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　「〇〇証明書」と聞くと、なんだかとても大事なもののように思います。確かに大事なものである場合が多いのですが、その「大事」といった気持ちから、しっかりしまい込んでしまって、いざ必要なときに見つからない、その存在を忘れてしまう、といったことはないでしょうか？
　そのようなことにならないためには、まずその証明書がなにを証明するものなのか、なんのために・どんなときに必要になるのか、といったことをしっかり理解しておくことが大切です。今回は、解体工事に際して発行される「解体証明書」について解説します。

解体証明書とは何の書類？

　「解体証明書」とは、建物の解体が完了したことを証明する書類です。これはその建物の解体工事にあたった業者が、工事が完了した段階でその書類に実印を捺印して発行するものです。
　なお、解体証明書は「建物取壊し証明書」「建物滅失証明書」「取毀（とりこわし）証明書」ともいいます。いずれも「建物を解体したことを証明する」という同じ意味の書類ですが、業者によって表記が異なります。
　もしも、解体工事前の相見積り等の段階で解体証明に関する話題が出た際、業者によって異なる表現をしたときには、「解体工事の後に発行してくれる証明書のことですね」と軽く確認しておくといいでしょう。

解体証明書は解体前の手続きとは無関係、でもこの点に要注意！

　前述のように、業者による書類名称の違いによって戸惑うことのほか、解体工事着工に至るまでには、さまざまな手続きや届け出を行うために、それらの情報と混乱してしまうこともあり得ます。
　紛らわしいことの１つが解体工事を行う際に、事前に提出する「解体届」があります。
　解体工事を行う際は、その建物が存在する都道府県知事宛にその届出・申請を行います。さらに解体する建物の床面積が合計で80㎡以上の場合は、建設リサイクル法の対象となって、それに関する届け出も必要となります。
　多くの場合、これらの届け出は業者が施主様から委任状をもらって代行することがほとんどです。したがって、自動的に解体した届出もできると勘違いされる施主様もいらっしゃいます。
　そこで、解体工事に取り掛かる前に次のことを最低限押さえておきましょう。

① 解体工事着工前に届け出る「解体届」等と、解体工事終了時にもらうべき「解体証明書」は別のもの。

　「解体届」は解体する前に自治体に届出を行って解体の許可を受けるもの。
　「解体証明書」は解体したことを証明するもの。

② 親族から相続した家屋等は、建物登記が自分に書き換えられているかを確認。建物の解体は、建物の所有者に限って行えるもの。登記の書き換えが行われていなければ、解体工事より先に登記の書き換えを行うことが必要。

③ 住宅ローンが残っているか否かを確認する。住宅ローンが残っている場合は、銀行の許可を得る必要がある。ローンが残っている建物を解体することは、銀行がその建物の所有権と抵当権の権利を失うことになって、後から問題が発生する可能性もある。
　なお、解体工事に際しての各種届出については、こちらのコラムで説明していますので、参考になさってください。

解体証明書が必要なときはどんなとき？

　では、実際に解体証明書が必要になるのは、どのようなときかについて説明します。

不動産に関して登記の書き換えが必要となるケース

　そもそも不動産は、法務局に登記することになっています。そして、その内容になんらかの変更が生じた場合は、変更のための登記申請が新たに必要になってきます。その主な内容は次の４つの場合が挙げられます。

① 不動産の所有者が亡くなった場合……相続登記が必要になります。

② 転勤などで所有者が転居したり、結婚などで姓が変わったりした場合……所有者の「住所変更の登記」や「氏名変更の登記」が必要になります。

③ 住宅ローンを完済した場合……住宅ローンなどの負債のために抵当権が設定されていたものが、その負債を完済すると抵当権の抹消登記が必要になります。

④ 建物を取り壊した場合……所有する建物の解体や、その建物が火災などで焼失した場合などは、所有者によって建物が滅失したことの登記である建物滅失登記が必要になります。

