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　アパート運営をされている方のなかで、建物の老朽化が進んで建て替えや解体の必要性を感じている方がいらっしゃると思います。しかし一戸建ての家を解体するのと違って、集合住宅であるアパートを解体するとなると、なにから始めるべきか、費用はどのくらいになるか、気が重くなることもあるでしょう。
　今回は、そんな方々に向けて費用や解体の一連の流れ、費用を抑えたり業者を選んだりする際のポイントなどについて解説します。

アパート解体工事費用の目安

　解体工事の費用が一体どのくらいになるかは、解体を考えている方の多くの方が気になるところでしょう。しかし、相場を知ったとしても、建物の規模や構造、周辺環境などによって実際の費用との違いがあります。
　とはいえ、大まかにでも費用の目安を知って「心の準備」を整えることで、解体計画への一歩を踏み出すことができれば、費用の目安を知る意味は大きいと思います。

アパートの解体費用を左右する要素

　アパートの解体工事では、いろいろな要素によって、相場といわれている金額と実際の費用で異なることが多々あります。そういった要素にどのようなものがあるか見ていきましょう。

構造・大きさ

　構造には木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造があります。解体するアパートがどのような構造であるかによって解体費用は大きく変わってきます。
　木造は一般的な重機で解体できますが、鉄骨造や鉄筋コンクリート造は鉄骨を裁断するための専用の重機の必要性や、通常の埃などのほかに発生するコンクリート片や金属片が周辺に飛んで被害を与えないように現場周辺の養生をさらに念入りに行う必要があります。また部屋数や階数が多いアパートの場合は解体作業にも時間がかかり、廃材の量も増えて廃材処分費も増大していきます。

立地条件

　アパートがどのような場所に建っているかも大きな要因です。その地域が首都圏の中心部やその近辺であれば業者の解体費自体が地方よりも高くなります。
　また住宅密集地にあったり、アパートに面した道や敷地内に十分な余裕がない場合は、特別に小型の重機を搬入したり、重機を使わずに多くを手作業で行ったりしなくてはなりません。また廃材を処分するための車両がスムーズに出入りできないときや、工事車両や近くを通る人の安全確保のために警備員や誘導員の人数を増やす必要も出てきます。
　こうして人員が増えた場合や、工事期間が長くなる場合は工事費用に影響を与えます。

建物のインフラ設備や残置物の多さ

　アパートは、一戸ごとに水道やガスなどのインフラ設備があり、戸数が多ければ多いだけ撤去作業の費用がかさみ、間取りも込み入って解体の手間もかかります。
　また退居した後の部屋に置かれたままになっている不要物があったとき、解体時に残置物として処分することになります。そういった残置物が多いと廃棄物処分費用もかさみます。

アスベストが使われている場合

　物件によってはアスベストが使われている場合があります。アスベストは発がん性があることから現在は使用されていませんが、1975年以前に造られた建物には使用されている可能性が高くあります。そのために事前調査や使われていることがわかった場合には、除去作業の費用が必要になります。

解体費用の坪単価の目安

　まず、解体費用の目安は、坪単価をアパートの延べ床面積にかけることで計算できます。この坪単価は建てられ方によっても違いがあり、それぞれの坪単価の目安は次の表にあるとおりです。しかし、建物を囲む諸条件によってはここに示した坪単価より高くなります。例えば地方よりも都会の中心に近い地域のアパート、土地に余裕がある地域よりも住宅が密集していたり近辺の道が狭くて込み入っていたりする地域のアパートなどでは、こちらの金額よりもさらに高くなることを加味する必要があります。

表1　アパート解体費用の坪単価の目安

建てられ方	坪単価の目安
木造	40,000円～
鉄骨	60,000円～
鉄筋コンクリート	70,000円～

 

階数別のアパート解体費用の目安

　解体費用は、同じ床面積であっても何階建てかによって違いが出てきます。それは基礎面積が関係してくるからです。
　例えば、全体の床面積が90坪のアパートを想定し、平屋だと基礎面積は90坪、2階建てでは基礎面積が45坪、3階建では基礎面積が30坪となります。
　コンクリートを使った基礎部分の解体には、人力はもちろん重機が必要になってきます。作業員の人数に加え重機、その附属物等さまざまな機材を用います。さらに産業廃棄物となるコンクリート片などの廃材も多く、処分費用も増えます。これらのことから基礎部分が広くなる平屋の方が割高になる傾向が見られます。

