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　私たち解体業者は、さまざまな建物を解体します。構造、大きさ、周辺環境など、解体するものの状態はさまざまで、それらに合わせた方法を計画して解体を進めます。
　ところが、そのなかには通常どおり解体工事に進められない建物があります。その１つが「抵当権付き」の建物です。抵当権付き建物の場合、通常の解体工事とは進め方が異なります。
　今回は抵当権付き建物の解体で知っておきたいことや流れについて説明していきます。

　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での解体工事をお請けしています。
　施主様が解体工事を具体的に計画するまでには、さまざまな不安や検討すべきことがあると思います。そういったことも含めて、ぜひマトイをご利用ください。無料ご相談・お見積りフォームをご利用いただくとともに、直接のお問い合わせも含めて、計画段階から皆様の解体工事のお役に立たせていただきます。
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「抵当権」の基礎知識

　「抵当権」は普段の暮らしのなかでは、使うことが少ない言葉かもしれません。抵当権付き建物を解体する前に、抵当権に関連することの意味を確認しておきましょう。

抵当権とは？

　抵当権とはお金を借りるときに、もしも返済できないときに備えて家や土地を担保にする仕組みをいいます。
　これによってお金を貸した人が、土地や建物を売って返済にあてられる権利です。なお、お金を借りた人は抵当権がついた家に住み続けたり使い続けたりできますが、返済が滞ると競売にかけられる仕組みです。

抵当権は何に付く？

　抵当権は主に土地や建物などの不動産に設定されます。車や家具などの動産には原則として付けられません。
　また、抵当権の登記をすることで、初めてその効力が生じます。住宅ローンでは購入した家や土地に抵当権が設定されるのが一般的です。

債務者とは？

　債務者とは、借金の返済、すなわち借りたお金を返す義務や給付の義務を負う人をいいます。
　抵当権はこの債務の履行を担保するために設定され、債務者は返済を続ける限り不動産を利用できますが、履行できなかった時にはその不動産は競売の対象となります。
　身近な例として、住宅ローンを組んだ人が挙げられます。抵当権は返済が続く限り効力を発揮せず、返済が滞った場合に初めて効力を生じます。

債務者の義務は？

　債務者の義務は、契約に従って返済することです。また、抵当権付き不動産の価値を維持し、損なわないよう管理する責任もあります。
　無断で建物を解体したり価値を低下させたりする行為は契約違反となり、抵当権者から損害賠償を請求される可能性があります。

抵当権を抹消する条件は？

　抵当権は債務を完済することで抹消できます。
　完済後、抵当権者から「抵当権抹消登記」に必要な書類（弁済証書や登記原因証明情報など）を受け取り、法務局で登記手続きを行います。
　抹消登記をしなければ、担保権は形式上残り続けます。

債務者は抵当権付きの建物を解体できる？

　抵当権が付いている建物は、解体できるでしょうか？　これについては、債務者であっても抵当権付き建物を無断で解体することはできません。それは損害賠償や競売請求につながる可能性が生じます。
　なんらかの事情で、債務者が抵当権付きの建物を解体しなければならないときは、抵当権者の承諾が必要です。

債務者以外の者は抵当権付き建物を解体できる？

　では債務者以外の人なら解体できるのでしょうか？ 債務者以外の人が抵当権付き建物を解体する場合も、抵当権者の承諾が不可欠です。所有者や施工業者であっても、担保価値を損なう行為は法的責任を問われます。無断解体は損害賠償や刑事責任につながる可能性があります。

　抵当権付き建物と同じように、解体前の手続きが大事なものに「未登記の建物」があります。こちらのコラムで、未登記の建物の解体や売却について説明していますので、参考になさってください。

抵当権付き建物の解体で確認すべき５つのこと

　「相続した古家に抵当権が残っていた」、「老朽化が激しく解体したいが、抵当権が付いている」といったことがあります。いずれの場合も、解体の必要が生じる可能性がありますが、このように抵当権付き建物を解体する場合は通常の解体とは異なります。
　抵当権付き建物を解体する際に、確認すべき点は以下の通りです。

＊金融機関の承諾
＊抵当権の対象
＊抵当権抹消について
＊解体によるリスクの把握
＊解体業者と解体工事着工前に確認

　それぞれについてこれから説明します。

１．金融機関の承諾

　何よりも必要なことは、抵当権付き建物を解体する際、事前に抵当権者である金融機関に承諾を求めることです。
　抵当権者の承諾なく抵当権付き建物を解体することは、担保物件の価値を失わせる行為で契約違反となって損害賠償や法的責任を問われることになります。そのため、事前に抵当権者に解体を考えていることを伝えて相談し、承諾を得る必要があります。

