「空家対策特別措置法」が2023年12月改正。さらなる空き家対策を！
かいたいコラム
今回は「空家対策特別措置法」という法律を取り上げます。
空き家の数が増加している現在、空き家は大きな社会問題になっています。国はその状況を改善するため、2023（令和５）年12月に改正した法律が施行されました。
これは空き家を所有している人はもちろん、周囲にある空き家に不安や迷惑を感じている人たちの生活に関係します。
増え続けてきた空き家
歩いていると、空き家と思しき家屋をよく見かけるのではないでしょうか。そして、その増加を実感している方も多いのではないでしょうか。
空き家の定義
空家対策特別措置法では、「空き家」を「常に居住やその他の使用がされていない建築物および敷地」と定められています。
なお、空き家には「アパートのような賃貸用の住宅」「売却用の住宅」「別荘のような二次的住宅」「その他の住宅」があります。問題となるのは、４番目の「その他の住宅」で、具体例として次のようなものが挙げられます。
・相続したものの用途が決まっていない。
・空き家のまま長年放置されている。
・所有者が不明の状態のまま管理されずに放置されている。
・住人が高齢などの理由で施設等に移って空き家となっている。
空き家を所有していて、日ごろの管理が追い付いていない方にとっては、気になる情報だと思います。今回のコラムのほか、この「かいたいコラム」ではほかに空き家に関する情報をご紹介しています。
「空き家・解体・利用・活用」などのワードでコラム内を検索し、必要な情報をご覧ください。
空き家増加の状況
総務省の住宅・土地統計調査によると、空き家は1998（平成10）年から2018（平成30）年までの20年で、約1.5倍に増加しています。
なかでも前述の「その他の住宅」である住む人が長期にわたって不在で、定期的な管理をする人も、住んだり利用したりする人もいない家屋が、約1.9倍に増加しているそうです。また、この「その他の住宅」では木造の一戸建てがもっとも多くなっています。
政府広報オンラインより引用
空き家増加の原因
空き家が増加している原因として、次のことが挙げられます。
① 少子高齢化
少子高齢化によって人口減少が進むなか、相続する子どもがいない、もしくは相続人が都市部などの離れた地域に暮らしているため、相続した家に居住・活用する機会がなく、管理もできない。
少子化によって実家以外に親族の家も相続することがあり、管理が行き届かない。
② 経済状況
定期的に管理するためには時間もコストもかかる。さらに空き家となっている家と所有者が暮らす場所が離れていると、その分の交通費も必要となり、空き家管理の経済的負担が大きい。また、解体するには、多くの場合、100万円以上の費用が掛かってしまう。
③ 固定資産税の優遇措置
住宅が建っている土地に対しては固定資産税の優遇措置があり、200㎡以下の場合は、課税標準が６分の１に、それを超える場合は３分の１に軽減されます。しかし、住宅を撤去するとこの優遇措置が適用されなくなることから、家が老朽化していてもそのままにして優遇措置を受け続けるなどが、空き家増加の要因となっている。
「税の優遇措置」に対しては、空き家対策として今回、今までよりも一歩踏み込んだ改正内容を示しています。
空き家を放置することのリスク
空き家を管理しないまま放置することはさまざまなリスクがあり、所有者だけでなく、地域社会にも以下に挙げるような迷惑や悪影響を及ぼしてしまいます。こうしたことからも、空き家に対する適切な管理を含めた対策が必要です。
① 外壁や屋根材などの落下。
長年の風雨や日光にさらされたことによる劣化で、外装や屋根材がはがれて、落下する可能性があります。
② 家屋倒壊。
自然災害やシロアリなどの害虫の被害を放置していることによって倒壊する危険性があります。
③ 害虫や害獣の住み着き。
ネズミやタヌキなどの野生動物が住み着いたり、シロアリや蚊などの害虫が発生することで、不衛生な状態を生み出します。
④ 悪臭の発生。
害獣の食べ残した腐敗した食べ物や排泄物が放置されることで悪臭が周囲に広がります。
⑤ 景観の悪化。
破損や汚れなどが激しい家屋、雑草に覆われた庭や家屋などによって周辺地域の景観が悪化します。
⑥ 不審者による不法侵入。
人が暮らしている気配のない空き家は、壊れた窓などから不法侵入しやすく、不審者の出入りによって周辺地域の治安悪化につながります。
⑦ 庭の樹木や雑草のはみだし。
