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　いつもの通り道にあるショップが模様替えをしたり、退去したり、そして自宅のリフォームを考えたり……、そんなときに行われることがあるのが内装解体です。
　今回はそんな内装解体について、その単価や工法、手順などを具体的に説明します。

　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で事業展開しています。建物解体はもちろん、内装解体および解体工事に伴う残置物処分、そしてリフォームなどにも対応しております。お気軽にお声掛けください。
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内装解体とその種類

　最初に内装解体とはどのようなものか、そしてどのような種類があるのかについて説明します。

内装解体工事とは

　内装解体は、文字通り内装部分を解体撤去する工事です。建物の躯体はそのままで、設備等を撤去し、床や壁なども撤去します。
店舗や事務所として借りている物件を退去する場合や、住居の1部分をリフォームする際に行われます。
　内装解体には、原状回復工事とスケルトン工事の２種類があります。

原状回復工事

　事務所や店舗として借りる際に、利用しやすいように間仕切りや棚などを設置したり、設備機器類を追加したりすることがあります。
　こういった入居時に変更した部分を、退去に際して入居時の状態に戻す工事が原状回復工事です。

スケルトン工事

　スケルトンという言葉の意味の１つに“骸骨”というものがあります。それと同じように、建物の骨組みだけを残して解体します。工事後は建物を支える梁や柱だけの状態にします。

工事の選択と所要期間

　借りていたところの退去時には、入居時に交わした契約書に退去時の状態も記されています。それに沿って原状回復工事にするかスケルトン工事にするかが決まります。もし契約書にその記載がない場合は、貸主との相談になります。
　ただし、契約書に原状回復工事と記載されていても入居段階でスケルトン状態だった場合はスケルトン工事を行います。
　なお工事にかかる期間は、面積やどの程度内装を変更していたのかで異なります。
　シンプルで比較的小規模の事務所なら1週間程度が目安となりますが、造作や設備が複雑なときや、工事範囲が広かった場合に１ヶ月以上かかることもあります。さらにスケルトン工事では、一般的な原状回復工事よりも工事期間が長くなる傾向がみられます。

内装解体工事の流れ

　内装解体工事がどのような流れで進められているかを説明します。この流れを知っておくことは、施主様が行うことの計画や工事自体を円滑に進めることに役立ちます。

内装解体工事着工前の流れ

　
　内装解体を行う際には、着工前に次のことを準備しておきます。

○契約書に記載されている引き渡し条件を確認する。
○貸主に退去することやその時期を伝え、引き渡し条件の再確認等を行い、実際の工事内容について打ち合わせをする。
○解体工事を依頼する業者を選定。場合によっては、貸主やビルの管理組合から業者指定があるので、打ち合わせの際に確認する。
○業者選定に向けて複数の業者に見積り依頼を行い、現地調査をしてもらう。事前調査ではどの部分を解体撤去するか、残す部分はどこか、その他の要望などを伝える。
○見積り書ができたら、その内容を比較検討して依頼する業者を決定する。
○室内の残置物などを処分する。
○業者や工事スケジュールが決まったら、同じ建物内の入居者への挨拶回りを行い、工事日程などを知らせる。
○ライフライン等の停止手続きをする。

　業者から提出された見積り書の記載内容などから、その業者の誠実さを読み取ることができます。その際の参考に、こちらのコラムもご覧ください。

内装解体工事の流れ

　
○建物内の通路や他の入居者の部分を含めて、通路や家具や備品類の養生を適宜行う。
○壁紙や床材などの内装材を撤去。
○仕切りや棚など、入居後に後付けされたものを解体撤去。
○他の作業と並行しながら廃棄物のリサイクルに向けた分別と処理を行う。
○足場や養生の撤去と現場およびその周辺の清掃。
○施主様および貸主様立ち合いのうえで引き渡し。

　内装解体の流れに伴う詳細については、こちらのコラムをご覧ください。

内装解体の工事費用の内訳

　内装解体ではどのような費用がかかるかは、見積り書の項目を見るとわかります。その表記は業者によって違いがありますが、おもに次のような内容になります。

解体費用

　
　解体費用とは本体工事費用ともいい、建物の解体工事ではその建物自体を解体撤去するための費用です。外構工事等はこれには含まれません。内装解体の場合は、内装材の解体撤去にかかる費用がそれに相当します。
　これは延べ床面積で計算されますが、その単価は坪で計算するか㎡で計算するか業者によって異なります。見積り書を見る際はその点も注意する必要があります。なお、１坪は約3.3㎡で計算します。

その他の工事費用

　
　これは、内装解体以外の工事費用が含まれます。
　例えば、入居時に水道などの配管を延長したり、看板を取り付けたりすることがありますが、原則として退去時にはこれらを解体撤去します。
　逆に空間の演出などの理由から入居時に天井や壁を取り払うこともあります。その場合には、退去時に天井や壁を元通りにします。
　それらにかかる費用が、その他の工事費用になります。

