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店舗の解体費用の相場は? 店舗解体までの流れと安くするコツ

かいたいコラム

 商売を行っていると、うまくいくと、そうでないときと状況が変わります。そして社会の状況を先読みしながら、店舗の様子を変えたり、業態を変えたりして顧客に選ばれるものを追求していくのも醍醐味。
 「店舗解体」はそういった商売の大きなターニングポイントのカギを握っています。それだけに、解体費用も気になるところ。今回は閉店の進め方と店舗解体など必要になる費用等について、飲食店を例にして説明します。
※内装解体をご検討の方は、以前掲載のコラムもぜひご覧になってください。

「閉店」のスタイルとそのポイント

 「閉店」というとマイナスのイメージをもつ方も多いと思います。でも長く続いて、経営に問題ないようなお店でも閉店とは無縁ではありません。後継者がいない、突然に立ち退きしなければならなくなった、などさまざまな理由で閉店を余儀なくされることがあります。
 いずれにしても、マイナスに考えるのではなく、新しい展開の始まりとして受け止めたいものです。そのためにも、まずは閉店の方法として次の4つを知っておきましょう。

①店舗売却
 借りている店舗を居抜き物件として売却します。内装解体工事の必要がなく、内装・厨房設備・空調設備などはそのまま使ってもらうため、処分しません。入居時の状態に戻す必要がないために、その費用を削減することができます。さらに、設備やインテリアなどの所有権を譲るので、次の借主から「造作譲渡料」としての費用を受け取れます。
 ただし、リース品がある場合は、売却前にリース会社に返却し、返却しない場合は、リース残債を清算したうえで所有権をご自身に移す手続きが必要です。
 また、売却にあたっては事前に貸主に伝えること、設備・什器類で故障がないか等動作確認を念入りに行っておくことが必要です。

②事業譲渡
 新しいオーナーに事業を売却し、経営を続けてもらいます。譲渡するものは店舗のほか、厨房機器・スタッフ・経営のノウハウ・メニュー内容・客からの評判などです。
 この形をとる場合は、可能な限りそれまでの形を継続してほしいという現オーナーの思いがあるはずです。その気持ちに応えてくれる新しいオーナーを見つけるためには、「この人なら!」と信頼できる人を見つけることが大切です。そのため、「どんな人に」「いくらぐらいの金額で」「いつごろまでに譲渡したい」「リニューアルしてよいところ」「買えないでいてほしいところ」といった譲渡条件をはっきり決めておくことが大切です。
 譲渡先が決まるまでは、営業していても営業していなくても家賃は払い続けなくてはなりません。ですからできるだけ早く譲渡先を見つけることが、負担を少なくします。

③業態転換
 廃業しないで業態を変えて経営を立て直します。
 例えば普通の喫茶店をパンケーキの専門店にしたり、食堂をオーガニックレストランに変えたりなど、顧客の嗜好を絞り込んだ目的性のある業態に変えるものが多いです。また、昼は蕎麦屋、夜はワインをメインにしたスタンドバーというような、昼・夜で業態を変える方法もあります。
 ただし、業態を変更するには、メニュー内容や厨房機器、什器類、ホームページなどを新たに変え、ときには新しい業態に合わせたスタッフをそろえるなど、費用と時間がかかります。その分、リスクも大きくなります。早めに、そして入念な計画が必要です。

④業務委託
 物件の契約はそのままに、お店の運営を第三者に委託します。この方法は、お店を手放さなくていい点と、持ち主はほかの仕事をしながら店舗収入を得られるというメリットがあります。
 しかし、委託先が家賃を滞納した場合は、契約者である自分自身が立て替えなくてはなりません。また、もし委託先が契約を解約すると店舗収入がなくなりますが、物件の契約は続いているので家賃の支払いは続きます。
 また、業務委託は賃貸契約上、禁止されている場合があります。加えて、営業するにあたっての禁止事項が契約書に記載されていることがありますので、契約書をよく読んだうえで委託契約を行うことが重要です。

店舗閉店に向けて行うべきことは?

