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　空き家を所有している人のなかには、「解体したほうがいいのか、それとも建物を残したほうがいいのか」と悩む方も多いでしょう。
　定期的に管理する負担とともに固定資産税の負担も悩みの大きな要因となっています。固定資産税は建物の有無で大きく変わるため、判断を誤ると毎年の負担が数倍になることもあります。
　空き家を「解体する場合」と「残す場合」で、固定資産税や維持費がどう変わるのかを比較し、解体を検討する際の判断ポイントまで整理します。

　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での解体工事やリフォーム工事をお請けしています。事前の現地調査から始まるお見積りから工事および完工まで、誠実かつ丁寧な技術と対応で、施主様をサポートしています。
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「解体する？ 残す？」空き家の処分で悩む理由

　空き家の処分は、税金・費用・リスク・将来の計画が絡み合うため判断が難しく、多くの方が「解体か維持か」で悩みます。

固定資産税がどのように変化するかわからない

　固定資産税は、所有する建物や土地に対して課される税金です。後にも説明しますが、建物が建っていると「住宅用地の特例」が適用されます。それによって、

・税金が安くなる
・建物を解体撤去すると特例の適用がなくなり、固定資産税が増えてしまう

　固定資産税の仕組みが複雑で、解体撤去後の税額がイメージしにくくなっています。

解体費用が高額になりそうで踏み切れない

　解体費用の負担も悩みの大きな一因です。
　解体費用は木造家屋では100万円～、鉄骨造や鉄筋コンクリート造になると300万円～といった金額になります。場合によっては、残置物の撤去費用や地中埋設物などによる追加費用が発生することもあります。解体費用はまとまった金額になることから、決断が遅れがちになります。

　「解体工事の費用はいくらぐらい？」、「どんなふうに計算するの？」、建物の解体を考えたときに最初に浮かぶ費用に関する疑問について、こちらのコラムでお応えします。

将来の活用予定が決まっていない

　利活用を含めて、空き家の対処にはいろいろな選択があります。どのような対処方法を選択するかは、所有者の家族関係やライフスタイルなどによって次のような可能性があります。逆に将来の活用予定が決まっていないことが、解体のタイミングの決定の遅れの原因になります。

・建て替えするかもしれない
・将来、子どもが使うかもしれない
・駐車場や資材置き場など利活用して、収益化を図れるかもしれない

　解体工事は単に建物を撤去するだけではありません。そこから新たな計画のスタートになるものです。こちらのコラムで、所有する家屋や土地の活用計画のヒントを紹介しています。

老朽化が進んでいるが、修繕費をあまりかけたくない

　人が住まなくなった家は、どんどん老朽化が進みます。築年数が経過している家屋であれば、さらにその傾向は高くなります。
　古家付き土地として売却するにしても、貸家などとして利活用するにしても、修繕やハウスクリーニングなどが必要になります。劣化の程度にもよりますが、修繕には数十万円～、空き家の状態によっては数百万円～の修繕費もしくはリフォーム費用が必要です。
　修繕費用はあまりかけたくないと思う一方で、空き家を放置すると倒壊リスクや近隣トラブルが増え、管理不全空き家や特定空き家に指定される可能性も高まるため、判断が難しくなります。

特定空き家に指定される可能性がある

　特定空き家に指定されると、次のような段階を経て、重いペナルティが発生します。

・助言・指導
・勧告（固定資産税の住宅用地の特例から除外）
・命令
・命令に違反した場合の過料
・行政代執行による強制的な解体

　空き家の所有者にとって気になるワードである「特定空き家」について必要な知識・情報が、こちらのコラムに収まっています。

管理の手間やリスクが増えている

　適切に管理されないまま放置された空き家には、次のようなことが起こりがちです。

・草や庭木の繁茂
・ゴミの不法投棄
・不審者や害獣等の侵入や住み着き
・悪臭や害虫の発生
・近隣からの苦情
・火災や放火のリスク

　これらを防ぐためには定期的な管理が必要ですが、それを行わない場合は管理の負担が年々増大して、精神的な負担が大きくなります。

家族や親族との意見がまとまらない

　空き家の所有者となる相続人や親族が複数いる場合、売却や解体の意見が分かれたり、費用負担の話し合いがつかないことがあります。
　このように親族間の調整が必要な場合は、判断がさらに複雑になります。

