古家付きの土地は値引きして売却? 気になる解体費用は?
かいたいコラム
「あの家と土地を処分しよう」と決めたものの、次に「空き家になっている古家」をどうする? という課題が上がってきます。
家の処分方法には、空き家をそのままにして売却する「古家付き土地」と、空き家を解体撤去して「更地」にする方法があります。
一見、解体費用がかからない古家付き土地として売却したほうが負担は少ない、と考えがちです。ただ、早急な判断は禁物。それぞれのメリットとデメリットを比較しながら、ご自身の状況等を併せて決定することが大切です。
東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県などの空き家の対処で迷っている方、どうぞマトイの無料相談・無料お見積りをご利用ください。それぞれのケースに応じたベストな対策を、ご一緒に考えて提案させていただきます。
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土地を売却するメリットとデメリット
土地を売却するにあたって古家付きの状態がいいか、更地の状態がいいかを決定するために、それぞれのメリット・デメリットについてみていきましょう。
土地を含めて不動産を売却する場合は、一般的には契約を結んだ不動産業者を介して行います。その契約には「仲介」と「買取」があります。この点については、こちらのコラムで説明していますので、どうぞ参考になさってください。
古家付きの土地を売却するメリット
古家付きの状態で土地を売却することには、いくつかのメリットがあります。それらについて説明します。
メリット1:解体費用がかからない。
解体費用は建物の構造や延べ床面積等によって変わってきますが、少なくても100万円前後はかかってしまいます。これが鉄筋コンクリート造や延べ床面積が広い家、老朽化が進んでいる家になるとなおさら高くなりがちです。費用を負担する人にとっては大きな負担となります。
古家付きで土地を売却する場合は、解体撤去のための費用はもちろんですが、解体工事を任せる業者を探したり、打ち合わせたりする負担もありません。
メリット2:すぐに売却に取りかかれる。
更地にして売却する場合には、売却のために不動産業者の打ち合わせとともに、解体業者の選定や打ち合わせから解体工事終了まで、何かと選んだり決断したりすることがたくさんあります。
もちろん、古家付き土地として売却する場合も、不動産業者を選定や打ち合わせなどはありますが、解体工事に関するものが省かれるため、その分、早く売却に取りかかれます。
メリット3:固定資産税が軽減される。
不動産を所有していると、それに合わせた固定資産税が徴収されます。
しかし、建物が建っている土地に対しては「住宅用地の特例」によって固定資産税が軽減されます。これは不動産を所有している人にとっては大きなメリットです。
ただし、空き家が大きな社会問題として取り上げられるようになってきた現在、空き家対策としてこういった特例も今後、変更される可能性が大きくあります。
メリット4:買い手にとって、更地を購入するよりも住宅ローンを利用しやすくなる。
不動産の購入には多額の資金が必要で、そのためにローンを組む人もたくさんいます。
古家付き土地を購入する場合、住宅ローンを組むことができます。これは、そのまま古家に住む以外に、リフォームや建て替えする場合の解体費用なども含められます。また住宅ローンを利用した際に、住宅ローン控除として所得税の控除も受けられます。
一方、更地を購入する場合には、ローンを組むのに古家付き土地の購入でローンを組むよりも少し手間がかかります。
まず住宅ローンは建物を新築してからローンを組むことになるため、それまでの間の資金を融資する「つなぎ融資」や土地購入のための融資と住宅新築のための融資が分かれた「分割融資」を組むことになるからです。さらに住宅控除は適用されません。
こういったことから、古家付き土地を購入するほうが、資金調達しやすいといえます。
メリット5:買い手にとって、物件のイメージをつかみやすい。