建物滅失登記には解体証明書が必要

　「滅失登記」とは「建物滅失登記」ともいい、法務局に不動産登記されている建物が消失した際に、その登記を抹消するための手続きです。
　滅失登記は、解体終了後から１か月以内に建物の登記がされてある法務局に申請します。この際に必要になるのが、滅失証明書をはじめとした必要書類と解体業者の印鑑証明、登記簿謄本・公図・建物図面など解体した建物を証明する各種書類です。
　建物解体後から1か月以内という期間を過ぎてしまうと、罰金（10万円以下）が科せられてしまうので注意が必要です。
　もしもこの段階になって、建物の登記変更がされていなかったことなどが発覚すると、手続き等が複雑になり、かつ時間もかかってしまいます。すでに触れたように、事前に登記書き換え等がきちんと行われているか、確認しておくことが大切です。
　なお、最近ではマイナンバーカードを使用して、オンラインで登記申請をすることができるようになっています。（ICカードリーダライタが必要）

建物滅失登記申請の流れ

　建物滅失登記の申請には、次のものを準備します。

① 解体証明書
② 業者の印鑑証明（業者が所在する地区の法務局と解体した建物が所在していた地区を管轄する法務局が異なる場合）
③ 建物が所在していた場所の案内図
④ 申請内容によっては登記謄本を取得
⑤ その他、追加書類が必要な場合もあるため、事前に法務局で説明を受けましょう。

【建物滅失登記申請の流れ】

① 解体した（する）建物の登記を確認。
　その他、建物が登記されていないもの、もしくは名義人が変更されているようなことの有無を事前に確認します。
　固定資産税納税通知書に家屋番号が記載されていれば登記されています。その建物の固定資産税納税通知書等が手元に届いてこない場合は、名義が変更になっている場合がありますので、法務局で確認が必要です。

② 建物が所在する場所を管轄する法務局で、建物の「登記事項要約書」または「登記情報」を取得します。
　登記事項要約書は登記されている建物の最新情報がまとめられているものです。そこにある情報を基に建物滅失登記申請書類を作成します。

③ 「滅失登記申請書類」を作成。
　このとき、申請書とともに解体証明書、建物が所在していた場所の案内図も揃えます。また、解体証明書には解体業者の署名押印をしてもらっていることを確認してください。なお、業者の会社の登記が、その建物の滅失登記申請を管轄する法務局と異なる場合は、業者の印鑑証明書なども必要になります。

④ 建物の所在地を管轄している法務局に滅失登記申請書類等を提出。
　法務局の「登記申請窓口」に提出します。その他に、郵送やオンラインでの申請も可能です。なお、登記には登録免許税もかかりません。

⑤ 書類提出後、法務局による書類審査、現地調査などを行い、書類を確認。
　書類に不備や補正事項がなければ、10日前後で滅失登記手続きが完了します。

※手続きの代行について
　滅失登記の手続きは、土地家屋調査士が代行することができます。その場合の費用は５万円前後を見ておくといいでしょう。
　なお、建物滅失登記については、こちらのコラムで詳しく解説しています。どうぞ、合わせてお読みください。

解体証明書の取得方法

　冒頭で、解体証明書は業者から発行してもらうことを記載しました。これについてはその業者が法人として活動しているか、個人として活動しているかによって、取得方法に若干の違いが生じることがあります。
　さらに、解体工事が終了してしばらくした後に解体証明を取得しようとしたとき、その業者が倒産などして存在しないといったこともあります。そのような場合はどうしたらいいかも含めて、取得方法をここで説明します。

解体業者が法人として活動している場合

　その業者がある程度以上の規模で活動している場合には、解体証明書の発行の必要性も認識していて、業者側から証明書を発行することが多いです。
　マトイでも解体工事をお請けした場合、事前に滅失登記やその他の都合の有無に応じて解体証明書の発行希望の有無を確認しています。そして、必要な方には工事が終了した段階で必ず発行して施主様にお渡しします。マトイでは、施主様が一目で分かりやすい書き方見本もお付けしております。
　ただし、どの業者も同様にしているとは限らないため、解体工事の依頼段階で「工事完了後に解体証明書を発行してください」と伝えておくといいでしょう。
　また、解体業者が法人の場合には、会社の署名と押印、そして会社の代表者の資格証明書（登記事項証明書）が必要になります。しかし、施主様による建物滅失登記の申請先となる法務局が、解体業者が法人登記をしている法務局と同じ場合は、代表者の資格証明書は省略することができます。

