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　空き家は年々増加し、国としてもその対策に当たっています。対策の中心となるのが、管理不全空き家や特定空き家の指定です。これらによって空き家を所有する人が負う管理責任がより明確になり、空き家を放置しておくとその周辺の地域に迷惑をかけるとともに、所有者にとってもさまざまな不利益が生じる可能性が高まっています。
　一方で、適切な維持管理に必要な修繕や解体には補助金制度があり、負担を軽減できます。
　今回は管理不全空き家を中心に、その罰則・対処法・補助金についてまとめました。

　空き家を所有している場合、定期的な管理が必要です。しかし、それが難しく放置している状態にある、利活用の予定がない、といった場合は、解体撤去は所有者の負担を軽くする方法の１つです。
　マトイでは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事を行っています。ご検討段階から皆様の解体工事のパートナーとしてさまざまなご質問やご相談に対応させていただいていますので、お気軽にお声掛けください。
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知っておくべき、空き家放置の結果

　空き家を所有している方々は、現在、その空き家はどのような状態でしょうか？ 定期的に訪れて掃除や空気の入れ替えをしている方、遠方にあるなどの事情で定期的な管理ができていないけれど親戚の方や業者に管理を依頼している方、そして意図せずにそのままにしている方などがいらっしゃると思います。
　いずれにしても、空き家を所有している場合、そのまま放置しておくとどのようになるのか、“空き家放置の結果”を知っておく必要があります。
　建物自体は放置していると劣化が進んでしまいます。これは容易に想像できることですが、空き家を放置したままにしておいた場合の社会の対処とその結果も知っておくことが大切です。

増え続けている空き家

　空き家が増加していることは、以前から問題として対策が取られてきました。しかし、成果として顕著な結果は出ていません。
　2023（令和５）年の住宅・土地統計調査をみると、空き家の数は約900万戸に達して過去最高の数になりました。空き家率は13.8％で、これは全国の住宅の約７戸に１戸が空き家になっていることを意味します。
　統計からも空き家が増え続けていることが示されています。

空き家の社会的背景と空き家法の改正

　空き家は1970年代後半から増加傾向が顕著になり、1990年代以降になって社会問題として認識されるようになってきました。そして高齢化や少子化による人口減少の影響もあり、2000年代以降になるとさらに増えてきました。
　こういった状況に伴って、2015（平成27）年に「空家等対策特別措置法」が施行されました。これは「空き家法」とも呼ばれ、空き家対策の根拠となる法律です。
　これによって自治体が空き家に立ち入りや所有者情報の確認を行い、空き家管理に関して助言や勧告、「特定空き家」の指定、行政代執行などの措置を行う権限を持つことになりました。
　その後、2023（令和５）年の同法の改正では特定空き家となる前の段階からの対策として「管理不全空き家」の制度が創設されるなどして、さらに空き家に対する制度の実効性が強化されました。

　空家対策特別措置法および同法の改正について、こちらのコラムで詳しく説明しています。こちらも参考になさってください。

管理不全空き家と特定空き家

　「管理不全空き家」や「特定空き家」は「空家等対策特別措置法」における大きなポイントとなっています。
　従来の空き家対策は、倒壊の恐れや衛生上有害な状態にある空き家を「特定空き家」として対策の対象となっていました。しかし、特定空き家の状態を引き起こす前段階からの対策が重要との観点から、同法の改正に際して「管理不全空き家」が設けられ、早期対応が求められるようになりました。
　なお、それぞれの定義は次のとおりです。
特定空き家：
　放置すると安全・衛生・景観・生活環境に深刻な影響を与える空き家で、次のような状態にあるものです。

・倒壊などの危険がある状態。
・著しく衛生上有害となる恐れがある状態。
・適切な管理が行われずに景観を損なっている状態。
・その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置していることが不適切な状態。

管理不全空き家：
　適切な管理が行われていないため、放置しておくと特定空き家に指定される恐れがある空き家。

　特定空き家の認定条件や特定空き家の解体などについて、こちらのコラムで詳しく説明しています。参考になさってください。

空き家放置の結末とは

　空き家を適切に管理しないまま放置しておくとどうなるでしょう。それは結果として、所有者に大きな負担がかかることになりかねません。
　空き家を放置しておくと建物の劣化が一層進み、周辺に対してさまざまな悪影響を及ぼします。そのため空家等対策特別措置法に基づく自治体から働きかけが行われます。
　自治体からの働きかけを受けても、適切な管理や対応をしない場合、過料を科せられるとともに固定資産税の優遇措置が外されたり、最終的に家屋の解体工事を行政代執行されたりします。
　自治体からのこれらの措置は、空き家所有者にとって自分たちの意思に関係なく強制的に行われるとともに、所有者に大きな負担をもたらします。そうならないためには適切な管理を行うこと、それが難しいならば空き家を利活用する、売却する、解体して更地にするなどの対策を検討する必要があります。
　同じように負担はかかるにしても、自らの意思で計画的に対策を進めることで、管理不全空き家や特定空き家の指定によって起こるリスクを軽減できます。