庭の植栽を含めて敷地内がしっかり管理されないでいると、樹木の枝が伸びたり、雑草が生い茂ったりします。そして道路にまではみだし、人の通行を妨げたり、ときには通行人を傷つけたりする可能性もあります。
上記のような状況になる前に、適切な管理や利用・活用を検討することがベストです。マトイではそういったことに関するご相談にも対応していますので、お気軽にお問い合わせください。
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これまでの法律に基づいた空き家対策
前述のように、さまざまなリスクを抱え、かつ実際に迷惑をかけている空き家に対して、国や自治体は「空家対策特別措置法」をもって対策に取り組んできました。
空き家対策の根拠となる「空家対策特別措置法」とは
現在、空き家についてはさまざまな対策が求められていて、行政も空き家対策特別措置法に基づいて積極的に空き家の対策に取り組んでいます。
この法律は空き家が問題視されるようになった2015（平成27）年に施行されました。
空き家問題はそれ以前からあったのですが、その対策は自治体ごとに制定された条例に基づいて行われ、法的な根拠のないものでした。そして、最終的な判断は所有者に任せられていたのです。その状況に、さらに進んで対策を進めるために施行されたのがこの法律です。
これまでの空家対策特別措置法の概要
空き家対策特別措置法の施行によって次のことができるようになりました。
① 適切な管理がなされていない空き家に対し、自治体が調査を行える。
② 管理がなされていない空き家に対しては、所有者の許可がなくても自治体職員やそこから委任された者が敷地内に立ち入って調査できる。
③ 所有者確認のために住民票や戸籍、固定資産税台帳より個人情報を確認できる。
④ 調査の結果、“管理に問題がある”とした空き家に対して、「特定空家」の指定を行い、所有者に管理の助言・指導・勧告・命令を行える。
⑤ 自治体からの助言・指導・勧告・命令に対して、適切な対処を行わない場合、所有者に対して罰金や行政代執行を行える。
特定空家について
空家対策特別措置法の大きなポイントは、行政側が空き家の管理状況に介入する点。そして、「特定空家」として認めた場合、助言・指導・勧告・命令といった段階を踏んで、解体の行政代執行を行えるようになった点にあります。
特定空家に認定される空き家の条件としては、次の3点が上がります。
＊周辺の地域の景観を崩している家。
＊倒壊して周辺の人たちの暮らしを脅かす可能性が生じている家。
＊敷地内のごみの不法投棄、害虫や害獣の住み着きなどによって衛生面に問題がある家。
なお、特定空家の指定の流れなどについては、こちらのコラムで詳しく説明しています。どうぞ、こちらもお読みください。
特定空家解体の行政代執行および特例の解除
空家対策特別措置法に則って自治体は管理ができていない空き家を調査し、その状態に応じて、所有者に連絡を取って助言・指導・勧告・命令といった段階を踏みながら管理を促していきます。
しかし、その働きかけに対して一向に管理改善が行われない特定空家に対して、行政代執行によって解体撤去が行われる場合があります。さらに特例として固定資産税を軽減する優遇措置の対象から外されます。
さらなる空家対策に向けた同法の改正
空き家対策を推進するために空家対策特別措置法が施行されましたが、それ以降も空き家が減少する傾向はみられていません。まさに“手に負えない”といった状況です。そこで同法律を改正し、さらに総合的に空き家対策に取り組むことになりました。
法改正の3つのポイント
今回の法改正は、次の３つの点がポイントとなっています。それぞれについて説明します。
① 空き家の活用拡大➡空き家等を活用しやすくするための取り組みを充実。
② 管理の確保➡「管理不全空家等」を新たに設定し、特定空家のさらなる増加を防止。
③ 特定空家の除却等➡特定空家の除却等を円滑に進めるために手続きを簡略化。
空き家の活用拡大に向けて
空き家等の活用を促すために次の取り組みを行います。
① 中心市街地や地域の再生拠点となる地域を空き家等活用促進区域とし、市町村が定める活用指針に基づいて、用途変更や建て替えを促進。
＊建築基準法による接道義務などの規制を合理化
＊指針に合った用途変更の場合、用途規制等を合理化
＊市町村長から所有者に対して、指針に合った活用を要請。
② 所有者不在や相続放棄された空き家の処分。