解体業者が個人規模で活動している場合

　解体業者のなかには、法人登記をしないで個人として仕事をしている業者もいます。その場合、施主様の方で解体証明書を作成し、その業者に署名・実印・印鑑証明書をもらうような流れになる場合があります。
　もちろん、個人として仕事を受けている人のなかにも、解体証明書発行などにも対応している人もいますので、必ず施主様側で準備するとは限りません。まずは事前に解体証明書の発行はどのように対応してくれるのかを確認しておきましょう。

自分で解体証明書を作成する際の内容と注意点

　では、具体的に解体証明書にはどのような内容を記載するのでしょうか。施主様ご自身で解体証明書を作成する場合、記載すべき項目は以下のようなものです。

① 建物が所在していた場所の住所

② 家屋番号：これは不動産登記法上、建物を特定するための番号です。その建物を法務局に登記すると、地番を基に家屋番号が付けられます。
しかし、家屋番号は普段は馴染みのないものです。これを手っ取り早く調べるには、固定資産税の納税証明書や権利書を見るといいでしょう。そこに家屋番号が記載されています。

③ 種　　類：不動産登記法上、登記簿には建物の種類も記載されます。その種類としては、居宅・店舗・寄宿舎・共同住宅・事務所・旅館・料理店・工場・倉庫・車庫などと細かく分類されています。

④ 構　　造：これは「構成材料」「屋根の種類」「階数」の項目ごとに区分されています。
構成材料……木造、土蔵造、石造、レンガ造、コンクリートブロック造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造
屋根の種類……瓦ぶき、スレートぶき、亜鉛メッキ鋼板ぶき、草ぶき、陸屋根
階　数……平屋建て、二階建てなど

⑤ 床 面 積

⑥ 工事種別：建物の取り壊し

⑦ 工事完了年月日：

⑧ 建物所有者の住所・氏名

⑨ 取り壊し工事を完了したことを証明するという一文。「上記の通り、取壊し工事を完了したことを証明します」

⑩ 施工者名称、代表都市締まり役名、住所、押印

【注意点（解体証明書を自分で作成する場合）】
・書類を作成したら、内容に不備がないかを十分に確認しましょう。
・施工者部分は施行者自身に記載してもらい、実印の押印、そして印鑑証明書ももらいます。
・解体証明書の発行とそれに続く滅失登記は、土地家屋調査員に依頼することで代行が可能です。その際、手数料（５万円～）がかかります。

解体証明書の発行できない場合は「上申書」で

　解体証明書が発行できない場合とはどのようなものかというと、解体業者が倒産してしまった、解体作業を自分で行った、自分以外の人が解体を行って依頼した業者が不明、などといったことが考えられます。
　滅失登記をしなくてはならないものの、このような事情で解体証明書の発行依頼ができないときにはどうしたらいいでしょうか？　このような場合、建物の解体証明書がなくても建物の滅失登記申請をすることができます。
　それには、「上申書」を作成し、施主様の実印を押印し、印鑑証明書を添付して申請します。上申書に記載すべき内容としては次のようなこととともに、建物滅失証明書がない理由などをできるだけ詳しく記します。

＜解体証明書がない場合に提出する上申書に記載すべき項目＞
⑪ 建物が所在していた場所の住所
⑫ 家屋番号
⑬ 種　　類（「居宅」とか「店舗」といった内容）
⑭ 構　　造
⑮ 床 面 積
⑯ その他記述すべき内容として
・解体証明書が出せない理由：解体業者が不明、倒産、自分で解体した、といった内容
　

まとめ

　今回取り上げた解体証明をはじめとした、解体工事に伴うさまざまな手続きや登記申請は、多くが複雑です。時間もかかることから、ついつい業者に任せてしまうこともあるでしょう。とはいえ、その内容についてはしっかり把握しておくことが重要です。
　とくに解体証明書は、その後の滅失登記に続く重要なものです。ここで申請の流れや内容等を把握しておくといいでしょう。なお、マトイでははじめの無料見積りおよびお問い合わせの段階から、解体を検討している皆様のさまざまな質問・疑問・相談に対応させていただいています。どうぞ、お気軽にお声を掛けてください。
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