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※弊社コラムに記載の価格は執筆当時のものであり、現在の価格とは異なる場合があります。

　空き家の所有者の方にとって、空き家の対処は悩ましい点ではないでしょうか。将来的に活用するかもしれないから維持したいと思っても、維持にかかる負担は決して少なくありません。では、売却しようとした場合、空き家を解体したほうがいいか、それとも解体しないで空き家付きのまま売却したほうがいいか、これも悩ましい点です。
　そこで今回は、売却を見据えて空き家を解体したほうがいいか、しないほうがいいか、その決め方について説明します。

　空き家の処分に際して、解体しようか、解体せず古家付き土地として売却しようか、その判断は難しいところです。解体するかどうか決まっていなくても、対処法の判断材料として、解体費用の見積もりを取るのも良いでしょう。
　東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での解体工事をお請けしているマトイでは、オンラインでの無料ご相談・お見積り、直接電話でのお問い合わせにも対応しています。お気軽にご利用ください。
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空き家売却の2つの方法と各特長

　空き家の対処法の１つに「売却」があります。そして、その方法には空き家になっている建物付きで売却する方法と、建物を解体撤去して更地として売却する方法があります。
　それぞれのメリット・デメリットと所有者の意向を踏まえて判断することが大切です。

建物付きで売る場合

　解体費用をかけずに早く売却したい、リフォームしなくても再利用が可能、もしくは伝統工法の古民家やデザイン性が高い建物に一定の価値があるなどの場合、建物付きでの売却が向いています。
　建物付きで売却する場合のメリットとデメリットは次の通りです。

〇建物付きで売却するメリット
・解体工事の必要がないため、初期コストを抑えられる。
・古民家やリノベーションの需要がある地域では、建物付き土地として買い手が見つかりやすい。
・建物の状態によっては賃貸用や再利用目的での購入者の可能性がある。

〇建物付きで売却するデメリット
・建物が老朽化している場合、買い手から解体費用分の金額の値引きを交渉される可能性がある。
・築年数が古いと住宅ローンが組みにくいことから、買い手が限られてくる。
・劣化が目立つと印象が悪くなり、売却までに時間がかかる傾向にある。

更地にして売る場合

　建物の老朽化が激しく利用価値が低い、立地条件がよく更地にした方が高値で売れる可能性が高いといった場合、更地にしたほうが売れやすくなります。

〇更地で売却するメリット
・買い手にとっては、購入後の建築プランを立てやすい。
・解体工事の手間がないため、購入検討者の幅が広がる。
・土地の形状や立地環境が良ければ、売却価格が上昇する可能性がある。

〇更地で売却するデメリット
・解体費用が概ね百万円単位で発生する。
・税の優遇措置が外れるため、翌年の固定資産税等の負担が増える。
・解体工事の期間が加わるため、その分、売却までの期間が長くなって遅れることがある。

　古民家カフェなどで古い家が注目を浴びる機会があるように、古民家の魅力が見直されています。同時に、単に解体するだけでなく、そこに使われている建材や建具などを再利用することもできます。
　こちらのコラムで古民家の古材についてご紹介していますが、古民家解体に際して“古材”に注目してみるのもいいですね。

売却方法によって異なる価格の傾向

　では、建物付きで売却するのと、更地で売却するのとで、価格の傾向はどのように違ってくるのでしょうか。それぞれの売却方法によって価格に傾向がみられるので、知っておく必要があります。

建物付きで売却する場合の価格の傾向

・建物付きであることがプラス評価となる場合がある
　建物付きで売却する場合、その建物がそのまま使える、もしくは修繕可能な状態の場合、もしくは修繕が必須の状態であっても、工法やデザイン、良質で希少な木材を使用しているような建物では、相場以上の評価を受ける可能性があります。

・建物付きであることがマイナス評価となる場合がある
　雨漏りやシロアリ被害などは建物全体に大きなダメージを与え、修繕が可能であっても多額の費用がかかる傾向にあります。その場合は「解体前提」と見なされ、土地価格から解体費用を差し引いた水準で査定されることが多い傾向にあります。

・築年数が極端に古い場合、住宅ローンが組みにくくなる場合がある
　築年数が極端に古い場合、耐用年数や耐震基準などの点から金融機関にとって担保価値がかなり低くみられるため、住宅ローンの審査が通らないことがあります。そのため、自己資金で購入することになって、購入する人が限られてしまいます。

更地にして売却する場合の価格傾向

・解体費用の負担が生じるが、売却費用は相場価格に近付きやすい
　更地にするための建物の解体費用が生じるものの、建物があることによるマイナス点がなくなるため、その土地本来の相場に近い価格で売却ができます。

