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　現在、気候変動の影響を私たちは肌で感じています。これは私たちの体だけでなく、建物にも大きな影響を与えます。強い日差し、強風、豪雨、長雨などは家屋を壊れやすくし、倒壊さえ起こしかねません。
　人が暮らしていればその影響を折々に感じて適切に管理できますが、空き家では管理しきれない点が多くあります。そして管理できない期間が長くなるほど、傷みは激しくなって倒壊しやすい状態になります。
　空き家を所有している方々は、折々の管理とともにそういったことの不安も感じているのではないでしょうか？
　今回はもしも自然災害等で空き家が壊れて、近隣にも影響を与えた場合の責任について考えてみたいと思います。

　「所有している空き家を解体して管理の負担をなくしたい」と考えている方もいらっしゃることでしょう。そういう方は、ぜひマトイにご連絡ください。マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事等を行っています。無料見積りとともに、解体に至るさまざまなご相談に対応いたします。
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空き家が倒壊！ 責任はだれに？

　先日、知人が「台風が来ると、実家の屋根が飛んで近所の人や建物に迷惑をかけるのではと心配」と話していました。その家は築60年以上の木造家屋で、住む人がいなくなった今では手入れもこまめにできていないそうです。場所も100㎞以上離れた地域にあること、仕事が忙しいことなどから、頻繁に様子を見に行けていないそうです。
　きっと同じような境遇にある方もたくさんいらっしゃることでしょう。十分に管理できない一方で、倒壊や破損による近隣の建物や人に迷惑をかける心配も抱えていることと思います。不測の事態が実際に起こったら責任の所在はどうなるのでしょうか？

責任はだれにある？　だれが負う？

　冒頭に挙げた知人が心配しているように、もし所有している空き家が倒壊したり、何らかの損壊が生じたりして、近隣の建物や所有物を壊したり、人を傷つけたりした場合、その責任はだれにあって、だれが対応するべきなのでしょうか？
　基本的にその責任は所有者にあります。
　自分たちはそこを利用していないとしても空き家の所有者には、所有するその家屋を適切に管理して安全な状態に保つ義務があるのです。さらにその家屋によって他者に何らかの損害を与えてしまった場合は、その責任を負う必要があるといえます。

空き家の管理責任の根拠となる民法第717条

　空き家の管理責任については、民法717条が根拠になります。第717条は、「土地の工作物等の占有者及び所有者の責任」について次のように定めています。

第717条　
１　土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
２　前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
３　前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。

　この条文の1項に「占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。」とあります。これはこの条文の大きなポイントです。
　ここでいう「占有者」とは、所有者以外の人でその家を活用している人を指します。この場合には、損害賠償は占有者が負うことになります。しかし、占有者が適切な家屋管理をしていたにもかかわらず、何らかの事態が生じた場合は、所有者が責任を負います。
　ところが、空き家の場合は占有者が存在しません。このような場合は、所有者が責任を負うことになります。そして所有者に過失がないとしても、所有者の損害賠償責任は免れないのです。

空き家の倒壊における被害者の要求と所有者の対応

　では、実際に空き家の倒壊や損壊によって周囲の建物や付帯する構造物、そして人に何らかの損害が生じた場合はどうしたらいいでしょう？ 損害を受けた人と空き家の所有者のそれぞれの立場から、必要な対応を考えてみます。

被害を受けた人が取るべき対応

　近隣にある空き家が倒壊もしくは損壊したことによって、自宅やその付帯設備などが傷ついたり、ケガを負ったりした場合には、次のような対応をします。なお、この順番はその際の状況などによって変動します。

① 安全確保
　自分や家族、そして周囲の人々の安全を確保しましょう。それとともに、被害の状況を可能な範囲で確認します。なお、二次被害を受ける可能性があるので、倒壊もしくは損壊した空き家には近づかないようにしましょう。

② 警察や消防へ連絡
　すぐに警察や消防に連絡します。そして状況を報告し、必要に応じて救助要請をします。

③ 保険会社へ連絡
　加入している保険でこういった場合に対応できるものがあれば、その保険会社に連絡をします。

④ 行政へ連絡
　市役所や区役所に倒壊・損壊の状況を報告し、対応を依頼します。

⑤ 証拠収集
　空き家の倒壊・損壊の状況を写真や動画などで記録し、証拠として保存しておきます。これについては、行政担当者が建物の安全性の調査を行いますが、被害にあった当初の記録として被害者も証拠となる写真等を撮っておくほうがいいでしょう。
なお、行政側の調査を受けて、必要に応じて所有者に対して改善措置の指示が出されます。