空き家管理に必要な固定資産税の基礎知識

　空き家を解体して更地にするかを検討する際、まず押さえておきたいことが固定資産税の仕組みです。
　固定資産税は建物の有無によってその税額が大きく変化するため、建物の解体撤去を判断する際には、この点をしっかり考慮することが必要です。特に空き家管理に欠かせない「住宅用地の特例」と「特例がなくなった場合の税額の変化」については、整理してしっかり押さえておきましょう。

住宅用地の特例の仕組み

　まず特例の仕組みについて説明します。
　住宅が建っている土地には、固定資産税を大幅に軽減する「住宅用地の特例」が適用されます。これは、居住用の建物が存在することを条件に、土地の税金計算の基準となる金額を大きく軽減する制度です。この特例によって、空き家であっても住宅があることで土地の税額が大きく下がる仕組みになっています。なお軽減税率は、建っている住宅の大きさによって次の２つに分かれます。

・小規模住宅用地（200㎡以下）……土地の固定資産税が１／６に軽減
・一般住宅用地（200㎡超）……土地の固定資産税が １／３に軽減

特例がなくなると税額はどうなる？

　建物を解体して更地にすると、建物の固定資産税はなくなります。しかし、土地については住宅用地の特例が適用されなくなるため、税負担が大きく増加します。
　小規模住宅用地（200㎡以下）の部分では課税標準が６分の１から満額に戻るため、最大で6倍に跳ね上がることがあります。例えば、それまで土地に対する固定資産税が10万円だった場合、更地になったことで60万円になるケースもあります。 加えて、都市計画税も軽減措置がなくなるため、固定資産税と合わせて年間の負担が大きく増える可能性があります。
　ただし、更地にしたからといって必ず土地の固定資産税が６倍になるとは限りません。小規模住宅用地と一般住宅用地で軽減率が異なるほか、急激な増税を抑えるための負担調整措置が適用される場合や、都市計画税の軽減率が別であることから、実際の税額は物件ごとに変わります。

　こちらのコラムでも、固定資産税の基本的な情報を解説しています。併せてお読みください。

空き家を更地にした場合の費用とメリット・デメリット

　空き家を解体して更地にするかどうかは、固定資産税や維持費の変化、将来の活用方法などを総合的に判断する必要があります。

固定資産税の変化

　更地にした場合の固定資産税の変化については、前項で説明したとおりです。
　建物に対する税負担は更地になることでなくなるものの、住宅用地の特例が適用されなくなることで土地にかかる税金が増加します。

維持費の変化

　税金とともに考えておくこととして、維持費があります。これは、建物や土地を維持するためにかかる費用です。
　更地にすることで、それまで建物の管理にかかっていた維持管理費はゼロになります。一方で、更地になっても土地を維持するために次の費用がかかります。

・雑草の除去や防草対策
・フェンスなどを設置しての不法投棄の防止策
・砂ぼこりや雨水の流れ出しなどによる近隣への迷惑防止、など

　このように空き家を解体撤去しても、土地の所有者としてその場を放置したままというわけにはいきません。最低限の維持管理が必要です。

メリット

　更地にした場合のメリットには、次のものがあります。

・建物の老朽化による、倒壊、雨漏り、害獣侵入などのリスクがなくなる
・特定空き家や管理不全空き家の指定を避けることができる
・土地活用の自由度が広がる
・古家付き土地よりも買い手が付きやすい傾向がある

デメリット

　一方、更地にした場合のデメリットには、次のことがあります。

・住宅用地の特例措置がなくなるために、固定資産税が増加する
・解体撤去のための費用がかかる
・建物の維持管理はなくなっても、土地の維持管理のための費用や手間は残る
・建物がなくなることで、賃貸や建物活用の選択肢がなくなる