・買い手が増えることで、価格が上昇しやすい傾向がある
　新築を希望する人や建売業者は、建物付きよりも購入しやすくなることから競争が発生し、結果として価格が安定または上昇する傾向がみられます。

・売却できるまでの維持コストが増えることがある
　更地にしても、なかなか買い手が見つからないことがあります。その場合、更地にしたことで住宅用地特例が外れ、固定資産税等がそれ以前よりも増大します。また、建物があるときほどではないものの、雑草除去などの土地管理にかかる費用も発生するため、維持コストが増える可能性があります。

　こちらのコラムでも古家付き土地としての売却や解体費用について説明しています。併せてお読みください。

解体費用と維持費の比較

　建物付きで売却するか、更地にして売却するか、所有者の立場の方にとっては悩ましい点です。その判断材料となるのが、解体にかかる費用と維持費です。

解体費用の相場

　まず解体する場合の解体費用はどのくらいかかるのかを把握する必要があります。
　解体費用の相場の目安は、その建物の床面積に解体工事費用の坪単価を乗じることで計算できます。しかし、解体するか否かの判断材料として、より具体的な解体費用を知るためには、解体業者の無料見積りを依頼することをお勧めします。

解体費用の相場
　解体費用の坪単価は次のように構造によって異なり、それに伴って解体費用も変化します。
・木　造：５万円～／坪➡30坪の木造家屋の解体費用の目安：150万円～
・鉄骨造：６万円～／坪➡30坪の鉄骨造家屋の解体費用の目安：180万円～
・鉄筋コンクリート造：７万円～／坪➡30坪の鉄筋コンクリート造家屋の解体費用の目安：210万円～
・立地条件（狭小地・重機搬入不可など）やアスベスト処理の有無で費用は大きく変動

　こちらのコラムで解体費用の算出方法や解体にかかる費用の詳細について説明しています。どうぞ参考にお読みください。

空き家として持ち続ける場合にかかる費用

　売却方法として建物付きか更地で売却するかの判断をする際に、売却するまでにかかる維持費も併せて考えておく必要があります。維持費には次のものがかかってきます。

【空き家を所有し続ける場合にかかる費用】
・固定資産税や都市計画税
　不動産を所有している場合、固定資産税や都市計画税が課税されますが、建物が建っている場合には「住宅用地特例」によってその負担が軽減されます。しかし、更地にするとその特例が適用されなくなり、税額が増加します。
　解体する場合、税額がどの程度増額されるか、解体時期、売却できる可能性、等を含めて計画するといいでしょう。

・火災保険や地震保険
　居住していなくても倒壊や火災のリスクに備えてこれらの保険加入が必要です。しかし更地にした後は、その負担はなくなります。

・光熱費
　最低限の通電・通水を維持する場合、月数千円程度の光熱費が必要になります。

・管理費
　家屋の定期的な清掃・草刈り・修繕にかかる費用、および自分たちでそれを行う場合は自宅からの距離に応じた交通費、そして遠方で業者に委託する場合はその費用が必要になります。
　更地の場合は、管理のペースやその費用は家屋があるときよりも少なくなりますが、適切に管理するためには定期的な清掃や草刈りは必要です。

・その他のコスト
　その他のコストとして挙がるのが、近隣住民とのトラブルや行政指導の可能性です。この2点は、建物や土地が適切に管理されていないことが原因で起こりえます。
　例えば、老朽化した家屋を適切に修繕しないままで倒壊の危険性がある、庭の樹木や雑草が茂ったままで害虫や害獣が住み着いたり、ゴミの不法投棄場所になったりして不潔な状態であるなどは、近隣の環境や衛生状態に悪影響を与えることから、クレームや行政指導の対象となります。これらが起こって対応するよりも、それ以前に適切な管理を行うコストや負担の方が軽いと思われます。

解体費と維持費の比較

　家屋を維持する場合、解体する場合の上記に挙げたそれぞれの費用を洗い出して比較したうえで、どちらを選択するかを選びます。
　数年程度なら、解体費用より維持費の方が負担は小さいと思われます。「今は判断付かないけれど、数年後は売却を選ぶかも」と曖昧な状況であれば、建物の老朽化の程度や修繕の必要性などを加味して、維持し続けることも選択肢として考えられます。しかし、10年以上放置すると、固定資産税・保険・管理費の累計が解体費用を上回ることがあります。
　これらの点を踏まえて、次のような判断のポイントが挙がります。