　空き家を放置したままで起こるダメージについて、こちらのコラムでも説明しています。

管理不全空き家とは

　特定空き家の増加を防ぐために作られた管理不全空き家ですが、どのような状態が管理不全に該当するのかを含めて、その詳細についてここで説明します。

管理不全空き家の定義

　管理不全空き家とは、1年以上居住者がなく、管理が不十分で放置すると特定空き家に認定される可能性がある空き家です。特定空き家の予備軍といえるものです。
　“管理が不十分”とはどのような状態か、例を挙げると次のとおりです。

・建物の劣化が進み、安全性に不安がある。
・ゴミの放置や害虫の発生など、衛生上の問題がある。
・周辺の環境を損ない、地域環境に悪影響を与えている。
・ゴミの放置や窓が破損したままで人の出入りがないことが外部からも明らかで、犯罪や不法投棄の温床になる可能性がある。

特定空き家との違い

　特定空き家と管理不全空き家の違いは、次のとおりです。
特定空き家：
　すでに危険もしくは周辺環境にとって有害な状態にある。行政が強制的に対応でき、税の優遇措置も外されます。

管理不全空き家：
　家屋が危険な状態になる前の段階。自治体がこの段階から介入して、改善を促すことで特定空き家のような危険な状態になることを防ぎます。

管理不全空き家に指定される条件

　管理不全空き家に指定される条件としては、次のような状態があります。

・１年以上居住者がなく、管理が不十分。
・長期間清掃や点検がされていない。
・雑草やゴミが放置され、近隣に迷惑をかけている。
・外壁や屋根の破損が放置されている。
・不審者の侵入や火災の危険がある状態。

管理不全空き家に指定される流れと罰則

　管理不全空き家の指定は、行政が早期に介入して特定空き家となるのを防ぐための仕組みです。その流れは調査➡指導➡勧告と進んでいきます。

自治体の調査・判定

　住民からの相談や自治体による現地調査などによって、おもに次の点をポイントに空き家の確認が行われます。

・安全面：外壁や屋根の破損、倒壊の恐れ等の有無。
・衛生面：害虫・害獣の発生の有無。
・防犯面：不法侵入や放火のリスクの有無。
・景観悪化の面：雑草や不法投棄を含むゴミの放置の有無。

所有者への指導

　調査結果を基に、空き家所有者に適切な管理の依頼と指導を行います。指導とともに所有者からの相談の対応や管理業者の紹介なども行われます。
　指導を受けて、所有者が問題点として挙げられた点に対して適切な改善と管理を行った場合、管理不全空き家の指定は行われません。

所有者への勧告

　自治体から指導を受けても改善されないと、管理不全空き家として正式に勧告を受けることになります。
　これによって固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例が解除されてしまいます。
　さらに、勧告を受けてもなお放置状態が続くと、建物の劣化や周辺への悪影響が進み、特定空き家の状態へと移行し、認定を受けることになります。
　特定空き家と認定されると、所有者に対して自治体から修繕や解体の命令が出されます。これは勧告よりも強い効力をもち、最終的にこれに従わないと行政代執行として行政によって強制的に修繕や解体が行われ、その費用は所有者に請求されることになります。

管理不全空き家に対する行政の罰則

　自治体から管理不全空き家の勧告を受けると、所有者は次のような罰則や影響を受けることになります。

・住宅用地の特例が外れることになるため、固定資産税や都市計画税などの負担が増大。
・行政からの継続的な監視を受けることになり、特定空き家に移行。
・管理不全空き家や特定空き家に指定されることで、周辺の地域住民や不動産市場からの信頼が低下。

　なお管理不全空き家については、過料や刑事罰等は発生しません。

　管理不全空き家に指定された後も放置したままだと、特定空き家に指定されることになります。そのまま放置し、何の対策も取らないでおくと行政代執行によって修繕や解体などが行われます。行政代執行に関して、こちらのコラムで詳しく説明していますので、併せてお読みください。

管理不全空き家に指定されないための空き家管理

　罰金は発生しないとしても、管理不全空き家に指定されてそのままでいると、前述のように住宅用地の特例を外され、固定資産税等が増大するなどのデメリットが生じます。
　そうならないためには空き家の適切な管理が必要です。そのポイントは、定期的な点検・清掃・修繕・防犯対策を行い、放置状態を避けることです。