建物が建っていることによって、実際にそこに家を建てて住む際のイメージがつきやすいといったメリットがあります。例えば日当たりや室内の明るさ、風の流れなどです。
そのため、古家がまだ住めるような状態であれば、購入した後にその家で暮らしてみてから、改善点を反映した納得のいく住みやすい家に建て替えることができます。
古家付きの土地を売却するデメリット
古家付き土地にはいろいろなメリットがあることを説明しましたが、一方で次のようなデメリットがあります。
デメリット1:値引きを求められやすい。
いくつかの理由で値引きを求められることが多くあります。
その1つは、買い手がその家に住むような場合、家が古い、リフォームが必要、といったことを理由に、もしくは新築する場合には解体費用が必要になることなどを理由に値引きを求められる可能性が高くあります。
これらのことを念頭において、古家付き土地として売却する場合は、最初の販売価格の設定を不動産業者とよく話し合って決める必要があります。
デメリット2:「契約不適合責任」が生じやすい。
契約不適合責任とは、引き渡されたものが当初の契約内容と相違点があった場合に、売り手が買い手に負担する法的責任です。
建物が古ければ古いほど家の各所の傷みや不都合な点が多くなります。それらについて契約段階で売り手から買い手に説明されていればいいのですが、説明がされていない不都合や契約内容との相違があった場合、買い手は売り手に対してその法的責任を求めることができます。
ただし、不適合の通知は、原則として「不適合を知ったときから1年」に行わなければなりません。
解体工事を進めるなかで、地中埋設物が発見されることがあります。それが売却後であった場合、契約不適合責任を問われるケースがあります。
地中埋設物は業者にとっても施主様にとっても、出てほしくないものではありますが、出てきた場合は追加工事を行って適切に対処する必要があります。
地中埋設物については、こちらのコラムで説明しています。こちらもどうぞお目通しください。
古家付きの土地を更地にして売却するメリットとデメリット
古家を解体して更地の状態で売却するケースについても考えておく必要があります。後悔しない選択のために、更地にして売却するメリットとデメリットも見てみましょう。
古家付きの土地を更地にして売却するメリット
古家付き土地を更地にして売却する場合のメリットには、次の2つがあります。
メリット1:買い手が購入を検討しやすい。
古家があると人によってはそのイメージに縛られて、新たな家のイメージを描きにくく感じる人もいます。更地ではそういったことがなく、古家付き土地よりも新しい家のイメージを描きやすく、購入の検討を進めやすい、という点があります。
また、解体工事がないためにスムーズに新築工事に取りかかれ、全体のスケジュールが立てやすい状況です。
メリット2:トラブルになりにくい。
古家付き土地のデメリットでも触れたように、古家は経年劣化等を含めてトラブルや値引き要求される可能性があります。
その点で更地にして売却する場合は、古家がないためにトラブル発生のリスクが低いといえます。
古家付きの土地を更地にして売却するデメリット
一方、古家付き土地を更地にして売却する場合のデメリットには、次のようなものがみられます。
デメリット1:解体費用がかかる。
当然のことですが、更地にするにはそこに建っている家屋を解体撤去する必要があります。その費用は売り手が負担することになります。さらに更地にするには、解体費用のほかに解体業者の選定やそれに付随する細かな費用や手間もかかってきます。
デメリット2:解体工事があるため、すぐに売り出せない。
また解体して更地にしたからといって、すぐに買い手が見つかる保証はありません。
すぐに売り出したいと思っても、解体工事に向けて業者の選定や解体工事に数週間の期間が必要になることなどから、売り出しまでにはある程度の期間が必要になります。
デメリット3:固定資産税が高くなる。
そして更地にして売れないまま翌年を迎えることになると、それまでよりも高い固定資産税を徴収されることになります。