２．抵当権の対象

　抵当権の対象は、土地や建物といった不動産が主になります。その際、土地のみに抵当権が付いている場合、土地と建物に抵当権が付いている場合があります。
　また、なかには建物に固定された設備や土地に定着した樹木などのように物理的・経済的に一体になっている「不可一帯物」に及ぶ場合があります。ただし、家具や取り外し可能な機械などは抵当権の対象に及びません。

抵当権が土地のみの場合の建物の解体

　土地だけに抵当権が付いている場合、建物の解体は比較的自由に行えます。しかし、土地の価値を下げるような行為は避けるべきで、建物を解体したり、何らかの変更をしたりする場合は、抵当権者である金融機関等に事前確認をしておくといいでしょう。
　なお、土地の価値を下げるような家屋の取り扱いの例として、次のようなことが挙げられます。
＊それがあることで土地の利用価値が高くなっている建物の解体。
＊建物や家屋の適切な管理を行わず、荒廃させてしまう。
＊リフォームや建て替えで、建築基準法や都市計画法に違反する建物を建てる。
＊無断で借地権や地上権を設定して、権利関係を複雑にする。

抵当権が土地と建物にある場合

　土地と建物の両方に抵当権が付いている場合、建物を解体する際は、抵当権者である金融機関の承諾を得て行わなくてはなりません。建物の解体は担保価値を大きく損なうためです。
　無断で行うと契約違反となり、競売や損害賠償の対象になる可能性があります。

３．解体に際して抵当権の扱い

　抵当権付き建物を解体する際には、抵当権はローンを完済して抹消できる場合と、完済前に抹消する場合では、代替担保などの対応が異なります。

ローン完済後

　ローンを完済した後の建物の解体は、抵当権の抹消登記をしたら行えます。
　この場合の抵当権者である金融機関から抹消登記に必要な書類を受け取り、法務局で抹消登記の手続きを行います。これを行えば、建物の解体を自由に進められるようになります。

ローン完済前

　“まだローンは完済できていないが、建物を解体したい” という場合があるかもしれません。そのように返済途中で建物の解体を希望する場合は、金融機関に相談することと承諾が必要です。
　まずは金融機関に相談して、解体に対する合意を得ます。このとき、代替担保となるものや追加条件を求められることがあります。

４．解体によるリスクを把握

　抵当権付き建物を勝手に解体すると、抵当権者である金融機関との関係性の悪化や、代替担保・追加条件が生じる可能性があります。それらのリスクを把握しておきましょう。

金融機関との信頼関係の悪化

　抵当権付き建物を無断で解体すると、金融機関との信頼関係が大きく損なわれます。それによって次のようなリスクが生じる可能性があります。

〇契約違反による信用失墜　
　抵当権付き建物を勝手に解体することは契約違反に当たります。そして抵当権者である金融機関から「信用できない顧客」とされ、その後の融資や取引に制約がかかる可能性があります。

〇追加担保や返済条件の変更を求められる
　建物を解体されると金融機関にとっては担保価値が減少するため、別の不動産や保証人を追加で求められる可能性があります。さらに返済条件の厳格化や金利引き上げにつながることもあります。

〇損害賠償請求の発生　
　損害賠償を請求されるリスクがあります。また場合によっては、裁判に発展する可能性もあります。

〇競売や期限の利益喪失
　「期限の利益」とは「分割返済の権利」を指し、抵当権付き建物を勝手に解体することで分割返済ができなくなって、残りの債務の一括返済を求められる可能性があります。その際、返済できない場合は、競売に進むリスクも高まります。

〇今後の融資制限
　信用情報に傷がつき、他の金融機関からの融資も受けにくくなる可能性が生じます。

５．解体業者と契約前に法的確認

　繰り返しになりますが抵当権付き建物の解体を進める際には、事前に金融機関に相談すること、そして法的な面で確認をする必要があります。
　ここで、確認しておくべき法的な面としてどのようなことがあるかを説明します。

登記簿謄本で抵当権の有無を確認

　家屋の解体では、まず解体業者との契約を行いますが、その前に建物等の登記謄本の確認をしておきましょう。その土地や建物に抵当権が付いているか否かを確認するためです。もしも抵当権が付いていたら、解体には金融機関の承諾が必要になります。この確認を怠ってしまうと、抵当権が付いていると契約違反やトラブルにつながりかねません。

　不動産を所有している場合、登記は必要不可欠です。とくに解体に伴って発生する登記に建物滅失登記があります。いかなる場合も、解体した際には必要になりますので、こちらのコラムを読んで参考になさってください。

金融機関との合意書の取得

　抵当権付き家屋を解体するには、最初に金融機関から承諾を得る必要があります。その際に追加担保や追加条件が提示されることがありますが、いずれにしても承諾が得られたら必ず承諾した旨の文書を提出してもらうようにしましょう。
　口頭の了承だけでは後に何らかのトラブルが起きたときに困ります。紛争防止のためにも「合意書」や「承諾書」を正式に取得しておくと安全です。承諾書類が得られたら、解体工事を安心して進められます。