【「解体する・しない」の判断のポイント 】
・売却の意思が固い、売却予定が近い場合、「解体費用は投資」と考えましょう。
・売却が未定ならば、長期保有による「維持費の累積」を試算・比較して検討しましょう。
・住宅用地特例の有無も忘れずに確認しましょう。

解体したほうがいいケース、しないほうがいいケース

　一般的に解体したほうがいいケース、しないほうがいいケースには、次のようなものがあります。

解体したほうがいいケース

　解体したほうがいいケースには、次のようなものがあります。

・老朽化が激しい場合
　老朽化によって生じてくる問題として、雨漏り、シロアリ被害、構造材の腐食などが挙げられます。これらの状態が進むと修繕費が高額になります。また安全性に問題が起こり、居住や再利用が難しいと判断される場合があります。

・耐震基準を満たしていない場合
　旧耐震基準（1981年以前）の建物で、耐震補強に多額の費用がかかるケース。また、地震のリスクが高い地域では、建物付きの場合は買い手が敬遠しやすい傾向がみられるため、更地にした方が売却しやすい傾向にあります。

・埋設物やなんらかの問題がある場合
　地中に古い浄化槽や廃材などが地中埋設物として残っている場合、売却やその後の建て替えをはじめとした土地利用に支障が起こります。
　しかし、解体と同時に撤去することで、土地の評価が上がり、売却価格にプラスに働きます。

解体しない方がいいケース

　解体しない方がいいケースとして、次のようなケースが挙げられます。

・修繕可能な場合
　建物の構造がしっかりしている場合は、リフォームやリノベーションで再利用できます。また、古民家やデザイン性のある住宅は、高値で売れる可能性があります。

・耐震基準を満たしている場合
　1981年以降に建築された建物で、新耐震基準を満たして一定の安全性が確保されていると、買い手が住宅ローンを利用しやすく、購入層が広がります。

・固定資産税の特例を活かしたい場合
　建物があることで「住宅用地特例」が適用され、固定資産税が軽減されます。そのため、売却するときまで建物を残して特例をぎりぎりまで活かしたい場合。

　相続などで引き継いだ家を処分する際、建物を解体するか否かで迷う方は多くいらっしゃいます。そんな時は、まずマトイの無料お見積りをご利用ください。
　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事等を行っており、誠実な仕事と良心的な価格提示で評価をいただいています。
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売却時に利用できる特例制度

　現状として、空き家増加が続いています。この状況を改善するため、所有している空き家に関する税の特例制度を設けて空き家対策の促進を図っています。
　その主なものである譲渡所得税に関するもの、そして建物があることで受けられる固定資産税等の特例制度について説明します。

売却した際の譲渡所得税に対する特例

　これは相続した空き家または土地を売却した際、その譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。適用条件等は次のとおりです。

【対象となる条件】
・1981（昭和56）年５月31日以前に建築された住宅。
・区分所有（マンション）ではない。
・相続開始直前、被相続人以外に住んでいた人がいない。

【売却の期限】
・相続開始から３年を経過する日の属する年の12月31までに売却。

【売却方法の条件】
　次のいずれかの条件を満たす必要があります。
・建物を耐震改修して売却。
・建物を解体撤去して更地として売却。
・売却後の翌年２月15日までに耐震改修または解体撤去を行っても適用可能。
　（これは制度拡充によって2024年１月１日以降より適用）

【売却価格の上限】
・１億円以下であることが条件で、これを超えると適用不可となる。

建物があることで受けられる固定資産税に対する特例

　固定資産税に対する特例として住宅用地があります。これは住宅が建っている土地（住宅用地）に対して固定資産税と都市計画税を軽減する制度です。ただし、建物が建っていても、状態によって特例が認められない場合があり、所有者は注意が必要です。

【適用となる条件】
・住宅が建っている土地。
・そこにある建物が、人が居住するためのものであること。
・店舗など併用住宅の場合は、住居部分の割合に応じて適用される。

【軽減される税率】
・200㎡以下の小規模住宅用地の場合：
　固定資産税は評価額の６分の１、都市計画税は評価額の３分の１。
・200㎡を超える一般住宅用地の場合：
　固定資産税は評価額の３分の１、都市計画税は評価額の３分の２。

【建物があっても特例が外れるケース】
・建物が壊れかけていて、住宅と認められない。
・解体予定で使用の見込みがない。
・管理がされておらず、居住の見込みがない。
・行政から特定空き家等の勧告を受けた場合。

