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　一戸建てと比べてマンションは、管理人がいて鍵１つかければ気軽に出かけられるなどの利便性があります。しかし、その物件が中古マンションや入居して時が経過していくうちに老朽化し、大規模改修や建て替え・解体を考える時期が訪れます。そのときに備えて、入居者はどのようなことを知り、心の準備を備えておくべきかについて取り上げてみました。

最初に知っておきたい、マンション住まいに関係する人とその役割

　マンションに関する情報に接する際に、さまざまな言葉が出てきます。例えば、「管理人」や「管理組合」などですが、よく耳にはしますが、実は具体的な役割などはあまり…という人も多いと思います。まずはここで、マンションに関する情報に接する際に出てくるいくつかのキーワードについて説明します。

分譲マンションにおける区分所有者とは

　マンションには複数の住戸があり、それぞれに所有者がいます。通常は1つの建物に複数の所有者がいると、その建物は共有物になります。しかし、マンションの場合、建物躯体や建物全体の設備等は全員の共有となりますが、住戸部分は単独所有と同様の権利がある「区分所有」という考え方をします。これは民法の特別法としての「区分所有法」（建物の区分所有等に関する法律）で定められています。
　住戸空間は普通の不動産と同様に権利設定がされ、 売買も可能です。このような権利を「区分所有権」といい、この空間を購入し区分所有権を持っている人を「区分所有者」といいます。

管理組合の役割

　管理組合とは、マンションを管理するための組織です。これは区分所有法によって区分所有者全体で構成することになっていて、マンションを購入すると自動的に管理組合の組合員になります。
　管理組合は、共用部分等の保全・清掃・ごみ処理等、修繕、関係図書の保管、官公署・町内会等との渉外、 マンションおよび周辺の風紀・秩序・安全維持・防災、広報連絡等のマンションの管理に関する業務を行います。

解体に際して管理組合が行うこと

　管理組合では、組合員全員で組織する「総会」を少なくとも毎年１回開催します。この総会は、管理組合の最高意思決定機関であり、組合員は総会に出席して意見を述べ、議決権を行使することができます。また、通常は収支決算、事業報告、収支予算、事業計画、管理規約・細則の制定・変更等、管理組合の業務に関する議案などについて決議しますが、解体や建て替えの可否、業者の決定などについてもここで決めることになります。

管理会社と管理人の役割

　マンションの管理は、原則として管理組合の組合員であるマンションの居住者によって行われます。しかし、具体的な日常の管理業務を居住者同士で行っていくことは大変です。そのため、ほとんどのマンションでは、管理会社に委託しています 。管理会社は、管理組合との契約によって委託された範囲の業務を実施します。
　委託業務の範囲として一般的には、収支予算素案や決算素案の作成、管理費等の出納、マンションの維持・修繕に関する企画等の業務、さらに理事会や総会の支援業務、管理員業務、清掃や建物・設備の点検業務があります。なお、管理組合の会計等の基幹事務を含む管理事務を受託する場合は、国土交通省の登録を受けている管理会社であることが必要です。

解体に際して管理会社や管理人が行うこと

　マンションの解体・建て替えには、施工業者や設計・管理会社、コンサルタントなどが参加します。設計・管理会社は管理組合と施工業者の間に立って施工プランの提案や助言を行ったり、施工業者の監督・指導などを行ったりします。
　しかし、解体・建て替え工事中はさまざまな打ち合わせや状況報告などのやり取りが生じるとともに、組合員である区分所有者もそれぞれの仮住まい先に移って連絡調整も煩雑になります。そういった際に、管理会社は管理組合と組合員の間に入って組合の運営サポートや相談の窓口、連絡調整などを行います。しかし、これらについては実際に管理組合がどのような業務内容を管理会社に委託するかによって変わってきます。

マンションを解体するときはどんなとき？

　マンションでの生活や解体・建て替えを考える際のキーとなる、管理人や管理組合等の説明を終えたら、次は本題となります。まず、マンションの解体を検討するときは、実際にはどのようなときか、その一つひとつについてみていきましょう。

マンションの老朽化

　「老朽化」は建て替えを検討する大きな理由です。建物にもそれぞれ寿命がありますが、木造の一戸建て住宅よりも頑丈なイメージのコンクリート等で造られたマンションにおいても同様です。
　国土交通省などの研究・調査結果等によると、2011年の時点でコンクリート造の建物の寿命は約50~60年とされています。しかし、実際には、築30年前後で解体されるマンションも少なくありません。これは、建築基準の違いによって生じるとされています。
　建物の建築基準は建築基準法によって定められています。この法律は、地震など大きな災害が起こった都度、より安全な建物とするために改定されてきました。そして新たに建物を建てる場合には改正に合わせた建築技術で建てています。そのため古い基準で建設されたものと、新しい基準で建設されたものとでは耐久性に大きな違いがあり、古いマンションの耐用年数は短いのです。

