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　社会問題となっている空き家は、その数を年々増やしています。
　いろいろな問題をはらんでいる空き家は、単にその持ち主だけでなく、その周辺に暮らす地域の人々や社会全体にさまざまな影響を与えます。
　今回は空き家のデメリットとその対策について考えていきたいと思います。

空き家増加の現状とその背景

　最近、「近所の家が空き家になったようだ」とか、「久しぶりに帰省したら、空き家が増えていた」といったことをよく聞きます。
　このように明確な数はわからなくても、日々の暮らしのなかでの肌感覚として空き家が増えてきていることを感じる人は多くいらっしゃるようです。

20年間で1.5倍に増えた空き家

　総務省による2018（平成30）年度住宅・土地統計調査によると、空き家は全国に849万戸あり、全住宅総数の13.6％を占めています。
　この調査は５年ごとに行われているのですが、空き家の数と空き家率は年々増加しています。2018年の調査結果とその20年前の結果を見ると、空き家は約1.5倍になっています。
　より積極的な空き家対策を取らないでいると、2038年には空き家率は31.5％に上昇するといった予測もされています。とくに、持ち家率が高いとされている団塊世代の人々が75歳以上の後期高齢者になる2025年以降には、空き家が急増する可能性が高いといった予測が出ています。

社会的に問題となっている空き家とは

　単に空き家といっても内容によって違いがあります。

空き家の種類

　空き家はその利用目的や管理状態によって、次の３種類に分けられます。

① 二次的住宅：別荘などのように不定期ではあるものの、目的をもって利用し、管理する人がいる。
② 賃貸用・売却用住宅：アパートや戸建て住宅で借り主や買い主が決まるまでの間、空き家になっている。
③ その他の住宅：居住者が長期にわたって不在で、定期的に管理する人もいなく、居住・利用予定もない。

　社会的に問題となっている空き家は、この③に該当するものです。

「その他の空き家」が生まれてしまう理由

　住む人も管理する人もいなくなった状態の「その他の空き家」になってしまう理由として、次のようなことが挙げられます。

① その家の住人が高齢や病気といった何らかの理由で、要介護・要療養状態になって施設など別の場所に移り、だれも住まない状態になった。
② その家の住人が死亡した後、相続した人がそのまま放置している。
③ 相続して居住していた住人が相続登記をしないまま他界し、所有者不明の建物となっている。

「その他の空き家」が社会的に問題となる理由

　住人不在で、管理されることがほぼなくなった家は、社会に以下をはじめとしたさまざまな影響をもたらし、問題を引き起こします。

① 倒壊や崩壊の危険性が高まる
　人が住まなくなった家屋は、老朽化が早く進みます。
　人が暮らしていれば窓やドアの開け閉めや人の出入りがあることで換気等が行われ、湿度をはじめとした建物を維持していきやすい環境が保たれます。しかし、空き家状態になってしまうと、こういったことが行われないまま家のなかの湿度は高まり、傷みが進んでいきます。そして放置しておくことで屋根や外壁等の落下や倒壊・崩壊が起こるリスクが高くなります。

② ゴミや不用品等の不法時の場となり、悪臭や害虫が発生しやすく衛生状態が悪化
　空き家の庭に生ごみや空き缶などが投げ込まれていることがあります。
　残念なことですが、住人がいない家は、モラルの低い人に対してマナーを守る抑止力が効かない状態です。
　わずかなゴミが管理されないままでいると、徐々にその数が増え、悪臭を放ったり、ゴミのなかにある食べ物などを求めて害虫やネズミなどが集まったりして、衛生状態が悪化していきます。

③ 治安の悪化
　人が住んでいない建物は、不審者の侵入や溜まり場となって犯罪の拠点となってしまう可能性があります。

④ 放火や漏電等による火災の危険性が高まる
　不審者や浮浪者が侵入して建物内で火気を扱う、不法投棄されたゴミに集まってきたネズミによって配線を傷つけられたことによる漏電や放火などで火災の危険性も高まります。

⑤ 周辺の景観の悪化
　きちんと管理されていない家屋は、無防備に風雨や直射日光にさらされることで壁が崩れ落ちたり、板塀などが剥がれたりして傷んでいきます。さらに庭の植栽などは、雑草と混ざり合うように茂ってしまうことで、さらに家屋はもちろんのこと敷地全体の環境を悪化させてしまうことになります。
　以上のようなことは、その家およびその敷地内にとどまっていません。
　伸びきってしまった雑草や植栽の枝葉は、隣接する家に侵入して壁を傷つけたり、その家の人たちの行き来を妨げたりする可能性があります。またゴミの不法投棄や管理されない状態が続くことで悪臭や害虫等による周辺への影響も見逃せません。さらに犯罪のリスクも、周辺で暮らす人々の不安を高めます。
　このように、１軒の空き家によって引き起こるさまざまな問題は、単にその家だけの問題ではなく、隣接する家々、さらにその周辺を含めた地域に暮らす人々やその地域社会に、景観を含めた環境と人々の健康・安全・暮らしの快適さに大きな影響をもたらすものです。それだけに、空き家対策は大きな社会問題として扱われています。