これは建物があるときには住宅用地の特例が適用されていますが、建物がなくなるとその適用がなくなります。そのため、固定資産税が高くなってしまいます。
売り手が見つかるかの予定を立てることはできません。しかし固定資産税は1月1日を基準にして算出されることは決まっています。そのため、節税のために解体工事のタイミングには気を付けて全体的なスケジュールを立てるようにしましょう。
解体工事の費用の詳細は、業者から提示された見積り書を見るとわかります。提示されている合計金額のほかに、見積り書を読み解くことが誠実な業者を選ぶためにも必要です。こちらのコラムで見積り書の見方や注意点について詳しく説明しています。
古家付きの土地の処分方法を選択するポイント
それぞれのメリットとデメリットを考えると、どちらを選んだらいいのかわからなくなってしまうかもしれません。そこで古家付き土地の処分方法を判断するポイントを紹介します。処分方法を決めるヒントにしてください。
古家付きで売却したほうがいいケース
古家付き土地として売却したほうがいいケースをご紹介します。
・古家が、そのまま生活して快適に暮らせる、または問題が生じない程度の状態である。
居住用の中古住宅を探している人のなかには、通常の中古住宅よりも安い価格で古家付き土地を購入する人もいます。
・建築されてから少なくとも50年以上は経過していて、木造・茅葺・土壁など、日本の伝統的な建築技術を用いた建物である。
日本の伝統建築の魅力を生かした建物に価値を認める人、そういった物件を入手して事業を計画している人などもいます。
・建築基準法や市街化調整区域などにより、新築が困難な場所になっている。
建物前面やその周辺の土地開発計画の関係で、新築困難な地域になっていることがあります。その場合は、更地にしても新たに建築することが難しい状況です。
また、古家付きとして販売する際には、その点も明確に伝える必要があります。これを怠ると、買い手側から契約不適合責任を問われる可能性があります。
・傷みが激しい建物やアスベスト含有建材を多用している建物などの理由で、解体費用が極端に相場よりも高くなっている。
解体物件が極端に傷んでいる場合は、解体途中で建物の一部が解体作業の影響によって崩落する可能性が高くあります。そのため、安全な工事を行うために重機を使用する部分が限られたり、手作業で行ったりするため、解体工事の期間や手間が通常以上に必要になってきます。
また、解体に当たってはアスベストに対する事前調査が必要ですが、その結果、アスベスト含有建材を多用していたり、アスベストの使用レベルが高い建材を使用したりしている場合には、その状況に応じたアスベスト除去作業が必要になります。
解体工事においてアスベストの事前調査やアスベスト対策はとても重要なものです。こちらのコラムで、アスベストの事前調査をはじめ基本情報をまとめていますので、どうぞお読みください。
更地にして売却したほうがいいケース
次に、更地にしたほうがいいケースを説明します。
・建っている古家が、明らかに住める状態にない。
一見して古家が住める状態でないと判断できるようであれば、解体して更地にしたほうが売却に当たっても、解体費用を見込んでの価格交渉などの煩わしさが生じにくいと思われます。
・現在の耐震基準を満たしていない。
とくに災害が頻発している現在、今の耐震基準を満たしていることは家屋の売買においては必要条件です。一部改修で現在の耐震基準を満たせるようであればいいのですが、そうでない場合は解体することをお勧めします。
・建物にリスク要因がある。
古家には次のようなリスクがあります。これらのリスクの程度を考慮し、その程度によって古家の解体をしたほうがいいでしょう。
① 明らかな老朽化。
② 現在の耐震基準を満たしていない。
③ 現在の建築基準や法規制を満たしていない。
④ アスベストや有害物質を含んだ建材等を使用している可能性があり、健康リスクが懸念。
⑤ 需要や状態によって価値が変動する。
古家付き土地として売りに出すか、更地にしたほうが売れやすいか、悩ましいところです。そういった場合、まずはマトイの無料見積りを受けてみてはいかがでしょうか?