耐震の不足…耐震基準の変遷と現在の耐震基準

　「新耐震基準」によって建築されている現在の建物は、震度7の揺れでも倒壊しないほどの強さになっています。
　耐震基準は1950年に制定された、建物が地震等の揺れに耐えうるための建築基準です。しかし、その後1978年に起こった宮城県沖地震によって1981年に改正が行われました。そして改正前のものを「旧耐震基準」、改正後のものを「新耐震基準」と呼んで区別するようになったのです。その後も阪神淡路大震災や熊本地震、東日本大震災などが起こり、その都度見直しが行われています。そのポイントは表1のとおりです。
　こういった流れのなか、耐震基準が制定される前の1981年6月以前に建てられたマンションは、新耐震基準を満たしていない可能性があることから解体される場合があります。

表１　耐震基準の変遷

時　期		耐震基準の変遷
1950年	旧耐震基準	耐震基準制定。 震度５の揺れでは倒壊しない設計を義務付け。
1981年	新耐震基準	新耐震基準に。 震度５程度の揺れではほとんど損傷せず、震度６～７程度の揺れでは倒壊しない設計を義務付け。
2000年		新耐震基準をより強化。 事前の地盤調査を必須とし、基礎の構造や杭の種類を具体的に定める。 さらに耐力壁を住宅内にバランスよく配置すること等を定める。

 

設備の劣化

　マンションを解体したり建て替えたりするのは、老朽化や耐震性の問題だけではありません。設備の劣化も、解体や建て替えを検討する大きな理由の一つです。
　例えば上下水道の配管の劣化、水回りやガス・電気等の配管・配線等の劣化による日常的な不具合とそれに伴う日ごろの生活の不便さ、地震などの災害に対する備えの不安なども大きなきっかけになる場合があります。もしも建物自体は耐震基準を満たしていたとしても、これらの劣化の激しい内部設備を整えるには、その規模によっては解体して建て替えることを選択する場合があります。

分譲マンション解体に際して浮かぶ疑問を紐解いてみましょう

　住まいになんらかの不都合を感じたとき、そこが賃貸であれば大家に相談したり別の場所に引っ越しをしたりすればいいことです。しかし、自身の財産である分譲マンションの場合はそうはいきません。ローンが残っていればなおさらです。「解体」や「建て替え」という問題が身近に起こってきた場合、いろいろな疑問が生じるでしょう。そこで、起こりがちな疑問について考えてみましょう。

建て替えを行うかどうかは誰がどのように決める？

　建て替えについて検討・決定するのは、マンションの管理組合員です。マンション管理組合とは、分譲マンションの区分所有者であるそのマンションを購入した全員の人で構成されるマンションを管理する団体です。ですから、マンションの持ち主全員の意見によって決めることになります。そのプロセスは次のような段階で進んでいきます。

【１】準備段階
　建て替えを検討するべきかどうか、専門家を交えて管理組合で話し合いを始めます。
【２】検討段階
　管理組合員で「建て替えを行う」か「大規模改修を行って建て替え時期を長引かせる」といった検討を行います。そのために管理組合内に「建て替え検討委員会」を立ち上げます。なお、マンションの状態をしっかり評価し、適正な判断ができるように、委託しているマンション管理会社、建設会社、コンサルタントとしてのマンション管理士などの専門家にも正式に参加を依頼します。
　こういった検討内容を管理組合の理事会に伝え、そこでさらに検討されて「建て替え推進決議」が行われ、計画段階に移ります。
【３】計画段階
　この段階では、以下のことをそれぞれ協議して、どのように建て替えを行っていくか、具体的な計画を立てていきます。
① 設計・施工するデベロッパーの選定
② 建て替え計画全般（建築・事業）の検討
③ 区分所有者との意見交換など合意を得るための準備
④ 管轄行政等との調整、近隣住民との協議など
　以上のプロセスを経て建て替え計画案が決まった段階で、区分所有者である住民や組合員への説明会を行って建て替えの賛否を確認します。そこで５分の４の賛成が得られれば建て替え実施が決定となります。決定後は、マンションの建て替えを進める団体法人である「建て替え組合」を設立し、実施段階へと進んでいきます。
【４】実施段階
　建て替え工事を開始する前に、所有者の権利である区分所有権・敷地利用権・住宅ローンの抵当権などを古いマンションから新しいマンションに移すための手続きを行います。さらに仮住まいの手配、引っ越しなどを行って、工事が着工されます。
　解体・建て替えに向けた準備段階がいくつもあって少し煩雑です。マンションとは異なりますが、アパートを解体する際はもう少し段階がシンプルになり、マンション解体の参考になるかもしれません。次のコラムにアパートの解体について解説していますので、ぜひご一読ください。

