が外され、50万円（自治体によって異なる）ほどの罰金を徴収されることもあります。
固定資産税の特例は土地の広さによって異なり、200㎡以下では６分の１、200㎡超部分では３分の１に減額されます。この特例が外れると、固定資産税がそれ以前の６倍になる可能性があるのです。
　さらに命令を無視して期限までに改善命令に従わないでいると、行政代執行が行われます。これには、自治体が選定した業者があたり、費用は自治体が一時立て替えます。しかし、後にかかった費用全額が空き家の所有者に請求されることになるのです。
　行政代執行以前の罰則によって増大してしまった固定資産税の負担に加え、解体費用等の多額の費用を負担することになって、空き家所有者が抱えるダメージはとても大きなものとなります。

　こちらのコラムでは空き家の維持にかかる税金を取り上げています。どうぞご覧ください。
　税の優遇措置解除によるデメリットの発生なども視野に入れ、管理不全空き家や特定空き家の指定以前に、解体撤去を含めた空き家の対処を検討してはいかがでしょうか？

行政代執行の費用は解体工事費用だけではない！

　行政代執行は家屋の改修や解体撤去だけに限りません。敷地内の植木や外構などの撤去等も含まれます。
　例えば、庭木の伐採では２ｍ程度の中木では１本15,000円以上の費用がかかります。さらに根も撤去する伐根作業が加わると1本の樹木だけで3万円以上の費用がかかることもあります。
　さらに建物を解体するとなると、その構造や延べ床面積等によっても費用は違ってくるものの、100万円近く、もしくはそれ以上の金額が必要になります。
　これらの費用をある程度予測したうえで、空き家の維持管理を継続するか、売却や利活用するかといったことを、できるだけ早い段階で検討する必要があります。

　庭木の撤去については、こちらのコラムをご参考になさってください。

行政代執行の費用で差し押さえも！

　実は、本当に怖いこととして、「行政代執行の費用が払えない」という状況があります。
　行政代執行の費用はすでに記しているように、建物のほか庭があればそこに生えている樹木の除去、外構やその周辺の雑草等の除去なども含まれます。さらに不用品等の廃棄処分費用なども加わって、高額になることは容易に想像がつくでしょう。
　これをすぐに支払える人は多くないはずです。所有者が支払いを拒否したり、全額を支払えなかったりするケースもあるかもしれません。その場合は、所有者の財産が差し押さえられてしまいます。
　差し押さえの対象となるものは、所有者が所有している現金、預貯金、株式、不動産、貴金属、車といった財産です。そして給与の手取り額４分の１までが差し押さえの対象となります。
　給料の差し押さえは、所有者およびその家族が生活できる分は残るようになっている、という前提です。しかし、４分の１の金額が減ってしまうことは、やはりそれ以前の生活とは違ってある程度暮らしを調整する必要が発生する可能性があります。
　さらに行政代執行の費用は、強制徴収が認められているものです。これは、国税を滞納したときと同様に、裁判所による審判がないままに債務者から徴収できるというもので、自己破産した場合であっても免れません。

行政代執行を回避するための解体・助成金活用のポイント

　自分で解体処分等を行うのであれば、その費用を抑えるために自分でできる部分は自分で行ったり、できるだけ安い費用の業者を選んで依頼したりできるのですが、行政代執行ではそれができません。さらに場合によっては、自身の社会的評価が下がる可能性もあります。それらを含めて、行政代執行はできるだけ避けたいものです。

行政代執行を避けるポイント

　行政代執行を回避するためのポイントは次の３点です。

ポイント１　適切な空き家管理を定期的に行う。
　これができることで管理不全空き家や特定空き家となることなく、建物をある程度健全に保てます。
　しかし、そもそも行政代執行等の心配をしなくてはならない状態になるのは、これができないからです。適切に管理することも大切ですが、「管理しなくてもいい」状態にすることを考えるのも対策の１つです。

ポイント２　空き家を解体して更地にする。
　建物を解体することは費用がかかりますが、定期的な空き家管理の負担は消失します。しかし、更地にした場合も管理がゼロになるわけではありません。雑草が茂ってきたり、そこにゴミを不法投棄されたりすることが出てきます。そうならないためには、やはりその場に出向いて雑草除去などをする必要があります。