⑥ 空き家所有者への連絡
　空き家の所有者の所在や連絡先がわかっていたら所有者に連絡し、空き家がどのようになったか、それに伴ってどのような被害を受けたか、どのような対応を求めるか、等について話します。これらの内容は文書にして所有者に送ることが大切です。それによって、認識の違いが生じることなく要望が相手に明確に伝わります。
　もし所有者の所在・連絡先が分からない場合は、地元の市役所や登記所を通して空き家の所有者を特定してもらいます。

⑦ 法的措置
　空き家の対処は行政指導等によって行政が行います。さらに被害を受けた側が取るべき対応については、行政が行うこと・被害者側が行うことを行政との話し合いで明確にし、必要な部分は行政と連携を取りながら進めてください。
　しかし、所有者との話し合いの段階で話がこじれる、被害者側の要望が伝わらない、などがあった場合、必要に応じて弁護士や法的な専門家に相談することをお勧めします。

空き家の所有者が取るべき対応

① 安全および被害の確認
　空き家が自宅近所であれば状況を直接確認します。離れている場合、多くは被害者や警察もしくは自治体担当者からの連絡で知ることになるでしょう。その場合、被害状況および空き家の損壊状況などの説明を受けます。

② 関係機関に連絡
　被害者から連絡を受けたら、所有者自身からも警察や消防などの関係機関に連絡をとり、損壊や与えてしまった被害状況などを聞き、その後の対応について相談しましょう。

③ 保険会社に連絡
　収集した被害状況を記録し、速やかに保険会社に連絡をします。

④ 謝罪と現地確認
　被害者に謝罪するとともに被害状況の確認、修繕や治療などの要望を確認します。

⑤ 専門家のアドバイスを受ける
　与えてしまった被害とその対応について、建築士や弁護士、保険会社担当者と相談しながら対処を進めます。同時に、損害賠償の手続きを進めましょう。

相続放棄で空き家の管理責任を逃れられる？

　所有する空き家によって周辺の人や建築物等に被害を与えてしまうと、その対応は前述のように大きな負担となります。これは被害の大小に関係なく、被害者も所有者も精神的ダメージは免れません。
　このタイミングが相続登記前だと、「相続放棄をしたら責任を免れるだろうか？」と思う方もいるようです。しかし、実際には裁判所に選任された相続財産管理人に財産を引き継ぐまでは、相続人は空き家の管理義務を負わなければならない可能性があります。
　その理由は、次の法律が関係しています。

【相続を放棄すれば、空き家の管理責任から逃れられる？】
根拠となる法律：民法第918条１項
「相続人は、その固有財産におけるのと同一の注意をもって、相続財産を管理しなければならない。ただし、相続の承認又は放棄したときには、この限りでない。」

【相続放棄したからといって、空き家の管理責任から逃れられない】
根拠となる法律：民法第940条
　「相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第952条第１項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。」
　上記の民法第940条は、「その財産を占有している者は、相続を放棄しても次の相続人または相続財産の清算人に引き継ぐまでは、その財産を適切に保っておかなくてはならない」と定めています。
　これらの法律によって、もし相続放棄をしたとしても、次の相続人や清算人に引き継ぐまでは空き家の管理責任があり、適切に管理しなくてはならないことが示されています。

空き家の倒壊を防ぐ対策

　人が住んでいない空き家は、管理しないままでおくと老朽化が進み、庭の植栽や家屋周辺の雑草なども茂ってしまって害虫の発生原因となります。害獣や不審者の侵入や住み着きの可能性もあり、こういったことがさらに家屋を傷めることになります。
　こういった状態を引き起こさないためにも適切な管理が重要です。そのポイントについて説明します。

　実は、空き家にはさまざまなデメリットがあります。それは所有者だけではなく、近隣の人や家、そして親族に及ぶこともあるのです。これらを含めて下記のコラムで空き家のデメリットについて説明しています。

