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　お住いのリフォームや模様替えなど、またテナントとして店舗や事務所を借りている場所を返却するときに内装解体が必要になることがあります。
　建物の解体とは異なる内装解体は、どのくらいの費用が必要なのか、考えている予算でできるのか、などの心配がよぎるのではないでしょうか。そんな心配を解消するものが見積りです。
　今回は、その見積りの依頼や見積り書を読み解くポイントについて説明します。

内装解体について

　まず、内装解体とはどのようなものであるかについて、あらためて確認しましょう。

そもそも内装解体とは

　内装解体は、「建物の内部だけを解体する」ということです。しかし、その範囲や内容は多種多様です。
　内装解体といっても、店舗やオフィスとして借りていた１室を退居して大家や管理会社に明け渡す、家屋の１室を模様替えする、いくつかある部屋の壁を取り除いてワンフロアにする、ビルの１フロア全体を改装する、というようにさまざまなケースがあります。

内装解体の種類

　なお、内装解体工事には「スケルトン工事」と「原状回復工事」の２つがあります。
　スケルトン工事では、間仕切り・柱・天井・床・内部設備および配線類などのすべてを撤去して、ほぼ何もない状態にします。
　原状回復工事は以前の状態に戻します。これは店舗や事務所など、テナントとしてその場所を借りていた場所を退居・返却する場合に行います。

　内装解体工事の１つである原状回復工事については、こちらのコラムで詳しく説明しています。こちらもお目通しなさってください。

　また、スケルトン工事については、こちらのコラムで説明しています。併せてこちらもご覧ください。

内装解体の手順

　内装解体を行う流れは、建物を解体する場合とで大きな違いはありません。といっても、その中には内装解体独自のものもあります。以下に、内装解体を行う際の一般的な流れを「事前準備」と「内装解体工事」とに分けて説明します。

【事前準備】
① 貸主様との打ち合わせ
② 解体業者の選定
③ 業者による現地調査
④ 隣家、および隣り合う店舗や事務所への挨拶
⑤ 残置物の撤去
⑥ ライフラインの停止

【内装解体工事】
① 足場や養生の設置
② 内装材の撤去
③ 床材の撤去
④ 廃棄物の処理
⑤ 室内の清掃

　上記の内装解体の流れの詳細については、こちらのコラムで詳しく説明しています。是非、こちらもお読みください。

内装解体の見積りについて

　内装解体を行うに先立って、まずは見積りを取ることをします。ある程度ポイントを抑えながら進めていくことが大切です。

内装解体の見積りを取る流れ

① インターネットや口コミ等から複数の業者を選び出す
② 選び出した業者に見積りを依頼
③ 貸主様との打ち合わせ
④ 業者による現地調査
⑤ 見積り書の提出
⑥ 見積り書を受け取り、各業者の見積内容を比較・確認を経て業者決定

内装解体工事の見積りの内訳

　内装解体工事の費用の内訳は、次のような項目で構成されています。
これを把握しておくことは、業者から提出された見積り書の内容を理解するためにも必要です。

【解体費用】
　内装材を取り壊して撤去するための費用で、坪面積もしくは㎡を単位として延べ床面積で計算します。そのため、工事を行う範囲が広ければ、その分、解体費用が掛かります。

【その他工事費用】
　内装解体に付随する車庫や看板の撤去などにかかる費用で、内装解体以外の工事費用がこれに含まれます。
もし入居時にあった照明を取って別の照明に付け替えていたようなときには、原状回復工事では原則として入居時についていた照明に付け替えます。

【廃棄物処理費用】
　内装解体によって発生した廃棄物は産業廃棄物の扱いになりますが、これを適切に分別して処分場まで運搬し、廃棄するための費用です。
　この廃棄物処分費用は、全体の４割ほどを占めます。

【什器・備品の処分費用】
　店舗の場合はショーケースや陳列棚など、事務所として使用していた場合は机や椅子、家屋であればたんすのような大型家具などを処分するための費用です。
　なおエアコンやテレビ、冷蔵庫などは家電リサイクル法によってリサイクル・処分が必要となり、リサイクル料がかかります。

【諸費用】
　諸費用には、重機の改装費・工事に必要なものを一時的に置くための借地料・アスベスト除去や道路使用許可等の届け出書類作成費などが含まれます。

　このようにまとめておりますが、解体の見積書を見ることは初めての方が大半だと思います。見積りについて不安に思うことがございましたら、是非マトイにご連絡ください。
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内装解体の見積りを読み解くポイント

　通常の解体工事と同様に、内装解体工事においても、見積り書の書式や記載されている項目名などに決まったものはなく、業者によって異なります。このことも考慮して、見積り書を比較・確認する際は、次の点を心がけましょう。

