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　家屋には構造の違いのほかに、形態にもいくつかの種類があります。その１つに「長屋」といわれるものがあります。
　「長屋」と聞くと、時代劇や昔の建物をイメージして、「今はないでしょ？」とおもう人もいるかもしれません。しかし、その形態は時代に合わせた造りとなって今も健在で、そこで暮らしている方々もたくさんいらっしゃいます。
　しかし、長屋にお住まいの方やその持ち主の方が思いめぐらすのは、「長屋の一部だけを建て替えたり、解体したりするのはどうする？」ということ。
　今回は、そんな疑問を解決するための情報をお届けします。

長屋ってどんな建物？

　まずは長屋という建物が、どういった特徴をもつものかについて説明します。

長屋とは？長屋の特徴

　多くの人が抱いている長屋のイメージは、「１軒の建物が何戸にも仕切られていて、それぞれに入居者がいる建物」といったものでないでしょうか。その通りだとしたら、わざわざ「長屋」などといった言い方でなく、「アパート」といえばいいのでは？
　確かに、長屋は集合住宅の１つの形です。しかし、あえて長屋と称するものには、次の２つの条件が必要です。

【長屋の条件】
＊ 複数の独立した住戸が、壁を共有して、水平方向に連なっている。
＊ 各戸の玄関が、直接、道路などの外界に接していて、玄関を他の住戸と共有していない。

長屋の種類

　なお、長屋には「棟割長屋（むねわりながや）」と「重層長屋（じゅうそうながや）」の２種類のタイプがあります。それぞれの特徴は次の通りです。

【棟割長屋】
　住戸が壁を挟んで、横並びに配されています。各戸の玄関を開けると外に直接、出入りできます。

【重層長屋】
　住戸が１階の住戸、２階の住戸というように垂直方向に重なった形態の長屋です、２階の住戸には直接外に続く階段が取り付けられています。

長屋と共同住宅の違い

　あらためてアパートや賃貸マンションのような共同住宅と長屋の違いを簡単にまとめてみます。
　共同住宅には、階段やエントランスなどの共用部分があります。各住戸に出入りするためには、エントランス、廊下、階段といった共用の部分を通っていきます。
　一方、長屋にはそういった共用部分がありません。外と住戸内を出入りする際には、独立した占有の階段や玄関を使います。長屋と聞くと「古めかしいもの」といったイメージを持つかもしれませんが、「文化住宅」とか「テラスハウス」などといった呼び方をされて、現在も家屋の１つの形態として存在しています。

長屋の一戸を解体する「長屋の切り離し」

　老朽化や新たな活用方法などを理由に、長屋の一部を建て直したい、もしくは解体撤去したいと考える方もいることでしょう。その場合の方法について説明します。

長屋の「切り離し」とは

　複数の住戸が繋がっている長屋の一部を建て直したり、解体撤去したりする場合、「切り離し」という工事が必要です。
　この長屋の切り離し工事とは、目的となる住戸を共有している壁の部分から切り離して、１つの家屋として独立させる工事です。建て替えや解体撤去を行う際には、この工事が必ず必要になります。
　ただ、これを行うには、隣り合う住戸の許可が必要であること、事前に残さなくてはいけない柱や切り取っても問題ない柱を正しく見極めて耐震性を保つこと、残っている他の住戸を傷つけずに切り離すことが必要です。そのため、長屋の切り離し工事を行う業者には高度な技術が求められます。