表2　平屋建てアパートと２階建てアパートの解体の坪単価の違い

平　　屋	2階建て
木　　造　 40,000円～	木　　造　 40,000円～
鉄 骨 造 　70,000円～	鉄 骨 造　 60,000円～
鉄筋コンクリート造 　80,000円～	鉄筋コンクリート造　 70,000円～

 

アパート解体費用の内訳

　アパートの解体には、解体の本体工事費用以外にもいろいろな費用が含まれています。そういった「解体費用」の内訳について説明します。

① 仮設工事費用：子どもなどの部外者が不用意に解体現場に入ってこられないようにするための囲いや防塵・防音ネット、重機を移動するときの運搬費、作業のための足場、などの費用です。解体工事を行う前の準備費用といえます。

② 内装や屋根の解体費：アパートの解体では、ときに複雑な内装のものや瓦屋根を使ったものがあります。その場合、部屋の内装や屋根について別途解体費用がかかることがあります。

③ 付帯構造物解体工事：アパート本体のほかに、駐車場・駐輪場・倉庫・土間コンクリート、ブロック塀、植栽といったものを取り壊して処分するための費用です。

④ 廃棄物処理費用：解体によって出るコンクリート片や金属、ガラス、木材といった産業廃棄物とされるものをきちんと分類して処分することが法律で定められています。また、この費用はアパート解体費用全体の50％近くを占めます。アパートの規模や、それぞれの部屋にある残置物などの量も影響します。

⑤ 人件費：現場での作業員のほか、状況によっては重機を扱う人や資材や廃棄物の運搬をする人、工事車両の出入りの誘導や周辺を通行する人たちの安全を守るための警備員なども必要です。

⑥ 整地費用：解体後の土地を整えるための費用です。

⑦ アスベスト撤去工事：1975年以前に建てられたものはアスベストを使用しているかどうかの調査が必要です。その結果、アスベストを使用していた場合は、解体前にその除去作業を行わなくてはなりません。

⑧ その他の諸費用：解体工事に必要な各種手続きの費用や何らかのトラブル対応に伴う費用などがあります。なおマトイでは、ご近所の皆様への配慮はとても大切なものとしています。そのためご挨拶は１週間前に行っております。
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解体費用を抑えるコツ

　ただでさえ、百万円以上かかってしまうことが多い解体工事費用。それがアパートとなればさらに多くの費用が必要です。できれば少しでも安くしたいと誰もが思うことでしょう。そこで解体費用を抑えるためのコツをご紹介します。

補助金の活用

　解体費用の負担を少なくするための方法として、まず挙がるのは補助金や助成金です。

① 老朽危険家屋解体撤去補助金
　家屋の老朽化が進んで倒壊する恐れがある場合、それによって人々に被害が及ばないように解体を促進するための制度です。解体費用の1/5から1/2程度支給されますが、具体的な支給割合は各自治体によって異なります。補助金取得のため、事前に自治体に申請して承認を受けることや耐震診断の必要があります。

② 建て替え建設費補助金
　老朽化した建物を建て替えることを前提にした解体を行う際に、解体費用と建築費用の一部を補助するものです。一定の基準を満たす必要があるものの、解体費用と建築費用の両方に補助を受けることができるメリットは大きいと思います。

③ 都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金
　都市の景観を守るために、倒壊の危険性の有無に関係なく空き家を解体する費用を補助する制度です。支給を受けられるのは空き家の所有者や相続関係者で、解体工事後に景観形成基準を満たすような土地利用方法が求められます。申請が承認されると、解体費用の1/5から1/2程度の金額が支給されます。

【活用できる助成金や補助金を探し出すために】
　助成金や補助金の名称や申請条件や申請期間、申請方法など自治体によって異なります。以下は、そういった状況でご自分が活用できる助成金や補助金を見つけて、効率的に申請を進めるためのポイントです。
■ポイント１：できれば直接電話するか、窓口に出向いて問い合わせる。
■ポイント２：なんのための助成金・補助金を探しているかをはっきり伝える。
例）「自分が相続した古いアパートを解体するために助成金・補助金を探している」「自分が所有している古いアパートを解体して建て替えるための助成金・補助金を探している」
■ポイント３：市町村窓口のほか、都道府県窓口にも問い合わせてみる。情報が重なる場合もあるが、異なった情報を得られることもある。
■ポイント４：解体や建て替えだけでなく、ブロック塀や駐車場などの老朽化した付帯設備に関する助成金・補助金の情報も確認する。