　空き家解体のご検討段階ではいろいろと迷ったり、疑問を感じたりすることがあることでしょう。そんな時の判断材料としても、解体工事の見積りは大きな判断材料の1つになります。お気軽にお問合せください。
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空き家を残した場合の費用とメリット・デメリット

　もちろん「空き家を残す」という選択もあります。その場合の固定資産税や維持費、そしてメリットやデメリットについて説明します。

固定資産税の変化

　建物を残す場合、住宅用地の特例はそのまま維持されます。そのため、土地の固定資産税は変わらず、更地になったときよりも安い状態のままです。
　なお建物は年月の経過に伴って老朽化が進むことから、それに伴って建物の固定資産税は下がる傾向が見られます。

維持費の変化

　建物の維持費や管理費は継続して発生します。さらに老朽化やネズミなどの害獣による漏電リスクも高まることから、火災保険の加入が必要になります。こういったことを含めて、築年数を重ねるごとに維持・管理の手間や費用が増大していきます。

メリット

　建物を解体しないでおくメリットには、次の２点があります。

・住宅用地の特例が適用されて、固定資産税の負担が少なくて済む
・賃貸、売却、建て替えなど、建物の扱いを将来の活用に応じて柔軟に選択できる

デメリット

　建物を残すデメリットには、次のものがあります。

・老朽化による倒壊、雨漏り、害獣などのリスクがある
・特定空き家に指定される可能性
・管理の手間が増える
・修繕費がかさむ

解体を検討する際の判断のポイントは？

　空き家をそのままにしておくか、それとも解体するか、その判断はなかなか難しいものです。そこで建物の状態や今後の使い道、特定空き家など行政からの指導の可能性などを踏まえながら、その判断のポイントを説明します。

建物の老朽化の程度

　解体をするか否かを判断するもっとも重要なポイントは、建物の状態です。築年数はもちろん、構造、基礎、屋根、外壁、配管、シロアリ被害の有無などから、劣化の度合いを総合的に見ます。
　なお「解体を検討すべき状態の例」として次のことが挙がります。

・傾きや亀裂がみられる
・雨漏りがあって、長期間放置されている
・シロアリ被害があって、構造材が弱っている
・配水管が老朽化して、全面交換が必要な状態になっている
・大規模リフォームをしても安全性が確保できない

　将来の利活用の可能性を考えて、家屋を引き続き所有するのであれば、これらの点を定期的に確認しましょう。そしてできるだけダメージが少ないうちに、適切に補修することが大切です。
　少しの劣化であっても、そこからどんどん老朽化が進みます。老朽化が進んだ状態では、修繕やリフォームの費用が高くなって、解体とさほど費用が変わらなくなる場合があります。また、リフォームより解体の方が費用対効果が高くなるケースも多くみられます。

管理不全空き家や特定空き家に指定される可能性

　空き家対策特別措置法の改正によって、行政では空き家所有者への指導の強化が進んでいます。その中心的なものとなるのが、「管理不全空き家」および「特定空き家」の状態にある空き家への指導・相談です。行政の働きかけにも応えずにいると、空き家所有者にペナルティが課せられます。

【管理不全空き家】
・雑草やゴミ、建物や外構の破損などによって、周囲に悪影響をおよぼしている状態
・この状態の空き家に対して、行政から指導や助言が入る可能性がある
・特定空き家の状態の前段階という位置づけ。この段階で所有者にアプローチすることで、特定空き家になることを防ぐことを目的としている
・管理不全空き家として指導や勧告を受けても改善しないで放置していると、住宅用地の特例を外される可能性がある
・さらに放置していると、特定空き家としての扱いになる可能性が高まる

【特定空き家】
・倒壊の恐れ、衛生上の問題、景観の著しい悪化などの状態にある家屋
・前述のような状況にあって周辺の安全や環境衛生等に悪影響を及ぼすものに対し、行政から指導が行われる
・それに応じない場合は、行政から勧告、命令が行われ、最終的には行政代執行によって強制的に解体されることがあります。なお、固定資産税の住宅用地の特例は、勧告を受けた段階で適用対象から除外されます。