③ 市町村長によって指定されたNPO法人、社団法人等を「空き家等管理活用支援法人」として、所有者への普及啓発・相談対応にあたるとともに、市町村等に財産管理制度の利用を提案。
空き家の管理確保に向けて「管理不全空家等」を設定
「特定空家」のほかに、その前段階ともいえる状態の空き家を「管理不全空家等」と設定し、市町村の管理指針に即して指導・勧告を行い、特定空家化を防止します。
なお、「管理不全空家」の勧告を受けた場合、固定資産税の軽減措置は解除されて、受けられなくなります。
特定空家の除却等を円滑に進めるために手続きを簡略化。
以前は、特定空家を除却するための行政代執行を行う場合、倒壊や災害などが起こりうる緊急時においても命令等の段階を踏む必要がありました。しかし、今回の改正で、そうした手続きを経なくても行政代執行が可能となって、より迅速に地域の安全確保のための除却が可能になりました。
空家対策特別措置法の改正の情報を耳にして、所有している空き家の対処に不安を感じる方もいらっしゃることでしょう。解体する・しない、または建て替えやリフォームなどして再利用する、といった将来的な取り扱いを検討するにあたって、知っておきたいことの1つが解体費用ではないでしょうか。
具体的に解体を決めていなくても、将来の選択を検討するためにマトイの無料見積りをご利用ください。より、お持ちの空き家の構造や状態に応じ見積りをご提案いたします。
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「特定空家」「管理不全空家」を作らないための対策
今回の法改正によって「管理不全空家等」が新たに設定され、それに指定されることで特定空家と同様に税制面での優遇措置が解除されることになりました。この点からも、空き家を所有している場合は、できるだけ早く対処することが大切です。
ここで、その対処方法を紹介します。
古家付き土地として売却
家屋があるままの状態で「古家付き土地」として売却します。
古家を利用するか、解体するかは購入者にゆだねられますが、一般的には土地だけの価格で売却し、購入者がリフォームの費用や解体費用を負担します。
空き家の所有者にしてみると、空き家の処分方法としてもっとも手間がかからない方法といえます。
古家付き土地の購入および売買、家屋の解体については、こちらのコラムでも詳しく説明していますので、参考になさってください。
更地にして売却
古家を解体撤去して、更地にした状態で売却します。
この場合、解体費用は所有者が負担しますが、更地の状態の方が買い手が付きやすく、価格も高く売れる傾向にあります。
家の解体費用は、解体する家の構造や大きさ、立地条件等によっても違ってきます。こちらのコラムでは、延べ床面積60坪の家を想定した解体費用や工事日数などについて説明しています。どうぞ、お読みください。
リフォームおよび建て替えをして活用
相続などで空き家を所有している人たちのなかには、リフォームや建て替えをして将来的に居住する計画や、何らかの形で活用することのお考えもあるでしょう。
ただし、家屋の傷みがひどければひどいほど、リフォームなどの手間や費用は掛かってしまいます。今はまだ活用しないで空き家状態のままにしておくとしても、定期的に管理することは必要です。
まとめ
今回の空家対策特別措置法の改正は、空き家を適切に管理している所有者にとっては、とくに大きな影響を及ぼすものではないでしょう。
しかし、将来的にも活用予定がない、またなかなか適切な管理ができないでいる、という方々にとっては、厳しい改正内容といえます。できるだけ早く、空き家の対処を図ることが、色々な面での負担を軽くするものと思います。
マトイでは空き家の解体はもちろんのこと、そのための家屋内の不用品の処分などの段階から、皆様のご相談に対応させていただいています。
どうぞ、お気軽にお声をかけてください。
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記事の監修
株式会社マトイ 営業担当菅野
株式会社マトイ営業部の菅野です。コラムの監修をしております。
実際に仕事の中で経験したこと、調べてより勉強になったこと、両方を読んでくださる皆さまと共有できたらと思っています。
解体は初めてのご経験という方、とても多いのではないでしょうか。
ご不明な点やご要望、疑問に思われていることはございませんか。
どんな些細なことでも丁寧にお答えいたします。お気軽にお問い合せください。