　なお、空き家になっているアパートであれば、空き家に対するさまざまな政策があるので、それらを有効に活用することで解体費用以外のメリットも得られます。空き家政策をまとめたこちらのコラムもチェックしてみてください。

解体時期の選択

　１年のなかで解体需要が高くなる時期は３月と12月です。この時期を避けることで、価格の交渉に対して業者は施主様の要望を受けやすくなる可能性があります。工期等に融通が利くようでしたら、この時期を狙って交渉をすると、費用を含めてより希望に近付けた解体計画で進めることができるかもしれません。
　また、解体後に再びアパートを新築する予定であれば、賃貸需要が高まる２月~３月には内覧・入居ができることを考え、１月中には新築物件が完成するような計画をお勧めします。

アパート周辺と各部屋にある家具やゴミの整理・処理

　廃棄物処理費用が解体費用全体の50%近くを示すことはすでに記しました。しかし、この費用は、施主様ご自身がアパートの敷地内にある不要なものを事前に処分しておくことで減らせます。例えば敷地内に植木などがあれば、可能な高さや太さのものはご自分で抜いて枝を短く切って家庭ごみとして出します。
　またアパートの共用部分で家主さんが設置した備品、各部屋に置かれたままになっていたゴミや不用品などがあればそれらを処分しておきましょう。なおマトイでは不用品の処分も行っておりますので、残置物等の処分にお困りの際はお気軽にご相談ください。
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アパート解体の流れ

　アパートの構造や規模にもよりますが、解体期間はおよそ2週間から1か月を見ておくとよいでしょう。しかし、階数の多さや駐車場、駐輪場、ゴミ置き場などの付帯設備が多ければ、それだけ期間は延びます。また業者を選択するための期間等を含めて実際に工事に取り掛かるまでの時間は、それぞれのケースによって違いが出るところです。
　ここでは、一般的な流れとそれにかかる期間の目安などについて説明をします。

Step１　敷地内および各部屋内部の確認　所要期間：状況に応じて

　アパートの解体計画が具体的になったら、複数の業者を口コミやインターネットなどから選びます。それと同時にアパートの敷地内や建物内部を確認し、残置物の不用品があるかどうかの確認と処分を行います。これは解体費用の増加を抑えるコツでもあります。時間的に可能であれば、行っておくことをお勧めします。

Step２　現地調査　所要期間：１～２週間

　選び出しておいた複数の解体業者と連絡をとり、見積りを出してもらうための現地調査を依頼します。建物の構造、付帯構造物の有無とその状態、ライフラインの設備の状況、周辺や建物と面した道路と周辺環境、敷地の状況などを確認し、どのような解体工事になるかに合わせて見積りを作成してもらいます。その際、業者に相見積りであることと無料で行ってほしいことを伝えておきましょう。

Step３　相見積り・業者決定　所要期間：１～２週間

　現地調査を基に見積りを出してもらいます。このとき、見積り内容で不明な点があれば業者に確認しましょう。見積りの内容が具体的であるか、質問に気持ちよく丁寧に答えてくれるか、なども提示金額とともに業者を決める重要なポイントです。依頼した複数の業者をしっかり比較して、どの業者にするべきかを決めてください。

Step４　近隣への挨拶・解体告知　所要期間：１～２日

　業者や着工日なども決まったら、近隣への挨拶と解体することをお知らせします。着工の1週間前を目安に行うとよいでしょう。

Step５　仮設工事　所要期間：１～２日

　解体工事現場周辺にフェンスなどの囲いを設置し、足場や防塵や防音のためのシート、作業員用の仮設トイレなどを設置します。

Step６　配管・配線の撤去　所要期間：１～２日

　上下水道の配管やガスなどの引き込み配管、電気や電話などの配線を撤去します。

Step７　アパート内部の内装解体　所要期間：１～２週間

アパート内部の壁紙やドア、畳など内部のものを手作業で取り除きます。

Step８　建物全体の解体工事　所要期間：２週間～１か月

　重機等を使って、建物全体の解体に取り掛かります。建物の大きさ、構造、周辺環境などによって工事期間は変わってきますので、事前に確認しておきましょう。

Step９　廃材処分　所要期間：２週間～１か月

　廃材処分は建設リサイクル法に則って、解体によって出てくるコンクリート、木材、プラスチック、鉄などをそれぞれ分別して、産業廃棄物の中間処理場や最終処分場へと運搬し、処理されます。これは解体工事の作業中に分別しながら行っていきます。