空き家増加の原因と今後の対策の方向性

　空き家が増加していることの大きな原因には、日本の高齢化と少子化があります。さらに相続や現在の固定資産税における優遇措置などの制度上の問題も大きく関係しています。

空き家増加の原因

　空き家問題は、次の４つの問題が関係し合って起こっています。

① 日本における人口の少子高齢化
　人口の少子高齢化は、日本にとって大きな問題で、空き家問題にも深く関係しています。
　日本の人口は減少していますが、内閣府の調査ではその傾向は今後も続き、2050年には約78％まで減少するとされています。一方、65歳以上の高齢者の割合は徐々に高まり、2030年には約31％、2050年には約38％を占めると予測されています。
　現在、空き家をもっている人の半数以上が、「相続」によって取得したものです。しかし、今後も自宅を所有している高齢者が増えている一方で、それを相続する若い層が減っていくことで、空き家問題は今後さらに深刻になっていくことが考えられます。現段階からより積極的にその対策に取り組んでいくことが重要です。

② 住宅の過剰供給の傾向
　空き家問題が社会で大きく取り上げられている一方で、年間80～90万戸の住宅が新築されています。2021（令和３）年には85万戸以上の住宅が新築されていて、これは前年と比較すると５％増となっています。
　地域差なども関係するため、簡単に過剰供給を指摘することはできませんが、この傾向の背景には、日本がこれまでに行ってきた住宅政策も関係しています。
　日本では、高度経済成長期の人口増加に伴って、住宅不足解消を目的とした「住宅建設計画法」によって新築住宅に重点を置いて住宅政策を進めてきました。すでに人口が減少して空き家が出ている現在においても、当時の日本人の住宅に対する思いが“新築指向”として影響を残しているとの見方ができます。

③ 固定資産税の優遇措置
　不動産を所有している人には毎年固定資産税が発生しますが、空き家に対しても同じように固定資産税を支払います。その際、「小規模住宅用地の特例」によって所有する土地に建物が建っていると土地の固定資産税が６分の１になります。しかし、空き家を解体して更地にするとこの優遇措置がなくなり、固定資産税が高くなってしまうのです。
　そのため、住めないような状態の家であっても建てておけば税金が安くなるため、空き家を放置しておく原因となっています。

④ 相続問題
　空き家を相続した場合、空き家がある場所は必ずしも所有者が生活拠点としている地域であるとは限りません。かなり離れていることもあります。
　その場合、空き家を管理するために頻繁に通うことは、通ったとしてその場所への往復の交通費がかかります。自分が管理に通えないために、業者に依頼するにしても費用が発生します。さらに老朽化した壁や屋根などを補修する費用もかかることを併せると、空き家の維持管理のための費用は馬鹿になりません。
　このように空き家が遠方で離れていると管理に通えない、費用がかかる、などの理由で管理ができないままになってしまうことが多くあります。
　

今後の空き家対策の方向性

　現在、空き家対策として国では「空家等対策特別阻止法」によって、倒壊などの危険な状態にある空き家に対して、その所有者に適切な管理を促したり指導・勧告をしたりして、空き家対策に努めています。そういった行政からの指導を繰り返し受けても適切な管理を行わず、周囲へ多大な迷惑をかけている空き家は、「特定空家」として行政代執行を行うなどの対応も取っています。
　しかし、それでも状況の改善は見えていません。それはすでに触れているように「敷地内に建物があれば固定資産税の税率が軽くなる優遇措置」が大きく関係しています。そこで、この優遇措置を見直す方向で検討が進んでいます。
　具体的には、税制優遇の対象からはずすことを検討しています。

空き家増加の要因となっている税の優遇措置

　税の優遇措置の内容は、課税標準が200㎡以下の場合は６分の１に、それを超える場合は３分の１に軽減されるというものです。この優遇措置が空き家放置の要因でもあるわけですが、空き家等特別措置法によって勧告を受けた場合に税の優遇措置を受けることができなくなり、「特定空家」に指定されると空き家の解体・撤去が行政代執行される、といった対策がとられています。しかし、こういった対策は現状においてはっきりした結果が出せていないでいます。