倒壊を防ぐための定期的な管理

　何よりも大切なことは、定期的に管理をすることです。具体的には次のことを行い、もし不具合を発見したら、早急に修繕や害虫対策などの対策をしましょう。
・窓や押し入れなどを開けて換気を行い、家屋内の空気を循環させる。
・家のなかを掃除する。このとき各部屋のドアの開閉や建付けの状態、天井や壁などの亀裂や雨漏れのシミの有無などを確認する。
・庭や家の周りの草刈りや掃除をする。
・水道や浴室などの水回りをチェックする。ポイントとしては、水漏れ、ゴムパッキンの状態、流水の色やにおいなどを確認する。

近隣とのコミュニケーション

　空き家の管理に行った際、隣家へ挨拶するなど、積極的にコミュニケーションをとるようにしましょう。
　これによって近隣の治安の状態を教えてもらったり、所有する空き家に気づいたことがあった場合には知らせてもらったりすることができます。
　所有者が空き家の近くに住んでいれば、周辺の治安の状態や空き家の変化などを把握しやすいものですが、離れているとそうはいきません。隣家や近所の方々とのコミュニケーションによって、この点をカバーできます。
　また、近隣の方々との関係が良好に保てていないと、何らかのトラブルが発生したときにこじれがちになるので、ぜひ良好な関係を築いておくように心がけましょう。

倒壊前に解体を検討

　空き家を管理していく負担を大きく感じていたり、管理が十分にできなかったりした場合、そのままでは倒壊のリスクはどんどん高まります。解体を検討してみることもお勧めします。

　実際に空き家の解体を検討する際、解体費用をはじめとした解体に関係する情報が必要です。こちらのコラムで、空き家の解体における必要情報をまとめていますので、参考にしてください。

行政サポートの活用

　各自治体では空き家対策の一環としてさまざまなサポートを官民一体となって進めています。これらを使って空き家の活用や解体を検討し、速やかに対処することで倒壊・損壊のリスクと所有者の負担を軽減します。

〇サポート１：税の優遇。
空き家やその敷地を譲渡した場合、令和９年12月まで最大3,000万円を特別控除。

〇サポート２：「空き家バンク」の運営。
　自治体が運営する空き家バンクに登録すると、空き家バンクのウェブサイトなどに公開。広く知られるため空き家の利用を希望する人たちとつながります。

〇サポート３：空き家の建て替えや解体に対する補助金・助成金制度を設置。
　空き家の建て替えや売却にあたっての解体工事に補助金や助成金を交付する制度を設置している自治体が多くあります。

知っておきたい東京・埼玉・千葉・神奈川の補助金・助成金制度

　マトイは東京・埼玉・神奈川・千葉での解体工事をはじめとした業務を展開していますが、それぞれの地域では家屋解体に対する補助金・助成金制度があります。その一部を紹介します。

　マトイではホームページ上で、東京都を中心に補助金・助成金に関する情報提供を掲載しています。どうぞ併せてお読みください。
マトイ助成金

東京都杉並区の場合

　老朽化が著しく、倒壊の危険性の高い空き家の除却・解体にあたって、工事費用の一部を助成しています。
・対象区域　区内全域。
・助成対象　特定空き家等、およびそれに準じる建築物。
・助成率　除却工事費の80％（150万円を限度とする）

埼玉県富士見市の場合

　埼玉県富士見市では、空き家の除却工事を実施する場合、「空家除却補助金」として除却に係る費用の一部を補助します。

・助成条件：次のすべてを満たす空き家。
① 1981（昭和56）年５月31日以前に建築されたもの。
② 一戸建て住宅（併用住宅の場合は住宅部分が１／２以上のもの）。
③ １年以上居住および使用していないもの。
④ 勧告（空家特別措置法第14条第２項）を受けていないもの。
⑤ 除却について所有者等全員の同意を得ているもの。

・対象者：次の要件のすべてを満たす方。
① 空き家の所有者または相続人。
② 個人。
③ 市税の滞納がない人。

・対象となる費用
① 対象となる空き家の除却工事に係る費用。
② 上記工事に伴う廃材の撤去または処分に係る費用。

・補助額
　補助対象経費の１／３で上限を30万円とする。

神奈川県横浜市の場合

　神奈川県横浜市では、次に説明する「住宅除却補助制度」のほかに「建築物不燃化推進事業補助」や「ブロック塀等改善事業」としても建造物の解体・改修の補助を行っています。