① 範囲を示すものであれば「坪」や「㎡」、量を示す場合であれば「㎥」や「ｔ」などの単位を確認し、異なっている場合は揃えて比較する。　

② 「一式〇〇円」といった表記をしているものについては、一式の中に何が含まれているかを業者に確認する。一式で示しているものが多い、具体性に欠ける請求書を提出している業者には確認が必要。

③ 施主様の不明点や疑問点などの質問に十分かつ丁寧に応えてくれるかどうか、業者の対応の良し悪しもあわせてチェックしておく。

一般的な解体工事における見積り書の見方も、内装解体工事の時に役立ちます。こちらのコラムでも見積り書の見方や注意点について説明していますので、どうぞご覧ください。

内装解体の見積りを取るときの注意点

　見積りは費用や工事内容などを知るために欠かせないものです。見積り書を依頼する際には、次の点を心がけてください。

見積りを取るベストな時期

　見積りを取るためのベストな時期、および見積りを入手するために確保しておいていただきたい期間は、およそ１～2か月になります。
　見積りには、工事の時期ははっきりしていないものの費用の概算を知るための、そして相見積りの際に費用や工事内容を把握して比較・検討するための概算見積りがあります。さらに概算見積りを経て正式に業者が決定してさらに細かい部分を含めた現地調査を踏まえて最終的に提出される本見積りがあります。
　いずれの場合も、業者は仕事の予定は入っていることが多く、見積りの依頼をいただいてもすぐに対応できないことがあります。また、複数の業者の見積りを比較・検討する相見積りの場合は、各社の見積り書が出そろうまでに時間がかかります。
　そのため、内装解体が必要な状況が発生した段階で見積りを取ることも検討したほうがいいでしょう。遅くとも内装解体を終了させておくべき時期の２か月ほど前には、業者から見積りを取るための行動を始めておくと慌てずに済みます。

見積りを取る流れ

　見積りを取る際は、次の段階を経て進めていきます。

① 貸主様もしくはビル管理組合担当者との打ち合わせ
　テナントとして入居している場合は、退居やリニューアルなどに際して内装解体工事が必要になることでしょう。いずれの場合においても、貸主様へ連絡し、許可を得る必要があります。
　退居の場合であれば、退居の時期・契約段階時に取り交わした契約書を通して退去時に条件（スケルトン工事や原状回復工事のどちらにするか）・ライフライン停止に際して水道管やガス管等の確認と停止および解体工事業者の指定業者の有無などの確認も必要です。

② 業者の選定・見積りの依頼
　貸主様等との話し合いを通して内装解体の種類を決定し、指定業者がない場合は、施主様が業者を選定して見積りの依頼をします。
　まずは相見積を前提に、複数の業者を選び出して無料見積りを活用して見積りを依頼します。

③ 業者による現地調査
　見積り依頼を請けて、業者による現地調査を行います。
　現地調査では次項で説明するように、施主様・貸主様・解体業者の３者がそろって行うことが理想です。

④ 見積り書の受け取り
　出来上がった見積り書を受け取り、内容を検討してください。

内装解体工事に備える現地調査時の留意点

　内装解体工事の現地調査の際には、次のことを留意してください。

① 可能な限り、施主様・貸主様・解体業者の３者がそろって行う。
　工事を原状回復工事にするかスケルトン工事にするかは、最初の段階で決めていたとしても、さらに細かい要望が貸主様や施主様から出てくる可能性があります。そうした場合でも、３者が現場でそろっていれば、その要望が正確に業者に伝わるとともに、可能であるか否かの意見のやり取りや、その費用などについての話し合いなどができます。

② 口頭や書面だけでなく、現場において工事範囲を確実に伝える。
　現場でどのような解体工事を希望するか、どこからどこまでの範囲の工事が必要であるか等を、直接現場で指し示しながら伝えることができます。
　さらに場合によっては原状回復工事として壁のクロスの張替えや照明の付け替えなどが必要になる場合もあります。そういった際には、解体業者が関われる部分が限られてくること、別の業者への依頼の必要性が出てくることなどがあって、現場での状況・情報を３者が共有することで、その対処がスムーズになります。

③ 水道管、ガス管、電気の配線など現場以外の場所にも関係するライフラインは、図面等を参考にどの程度の工事を行うかを確認。
　ライフラインの配線・配管はテナントとして入居している施主様ではわからない点が多々あります。また、不明確な部分を無視して工事をすることで、アクシデントを起こすリスクも高まります。そのため、特にライフラインに関しては、貸主様やビル管理組合の担当者の方の立ち合いや図面確認を併せて行うことで、安全かつ確実に行うことができます。