それぞれのケースの解体費用の相場がわかることで、悩みを解決できるかもしれません。
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古家の解体費用の相場
いろいろな検討を重ねた結果、古家を解体することにした場合の解体費用について、ここから説明していきます。
解体費用を左右する要素
建物の解体費用には定価はありません。業者やその建物の構造、広さなどいくつかの要素によって費用は左右されます。その要素は次のようなものです。
・家の構造
その古家が木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造といった、どのような構造かによって解体費用の坪単価が次のように異なります。
木造の解体費用の坪単価=3万円~/坪
鉄骨造の解体費用の坪単価=4万円~/坪
鉄筋コンクリート造の解体費用の坪単価=5万円~/坪
・延べ床面積
当然のことながら、床面積が広くなればなるほど解体費用は増していきます。
・立地条件
解体工事現場付近の環境によっても、解体費用は影響を受けます。その例の一部として以下のようなことがあります。
住宅密集地や、主要道路から現場に至る道がとても狭い場合は、現場まで工事車両や重機が入れず、手作業が多くなって人件費がより必要になる。
隣家との間隔が狭い場合には、振動や騒音の影響を抑えるために、防音シートや防塵シートを多用するなど、養生の配慮がより必要になる。
さらに通行人や周辺に暮らす人たちの安全確保と工事の円滑な進行のために、交通誘導員を通常時よりも多く配置する。
現場近くに病院などの医療・福祉施設や学校などがある場合には、時間帯による道路の通行規制や工事時間の規制が加わることがある。それによって工事期間の延長を招くことがある。
・解体業者
坪単価等は解体業者ごとに異なります。まずは見積りをとってそれぞれの業者が、施主の立場に立った誠実な仕事をする業者か否かを見極める必要があります。
これは、提出された見積り書から読み取ることが可能です。その具体例として、単価や数量などの詳細を記載してあるか、用語など素人ではわかりにくい部分をわかりやすく記載しているか、また不明点に関する施主の質問に誠実かつ丁寧に答えているか、業者への電話等での問い合わせなどに対しても丁寧かつ迅速に対応しているか、などです。
・アスベスト建材の有無、量、レベルなど
人体にとって有害であることが分かったアスベストは、現在では使用禁止となっています。しかし、かつての建築や工業分野では多く利用されていました。
そのため現在、解体工事を行う場合には、アスベストの事前調査が義務付けられています。そしてその結果、アスベスト含有建材等を使用していることがわかれば、その使用料やアスベスト含有レベルに応じた方法での除去作業が必要になります。その費用は、解体費用とは別に上乗せられることになります。
・浄化槽や外構の有無、数
古家付き土地に存在するのは家屋だけではありません。かつて使用していた浄化槽、庭の植栽、物置や不用品、そして家を囲む塀や門扉・門柱などもあります。これらの解体撤去には、それぞれの単価が設定されており、その種類や量などに応じて加算されます。
解体費用を左右する要因とともに、解体工事の流れとそれに付随する作業について知っておくと、解体工事の全体像を理解でき、業者との打ち合わせなどにも役立つことでしょう。
延べ床面積50坪の2階建ての場合
ここで解体費用について具体例として「延べ床面積50坪2階建て」を挙げて、構造別の解体費用を見てみましょう。
解体費用は、
【家の構造別の坪単価×延べ床面積(坪)】
で求められます。
以下で、構造ごとに具体例に合わせた解体費用を計算してみます。
・木造の場合:木造の解体費用の坪単価=3万円~/坪
3万円×50坪=150万円~、となります。
・鉄骨造の場合:鉄骨造の解体費用の坪単価=4万円~/坪
4万円×50坪=200万円~、となります。
・鉄筋コンクリート造の場合:鉄筋コンクリート造の解体費用の坪単価=5万円~/坪
5万円×50坪=250万円~、となります。
なお、これらの金額はあくまでも構造別の解体費用の坪単価相場の最低価格を基に計算した、古家本体の解体費用です。
実際の費用は、業者ごとの坪単価を基に導き出した金額に「解体費用を左右する要素」で取り上げた要素を、それぞれのケースに加味した金額となります。
そのため、実際の費用により近い費用を知る場合には、解体業者による無料見積もりサービスを利用することをお勧めします。
こちらのコラムでは、古家付き土地を購入した場合の、解体工事から新築までの段取りや費用について取り上げています。どうぞ参考になさってください。
古家の処分の負担を減らすためのポイント