長屋切り離しの手順

　では、実際に切り離しの工事はどのような流れで行われるかについて説明しましょう。

業者の選定

　長屋の切り離し工事は、「切り離し解体」とも呼ばれ、解体業者の技術力を必要とするものです。そのため、業者を選ぶ際には、「これまでに長屋の切り離し解体を経験しているか」、「どの程度の件数を経験してきているか」などを確認しましょう。
　できれば長屋の切り離し解体を経験している業者を数社選択し、相見積りを取ってください。一般的な家屋解体と同じように、解体費用には定価がなく、業者によって違いがあります。単に安いからという理由だけではなく、その費用算出の根拠やその業者なりの基準、そして見積り書提出までの各業者とのやり取りから切り離し解体に対する経験や技術の違いを感じ取ってください。そして価格、切り離し解体の経験数、技術力、仕事全般に対する誠意などを見極めて業者を選びましょう。
　解体業者の選択のためのポイントをこちらのコラムでもまとめています。参考になさってください。

他の所有者から切り離しの許可を得る

　業者が決まって切り離し解体が具体的になったら、各住戸の所有者全員から切り離しの許可を得る必要があります。
　この許可を得られないまま切り離し工事に踏み切ってしまうと、「区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）」という民法違反の面からトラブルに発展しかねません。
　

切り離しにかかる費用や固定の説明をする

　各住戸の所有者に、費用がどのくらいかかるのか、日程はどのくらいかかるのか、などを説明します。そのなかで、ほかの所有者の方からも切り離し工事の希望が出る場合があります。これは築年数が同じ長屋であれば、同じように経年劣化等が表れている可能性が大きいため、考えられることです。
　基本的に切り離し解体の工事費用は、希望者が負担します。しかし、説明によって他の所有者からも切り離し解体の希望が出たような場合には、費用を折半するなど、費用負担をあらためて話し合います。
　長屋に限らず、アパートなどの共同住宅の内装解体やリフォーム、共用部分のリフォームなどでは、「工事が入るならうちもこの機会に……」と希望されるケースを時折見かけます。
　こうした希望を所有者の方が話し合いをもって、内容をまとめるのは大変なことです。マトイでは、施主様に代わって話し合いの場をもって、調整させていただくことも可能ですので、お気軽にご連絡ください。
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切り離し解体を行う

　長屋の切り離し解体は、次の流れで慎重に行います。

① 隣家とつながった部分を切り離し。
　隣家に損傷を与えないように慎重な作業が必要なため、基本的には重機を使わずに手作業で解体を行います。

② 目的の家屋部分の全体を解体。
　隣家とつながった部分を切り離したら、解体の対象となっている家屋部分全体を解体します。隣家との切り離し同様に、慎重な作業が必要になってくるため、手作業の比重が大きくなります。

③ 隣家の壁を補修。
　建物の解体が終了したら、隣家の壁の補修工事を行います。隣家の壁の補修費用は高額になりますが、その費用負担は基本的に施主様の負担となります。

引き渡し

　解体工事が完了したら、念のため隣家に解体工事による損傷等がないかなどを確認し、引き渡しを行って終了となります。もし何らかの不備が認められたらすぐに業者に連絡をして補修工事を行います。

　一般的な木造家屋解体の流れについては、こちらのコラムで詳しく説明しています。よろしければご参照ください。

残った長屋の切断面の処理

　切り離し解体を行った後、住居を仕切っていた左右の壁、または左右のどちらか一方が外壁となります。そのため、外壁として風雨や外気等から室内を守るための保守保全工事が必要です。
基本的には、トタン補修、モルタル補修、サイディング補修などの残っている既存の外壁と同様の補修を行います。

長屋の切り離しで起こりがちなトラブル

　長屋の切り離し解体では、トラブル発生のリスクが高まります。まずはどのようなトラブルが起こる可能性があるのかを知っておくことも大切です。

他の所有者全員の同意が得られない

　切り離し解体には、所有者全員の同意が必要です。しかし、誰かが反対して同意を全員から得られないことや、全員から同意を得たものの後から反対する人が出てくることがあります。
　いずれの場合も丁寧な説明を重ねることが大切です。また、他の所有者と日頃から良好な関係性を保っておくことが重要となります。
　なお、近隣の方々に解体工事に関する説明や協力をいただくための大切な機会である挨拶回りについては、こちらのコラムで詳しく説明していますので、どうぞご一読なさってください。

