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※弊社コラムに記載の価格は執筆当時のものであり、現在の価格とは異なる場合があります。

　空き家になっている実家を相続することになったとき、どのようなことを考えますか。「リフォームしたら住める？」、「建て替えたほうがいい？」、それとも「すでに自分の家があるのに、それ以外の家を持ってどうしたらいい？」と困惑するかもしれません。
　今回は、そういった方に向けて空き家を資産に変える方法や、リフォームと建て替えの判断基準、放置することのリスクなど、後悔しないために必要なことを説明します。

　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での解体工事をお請けしています。そのほか、リフォーム工事にも対応しています。
　空き家の利活用や解体などについても、どうぞお気軽にお問い合わせください。
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知っておきたい、空き家の活用方法

　空き家の活用を考えるとき、次に挙げるような方法があります。空き家にどんな活用方法があるかを知っておくことで次の対処が見えてきます。

・自分や家族が住む　
リフォームや建て替えで安全性を確保し、住まいとして再生

・戸建賃貸、店舗、民泊などの賃貸物件として活用する
　立地環境によっては安定した収益が期待できる

・資産整理として売却する
　「古家付き土地」と建物を解体して「更地」にして売却する方法があります。どちらで売るかで価格が変わるため、事前の検討が必要

・更地にして事業用地として活用
　駐車場、アパート、トランクルームなど、更地にしたうえで土地活用を行う方法も。

空き家を活用する前に整理すべき“目的”

　空き家の活用方法は前述のようにいろいろありますが、それ以前に空き家を活用する“目的”を明確にしておきましょう。目的が曖昧なままだと、結局リフォーム費用がかさんだり、売却のタイミングを逃してしまったりして、結果として負担だけ抱えて何も変わらない状態になってしまいます。

目的１／所有者自身や家族が住む

　「自分たちが住む」という場合、特に「安全性」と「快適性」のチェックが大切です。築年数が古い家では、耐震性・断熱性・設備の老朽化が進み、生活の質に大きく関係してきます。
　自分たちが居住することを目的にする場合、特に次のことを見極めましょう。

・建物の劣化状態（耐震基準、雨漏り、シロアリ、給排水管の劣化など）の程度
・自分たちが居住するにはリフォームで対応可能か、それとも建て替えが必要か
・親との同居、子どもの独立といった将来における家族構成の変化の可能性
・生活に必要な駅、病院、スーパーマーケットなどの利便性

目的２／第三者に貸す

　第三者に貸す場合の目的は、空き家による「収益化」を図る点です。ただし貸す場合、法規制、設備、管理などが必要になって、住む場合よりもハードルが高くなります。
　なお、貸す場合は次の点を検討する必要があります。

・駅までの距離、病院や店舗など、そのエリアの賃貸需要の程度
・賃貸物件にする場合のリフォーム費用と家賃収入のバランス
・長期賃貸か民泊のような短期賃貸か、賃貸の期間
・管理は管理会社に任せるか、自分で管理に当たるか

目的３／売却する

　売却は、空き家を適切に管理して維持することが負担になっているときや難しい場合、最もスムーズな選択肢といえます。
　なお、これを選択する際は次の点を検討する必要があります。古家付き土地として売却するか、建物を解体して更地として売却するかです。また、それとともに次のことも併せて判断する必要があります。

・解体費用と売却価格の差を比較検討
・相続人が複数いる場合には他の相続人全員の合意形成
・近隣賃貸物件の相場と市場の動き

目的４／維持しておく

　「すぐに解体の決心がつかない」、「将来使うかもしれない」などの場合、空き家を維持することになります。ただし、空き家を維持するにはコストとリスクが伴います。そのため、次のことも併せて検討する必要があります。

・将来の利用予定（子どもが戻る、二拠点生活、売却のタイミング待ちなど）
・維持費（固定資産税・草刈り・清掃・修繕費など）
・近隣への影響（倒壊リスク、害虫、景観）
・空き家バンクや自治体制度活用の可能性