ポイント３　空き家を売却する。
　これがもっとも所有者の負担をゼロにする方法です。
　売却に際しては、建物を解体しないまま売却する古家付き土地の状態で売り出す方法と、建物を解体して更地として売り出す方法があります。しかし、行政代執行のリスクを抱えている場合、建物が荒れていたり傷んでいたりする可能性が高くあります。この場合は、建物を解体撤去して更地で売り出したほうが売れやすいでしょう。

行政代執行のリスクを回避する解体のメリット

　前述のように、建物を解体することは行政代執行を回避するための有効な手立てであり、そのメリットには次のようなものが挙がります。
・行政代執行のリスクを回避できるとともに、近隣の住民とのトラブル回避もできる。
・解体費用は発生するものの、建物の維持管理費用や修繕費用などが削減できる。
・建物の倒壊や損壊のリスクが消失するとともに、それによって起こる近隣の住民や通行人を傷つけるようなリスクも消失し、安全を守れる。
・建物を解体して更地にすることで、新たな利用の可能性を広げられる。

　解体工事を始めるためにはまず予算計画や業者の選定が必要で、見積りをとることから始まります。その見積りと活用について、こちらのコラムを参考にしてください。

東京都の補助金・助成金で解体工事の負担を軽減

　東京都では、空き家対策として次の取り組みを通して除却等の補助を行っています。

【東京都空き家家財整理・解体促進事業】
　これは2024（令和６）年4月より、開始となった制度です。都内に所在する空き家の処分を考える空き家所有者に対して東京都が空き家の家財整理または解体にかかる費用の一部を補助することで、空き家の早期解決や空き家の利活用等を推進することを目的としています。
　この制度活用の窓口として「東京都空き家ワンストップ相談窓口」を設置し、空き家に関する相談から補助金の申請の事務手続までのサポートを一貫して行い、空き家所有者の負担軽減につなげています。
　なお、補助内容は、【家財整理として上限5万円補助】もしくは【解体費用として上限10万円補助】です。
詳しくは、
・都内の空き家１軒につき解体もしくは家財整理のどちらか一方が対象であり、
・費用（税抜き）の２分の１が補助対象（1,000円未満の端数は切り捨て）となります。

　また、東京都の自治体（区）のなかには空き家解体の補助金・助成金制度を設けているところがあります。それぞれに補助内容や申請要件等が異なりますが、この事業との併用が可能です。

【自治体ごとの空き家除却の補助金・助成金制度】
　自治体ごとの空き家の除却等に活用できる補助金・助成金制度には、防災や都市の景観保持及び街づくりなどを目的に、次のような種類があります。

●老朽危険家屋解体工事補助金
　老朽化が進むとともに、長期間、管理されないままで倒壊するなどの危険な状態にある家屋に対する補助金制度です。

●危険廃屋解体撤去補助金
　倒壊等の事故発生のリスクが高く、その建物周辺に暮らす人々の安全を脅かしているような家屋に対して適用されます。

●木造住宅解体工事補助金
　耐震診断を受けて倒壊等の危険性が高いと判断された木造家屋が対象となります。建築された時期など、一定の支給要件を満たしている必要があります。
　これらの補助金・助成金は、その有無や支給額、支給要件等が各自治体によって異なります。また、自治体の予算枠や申請件数などから予定期間より早く受付終了となることもあります。そのため、空き家の解体工事の検討を始めた段階で、空き家が所在する自治体に直接確認をとり、期間に余裕をもって申請に向けた行動をとることが大切です。

　東京都の補助金・助成金制度利用に関しては、こちらのコラムも参考になさってください。

まとめ

　日々のなかで新しいことを組み入れ、その時間を確保してスタートすることは、とても大変です。空き家の管理もその1つでしょう。
でも、それを先延ばしにすることで、空き家を所有する方々が大きなダメージを受けることを、今回のコラムを通してご理解いただけたと思います。
　もちろん解体するだけが対処法ではありません。利活用できればそれに越したことはありません。しかし、そこに至るまでの期間が長くなって、負担が大きくなることや管理不全空き家や特定空き家などの指定を受けることは避けたいものです。行政代執行はなおさらです。
　どうぞ、空き家をお持ちの方は今回のコラムを参考にしていただき、ご自身にとってベストな対策をご検討いただけたら幸いです。その際、マトイの無料お見積りや無料のご相談はきっとお役に立てると思いますので、どうぞご利用ください。
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