定期的訪問による点検と清掃

　月に１回程度のペースで訪問し、室内の換気や清掃を行います。清掃については次の点を心掛けます。

・換気や通水を行って湿気やカビの発生を防止します。これによって建物内部の劣化が防止できます。
・建物内の清掃とともに、庭を含めた敷地内の清掃も行います。雑草除去・落ち葉清掃・ゴミの撤去等を行うことで、景観の悪化や害虫の発生を防ぎます。
・自身でこれらの定期的管理が難しい場合、管理代行サービスや定期巡回サービスを利用する選択もあります。

建物の点検

　屋根・外壁・窓・雨樋等の破損の有無や雨漏りの有無を確認しましょう。これらの破損については、小さな段階で適切に対処しておくことで家屋の大きな劣化や倒壊を防げます。
　外壁や屋根等にひび割れを見つけた場合、その補修や屋根材の交換を行いましょう。老朽化による危険性を低減します。

近隣への配慮

　不法侵入やゴミの不法投棄はその建物にダメージを与えますが、周辺の人々にとっても防犯面や衛生面で影響や不安を与えます。そのため、次のような配慮が大切です。
　適切な鍵の取り付け、防犯カメラやセンサーなどを設置して、不法侵入やゴミの不法投棄を防ぎます。
　また郵便物は定期的に回収したり、転送手続きを取ったりすることで、その家が放置されている印象を感じさせないようにします。庭や敷地内の清掃を行って雑草や害虫の発生を防止することと併せて、これらの配慮を行うことで近隣トラブルを回避できます。

専門業者に管理委託

　とはいえ、その空き家が遠方にあるなどの事情によっては、管理に必要なこれらのことができないことがあります。その場合は、管理代行業者に委託するのも有効です。

管理不全空き家に指定された際の対処法

　所有する空き家が管理不全空き家と認定された場合、所有者のもとに勧告書や指導文書が届きます。それらを受けた場合の対処法について説明します。

対処の流れ

　管理不全空き家に指定された旨の通知を受け取ると、慌ててしまいます。しかし、どのようにそれに対処するべきか、その流れを把握して落ち着いて対処していきましょう。次のような流れで対処を進めていきます。

１　自治体からの通知内容を確認
　勧告書や指導文書には「どの部分によって管理不全と判断された」かが記載されています。通知を受け取ったら、まずその点を確認しましょう。

２　速やかに改善措置
　通知文書の内容に応じて清掃や除草、修繕、防犯対策などを速やかに実施します。

３　専門業者の活用
　所有者の事情によって自分たちが空き家に出向いて改善措置を行うことが難しい場合があります。その際は、空き家管理代行サービスを利用して必要な措置を行うことも可能です。定期巡回・清掃・修繕等を委託することで、行政からの再勧告を防げます。

４　行政との連携
　まずは自治体の空き家対策窓口に連絡しましょう。そのうえで状況を相談し、改善計画を伝えます。
　その計画を実施するにあたって、所有者としてどのような業者に依頼するか、予定はしているものの時期が少し先になりそうなど、問題となる点があれば率直に相談しましょう。行政からも、協力的なアドバイスを得られることでしょう。
　また「改善に向けて何らかの行動をとっている」ことを示すだけでも、特定空き家への移行を回避できる場合があります。

５　中長期的な対応
　対策としてまずは修繕や清掃など、安全・衛生・防犯の面で早急に行える対応が必要です。
　しかし、それらを行っても所有し続けるためには定期的な管理が必要になります。もしそれをご自身たちで行うことが難しい場合は、中長期的な対策として空き家の利活用、解体、相続整理などを検討する必要があります。

修繕

　行政から指摘された部分を中心に修繕を行います。修繕は空き家の資産価値を維持し、これによって行政からの勧告を解除できます。
　修繕内容や修繕範囲の広さによって、かなりの費用がかさむ場合があります。しかし、特定空き家への移行を防げるため、空き家を所有し続けるうえで不可欠な対策です。

解体

　解体費用が発生するものの、安全性確保や近隣トラブルを防止するためには有効な対策です。
　また、建物の老朽化が激しく修繕費用が高額になる場合、倒壊や近隣への被害リスクを根本的に解消したい場合にも有効な対策です。しかし、解体後は更地になるため、固定資産税の住宅用地の特例が外れることから固定資産税等が増える点に注意が必要になります。

売却

　空き家管理の負担から解放され、資産を現金化できる方法です。建物付きで売却するか、更地にして売却するかで価格や需要が変わります。
　また築年数や立地によっては売却価格が低い場合もありますので、地元の事情に詳しい不動産業者と相談しながら進める必要があります。自治体の空き家バンクを活用することも可能です。