Step10　整地　所要期間：１～２日

　解体によって発生した廃棄物をきれいに処分した後、敷地内をきれいに整地します。

Step11　清掃・確認　所要期間：１～２日

　最後に清掃を行い、施主様に現場を確認していただきます。

Step12　解体工事完了・建物滅失登記届　所要期間：１か月以内

　施主様から解体業者に工事代金をお支払いいただき、解体業者は「建造物の取り壊し証明書」を発行し施主様にお渡しします。この証明書と他の必要書類をそろえ、法務局で建物滅失登記届の手続きを行います。この届出については、解体に関する他の手続きとともに別のコラムで取り上げていますので、どうぞご覧ください。

アパートの解体でとくに注意したいこと

　アパートを解体する際には、とくに注意したいことがあります。それは「入居者への対応」と「近隣へ配慮」です。

入居者への対応

　空き家状態になって何年も経っているアパートであれば必要ありませんが、入居者の方がまだいる状態であるならば解体にあたって立ち退き交渉が必要です。
　数年前から解体を決めていて、入居者の方にもそれまでの間に転居先を決めてもらうようにお願いできればいいですが、解体することが急に決まったときは、その余裕がありません。その場合は、立ち退き料を支払うケースがあります。
　立ち退き料は必ず支払わなければならないものではなく、入居者の方も納得して立ち退き交渉が円滑に進めば必要のないものです。しかし、入居者の方の負担を考えると立ち退き料を請求される可能性もあります。立ち退き料が支払えない、もしくは相手が提示した立ち退き料に納得してくれないといった場合は、弁護士に交渉を依頼することも一つの方法です。

近隣への配慮

　アパートの解体は、作業の内容は一般住宅を解体するのと大きな違いはありません。しかし、規模が一般住宅よりも大きく、比較的コンパクトなスペースに一般住宅と同じ設備があって構造が複雑なため、騒音や振動も起こりやすく、工期も長くなりがちです。そのため、トラブルが起こる可能性も高くなります。
　工事前の挨拶と告知はもちろんのこと、とくに騒音や振動などが強くなりそうなときは、事前にその期間や時間帯などをお知らせしておくとトラブルを避けることができます。マトイではその点も含めて、担当者が近隣の皆様への配慮を行うとともに、何らかのお声が届いた際には責任をもって対応させていただいています。

解体業者を選択するポイント

　最後に、よい解体業者を選択するポイントについて説明します。

見積もりは複数社に

　まず、見積りは複数の業者のなかから比較して、それぞれに見積りを出してもらって決めます。このとき、単に見積り金額だけで選ぶのではなく、提出された見積りの記載内容や質問や何らかの問い合わせをした際の業者の対応の良し悪し、対応の迅速さなども合わせて判断してください。

明確な見積もり内容

　見積りの内訳が具体機に記入されていて、なににどのくらいの費用がかかるのかが明確に記載されていることを確認します。見積り書に記入されている内訳項目からは、費用だけでなく行われる作業項目を読み取ることができます。具体的・かつ明確に記載された見積書を提出する業者はきちんとした仕事をする業者である確率が高いといえます。

質問に詳しく説明を行う

　とはいえ、慣れない建築関係の用語が並んだ見積り書をしっかりと理解して確認するのは大変なことです。わからないことや疑問に感じたことは、その都度質問してください。その際に、些細なことでも施主様の質問にしっかりと丁寧に詳しく説明する業者を選んでください。

まとめ

　今回はアパート解体に際して、費用の内訳、費用を抑えるポイント、解体の流れ、アパート解体で注意すべきこと、そして業者を選ぶポイントなどを解説しました。アパート解体となると、一般住宅の解体とは違った大変さを漠然と感じがちです。実際に、規模も大きくなるので施主様の負担も大きくなると思われます。
　そこに関係してくるのが、どのような業者を選択するかです。業者は単に建物の解体をするだけではありません。計画の立案、情況に合わせた臨機応変な変更の提案、近隣の方々と工事現場、そして施主様とのパイプ役となり、施主様と近隣の方々の双方の負担を減らして工事を円滑に進める役を担っていると私たちマトイは考えています。
　そして何より、解体工事において施主様のより良いパートナーでありたいと願っています。些細なことでもお声をかけていただくこと、そしてそのお声を現場の作業等に速やかに反映することを心掛けています。まだ具体的には考えていないものの、将来に向けて解体や解体後のこと等に不安をおもちの方も、どうぞお気軽にお問い合わせください。
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