廃棄物処理費用

　
　解体工事の現場では、多くの廃棄物が排出されます。それらは産業廃棄物として扱われ、作業員は解体工事を行いながら廃棄物を適切に分類し、処分場へと運びます。この際の運搬や処分にかかる費用です。
　この廃棄物処理費用は解体工事費用全体の４割程度を占めます。
　しかし、業者のなかにはこの費用や全体の見積り金額が極端に安く提示している業者がいます。そういった業者は、正規の処分方法を行わず、不法投棄などをしている可能性があって注意が必要です。

残置物の処理費用

　
　基本として、内装解体が始まるまでにそのスペース内にある物は借主が処分します。
　借主が処分しきれずに残された物は残置物として業者が処分しますが、その場合、その多くは産業廃棄物として処分されます。とくに産業廃棄物の処分費用は、私たちの暮らしのなかで排出される一般廃棄物よりも高くなるため、残置物が多いほど処理費用は高くなります。
　さらにエアコンや冷蔵ショーケース・冷凍冷蔵庫、テレビなどは家電リサイクル法によって処分方法が決められており、処分にはリサイクル料が必要になります。
　これらのことを含めると、残置物となりうるものはできるだけ自分たちで処分することが、費用を抑えることにつながります。

　自分たちで残置物を処分することが難しい場合もあります。そのようなときは解体工事とともにマトイにご相談ください。
　マトイは東京・埼玉・神奈川・千葉で活動しています。これら地域の皆様のよりよい解体工事に向けてサポートさせていただいています。
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諸費用

　
　前述の費用以外にも必要な費用が諸費用として挙がります。
　その内容としては、重機の回送費（重機類を現場まで運びこむ費用）や工事車両の駐車料金、各種届出の手数料などです。

解体場所によって変化する内装解体の坪単価

　
　内装解体では、どのような場所、それまでどのようなことに使われてきた場所かによって坪単価が異なります。
　解体場所の種類によって異なる坪単価をベースに、解体する場所の広さ、工事の種類や作業内容、現場の状況、使用する資材、工事を行う業者、地域の相場などの要因が加味されて解体費用が決められます。

オフィス

　　
○オフィスにおける内装解体の坪単価　１万5,000円～
　オフィスとして使用していた場所は、入居時に天井や床や壁を取り外したり、間仕切りを付け加えたりして、そこでの業務をしやすい環境に変えていることが多くあります。
　その場合、原状回復の費用も必要になります。さらに高層階にある物件やエレベーターがない物件では、作業の手間や難易度が上がるため単価も高くなります。

マンションやアパート

　
○マンション・アパートにおける内装解体の坪単価　１万5,000円～
　マンションやアパートのリフォーム等で行う内装解体は、その部屋が何階にあるか、2階以上の部屋の場合にエレベーターはあるか、さらにトイレや浴室などの水回りのリフォームで配管を変更した場合は、配管を元に戻す工事も必要になります。
　これらの要因は内装解体の坪単価に「その他の工事費用」や「諸費用」として加算されて、費用が決まります。

戸建て住宅

　
○戸建て住宅の内装解体の坪単価　１万5,000円～
　戸建て住宅は物件によって面積や内装材によってさまざまで、内装解体の目的も異なります。そのため、解体する延べ床面積が同じであっても、それぞれの家屋や内装解体の目的によって費用は異なります。
　さらに敷地が狭くて重機が入りにくい場所では坪単価は高くなる傾向があります。

　一般住居で行われる内装解体について、こちらのコラムでも取り上げています。どうぞお読みください。

店舗

　
○店舗の内装解体の坪単価　1万1,000円～
　店舗の内装解体は、どのような業種の店舗であるかによって内装解体費用が大きく異なる傾向がみられます。
　例えば、飲食店は厨房設備の撤去や排気ダストの撤去費用がかかります。また、美容室やエステでは洗髪や施術のスペースなどを確保するために、仕切りが他よりも細かく造られている傾向があります。その撤去や水回りの設備にも変更を加えていることが多くあるので原状回復のための費用がかさみます。

　内装解体を行うなかには店舗閉店に伴うケースもあります。そのケースについてこちらで詳しく説明していますので、どうぞ参考になさってください。

単価が高くなる要因と費用を抑えるためのポイント

　
　施主となる立場の方が、できるだけ費用を抑えたい、と思うのは当然のこと。
　ただし、やみくもに安い業者に依頼するのでは、手抜き工事などが行われてトラブルを引き起こして、逆に負担を大きくするだけです。
　まずは、どのようなことが費用を高くしてしまうのか、費用を抑えるためにはどのようなことが必要かを知ることが大切です。

単価が高くなる要因

　内装解体の費用を高くする要因として、次のようなケースがあります。

夜間や早朝の時間帯の工事

　ビル内での内装解体工事では、他に入居している事務所や店舗などの営業時間やその建物自体の管理時間などの関係から日中の作業が難しく、やむをえず夜間や早朝に工事を行うケースがあります。
　その場合、通常の日中の費用に時間外手当としての費用が加算されます。