税優遇措置見直し等による空き家対策の新たな方向性

　現在までのところ、空き家対策は空家等対策特別措置法に基づいての行政指導および行政代執行が中心です。しかし、家対策等特別措置法では空き家増加の抑止力になっていないことから、次の点を新たな対策の方向性として検討を進めていくとしています。

① 特定空家だけでなく、その予備軍となる管理が行き届いていない空き家も税優遇措置の対象外とする。これは実質的な増税ということになる。
② 空き家を解体・撤去するだけでなく、空き家の利活用も含めて空き家対策を検討する。

空き家がもつさまざまなデメリット

　空き家にはさまざまなデメリットがあります。なお、その内容は空き家の所有者、地域社会、空き家所有者の親族など、それぞれの立場によっても違いがあります。

空き家の社会的なデメリット

　空き家による社会的なデメリットは、すでに説明したとおりです。
　あらためて記すと、景観の乱れ、犯罪の拠点、ゴミの不法投棄、環境不善による悪臭や害虫などの発生、管理されていない庭や崩れかけている建材などによるけがやトラブルの発生などが起こる可能性が高くあります。

空き家所有者のデメリット

　本来、空き家を管理すべきは空き家の所有者です。しかし、さまざまな事情によってそれが難しい場合があるとともに、空き家の存在が所有者に与えるデメリットもあります。そのデメリットとは、次のようなものです。

① 空き家を放置しているか否かに関係なく、空き家に対する固定資産税や都市計画税を毎年、納めなくてはならない。
② 空き家の維持管理を行うために、時間・手間・費用の負担が大きい。交通費を除いて、固定資産税、庭木の剪定、修繕費などに年間10～30万円はかかるといわれている。
③ 空き家を適切に管理するためには、電気・ガス・水道は使える状態に保っておく必要がある。そのため、それぞれに基本料金を払い続けなければならない。
④ 空き家の管理が適切に行われずに老朽化が進んで倒壊等の恐れがある場合、勧告を受けたり、「特定空家」に指定されたりすると、税金の優遇措置がなくなり、固定資産税等がそれ以前の金額より高くなる。
⑤ 人の出入りが少なくなる空き家は、換気や掃除の頻度が少なく、老朽化が早く進む。そのため、時間経過とともに資産価値が低下していく。
⑥ 老朽化によって壁が剥がれていたり、屋根や老朽化が激しい部分が外れたりして近隣の人や通行人を傷つけ、賠償問題に発展する可能性がある。

空き家所有者の親族のデメリット

　親族の立場から見た空き家のデメリットでは、相続によって空き家の所有者となった場合と、所有者ではないものの空き家に近い地域に居住している親族としての立場から見た場合のものがあります。
　まず相続によって空き家の所有者となった場合、前述と同じデメリットが生じます。
　また、所有者の親族で空き家近くに居住している場合、空き家の管理を任される可能性があります。さらに親戚であることを知っている人から、空き家に関する近隣からのクレーム等を受けることや、その対応をする負担が生じることがあります。

空き家購入者のデメリット

　空き家購入に際しては、低価格で購入できる可能性が高く、空き家が所在している自治体によっては、空き家購入時に利用できる補助金制度を設けているところもあります。これらを調べ、利用することで、空き家の補修やメンテナンス費用に充てることができます。
　しかし、デメリットも把握しておくことが必要です。とくに注意しておくべきこととして次の２点が挙げられます。

① 劣化の進行が速い
　空き家は築年数が建っていること、空き家であった期間によって劣化が進んでいるため、築年数以上に傷んでいる可能性が高いこと、これらのことから劣化の進行が速い可能性が高いと考えられます。

② メンテナンスのためのコストが高くなる
　空き家は、人が住んでいなかった間に劣化が進んでいます。そのため多くの場合、状態に応じたリノベーションが必要になります。また、耐震基準が最新でなかったり、住んでいる間になんらかの不具合が見つかったりするので、購入前に徹底した検査を行って、一度の工事で快適に居住できるようにしておくことが重要です。

知っておくべき空き家対策等特別措置法

　空き家対策の基盤となっているものが、「空家等対策特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）」という法律です。
　これは2014（平成26）年に空き家対策の推進を目的に制定されたものです。
　この法律に基づいて、適切に管理されず、崩壊等の危険リスクが高く周辺の人々の生活に影響を及ぼす空き家に対して、行政が所有者に対して管理の助言・指導・勧告・命令、そして解体撤去の行政代執行等が行えるようになりました。
　空家を所有している人は、是非ともこの法律と特定空家に関して理解しておく必要があります。なお、こちらのコラムでも空き家対策等特別措置法について説明していますので、参考になさってください。