活用する前に考えておきたい4つの選択

　そのまま維持することを含め、前述のように空き家を活用するとき、その前にやっておきたいことがあります。それらの選択肢として次の４つが挙がります。
　どの方法を選んで空き家を活用するか、選択する必要があります。その特徴と検討の際のポイントを説明します。

選択１：リフォームする

　「生まれ育った家を残したい」、「家を残したまま活用して収益化したい」という場合に向いています。
　その時、心配になるのは築年数が経っていることです。しかし、築40年以上経っていても、基礎や構造に問題がなければリフォームは可能です。リフォームすることによって、家の用途が広がります。

〇リフォームのメリット
　リフォームには、一般的に次のメリットがあります。
・建て替えよりも費用を抑えることができる
・元の家の雰囲気を残せる
・工期が建て替えよりも比較的短い
・固定資産税の住宅用地特例を維持できる

〇リフォームの注意点
・築年数が経っている建物の場合、耐震性、断熱性、配管の老朽化などによる追加工事が必要になることが多い
・リフォームが大規模になると、建て替えと費用がさほど変わらなくなる場合がある

選択２：解体・建て替え

　「さらに長く住み続けたい」、「資産価値を高めたい」という場合に適しています。
　建物の老朽化が進んでいる場合、現在のライフスタイルに合った間取りや設備に変えたい場合など、古い建物を解体して新築するのが現実的です。

〇解体・建て替えのメリット
・最新の耐震基準や省エネ基準を満たした家にできる
・間取りやデザインを自由に設計できる
・長期的な維持管理がしやすい

〇解体・建て替えの注意点
・解体費と新築費がかかることから、経済的な負担が大きい
・工期が長く、仮住まいが必要な場合もある
・固定資産税の住宅用地特例が一時的に外れる可能性がある（1月1日以前に解体が終了して、1月1日時点で建物がない場合）

　建物が存在することで受けられる「住宅用地の特例」は、所有者にとって税負担軽減の大きなポイント。建物の解体時はその点を考慮してタイミングを計る必要があります。

選択３：古家付き売却

　これは建物を解体しないまま売却する方法です。そのため解体費用がかからないため、売り主側の負担を抑えることができます。
　「費用をかけないで家を処分したい」、「早めに処分したい」という方に向いています。

〇古家付き土地売却のメリット
・解体費用を負担せずに売却できる
・手間をかけずに早期売却できる可能性
・固定資産税の住宅用地特例を維持したまま売却できる

〇古家付き土地売却の注意点
・建物の状態によっては売却価格が低くなる
・買主が見つかるまで時間がかかることもある

　こちらのコラムでも、古家付き土地としての売却や購入に関する情報をまとめていますので、ご覧ください。

選択４：更地売却

　建物を解体して更地で売却します。買い手にとっては自由に建物を建築できるため、需要が高まりやすい傾向があります。

〇更地売却のメリット
・売却しやすく、価格も安定しやすい
・買い手としては土地の用途が広がるため、交渉がスムーズ
・老朽化した建物による倒壊リスクを解消できる

〇更地売却の注意点
・解体費用が発生し、一般的に売り主側が負担する
・更地にすると住宅用地の特例が外れることから、固定資産税が上がる

選択のポイントとなる“経年劣化”の影響

　実家等であれば築40年以上の家も多いことでしょう。その場合、建物自体の老朽化のほか、設備、構造、性能など多方面で老朽化に伴う問題を抱える部分が増えてきます。
　これらの劣化は、リフォームで対応できる範囲か、建て替えを検討すべきレベルかを判断する重要な材料になります。

旧耐震基準の影響

　1981年（昭和56年）以前に建った住宅は、「旧耐震基準」となっています。これは現在のものよりも低い耐震性能で、震度6強〜7クラスの地震を想定していないことから現行基準の建物と比べると倒壊リスクが高くなります。
　その特徴として、次のことが挙げられます。
・壁量が不足
・接合部の金物が弱い
・基礎が無筋コンクリートのケースが多い
　リフォームで耐震補強は可能ですが、補強範囲が広い場合は建て替えと費用が近くなることも少なくありません。