　管理不全空き家について、こちらのコラムでも詳しく説明しています。併せてお読みください。

将来の活用予定

　活用予定の有無によっても、解体するか否かの判断が大きく変わります。
　活用の方向性が決まっていない場合は、まず土地の価値や地域の需要も調査すると、次のように活用の方向性が見えてきます。

・建て替えて自分または親族が居住する➡建物の老朽化が進んでいるならば解体が前提
・地域の需要に応じて駐車場、資材置き場、家庭菜園などで土地を活用➡建物を解体
・売却する➡古家付き土地での売却は所有者の費用負担が少ない。建物を解体して更地で売却する場合は、解体費用がかかるが売れやすい傾向にある

解体のタイミング

　「いつ解体するか」によって、次のように費用や税金が変わります。

・固定資産税の住宅用地特例が外れるタイミング➡更地にした翌年度から税額が上がる
・売却予定がある➡解体後すぐ売れるなら税負担期間が短くなる
・補助金の募集時期➡年度ごとに受付期間があるため、タイミング調整が必要

　これらを加味して解体のタイミングを見極めることが大切です。同時に、老朽化が進むほど倒壊を含めて周辺への危険リスクが高まり、解体費が上がることから、「危険度が高くなる前に解体」することが結果的に安く済む、といえます。

補助金の活用

　空き家の解体では、補助金制度を整えている自治体があります。
　補助金の金額は自治体によって異なりますが、一般的には数十万～100万円程度で、地域によってはそれ以上のケースもあるようです。補助金が使えることで解体費用の負担は大きく変わることから、解体の判断がしやすくなります。
　一般的な補助金の条件は次のとおりです。

・老朽化して危険性が高い
・管理不全空き家に該当する
・地域の景観や防災上の問題がある
・所有者が市税を滞納していない

解体工事に活用できる東京都の補助金

　東京都の空き家解体で活用できる補助金は、東京都によるものと各自治体によるものとがあります。
　自治体によるものは、自治体によって補助金制度がなかったり、申請要件や補助金額に違いがあったりします。具体的には、それぞれ空き家が所在する自治体ごとに確認してください。
　ここでは、東京都とマトイの事務所がある西東京市の補助金制度についてご紹介します。

＊東京都全域で使える補助金＊

【東京都空き家家財整理・解体促進事業】
〇対　　象：都内の空き家を所有する人
〇補助内容：
・家財整理：費用の１／２（上限５万円）
・解体費用：費用の１／２（上限10万円）
〇申請のポイント
・業者との工事契約前の申請が必須
・東京都空き家ワンストップ相談窓口への事前相談が必要
・補助金の額は少額であるものの、都内のどの自治体の空き家でも利用可能な共通制度

＊東京都西東京市で使える補助金＊

【木造住宅耐震改修等助成制度（除却）】
〇対　　象：
・昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅
・昭和56年6月1日～平成12年5月31日に建築された、地上2階建以下の木造軸組在来工法の住宅
・所有者が居住している住宅
・耐震診断で「評点1.0未満」
〇補助内容：最大50万円（除却費用の１／３以内）
〇申請のポイント
・旧耐震の木造住宅
・建て替えを伴う除却も対象
・市税の滞納がない
・契約前に申請
・事前相談が必須（保谷東分庁舎・住宅課）

　家屋の解体で補助金を活用する際に知っておきたい情報は、こちらのコラムにまとめています。こちらもお読みください。

まとめ

　自宅以外に家を所有しているものの、空き家状態で維持管理の負担を感じている方もいることでしょう。
　空き家を更地にすると固定資産税は上がりますが、空き家を管理する負担や老朽化リスクは大きく減ります。一方、建物を残すと税金は安く済むものの、維持費や管理リスクが増えます。
　家屋を解体撤去するか、それとも維持し続けるか、その判断のポイントは「建物の老朽化」、「特定空き家のリスク」、「将来の活用予定」、「解体のタイミング」の４つです。空き家の状態や所有者としての状況から、これらのポイントがどうであるかを考え、最適な選択を検討することが大切です。
　マトイは、東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事やリフォーム工事をお請けしています。家屋の解体については、その検討段階からの相談にもお応えしています。どうぞお問い合わせください。
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