　こちらのコラムでも、家屋解体後の固定資産税について取り上げています。併せてお読みください。

制度利用に際しての注意点

　これらの制度を利用する際に知っておくべき、一般的な注意点について説明します。

・制度の内容とともに適用条件を確認
　譲渡所得に関する特例も、固定資産税に関する特例も、建物の有無、建物の状態、居住状況など適用条件があります。特例による控除を受ける際には、適用条件を満たしているか否かをしっかり確認しましょう。

・確定申告手続きを行う
　特例を受けるに当たっては、確定申告手続きが必要です。登記事項証明書や相続関係書類など必要書類を確認し、揃えておきます。

・建物を解体撤去するタイミング
　建物を解体撤去する場合や、更地にして売却する場合では、その時期によって税負担や控除の適用の可否が変わります。
　また、建物付きで売却したほうがいい場合、老朽化していても更地にする前に売却したほうがいい場合があります。建物の状態や土地柄などによって、所有者にとって経済的に有利な売却方法やタイミングも変わってきますので、不動産業者などの専門家にも相談して、十分に検討することをお勧めします。

空き家解体前の確認ポイント

　更地にして売却する場合、建物を解体撤去する前にぜひ次のことを確認しておきましょう。

建築制限の有無

　現在、建物が建てられていても、その建物を解体撤去した後に同じ場所に新たに建物を建築できるとは限りません。建築制限として以下の点がないことを、確認することが重要です。

・用途地域や建蔽率・容積率の確認
　地区によってその土地が住宅中心なのか、商業施設や工場も可能なのか、その用途が決められています。また建蔽率や容積率などによって「どのような用途の建物が、どの程度の大きさで建てられるのか」が決まってきます。それによって購入対象者層の幅が異なるため、建築可能な規模や用途を事前に確認しておく必要があります。

・再建築不可物件か否かを確認
　接道義務を果たしていない土地では、既存の建物を解体した後に新築できない再建築不可物件であるケースがあります。建物を解体撤去する前に、この点についても確認しておきましょう。

・都市計画や条例の影響の有無を確認
　景観条例や防火地域などの制限により、建築計画が制約されることがあります。

境界線や埋設物の確認

　境界線や埋設物の有無なども、建物を解体撤去する前に確認しておきたいことです。

・土地境界線の確定
　土地の境界線は、解体工事や売却時に隣地とのトラブルの一因になりかねないものです。必要に応じて隣地の所有者にも立ち会ってもらって、境界線の確認や必要に応じて境界画定測量を行うと安心です。

・地中埋設物の調査
　売却後、その土地に地中埋設物が発見された場合、瑕疵（かし）としてトラブルとなる可能性があります。そうならないよう、事前に調べて建物の解体とともに撤去しておく必要があります。

解体業者選びと見積りの比較検討

　納得のいく円滑な解体工事を行うためには、次の点が必要です。

・複数の業者から見積りを取る
　解体工事費用の基本になる坪単価等は業者によって異なることから、見積り金額が異なります。複数の業者に見積りを取ることで、その違いや全体としての相場を把握できます。

・見積り内容の内訳を確認
　見積り書を確認する際、解体費用の合計金額に注目しがちですが、一つひとつの項目とその単価等も確認しましょう。

　家の解体工事をご検討中の方のなかには “実家じまい” を考えている方もいるでしょう。この場合は、家屋を解体する以外に行うことや必要な配慮などがあります。こちらのコラムで、“実家じまい”について取り上げていますので、参考になさってください。

まとめ

　空き家を売却しようとするとき、「建物を解体するか、しないか」の判断は難しいものです。それによって価格や税負担、売却までのスピードが大きく変わります。
　そこでポイントになるのは、本文で記しているように建物の状態です。建物が修繕可能ならばプラス評価につながりますが、老朽化が激しいと価格が下がりやすいようです。
　一方、更地にして売却する場合は比較的買い手が付きやすいとされていますが、市街地であるかそうでないかによっても違いが出てきます。解体費用の負担やスムーズに売却できなかった場合の固定資産税の増加を考慮する必要があります。
　判断にあぐねる点については、不動産業者や解体業者に積極的に相談することをお勧めします。解体工事を含めて不動産の売却は個人の一大事業といえるものです。満足いく結果にするためには専門業者を巻き込んだチームアプローチも有効です。そこにぜひマトイも加えていただけると嬉しいです。
　マトイでは解体工事のほかにリフォーム事業、解体工事に関連する土地活用等に関するご相談等にも対応しています。どうぞ“よく働くマトイ”をお役立てください。
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