 次に、閉店するときに行うことについて説明します。しかし前述したように閉店には様々な方法があり、必要のないこともあります。まずは「店じまい」(廃業)によって店舗を貸主に戻すことを前提に説明を進めます。

店舗物件の解約

 閉店が決まったら、管理会社や大家さんに解約通知を出します。賃貸借契約書には、「退居する〇ヵ月前までに申請を―」といった解約に関する記述があります。この期間は物件によって異なりますので、必ず契約書を確認してください。

スタッフへの解雇通知

 従業員を雇っている場合、閉店の30日以上前までに解雇を通知します。通知が30日に満たない場合には、「解雇予告手当」の支払い義務が生じます。
 解雇予告手当とは、解雇を予告する際に事業者から従業員に対して支払われる手当で、解雇予告から解雇日まで30日以上あれば支払う必要はありません。なお、解雇予告手当の支払いは、解雇日より前に通知した場合は「解雇通知した日」に、即日解雇の場合は「当日」に支払う決まりになっています。よほどのことがない限り、30日以上前には従業員に閉店について知らせておきましょう。

仕入れ先や各種業者への連絡

 食材や日常的に使う備品などを仕入れている業者の方々にも、閉店の通知を忘れずに。閉店後に品物が届いた、などということ長いようにしましょう。

電気・ガス・水道などの解約

 電気・ガス・水道・電話といったライフラインも解約もします。それぞれ利用停止日の何日前までに手続きしなければならないか、各所に確認しておくことも必要です。なお閉店後の店舗の内装解体工事をする場合は、水道は最後まで使うようになります。その場合は、解体工事業者と打ち合わせてから、停止日の決定と連絡をします。

閉業に伴う行政手続き

 開店時と同様に、閉店の際もいろいろな行政手続きを行わなくてはなりません。多くは「保健所での手続き」「警察署での手続き」「税務署での手続き」に分けられますが、届け出の提出期限が定められているものもあります。閉店後に慌てて行うのではなく、あらかじめ事前に準備し、記載内容などわからないことは各行政機関に連絡・相談して進めましょう。なお閉店の方法によっては、行わずに済む手続きもあります。

【保健所での手続き】
●「廃業届」の提出:窓口で記入して提出する方法や、郵送での提出を受け付けているところもあります。各地域の保健所のホームページなどを確認しましょう。なお、廃業日から10日以内に提出することが定められています。
●「飲食店営業許可証」の返納:開業時に交付された「飲食店営業許可証」の原本を返納します。紛失した場合は、再交付などの手続きが必要です。

【警察署での手続き】
●「深夜酒類提供飲食店営業の廃止届」の提出:深夜0時以降にアルコール類を出す居酒屋やバーなどは、開業時に「深夜酒類提供飲食店営業開始届」を提出しています。閉店時は、それに対応する「廃止届」を廃業日から10日以内に提出します。
●「風俗営業許可証」の返納:風俗営業許可を得て営業している場合は、風俗営業許可証を返納します。

【税務署での手続き】
●「個人事業の廃業届」の提出:閉店後に個人事業主としての収入がなくなる場合に行います。
● 給与支払事務所等の廃止届け出書」の提出:従業員を雇ってお給料を支払っている場合や、家族に青色事業専従者として働いてもらっている場合に提出します。
●「所得税の青色申告の取りやめ届出書」の提出:所得税を青色申告していた場合、取りやめ理由を記載して提出します。
●「消費税の事業廃止届」の提出:次の条件によって消費税を納税していた場合に提出します。
・前々年の課税売上高が1,000万円を超える。
・特定期間の課税売上高が1,000万円を超え、活動期間の給与等支払額が1,000万円を超える。
・消費税の課税事業者選択届を提出している。

店内解体業者の選定

 閉店によって店舗を貸主に返却する場合は、その場を借りた際の状態に原状回復して返却します。そのための店内解体を依頼する業者を選定して、予算も計上しておきましょう。これに関しては、次項でもう少し詳しく説明します。
※内装解体をご検討の方は、以前掲載のコラムもぜひご覧になってください。

厨房機器や什器・店内備品の処分

 店内解体をする場合、厨房機器や什器、家具類を処分しなくてはいけません。まだ使える厨房機器は専門のリサイクルショップなどに買い取ってもらったり、そのほかの什器類もリサイクルショップやフリーマーケットなどに出品したりすると廃棄費用を抑えられます。このときリース品を間違って処分しないように注意しましょう。