・助成条件：次の①・②のすべてを満たす建築物。
① 1981（昭和56）年５月31日以前に建築確認を得て着工された建築された建築物。
② 次のいずれかに該当するもの。
a 市の耐震診断の結果、上部構造評価点が1.0未満と判定された2階建て以下の木造住宅（在来軸組工法）。
b 「旧耐震の木造住宅の除却における容易な耐震診断表」で、倒壊の危険性があると判断された住宅。
c 市へ事前相談票を提出した結果、倒壊等のおそれがある空き家と診断されたもの。

・対象者：次の要件のすべてを満たす方。
① 補助対象建築物の所有者（法人を除く）であること。
② 補助対象建築物の所有者全員の過去2年間分の補助対象建築物の固定資産税および都市計画税の滞納がないこと。

・対象となる費用
除却工事費用。
・補助額：次の費用のうち、最も低い額を補助。
① 課税世帯200,000円、非課税世帯は400,000円。
② 対象となる建築物の延べ床面積（㎡）×13,500円／㎡に１／３を乗じた額。
③ 対象建築物の除却工事に要する費用に１／３を乗じた額。

千葉県野田市の場合

　千葉県野田市では、次に説明する空き家対策として除却に対する「危険空家除却工事等助成金」とともに、空き家バンクに登録した空き家の改修に当たって、その費用の一部を助成する「空家改修工事助成金」や「特定空き家等の寄付の受け入れ」なども行っています。

・助成条件
危険空家認定基準の区分１の評点の合計が100点以上の特定空き家であること。
・対象者：次の要件のすべてを満たすこと。
① 該当する空き家の所有者と、当該権利清算のための裁判を行うこと。
② 市税を完納すること。

・対象となる費用
① 対象経費１：危険空家除却工事に要する費用であって市長が認めるもの。
② 対象経費２：裁判に要する費用であって市長が認めるもの。

・助成金の額　次の額の合計金額。
① 対象経費１または住宅地区改良事業等補助金交付要領に規定する標準除却費の除却工事費に、８／10を乗じて得た額のいずれか低い額に１／２を乗じて得た額。ただし、50万円を限度とする。
② 対象経費２に２分の１を乗じて得た額。ただし、50万円を限度とする。

行政のサポートを活用する際の留意点

　一都三県における空き家のサポートの一部を紹介しました。これをご覧になって感じたかと思いますが、行政のサポートは同じ県内であっても市や区によっても違いがあります。
　空き家の何について、どのようなサポートがあるかの点についてはもちろんですが、同じサポートでも対象となる条件や申請方法、その締め切りなど細かい点でも違いがあります。また、家屋の解体に当たっては、空き家を対象としたもの以外にも、「老朽家屋」や「不燃化特区制度」などの活用も可能な場合があります。これらをキーワードとして、広い範囲で、どのような行政のサポートがあるのかを調べることも大切です。
　そのため、行政サポートの活用については、できるだけ早い段階から、空き家が所在する自治体のホームページや窓口で、期間に余裕をもって情報収集を始めることをお勧めします。

　家屋解体に活用できる自治体の補助金・助成金の種類や活用時の留意点をこちらのコラムでも紹介しています。どうぞお読みください。

まとめ

　空き家を所有するということは、折々の管理にかかる負担とともに隣家をはじめとした近隣への影響などの心配も出てくることでしょう。それは居住しているのとは違ってご自身の配慮が日常的には行き届かないためです。
　万が一、空き家の倒壊や損壊で周囲の建物や人に迷惑をかけることがあったら大変です。そのことから法的手段に発展したら、空き家の所有者も被害者も大きな負担を抱えることになります。それだけに日ごろの管理と近隣とのコミュニケーションが大切です。
　もしもそれが無理であるならば、できるだけ早い段階で解体することをお勧めします。解体のメリットは管理の手間を大幅に減らせることと、土地の売却に際しては比較的早くできる点にあります。そして何よりも、空き家管理の経済的・精神的負担から解放されることでしょう。
　思い出のこもった家を解体する決心は難しいと思いますが、倒壊や損壊によるリスクと併せて検討してみてはいかがでしょうか。
マトイでは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県など広い範囲で解体工事をお受けしています。解体工事はもちろんですが、それに伴う不用品処分やリフォーム、土地活用のご相談等にもお応えしています。空き家解体のご検討やご不明点など、どうぞマトイにお声掛けください。
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