　空き家の解体や売却は悩むところです。こちらのコラムではその決断に必要な情報をまとめてありますので、参考になさってください。

利活用

　賃貸住宅、シェアハウス、店舗、民泊などとしての利活用も可能で、資産を生かして収益や地域貢献につなげることも可能です。その場合、自治体の空き家バンクでのマッチングサービスをはじめとした自治体支援制度を活用できる場合もあります。
　ただし、リフォームや用途変更の手続きが必要となりますので、その点も計画に入れて進めることが必要です。

　空き家の対処法では、さまざまな利活用が考えられます。こちらのコラムでは、利活用について詳しく説明しています。

管理不全空き家対策を円滑にする補助金制度等の活用

　空き家の解体や修繕には費用がかかり、所有者にとって負担になります。それを軽減するための対策が、自治体ごとに違いはあるものの整えられています。その中心となるのが補助金です。
　補助金の根幹は、国土交通省の「空き家再生等推進事業」です。これは国が直接個人に補助金を支給するのではなく、自治体が実施する空き家対策事業を国が財政支援する仕組みです。
　具体的には、自治体が空き家の除却や活用に補助金を出す場合、その費用の2分の1を国が自治体に交付します。そのため空き家の解体を計画し、補助金を利用する際の手続きは、自治体の窓口で行います。
　補助金の名称や内容は自治体ごとに異なりますが、基本的な目的は老朽化した空き家の除却を促進し、地域の安全性と景観の向上を図ることで共通しています。おもな補助金には、次の種類があります。

解体費用補助

　特定空き家や危険建築物に指定された住宅などを対象に、老朽化および危険性の高い空き家の解体費用の一部を補助します。

修繕・リフォーム補助

　おもに空き家バンクに登録した建物や地域活用目的の空き家を対象に、修繕・改修して再活用する費用を補助します。
　改修費用の3分の１から２分の１を補助する自治体が多いようです。

空き家バンク登録で売却支援

　空き家バンクに登録し、売却・賃貸を希望する所有者に対して、登録分権の改修および耐震補強費用を補助します。

家財処分補助金

　高齢者相続や長期放置されて家財が残る住宅で、空き家内の残置物の処理物処理費用を補助します。

　自治体によって補助金の有無や、申請条件、補助金額などが異なりますが、積極的に活用したいものです。こちらのコラムで、補助金の情報収集のポイントや補助金を活用した場合の硬い工事の注意点などについて説明しています。
　どうぞご覧ください。

東京都の管理不全空き家対策に使える制度

　東京都では、空き家対策として「東京都空き家家財整理・解体促進事業」を以下の内容で行っています。管理不全空き家に指定された方はもちろん、空き家を所有していらっしゃる方々は、その対処の参考として知っておくことをおすすめします。

東京都空き家家財整理・解体促進事業とは

　空き家状態の早期解決および空き家の利活用等を推進するため、空き家の家財整理または解体にかかる費用の一部を補助する事業です。
　なお、この補助事業を利用するのは「東京都空き家ワンストップ相談窓口」の相談者が対象となります。空き家の対処について、まずはこちらの相談窓口で相談してください。

東京都空き家家財整理・解体促進事業の補助対象者

　「東京都空き家ワンストップ相談窓口」に相談し、都内の空き家の家財整理または解体を実施する空き家の所有者が補助対象者となります。

東京都空き家家財整理・解体促進事業の補助金の交付額

〇家財整理の場合：
　都内に所在する空き家の家財整理にかかる費用（消費税および地方消費税を除いた額）に２分の１を乗じた金額。５万円を限度額とし、1,000円未満の端数があるときは、これを切り捨てます。

〇解体工事の場合：
　都内に所在する空き家の解体にかかる費用（消費税および地方消費税を除いた額）に２分の１を乗じた金額。10万円を限度額とし、1,000円未満の端数があるときは、これを切り捨てます。

まとめ

　今回テーマとして取り上げた管理不全空き家の場合は、1つのチャンスととらえられます。その通知が届いた段階で適切な対処を行うことで、特定空き家への移行を防げ、固定資産税等の優遇措置も外されることもなく、さらに放置していた空き家の扱いを前向きに考える機会になります。
　ご自身のライフスタイルと将来設計などと併せて、所有する空き家をどうするか考えてみてはいかがでしょうか？そのための参考に、今回のコラムがお役に立てば幸いです。
　マトイでは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での解体工事をお請けしていますが、それ以前のご相談にも対応させていただいています。解体費用のお見積りはもちろんのこと、解体工事を行う場合のスケジュールの立て方、自治体の補助金を活用する場合の留意点など、解体工事を決定する以前の不明点や疑問点など、なんでもご相談ください。皆様の解体工事のパートナーとして、契約前段階からお手伝いさせていただきますので、お気軽にお声掛けください。
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