配管や電気設備の寿命

　老朽化の影響は次に挙げるような配管や電気設備などにも現れます。
・給水や給湯管の腐食や漏水
・排水管の詰まりや破損
・電気配線の劣化による漏電や火災リスク
　これらは部分的な修繕も可能ですが、壁や床の内部にあるため多くの場合、大規模な解体を伴う工事となって費用がかさみます。そのため、リフォームより建て替えの方が合理的なケースも少なくありません。

シロアリ・腐朽・雨漏りのリスク

・シロアリの被害で土台や柱がボロボロになっている
・長年の雨漏りで梁や野地板が腐朽している
・床が沈んだり、壁が傾いたりしている
　これらは構造部分のダメージによるものです。しかし、構造部分の修繕も配管と同様に開けてみないとその程度はわからず、費用も高額になる可能性があります。
　また構造部分として建物自体の耐久性に大きく影響する部分でもあり、被害が広範囲の場合は建て替えの方が確実で安心です。

断熱性能の不足

　築40年以上の建物は、断熱材が入っていなかったり、断熱材の性能が低かったりすることから、次のような問題が起こりがちです。
・夏は暑く冬は寒い
・結露が発生しやすい
・光熱費が高くなりがち
　そのため断熱改修は効果が大きいものの、壁・床・天井をすべて剥がして工事を行います。そのため建て替えと比較して費用対効果を検討する必要があります。

間取りと現在のライフスタイルの不一致

　私たちのライフスタイルは時代や個人の背景によっても変化します。40年以上前の建物を現在と比較すると、次のような点に違いがあります。
　そのため自分が生まれ育った実家であっても、現在の暮らし方に合わない可能性があります。
・狭い個室が多く、LDKが小さい
・水まわりが暗くて狭い
・バリアフリーではない
　これらの点をリフォームする場合、間取り変更は可能ですが、耐力壁の位置によっては希望の間取りにできないこともあります。もしも大幅な間取り変更を望む場合、間取りなどの自由度は建て替えの方が高くなります。

修繕履歴が不明

　とくにリフォーム工事をする場合、次に挙げるような修繕履歴に関する情報が重要になることがあります。
・いつ屋根を直したのか
・配管は交換済みか
・シロアリ対策はしているか
　これらの履歴が不明だと、どこまで劣化しているか予測が難しく、リフォーム計画が立てにくくなります。場合によっては、想定外の追加工事の発生を招くことがあります。

　マトイでは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県にある様々な建物の解体工事をお請けしています。
　老朽化が激しく倒壊リスクの高い建物など状況に合わせて、手作業や使用する重機を考慮して安全第一で進めます。「こんな状態なんだけど……」と不安を抱える建物であっても、まずはお問い合わせください。
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建て替えの可否に直結する法規制や土地条件の確認

　　
　建て替えをする際は、建物を解体する前に、その土地に関係する法規制や土地の条件を確認することが重要です。
　その土地そのものが建て替え可能かどうかに関係してくるからです。特に都市計画区域では、建築基準法や都市計画法によって建築の可否が厳密に決まっています。条件を満たさない土地では建て替えができない、大きな制限が加わる、といったことがあります。

再建築不可の土地

　最も注意すべきものが、「再建築不可の土地」かどうかということです。
　再建築不可とは、現在ある建物には住めても、それを解体すると新しい建物を建てることができない土地のことです。それは次のような条件です。
・建築基準法上の道路に接していない
・接道幅が2m未満
・車や人が通れても、建築基準法では道路扱いにならない道（農道、私道、通路など）
　再建築不可の場合、建て替えは原則不可能です。そうなるとリフォームしか選択肢がないため、最初に必ず確認すべき点です。

　「再建築不可」と聞くと建て替えはもちろん、売却することも購入することもできないと思いがち。でも、視点を変えることで活用方法が見えてくることを、こちらのコラムで説明しています。