解体費用を含め、建て替え工事の費用はいくらぐらい？

　全体の費用については、敷地のほかに階数、そして戸数などによって変動するので具体的な金額をここで示すことはできません。しかし、規模にもよりますが１戸当たりの費用負担は少なくても1,000万円前後といわれていますので、それを基準に全体の額をイメージするといいでしょう。なお、この金額には、解体工事費用も含まれています。

古いマンション、アスベストが使われていると解体費用は大きく変わる？

　アスベストは人体に健康被害を及ぼすとされ、1975年からその使用が制限されるようになり、現在では全面的に使用禁止となっています。しかし、それ以前は、防熱・防音などの働きがあることから、機械加工や建築などに多用されてきました。マンションも同様で、とくに規制がかかる1975年以前の建物にはアスベストが使用されている可能性があります。そのため、古いマンションを解体する場合、事前にアスベストを含んだ建材の使用や、駐車場やボイラー室などにアスベストの吹き付けがされていないか等を調査し、使用されている場合はその程度に応じた除去作業が必要になります。
　以前、国土交通省が発表した調査結果によると、アスベストの除去費用の目安は表２のようになっています。発表から年月が経っていること、また業者によっても費用の違いがあることなどから参考情報としてください。

表２　アスベスト除去１㎡当たりの費用の目安

処理面積	１㎡当たりの費用の目安
300㎡未満	20,000円～
300㎡～1,000㎡	15,000円～
1,000㎡以上	10,000円～

　いずれにしてもアスベストの調査や除去費用は解体工事費用とは別に加算され、それに応じて全体の費用も高くなります。

マンションの建て替え費用はだれが負担する?

　分譲マンションの場合、その住戸を購入して居住している人を「区分所有者」と呼ぶように、居住スペースはその人の所有住居であり資産です。そのため、マンションの解体・建て替えの費用負担は原則、区分所有者の負担になります。
　マンションによっては入居時から、管理費とは別に毎月「修繕積立金」を徴収し、大規模改修や設備の修繕費用に充てるとこもあります。しかしこの修繕積立金は、あくまでも「修繕」に対するものなので、厳密にいうと建て替えには使用できません。
　なお、マンションの建て替え費用はすでに触れたように、１戸について1,000万円前後からといわれています。しかし、そのほかに建て替えに際して仮住まいへの引っ越し（工事前、建て直し完了後）、仮住まいの家賃などの費用を含めると、その倍近くの金額になることも考えられます。

賃貸で住んでいる場合も工事費用の負担は必要？

　マンションの所有者はその住戸には住まず、第三者に貸し出しているケースがあります。その場合、実際に家賃を払ってそこで暮らしている人は、解体工事費用や建て替え費用を負担する必要はありません。それらの費用は、オーナーの負担となります。
　しかし、建て替えに際しては他の入居者と同じように一時でも仮住まいをしなくてはなりません。仮住まい先の準備、一時転居とそれに伴う諸費用の負担、建て直し後も継続して同じマンションに住まうことができるか否か、等については区分所有者であるオーナーと話し合う必要があります。

建て替え費用等の支払いが難しい場合、どのような対策がある？

　建て替えの時期に、まだ住宅ローンの支払いが残っていて、新たな建て替えのためにさらにローンを組んだりすると、支払いが二重になって経済的負担はさらに重くなります。また高齢になって年金生活となって建て替え費用の支払いが難しい場合もあるでしょう。そうしたときには次のような対策があるので、それを含めて建て替えに参加するか否かを検討してみてはどうでしょうか。

【返済特例制度】
　これは住宅金融公庫による60歳以上のシルバーの方向けのローンです。自宅の耐震改修、バリアフリー化工事をする際に最大1,000万円までの借り入れが可能で、毎月の返済を利息分のみとするものです。申し込んだ人が死亡した時点で、相続人が土地や建物などを処分して一括返済します。この制度を利用することで経済的負担はかなり軽くなると思われます。
【買い取り請求】
　返済特例制度を利用したとしても建て替えの費用負担が難しい場合は、住戸を管理組合に買い取ってもらい、その費用をもって別のマンションに移る、という方法です。
【区分所有者への税制優遇措置】
　なんとか建て替え費用の都合は付けられるものの、それに伴う税金が心配……という方も多くいらっしゃいます。マンションの建て替えに際しては、建て替えに賛成して費用負担をする区分所有者も、さまざまな理由で反対して退居（転出）する区分所有者にとっても経済的な負担がかかります。その負担を軽減して建て替えを円滑に進めるために、円滑化法（マンションの建て替え等の円滑化に関する法律）によって税制面で軽減税率や特別控除等の優遇措置があります。
① 建て替えに際して、旧マンションの区分所有権などの権利関係を調整して、新しくなったマンションに権利を移行する場合、譲渡所得税はかからない。
② 建て替えに際して転出する場合、譲渡益に対して住民税や所得税に軽減税率が適用される。
③ やむをえない事情により施行者に買い取られて転出する場合は1,500万円の特別控除を受けたのちに軽減税率が適用される。
④ 権利変換によってマンション内の住戸を取得した場合、建て替え前の固定資産評価額を限度に登録免許税が非課税となる。
⑤ 権利変換によって取得する土地の不動産取得税が一部控除される。