古家といっても解体費用は、他の建物と変わることはありません。作業の安全確保やアスベスト対策などを含めたら、高くなる可能性が大いにあります。
そうしたことから、できれば処分に際しての経済的負担は減らしたいものです。そこで、そのための代表的なポイントをお伝えします。
“特定空き家”や“管理不全空き家”に指定される前に、できれば古家は処分したいもの。少なくともこちらのコラムを参考に、特定空き家や管理不全空き家について知っておくと良いでしょう。
自治体の補助金・助成金制度の利用―東京都の場合
防災や空き家対策として、建物の解体や建て替えに対して補助金・助成金制度を整えている自治体が多くあります。その種類・金額・申請条件などは自治体によって異なりますが、活用することで経済面での負担を軽減できます。
東京都の一例を紹介します。
【台東区の場合】
老朽建築物等の除却工事費用の助成として、昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の建築物に対し、上限を50万円として助成金を支給。
【墨田区の場合】
都市防災既存建築物除却助成事業として、昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の建築物に対し、木造の場合は210万円を補助上限額として、非木造の場合は600万円を補助上限額として助成。
【品川区の場合】
不燃化特区支援制度の老朽建築物の解体除却費用助成として、木造なら最大32,000円/㎡かつ1,600万円を上限に、軽量鉄骨造なら最大46,000円/㎡かつ2,300万円を上限として助成。
【大田区の場合】
木造住宅除却工事助成事業(耐震化助成事業)として、耐震診断の結果で「安全性か確認されないと判断」された場合、上限を75万円として解体費用の2/3を助成。
このほかの区でもさまざまな助成制度を整備しています。また、申請条件や助成内容も各区によって異なりますので、解体工事の検討を始めた段階から、古家が所在する地域に活用できる助成制度があるか、具体的な助成内容や申請条件などを確認するといいでしょう。
こちらのコラムで、補助金・助成金制度を活用する際の流れや留意点について詳しく説明しています。どうぞ、ご覧ください。
不用品の処分
解体にかかる費用のなかで、廃棄物の処分の費用は40%前後を占めるといわれています。
解体費用を抑えるには、この廃棄物処分費用を抑えることがポイントにもなります。そのため、家屋内や庭などにある不用品を残さないようにすることも、とても大切です。
不要な食器類、衣類、家電など解体工事着工前に、自分たちで地域の廃棄物回収などを利用して処分するようにしましょう。これによって、解体費用増大を抑えられます。
良心的な業者の選択
良心的に誠意をもって正確な仕事をする業者を選んでください。そのためには、「解体費用を左右する要因」の項の「解体業者」で記したように、見積り書の記載内容や問い合わせ時などの対応の印象をしっかり見る必要があります。
まとめ
親や親族が残してくれた家や土地はできれば手放したくないものです。でも、日々の管理や固定資産税の負担を考えると……。お悩みの方々は多いことでしょう。そして手放すにしても、できればより良い条件で手放したいものです。
今回はそんな思いを抱えていらっしゃる方々に向けて、決断の後押しと計画の参考になれるような情報をまとめてみました。それでも、当事者になると、ここに記載されている以外の問題に直面したり、迷ったりすることがあると思います。
そのようなときは、どうぞマトイをご活用ください。マトイでは無料お見積りはもちろんのこと、東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県などを中心に解体工事をはじめ、それに付随する不用品処理やリフォームなどにも対応しています。
どうぞお気軽にご相談ください。これまでの経験や知識をフル稼働して「よく働くマトイ」としてみなさまのお力になります。
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記事の監修
株式会社マトイ 営業担当菅野(かんの)
株式会社マトイ営業部の菅野です。コラムの監修をしております。
実際に仕事の中で経験したこと、調べてより勉強になったこと、両方を読んでくださる皆さまと共有できたらと思っています。
解体は初めてのご経験という方、とても多いのではないでしょうか。
ご不明な点やご要望、疑問に思われていることはございませんか。
どんな些細なことでも丁寧にお答えいたします。お気軽にお問い合せください。
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