接道義務

　この「接道義務」は建て替えのための最重要ポイントです。
　建築基準法では、建物を建てるために次の条件が必須です。
・幅４ｍ以上の道路に
・敷地が２ｍ以上接していること

　建て替えをするには、この２点の条件を満たす必要があります。それができないと、建築確認が下りないために建て替えはできません。建築確認が下りないケースとして、次のようなことをよく見ます。
・旗竿地で“竿”の部分が細すぎる
・道路が私道で、建築基準法上の道路でない
・道路が4m未満で、そもそも建築不可

セットバック

　敷地が接している道路が幅4m未満の場合、建て替え時に道路中心線から後退して敷地を提供する「セットバック」が必要になります。
セットバックが必要になると、敷地には次のような影響があります。
・敷地面積が減る
・建てることができる建物の大きさ（建蔽率・容積率）が小さくなる　
・駐車場や庭の配置が変わる

　特に狭小地では、セットバックによって希望の間取りが実現できないこともあります。

建蔽率や容積率

　建て替えを含め、新たに建築する際には、土地ごとに建蔽率（建物の建てられる面積）と容積率（延床面積の上限）が決まっていて、それを守る必要があります。
　築年数が経過している家は、当時の規制で建っていることから、現在の建蔽率や容積率とは異なっている場合があります。そのため次のことが起こる可能性があります。特に市街化調整区域や第一種低層住居専用地域では、規制が厳しいため要注意です。
・今の家より小さな家しか建てることができない
・平屋しか建てることができない
・増築ができない

防火地域や準防火地域

　防火地域・準防火地域では、建て替え時に次のような制限がかかります。
　それによって建築コストが大幅に上がることがあります。 特に準防火地域は「気づかないうちに準防火地域になっていた」というケースが多いため、事前確認が必須です。
・外壁や屋根に防火性能の高い材料が必要
・開口部（窓やドア）に防火設備が必要
・木造３階建てを建てることができない地域もある

選択のために行うべき現状把握

　空き家の利活用で後悔しないための選択をするためには、まず建物の状態を正確に知ることから始めます。その際の確認事項としては、次のチェックが不可欠です。

・耐震診断に基づいた耐震性能の確認
・基礎、柱、梁の劣化状況
・屋根や外壁の状態
・水回りや配管の老朽化
・シロアリ被害
・雨漏りや結露の痕跡
・土地の法規制（前項の内容）

リフォームと建て替え、どちらを選ぶ

　老朽化が進んでいる空き家を「リフォームをするべきか、それとも建て替えたほうがいいか」という点は、悩むことでしょう。これについてはどのように利活用するか、売却するかなどによって異なります。ただ、その判断をするためにもそれぞれの特徴と判断のポイントを知っておくことが大切です。

リフォームと建て替えのメリットとデメリット

　リフォームにも、建て替えにも、それぞれにメリットとデメリットがあります。その内容は次のとおりです。

〇リフォームのメリット
・費用を抑えることができる
・工期が短い
・思い出を残せる

〇リフォームのデメリット
・構造に問題があると対応できない
・将来の修繕費がかさむ可能性がある

〇建て替えのメリット
・耐震性や断熱性を最新基準にできる
・間取りを自由にできる
・資産価値が高い

〇建て替えのデメリット
・解体工事と建築工事で費用が高くなる
・工期が長い
・仮住まいが必要になるケースがある

リフォーム向きの家のポイント

　リフォームが向いている家のポイントは、次のとおりです。
・基礎・柱・梁が健全な状態
・耐震補強で安全性が確保できる
・間取り変更が比較的容易な構造になっている
・設備更新で快適性が向上
・再建築不可など建て替えが難しい土地に建つ家

建て替え向きの家のポイント

　逆に建て替えが向いている家のポイントは次のとおりです。
・構造に重大な劣化がある
・耐震補強しても安全性が不十分
・リフォーム費用が高額で新築との差が小さい
・家族構成や生活スタイルが大きく変わる
・資産価値を高めたい