切り離しが難しい構造

　事前の現地調査によって工事の難度が高い構造であるか否かを正しく判断してもらうことが重要なポイントです。

補修方法や金額面で話がまとまらない

　共有している壁の補修や新設工事が必要になりますが、この場合に使用する素材や費用負担などで話がなかなかまとまらないことがあります。
　壁の補修費用は基本的に施主様の負担になりますが、所有者が既存の壁よりも高機能な補修を希望する場合は、費用負担の話し合いが必要になります。

工事中に苦情

　解体工事全般にいえることですが、騒音や粉塵等に関するクレームが工事中に入る可能性があります。その場合は誠意を持って対応することが必要です。また、同時に騒音や粉塵の対策を事前に決めておくことも大切になります。

切り離し時のトラブル回避に向けた注意と対策

　長屋の切り離し工事を順調に進めるために、次のような注意・対策があります。

事前の家屋調査を行う

　長屋の切り離しでは、残しておくべき柱とそうでない柱があり、その見極めが重要です。残しておくべき柱を傷つけてしまうと、その後の建物の耐久性に影響を与えてしまいます。また、解体工事の後に、工事の影響による損傷等で補修工事を求められることがあります。
　トラブルにつながるこれらのことは、工事着工前の家屋調査をおこなうことで回避が可能です。
　なお、家屋調査についてはこちらのコラムに詳しく書いております。

住民への事前説明

　事前の説明では、工事の承諾を得るほか、工事の日程、工事の内容、費用と費用負担等についてお互いが納得できるまで説明と話し合いを重ねることが大切です。また、その内容を書類にまとめておくと、トラブルが生じた際に対応の根拠として役立てられます。

補修工事費用は施主負担

　補修工事費用負担について施主様の考えと他の所有者の方々との考えの違いから、トラブルに発展する場合があります。基本的に費用は全額施主様の負担となります。

補修の責任範囲を明確に

　長屋では隣人との距離がより近く、その分、意見の食い違いはトラブルに発展しやすいかもしれません。
　しかし、責任の範囲を明確にしておくことで、トラブル発展のリスクを最小限にとどめることができます。

残存家屋の耐震強度の低下

　切り離し工事を行った長屋は、耐震強度が低下する場合があります。その際は、耐震工事が必要になります。この費用は基本的に施主様の負担になります。
　そのため、事前の家屋調査等で耐震強度を確認し、耐震工事の費用も含めて予算計画をしておくと慌てなくて済みます。

長屋の切り離し工事を依頼する業者を選ぶポイント

　繰り返しになりますが、長屋の切り離し工事では残る家屋や所有者への配慮も重要です。それだけに業者は、次のようなポイントを押さえて選ぶことが大切です。

① 　確実な作業の基本条件となる「解体工事業者の登録」または「建設業許可」を得ている業者を選ぶ。
② 業者のホームページや直接の問い合わせなどから、長屋のきり話工事の経験・実績を持つ業者を選ぶ。
③ ①・②の条件を満たす業者を複数選んで、相見積りで比較検討して決定する。

まとめ

　長屋という一続きの建物で、それぞれの区画の所有者が異なる一部を取り壊すことは、一戸の住戸を解体するより、難しさが増すことをご理解いただけたのではないでしょうか？
　ただ、その難しさは特殊なものではありません。もちろん、これまでに長屋の解体実績があることは大切ではありますが、それ以前に一般的な家屋解体を含めて、解体の対象となる建物の特徴をしっかり見極め、誠実に工事を行っていくことがベースです。この点で、私たちマトイは自信をもっています。どうぞ、安心してお任せください。
　なお、解体工事の検討段階であっても、わからない点などがありましたら、どうぞ当社の無料相談や無料見積りをご活用ください。次へのステップにつながるアドバイスとお手伝いをさせていただきます。
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