お客様への連絡

 店頭の張り紙・ホームページ・SNSなどを通して、お客様に感謝の気持ちを添えて閉店のお知らせをします。

貸主への店舗返却

 内装解体など閉店に際して必要なことがひと段落した状態で、貸主へ店舗を返却します。事前に契約書を確認して、どのような状態にして返却するかを貸主と確認したうえで内装解体を進めますが、実際に返却する際、再度、両者で契約書に記された状態になっているかを再確認したうえで返却します。

店舗返却に向けた内装解体

 「内装解体工事」とは建物もしくは部屋の内部だけを解体することです。店舗の撤退や入れ替わり、リフォーム、リノベーションなどを目的に行われます。閉店に際しては、けじめとなる大きな行為です。

閉店時の内装解体工事の種類

 これには「スケルトン工事」、「原状回復工事」の二種類があります。
 「スケルトン工事」では建物を造っている骨組みだけを残し、そのほかのものはすべて撤去して、何もない空間だけの状態にします。
 「原状回復工事」は、入居前の、オフィスや店舗として借りた際の状態に戻すことです。そのため借りたときの状態がどのようであったかによって、どのように工事をするかが変わってきます。例えば、借りたときにスケルトン状態であったなら、スケルトン状態にして返します。もし、借りたときから間仕切りがあったり、他に什器があったりしたらそれらは残します。しかし、貸主様によっては、それらも取ってスケルトン状態にしてほしい、この間仕切りも取ってほしいとか、他の要望を出されることがあります。閉店について伝えた際など、事前に内装解体工事を契約書通りに進めるか、貸主様の意向についても確認しておくことが必要です。

内装解体工事の流れ

 閉店が決まった段階で各種手続き、従業員やそれまでのお客様へのお知らせなどを行うとともに、借りている店舗の返却の準備を始めます。どのようなことを、どのような流れで行うのかについて説明しましょう。

【事前準備段階】

①貸主様への連絡・打ち合わせ 賃貸契約書にある撤退・転居時の引き渡し方法を確認して、貸主様に閉店を知らせます。そのうえで、引き渡し方法について再確認し、貸主様の意向を確認します。
②解体工事業者を選ぶ 解体業者を選ぶ際は費用だけでなく施主様のご希望などに柔軟に対応してくれることも大切です。相見積りをとって工法・工期・費用の3要素で業者を選びましょう。
③現地調査 業者が決まったら、あらためて現場を見ながら施主様とともに細かい部分を打ち合わせます。このとき、建物の不動産情報資料や建築図面などがあれば準備しておくと役立ちます。
④近隣店舗・事務所へ挨拶 工事の期間や工事の概要などが決まったら、その内容を記した案内状を持って周辺の店舗や事務所、住民の方々に挨拶をします。
⑤残置物の処分 店舗内に残った什器類は、工事が始まるまでに計画的に施主様ご自身で処分しておくと、余分な費用がかからないですみます。
⑥ライフラインの停止 ライフラインは建物全体で契約を行っている場合があるので、貸主様の確認を取って進めます。

 

【内装解体工事開始から終了まで】

①足場や養生の設置 埃や騒音などを最小限に抑えることで、隣り合う店舗・事務所の迷惑をできるだけ少なくします。また、エレベーター内や階段・通路などの養生も必要です。
②内装材を撤去 電気・ガラス・ドア・壁紙などを、分別を行いながら撤去作業を進めます。
③床材の撤去 なかには床材を使っていないところがあったり、貸主様の意向で「そのままでいい」ということがあったりして、行わないこともあります。
④廃棄物の処理 工事によって出た石膏ボード・木材・鉄・プラスチック・コンクリートガラなどの廃材を、リサイクル可能なものとそうでないものを細かく分別して搬出します。
⑤室内の清掃 解体作業では大きな廃材のほか、大小さまざまなゴミや汚れが生じます。それらをきれいにして養生を取り除いて解体工事が終了します。

 