空き家問題の解決方法

　空き家問題を解決するには、その所有者の行動と自治体による対策が必要です。それぞれにどのようなものがあるかについてご紹介します。

所有者の解決方法は「利活用」と「解体」の二択

　所有者ができる空き家対策には「利活用する」と「解体する」の２つがあります。
　「利活用」については、古家付きの土地として売却したり、貸家やシェアハウスとして活用したりする方法があります。しかし、これらをするには先行投資が必要であり、その後も空き家を管理するのと同じくらいか、それ以上のかかわりと労力が必要となる可能性があります。
　一方、空き家を解体して土地を売却したり、借りたりする方法は、解体費用がかかるものの、その後の負担が利活用する場合よりも低くできる可能性があります。
　なお空き家の活用については、こちらのコラムでも取り上げています。どうぞご一読なさってください。

国の解決方法

　空き家に対する国の対応には、次のようなものがあります。

① 空家等対策特別措置法
　この法律に基づいた空き家所有者に対する管理の助言・指導・勧告・命令

② 相続登記の義務化
　所有者不明の空き家をなくすために、家を相続した際の相続登記を2024（令和６）年から義務化。

③ 除却支援・再生支援
　地域の環境や地域活性化を阻害している場合、その空き家を解体撤去するための支援・相談窓口の開設・自治体都民会議業の連携事業によっての空き家支援を展開。

東京都世田谷区に見る空き家対策

　東京都では空き家問題の解決に向けて、地域を越えたさまざまな取り組みに関する情報共有や相談事業を展開しつつ、市区町村の空き家対策を支援しています。
　そのなかから、世田谷区を例に挙げて取り組みを紹介します。世田谷区は全国最多となる５万戸の空き家がある地域です。所有者がわからない空き家もあり、職員が元の持ち主の親族から聞き取りをするなどして所有者を見つけ出し、解体や売却、利活用等を働きかけています。

空き家等地域貢献活用相談窓口の設置

　世田谷区内にある空き家・空き室・空き部屋を地域資源ととらえ、これらを利用した地域貢献活用を目的とした相談窓口を開設。空き家所有者と利用団体をつなげる取り組みを進めています。

世田谷空き家等地域貢献活用助成事業

　空き家等を活用した地域貢献活用企画を募集し、助成対象として選出された事業には、最大300万円を助成しています。この助成金は企画を実現するための初期整備費用として、空き家の改修工事等に使うことができます。

世田谷の空き家活用ゼミナールの開催

　建物所有者や活用希望する団体や個人を対象に、世田谷区内で地域貢献型の空き家等の活用を促進していくためのゼミナールを開催しています。空き家等を活用した企画・事業案のヒントを得る場となっているとともに、ゼミ参加をきっかけに空き家所有者とつながり、空き家を活用した新たな事業が展開される場にもなっています。

こんなサービスもあり！

　各自治体では民間と提携するなどして、さまざまな形の空き家対策に取り組んでいます。その１つに、「ふるさと納税」の返礼品として、空き家の管理を代行する取り組みも広がっているそうです。
　１回３～４万円の寄付で、自治体が契約した業者やシルバー人材センターが、空き家の草刈り、庭木の剪定、家屋内の換気等を行うというもの。こういったサービスを導入する自治体も、ふるさと納税をしてこのサービスを利用する人のいずれも増加しているそうです。
　今後も空き家対策として、さまざまなものが出てくる可能性があり、アンテナを張っておきたいものですね。
　東京都23区の不燃化特区地域内の助成金については、こちらにまとめてあります。地域によってはずいぶんと助成していただけるところもありますので、よろしければご参考になさってください。
東京都の助成金情報

まとめ

　空き家問題は所有者もその周辺の人にとっても地域にとっても重要な問題です。
　管理には時間・お金・労力がかかって大変。場所が離れていればなおさらです。しかし、前述の世田谷区内の例を見てもわかるように、考えようによっては大きな可能性が含まれているものでもあります。それでも利活用に負担を感じる場合は、解体することを選択することで、その負担は解消されるでしょう。
　解体について、何から始めたらよいか分からないという方は、是非こちらのコラムもご参考になさってください。

　いずれにしても１人で悩むのではなく、地域にどのような支援があるかを知り、ご自身にとってベストな対策を考えてみましょう。マトイでは空き家の解体はもちろんのこと、空き家に関する対応や行政における助成等に関する疑問についても、所有者の皆様にとってベストな選択・対応を一緒に考えていきます。お気軽にご連絡ください。
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