リフォームと建て替えの費用の違い

　リフォームも建て替えも、家の状態や構造、設備のグレードなどによって費用は異なります。ここでは、一般的な費用の目安を紹介します。
・リフォームの場合：500万円～
・フルリノベーションの場合：1,000万円～
・建て替えの場合：2,000万円～
・解体費用（更地化）：100万円～

　こちらのコラムでは築40年の家について解体するか否かについて、説明しています。こちらも参考になさってください。

解体による土地活用のメリット

　老朽化が進んだ家の土地活用の可能性を大きく広げるための選択肢として、「解体」があります。もちろん建て替えの際には、古い家屋を解体しますが、それ以外にも解体することで、次に挙げるようにさまざまな新たな活用と価値が生まれます。

・更地にすることで買い手の用途が広がる
・売却しやすくなる
・新築、駐車場、アパートなど活用の幅が広がる
・老朽化リスクをゼロにできる
・固定資産税の軽減につながるケースもある

後悔しない選択のための3ステップ

　ここまで説明してきたことを踏まえて、あらためて空き家活用に向けて後悔しないためのステップをまとめると、次の３ステップになります。　
　このステップを踏んで、今ある空き家を売却も含めてどのように活用するか、納得のいく選択をしてください。
・ステップ１　建物と土地の現状を正確に把握する
・ステップ２　活用目的を明確にする
・ステップ３　初期費用と将来のコストを比較する

東京都のリフォームや解体で活用したい補助金

　リフォームや建て替え、そして解体、そのいずれかに取り組む場合、課題となるものの1つが費用負担です。そのときに是非、活用を検討したいのが自治体の補助金です。
　自治体のなかには、空き家の解体やリフォーム、建て替えなどに利用できる補助金制度を設けているところがあります。自治体や補助金制度によりますが、補助金活用によって数十万円以上も費用負担を減らせるケースがあるので、積極的に活用したいものです。
　ここでは、東京都を例に挙げて説明します。

リフォームや建て替えにおける東京都の補助金の構成

　東京都ではリフォームや家屋の解体に活用できる補助金は、「東京都の制度」によるものと「都内の市区町村の制度」によるものとがあります。
　さらに家屋の解体に際して使えるもの、そしてリフォームに使えるものの2つに分かれます。その内容としては、“省エネルギー”、“耐震等の防災”、“空き家や老朽危険家屋”の3分野に分かれます。

東京都のリフォームに使える補助金

　リフォームで利用可能な補助金には、国・東京都・市区町村からの３種があります。

〇国の補助金／「住宅省エネ2026キャンペーン」
　これは環境省、国土交通省、そして経済産業省の３省が連携して、省エネルギーを推進するために設けた、次の4つの補助金をまとめた“国の大型支援制度”です。新築とリフォームを対象に、すべての世帯を対象にしています。
・先進的窓リノベ2026：最大80万円（高断熱窓）
・みらいエコ住宅2026（リフォーム）：最大 80万円
・給湯省エネ2026：最大 17万円（エコキュート等） ※2026年度は窓補助が前年より縮小している点に注意
・賃貸集合省エネ2026事業：最大10万円／台　（賃貸集合住宅のオーナーを対象に、賃貸集合住宅に対する小型の省エネ型給湯器の導入支援を行うことでその普及拡大を図る）

〇東京都独自の補助金（クール・ネット東京）
　クール・ネット東京は、東京都環境公社が運営する「東京都の省エネリフォーム補助金を担当する公的機関」です。東京都の住宅向け補助金の中核である 「既存住宅における省エネ改修促進事業」を運営しています。
　主な補助金は、次のとおりです。
・窓（内窓、外窓、ガラス交換）：最大200万円／戸
・防犯にも資する高断熱窓：最大300万円／戸
・断熱材（壁、床、天井）：最大100万円／戸
・高断熱浴槽：工事費の１／３