閉店に際して必要な費用とその相場、そしてポイント

 閉店するには行うべきことがあるとともに、同時に費用もかかります。ここでは、そのような費用がどのようにかかるのかを見ていきたいと思います。

内装解体工事に伴う費用とその相場

 内装解体工事についての具体的な料金相場をお伝えすることはとても難しいです。あえて示すとすると、1坪20,000円以上ということになります。
 内装解体工事費用はスケルトン工事であっても、原状回復工事であっても、通常は平米(㎡)数か坪単価を基本として金額が示されます(これについては単価の違いを見逃さないように注意が必要です)。この相場は、建物が木材、鉄骨などどのようなもので建てられているか、店舗の広さ、店舗内の造作、周囲の状況などによっても大きな違いが出てきます。とくに飲食店の場合は、個室や小上がり、半個室の仕切り、厨房や排気ダクトなどの設備類があることから、費用は高くなりがちです。
 まずは複数の業者に相見積りを行ってみることをお勧めします。

廃棄物の処理費用

 産業廃棄物の処分にかかる費用は、解体工事費用に含まれています。しかし、店内の造作の関係で通常以上に廃棄物が多い、食器や家具などの余分な不用品が多く残されている、といった場合にはこの費用が高くなります。

厨房機器・エアコンなどのリース代

 リース品がある場合は、その製品のリース残高と契約満了期間を確かめましょう。リース期間が残っている場合は支払いを済ませ、買い取ってから売却するとトラブルを避けられます。もし、リース期間が終了していてリース業者から「処分してもかまわない」と言われても、処理証明書などの書類を求められることがあるので、よく確認してからにした方がよいでしょう。

人件費・仕入れ費用

 これらは閉店後の支払いになるので、その経費をあらかじめ計算しておきましょう。

解散費用・決算費用

 店を法人として経営していた際は、解散費用や決算費用が必要になります。あらかじめ税理士や司法書士の方に連絡を取って、その費用の見積りを出してもらいましょう。

店舗解体費用をできるだけ安く抑えるコツ

 ここまでの説明を見ても、閉店に際しては本当にいろいろな費用がかかってきます。できれば少しでも安くしたいものです。そこで諸々の費用をできるだけ安く抑えるために大切な2つのコツをお伝えします。

【什器や設備類は買い取ってもらう】
 飲食店やオフィスの什器は、専門のリサイクルショップに依頼すると買い取ってもらうことができます。また、解体工事会社に撤去を依頼すると、買い取りによって費用の足しにすることも可能です。
 また、買い取ってもらえずに残ったものなどは、一般のリサイクルショップやフリーマーケット、フリマアプリなどを使ってみるのもいいでしょう。それでも残ったものは、地域のごみ回収・粗大ごみ回収などを使って処分すると、処理費用がかさまずにすみます。

【複数の解体業者から相見積りをとる】
 相場の項でもお伝えしたように、解体工事費用はその店舗がある建物の状況や場所、広さ、造作などによっても変わってきます。さらに解体業者によっても違いがあります。1つの業者だけでなく、2~3社にあたって相見積りを出してもらって比較すると安心です。
 その際、単に合計金額だけで比較するのではなく、見積書に挙げている項目をしっかりチェックしましょう。なかには具体性がないものもあります。そういった場合は、後から追加請求が出て当初の見積りよりもずいぶん高くなってしまうことも考えられます。
 それぞれの項目を確認しながら、どこまでやってくれるのか、どうなったら追加請求として加算されるのか、といったこと等も聞いておくとよいでしょう。さらに、金額だけでなく、業者の担当者や電話対応の感じの良さ・依頼したことの対応の迅速さや丁寧さなども大切なチェック項目です。

まとめ

 閉店に伴う解体工事は、施主様自身が行うべきことも多く、なかなか大変なことです。
 私たちマトイでは、”解体”についてスムーズな段取りと円滑な作業でできるだけ短期間で工事を終えられるよう、もてるノウハウを発揮します。それが施主様のご負担を少しでも減らすことにつながると信じています。
 なお私たちは、関連する業者や専門家とのネットワークを活かしながら、施主様の「どうしよう? どうしたらいい?」といった疑問にも丁寧にお手伝いさせていただきます。お見積りはもちろん、なんでもお声がけください。