内装解体の費用負担を軽くするためのポイント

　内装解体の工事費用は、工事する場所の広さや工事内容によって異なります。しかし、費用をさらに高くしてしまうことや、逆に負担を軽くするためのポイントは、家屋やビルの建物解体の場合とほぼ共通しています。あらためて、内装解体の工事費用を軽くするポイントについて説明します。

内装解体の費用の相場

　内装解体の工事費用は、建物の解体工事費用と同じように坪単価をもとに、工事現場の広さをかけたものが相場となります。そのため現場が広くなればそれに伴って費用は高くなりますが、そのほかにその場所の構造や現場を含めた周辺環境などの影響もうけます。
　まずは物件ごとの相場（坪単価）をご紹介すると、次のようになります。
※現場の状況や環境によって、金額は大きく変わることがあります。相場はあくまで目安になります。

＊ 一般家屋での内装解体の場合：20,000円～
＊ マンションやアパートの集合住宅の場合：15,000円～
＊ 居酒屋やスナックなどの飲食店の場合：15,000円～
＊ ショップや店舗の場合：13,000円～
＊ 事務所：15,000円～

内装解体の費用を高くするもの

　工事費用を高くするものとして、主に次のようなことが挙げられます。

① 厨房設備がある
　厨房設備がある場合、大型の冷蔵庫や業務用コンロなどが取り付けられていることが多く、原状回復工事のために配線や水道管などの修復に手間と費用が掛かります。

② 機材や廃棄物の搬出経路が複雑で手間がかかる
　現場が複数階の建物の上階にある、エレベーターが設置されていない、工事車両を停めている場所から現場までの距離が長い、工事車両を停めるスペースがなく現場から離れたところに駐車している、といったことがあると、人手に頼る作業が多くなり、手間もかかるために、工事日数や人件費がより多く必要になります。
　場所が平屋でも、建物が密集している場所でも同様のことが言えます。

③ アスベスト除去の必要性がある
　2006（平成18）年以前に建てられた建物の場合は、アスベストを使用している可能性があります。なお、現在では、解体工事を行う際には、アスベストの事前調査やその結果報告が義務付けられています。そのため、事前調査の費用や、アスベスト含有建材が使用されていた場合には、その除去作業も必要となり、その分、費用が高くなります。
　もし、内装解体を予定している建物が2006（平成18）年以前に建てられたものであったら、事前調査費用とともにアスベスト除去作業の費用も含めて見積りを出してもらうことをお勧めします。
　アスベストの除去作業やその費用などについては、こちらのコラムでも説明していますのでどうぞお読みください。

④ 産業廃棄物が多い
　産業廃棄物の処分費用は、解体費用のおよそ4割を示すといわれています。それほど処分費用が高くついているということです。これは、逆をいえば、廃棄物を減らすことで費用を軽減できるということです。
　また、この点で注意したいのは、見積りを取った際に廃棄物処分費用が他の業者より極端に安い業者がいたら要注意です。きちんとした処分をしていない可能性があるので、単に工事費用の安さだけで業者を選ぶのは危険です。

内装解体の費用負担を軽くするためのポイント

　内装解体の工事費用を安くするためには、次の点が基本となります。

① できるだけ不用品は自分たちで処分して、残置物をなくす。
　これによって解体工事の際に産業廃棄物として処分される廃棄物量の増加を予防でき、廃棄物処分費用を抑えられます。
　こちらのコラムでは片付け方法や廃棄物の処理費用の一例などを紹介しています。残置物処分のご参考にどうぞ。

② きれいに清掃する。
　例えば厨房のように油汚れなどがひどいと、どうしても解体工事作業のしにくさからペースが遅くなってしまいがちです。退居の際、きれいに掃除をして退居することで、作業をペースへの影響を少なくできます。

③ 現地調査の際に、貸主様に残せる部分の交渉をする。
　原状回復工事やスケルトン工事など返却時の条件が決められていても、その時によってはそのままにしておいた方が貸主様にとって都合がよいことがあります。例えば、エアコンはこのままで大丈夫、仕切りは便利だから撤去は不要、ということもあります。そうしたなかには、解体費用が安くなる場合もあります。

まとめ

　解体工事の見積り書には、さまざまな情報が含まれています。それは、単に工事費用がいくらかだけでなく、どんな内容の仕事をするのか、どのくらいの期間がかかるのか、工事現場の環境などの要素です。
　でも、施主様にとってそれらを読み取ることは、なかなか難しいものです。しかし、今回のコラムを読んでいただくことで、それを理解していただけたのではないでしょうか？もちろん、それ以外にも内装解体をはじめ家屋解体などでも、いざ行う段階になると、それぞれの事情のなかでさまざまな疑問が生じることと思います。そんなときは、どうぞマトイにお問い合わせください。
　解体工事は、その先に続き皆様のライフプランの始まりです。マトイでは、皆様のサポーターとしてお役に立てるように全力を尽くします！
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