東京都の家屋の解体に使える補助金

　解体に関する東京都からの補助金には、「空き家家財整理・解体促進事業」があります。これは残置物の処理に充てる家財整理の補助金と、解体費用に対するものがあります。
　金額としては少額ですが、都内市区町村による補助金と併用できるメリットがあります。
・解体費用：１／２補助（上限10万円）
・家財整理の費用：１／２補助（上限５万円）

東京都の市区町村による解体に使える補助金

　都内市区町村における家屋解体に対する補助金は、老朽建築物に対するものや街の防災計画に基づく不燃化特区の木造家屋等の除却（解体）に対するものです。
　この市区町村の補助金制度は制度のなかでもメインになります。東京都の補助金は前述のように比較的少額ですが、市区町村の補助金は100万円以上のものもあります。
　ただし市区町村によって補助金制度の有無や申請要件および補助内容が異なりますので、空き家の対処を検討し始めた段階で、空き家が所在する地域での補助金制度の有無や内容をしっかり確認するようにしましょう。
　以下に一部の市区町村の解体に対する補助金を紹介します。

〇足立区　
・耐震改修工事の助成として除却工事／一般地域：最大150万円、特定地域：最大200万円
・不燃化特区内の解体費用の助成／最大280万円

〇品川区
・不燃化特区内の老朽建築物の解体除却費用助成／木造：36,000円／㎡、軽量鉄骨造：51,000円／㎡（助成対象床面積500㎡を限度）

〇世田谷区
・不燃化特区の老朽建築物の建て替え／除却費用を含む建て替え助成額として約410万円
・不燃化特区の老朽建築物除却助成／実工事費もしくは限度額2,700万円の少ない方

〇西東京市
・木造住宅耐震改修助成制度／除却（建て替えを含む）：費用の１／３以内（上限50万円）
・特定緊急輸送道路沿道建築物／耐震改修・建て替え・除却に要する費用の９／10の額

　自治体による補助金はリフォーム工事や解体工事の費用負担を軽減するために、ぜひとも活用したいものです。しかし、自治体ごとにその要件が異なり、情報も入手しにくい傾向にあります。こちらのコラムでは、情報収集から活用のために抑えておきたいポイントを説明しています。

※自治体の取り組み内容は変更となる場合があります。詳しくは、工事を予定している自治体へご確認ください。

最も避けるべきは“放置”

　空き家を所有している方にとって、最も避けるべきことは何もしないまま“放置”していることです。
　放置してしまうお気持ちも、その家が実家などのようにご自身にとって思い出が詰まった場所であればよくわかります。そうであれば、なおさら定期的な管理が大切です。というのは放置することで家の老朽化は進み、建物と所有者に次のようなダメージを与えます。
・修繕費が増大
・倒壊、害獣、雑草などによる近隣トラブル
・「特定空き家」指定による税負担増大のリスク
・売却価値が大幅に下がる

　空き家を維持するためには適切な管理が欠かせません。それが難しい場合は解体することで、管理の負担が軽減し、利活用に向けた道が広がります。

まとめ

　所有する建物の老朽化が進むと、さまざまな選択肢の中からその対処を選ぶことになります。ご自身が生まれ育った実家の場合は、複雑な思いになることでしょう。
　ただし、もしも定期的な管理が行えない状況であったら、売却を含めた新たな利活用に向けて解体するのも、効率的な選択といえます。
　なぜならば、空き家が深刻な社会問題となっている現在、国は特定空き家や管理不全空き家の認定を進めて、対策を加速させているからです。それは空き家を放置している所有者に対しては、税の特例措置を外すなどのデメリットが生じます。
　一方、空き家の解体や利活用に対しては、相談窓口の設置、解体やリフォームに対する各種補助金の整備など、支援施策があります。
マトイでも解体工事に着手する前段階から補助金活用や解体後の土地活用などを含めた、さまざまなご相談に乗りながら、解体工事を進めていきます。
　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事とリフォーム工事を行っています。着工前から皆様の計画に伴走しています。
　どうぞ安心して、マトイにお任せください！
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