仮住まいへの引っ越し費用や建て仮住まいの家賃はだれが負担するの？

　基本的にはご自身が負担することになりますが、管理組合と建て替えに関する話し合いの際に検討してもらうとよいでしょう。全額というわけにはいかないでしょうが、一部補助金のような形で支給されるところもあるようです。
　また、管理や建て替えにデベロッパーが関わっている場合には、仮住まい先を斡旋してくれる場合もあります。まずは、管理組合にどれだけ経済的余裕があるか、建て替えにどのような企業が関わるかを知って、仮住まいや引っ越しなどに協力を得られるかどうかを調べるとよいでしょう。

分譲マンションの解体・建て替えの賛否決定に向けた流れ

　自分が所有するマンションの解体・建て替えについては、経済的負担が伴うだけでなく、日常の様々な面での変化とそれに伴うストレス、そして長期的なライフプランへの影響の不安などが伴います。簡単に賛成・反対を決められるものではないでしょう。その決断のために考えるべきステップについて説明します。

Step１　住戸数の増設が可能かどうかを確認

　建て替え工事によって、新しい住戸ができて新たに入居者が加わることで、建て替え費用が削減できる可能性があります。建て替え検討委員会や建て替え委員会などに、その点を確認しましょう。

Step２　仮住まいの確保や引っ越しのサポートの有無を確認

　工事期間中は、少なく見ても1年間は仮住まいすることになるはずです。建て替え費用の負担と併せて仮住まいの家賃や引っ越し費用を合わせると、出費は倍近くになるでしょう。これらの費用の補助の有無、あるとすればどの程度の額のものになるかを確認します。

Step３　リフォームや修繕で済ませられるかどうか検討

　マンションによっては「修繕積立金」を管理費とは別に毎月徴収しているところがあります。修繕積立金があって設備修繕で間に合わせる場合、区分所有者は費用を負担する必要はありません。しかし、このシステムがないマンションでは、建て替えほどではないにしてもある程度まとまった額の費用を負担することになります。
　いずれにしても、大規模改修や修繕を行うことは、古いマンションにとっては建て替え時期を引き延ばすことであり、老朽化に対する根本的な方法ではないことを念頭において判断しましょう。

Step４　解体工事について賛否を決める

　以上のことを合わせて、建て替えに賛成するか反対するかを決めてください。もしも５分の４以上の賛成が得られれば、解体・建て替え工事は行われることになります。

Step５　高齢者向け返済特例制度の活用を検討

　もし経済的な理由で反対だとした場合、税制優遇措置の内容や返済特例制度などを検討して経済面をカバーできるかどうかを検討してみましょう。それでも難しい、もしくはそれ以外の事情も含めて建て替えには反対ということであれば、買い取り制度などを利用して新たに生活の場所を探します。

まとめ

　老朽化は物質であれば避けられない現象です。修繕や建て替えは避けられないものとして、慎重な検討と判断が必要です。さらに多数の人たちが暮らし、共有部分があるマンションにおいては、できるだけ多くの人が納得できる方法で安全で安心できる選択を導き出したいものです。今回のコラムがそのためにお役に立てばうれしいです。
　なお、今回は建て替えについて解説しましたが、マンションでは住戸内を個々に改修する場合もあります。子どもたちが独立したからと、マンション全体の設備改修に伴って住戸内の部屋数を減らして広く使えるようにリフォームするケースもあります。その場合は「内装解体」を行ってプランに合わせた内容にリフォームします。内装解体もマンション住まいでは老朽化や家族構成の変化に伴う改修における選択肢の一つです。以下のコラムにもそれについて解説していますので、参考になさってください。

　いずれにしてもその時々の家族構成やライフスタイルに合わせた住環境を整えることは、快適に暮らすために大切です。私たちマトイでは、単に解体だけではなく、不用品処分や土地活用やリフォームなどのご相談に無料で対応させていただいています。ご検討の際はマトイにご連絡ください。皆様に必要な情報の提供とベストな対策のご提案をさせていただきます。
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