大型電化製品や粗大ごみの残地

　すでに説明したように、残置物は量が多ければ多いほど費用負担が大きくなります。
　とくに冷蔵・冷凍庫、エアコン、テレビ、洗濯機などは処分費用のほかにリサイクル料が必要になります。もちろん自分たちで処分する場合も、これらのリサイクル料は必要になるのですが、業者に依頼するよりも費用を抑えられます。

　こちらのコラムでは解体時の廃棄物の処理について説明しています。このなかでも電化製品の処分について詳しく説明していますので、参考になさってください、

解体場所が狭小地やエレベーター等の設備がないなどの制限がある

　現場がどのような場所にあるかも、費用に影響します。
　現場が狭小地の場合、周辺に工事車両を駐車するスペースがないことがあります。その場合、現場とは離れた場所に駐車することになります。そうなると、駐車料金や駐車場所から現場まで機材等の運搬の手間や時間がかかり、工事期間にも影響します。
　さらにビルの場合、何階に現場があるかによってビルに入館してから現場に行くまでの時間がかかります。また、エレベーターがない2階建て以上に現場がある場合は、機材の搬入や廃棄物の搬出により手間がかかります。

電気やガス等の配管が複雑な構造

　解体現場の構造が複雑になっている場合の原状回復工事やスケルトン工事も費用が高くなります。
飲食店では、入居時にガスや上下水道の配管を延長するなどの手を加えていたり、理美容店やエステ店などでは水回りの設備のほか、洗髪や施術スペースの個室ブースを確保するために間仕切りが多く造られていたりします。
　これらによって構造が入居前よりも複雑になっているため、原状回復工事も複雑になります。

アスベストや特殊な建材が使用されている

　壁材や床材には、さまざまな種類があります。軽量なボードやカーペットなどの撤去は比較的容易に行われるため、坪単価は比較的低めです。
　しかし、アスベスト含有建材を使用している場合は、そのレベルによって特殊な作業が必要になります。また、コンクリート壁や特別な耐火材が使われている、シックハウス症候群を防ぐための処理が必要な建材が使われているなどの場合、その撤去作業は難しいものになります。
　これら特殊な建材を使われている場合は、特殊な撤去作業が必要になるとともに、慎重な作業も必要になるため作業の所要時間も多く必要になり、追加費用が生じる場合もあります。

解体費用を抑えるコツ

　前述のように、その場所がどのようなことに使われていたか、どのような状態に変更されていたかによっても内装解体の工事費用は変わってきます。それらを原状回復工事したり、スケルトン状態にしたりする際の費用を抑えるためのコツを以下に紹介します。　

什器類は自分たちで処分して残置物を少なくする

　事務所や店舗、家屋内で使用していた家具や備品などの什器類を自分たちで処分します。そうして残置物を可能な限り少なくすることが大切です。
　また、移転先の事務所や店舗などで引き続き使えるものは次の場所に移動したり、まだ使用できるものはリサイクルショップや同業者に売却したりすることで廃棄処分するものを少なくできます。
　廃棄処分するものの処分を業者に依頼する場合、それらは産業廃棄物として処分されるため、運搬費用や廃棄費用がかかります。できるだけ自分たちで処分を行い、残置物の量を少なくすることで、解体費用を抑えられます。

複数の業者から見積りをとる

　自宅のリフォームのケースを除いて、テナントとして入居している場合の内装解体では、その建物の貸主や管理組合などによる指定業者に工事を依頼するようになっていることがあります。
　そうだとしても、相場を知って提示された費用が安いものか、高いものかを判断するうえで大切なことです。そのために、複数の業者に見積りを依頼することで大まかな相場がわかり、比較検討や交渉材料ができます。

必要な工事と不要な工事を見極める

　借りていた物件を退去するときは別にして、リフォームで内装解体を行う場合は、どのような理由で、どのような部分をリフォームするのかといった目的を明確にすることが重要です。
　そのうえで、現地調査の機会を利用するなどして業者と相談しながら、内装解体の方法や適切な範囲を決めます。その際に予算を意識し、必要な工事とその優先順位をつけます。こうして必要な工事と不要な工事を見極めることで、内装解体工事のコストパフォーマンスも高められます。

まとめ

　内装解体は、工事をする物件によって費用が大きく異なります。それは目に見える表面的な内装だけでなく、建材の種類や床下にめぐらされた水道やガスなどの配管も内装解体の対象となりうるからです。
　目に見えない部分の工事内容は、施主となる方々にとってはわかりにくいところで、それだけに業者の説明と施主様の理解が重要になります。
　また、テナント物件の場合は、施主様だけでなく貸主や建物の管理組合ともコミュニケーションをとりながら進める必要があります。
施主様としては戸惑うことがあるかもしれませんが、どうぞご安心ください。マトイでは、これらの点においても担当者がしっかりサポートいたします。
　内装解体、建物解体、そしてそれらに付随した疑問や心配事など、工事検討段階からしっかりサポートいたします。東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県の物件をご検討の皆様、どうぞお気軽にご相談ください。
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