できれば解体後の土地活用計画も提示

　また金融機関に承諾を求める際、解体後の土地活用計画を示すと交渉がスムーズになります。
　例えば土地だけに抵当権が付いている場合でも、家屋が解体撤去された後にどのように土地が活用されるかによって、土地の価値が変わってくるからです。「更地にして売却する」「新築住宅を建てる」など具体的な計画を提示することで、承諾を得やすくなります。

　解体工事では、着工までにいくつかの届け出が必要です。通常の届け出であっても慣れていない施主様にとっては大変ですから、抵当権付きの建物になると施主様のご負担はさらに大きくなることでしょう。
　そのような場合も、マトイは施主様の解体工事のパートナーとしてお手伝いさせていただきます。まずは、解体工事の検討を始めたら、マトイにお声掛けください。
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「抵当権付き家屋」解体のステップ

　ここまで説明してきたように、抵当権付きの建物は勝手に解体することはできません。通常の建物解体とは異なる手続きや確認事項等があります。
　最後に、抵当権付き建物を解体する場合の、基本的な流れについて説明します。

　抵当権付き建物の解体を進める際には、一般的な流れも把握したうえで進めることも大切です。こちらのコラムで木造家屋解体に向けての準備や流れを説明しています。参考にお読みください。

ステップ１／登記簿で抵当権の有無と範囲を確認

　まずは法務局で登記簿を確認しましょう。対象となる建物に抵当権が設定されているかを調べます。抵当権が建物だけに付いているのか、土地にも及んでいるのかを把握することが重要。これによって後の交渉や手続きの方向性が決まります。

ステップ２／金融機関に解体の意向を伝える

　次は融資元の金融機関に解体の意向を伝え、事前に相談を行います。これによって無断解体によってトラブルを起こすようなことが防げます。
　なお、金融機関は担保価値の減少を懸念するため、このときに建物を解体した後の土地活用の計画書などを準備して説明すると、円滑に話し合いを進められる可能性が高くなります。

ステップ３／抵当権の抹消または一時解除を交渉

　解体を進めるためには、抵当権の扱いについて金融機関と交渉する必要があります。抵当権の扱いには次の２つがあります。

＊抵当権抹消：ローンを完済し、抵当権を完全に外す方法。
＊一時解除：建物部分のみ抵当権を外し、土地に抵当権を残す方法。

　状況に応じて、どちらの方法が現実的かを検討する必要があります。
　一時解除は、債務者にとっては「解体・再利用の自由度を得る」メリットがあり、抵当権者にとっては「土地担保を維持しつつ資産価値を高める」メリットがあります。双方にとって合理的な選択肢となり得るため、交渉の余地が大きい手続きといえます。

ステップ４／金融機関からの承諾書を取得

　話し合いがまとまったら、金融機関から「解体承諾書」などの正式な書面を受け取ります。この文書は、解体業者や行政への届け出をスムーズに進めるためにも必要で、後々の証拠にもなるものです。必ず書面で取得しましょう。

ステップ５／解体業者と契約および届け出

　承諾書を得たら、解体業者と契約を結びます。併せて、自治体への解体工事届出手続きや近隣への説明も進めていきます。抵当権付き家屋の場合、自治体への届出の際に金融機関の承諾書を添付するケースもあるため、事前に確認しておくと安心です。

　解体工事では、さまざまな届け出や手続きが必要になります。それらについて、こちらのコラムでまとめて説明していますので、どうぞお読みください。

ステップ６／解体工事の実施

　いよいよ解体工事を実施します。工事中は金融機関や行政への報告義務が生じる場合もあるため、業者と連携しながら進めることが大切です。工事完了後は、登記簿上の建物滅失登記を忘れずに行いましょう。

まとめ

　解体しようと思っている建物に抵当権が付いていた、ということは相続のときなどに起こりがちなことです。この場合、通常の解体とは異なる準備が必要になって、施主の立場となる方は、負担を感じることでしょう。
　しかし、その場合でも今回のコラムなどを参考に、1つ1つステップを踏んで対処していくことで、厄介なトラブルを未然に防ぐことができます。
　とくに解体前に確認すべき5つのポイントを押さえておけば、安心して解体のステップへと進めることでしょう。
　抵当権付き家屋の解体は、金融機関と協力しながら進めることが大切です。マトイでも抵当権付き家屋をはじめ、さまざまな事情を抱えた建物の解体工事をお請けすることが少なくありません。そのようなときは、さらに細やかに施主様とコミュニケーションを取りながら工事準備や工事を進めていきます。マトイを解体工事のパートナーとして、安心してお声掛けください。
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