掲載実績多数！

解体工事・外構工事なら
よく働くマトイにお任せください！

実績と解体費用はこちら

※弊社コラムに記載の価格は執筆当時のものであり、現在の価格とは異なる場合があります。

　実家を相続したものの、空き家のままの方もいらっしゃるのでは？
　築年数がさほど経っていない家もあるかもしれませんが、なかには自分たちが育った当時のまま、築40年を超えているものもあると思います。
　築年数が経過した家は、一見「老朽化や傷み具合はひどくなさそう」であっても、見えない部分に経年の影響を受けている可能性があります。築40年というのは、建物の寿命・安全性・資産価値の面で大きな分岐点です。
　今回は、築40年の家に起こる劣化、空き家を放置するリスク、リフォームや建て替えの判断基準、そして解体や土地活用、困った先の相談先などの情報をまとめました。
　空き家になっている実家の扱いに迷っている方は、どうぞ参考になさってください。

　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県の解体工事やリフォーム工事を行っています。施主様ごとに専任の営業担当者がついて、工事前のご相談から完工までをしっかりサポートしていますので安心してお声掛けください。
マトイ無料ご相談・お見積りフォーム

築40年の家に起こる変化

　定期的にメンテナンスを行っている建物でも、個々の差はあっても経年劣化は免れません。
　とくに築40年以上経過している家は、外観がきれいであっても内部の劣化が進んでいるケースがあります。とくに1981年以前に建った家は、旧耐震基準であることから、地震への備えが不十分な可能性があります。

一見きれいでも、内部の変化は？

　見た目はさほど傷んでいるように見えなくても、内部に傷みが生じていることがあります。築年数が長くなればなるほど、その程度は進みます。その傷みの状態は、次のようなことで現れます。

・基礎のひび割れや沈下
・土台や柱の腐食やシロアリ被害による傾きや崩れ
・給排水管の老朽化による漏水、およびそれによる周辺の建材の腐食
・電気配線の劣化による火災リスク
・断熱材の劣化や未施工による結露や断熱の低下および外気の流入

家主ができる築40年の家のセルフチェック

　前述のような変化が見えないところで起こっていた場合、それに起因した変化が室内で起こっていることがあります。
　それらの有無をチェックすることで、見えない部分の老朽化を推察できます。以下に挙げることが複数当てはまる場合、建物の構造に何らかの問題が生じている可能性が高くなります。

・床が傾いている
・雨漏りの跡がある
・壁に大きなクラック（ひび割れ）が入っている
・室内にカビ臭が漂い、湿気も強い
・ドアや窓の開閉が重い、もしくは開かない、隙間がある

　とくに人が住まなくなった家屋は、想像以上の速度で老朽化が進み、災害等の影響が加わると半壊状態になることも。そんな時に備えて知っておきたい情報についてこちらのコラムで説明しています。

築40年の家を放置するリスク

　実家など所有する空き家を定期的に管理するには、経済面でも時間の面でも負担がかかるものです。実際に自分たちが暮らしている場所との距離が離れていたり、仕事をしていたりしたらなおさらのこと。
　しかし、だからといって放置したままでは、そのリスクは高まる一方です。人が住まなくなった空き家は、想像以上の速さで老朽化が進みます。築年数が経っているほど、その変化は大きくなります。そして具体的には次に挙げるような問題が起こるリスクが高まります。

〇倒壊や災害リスクが高まる
　床や柱の傾きは、その建物の構造体自体に問題が生じていることを表しています。また電気配線がネズミや害虫被害を受けている場合には、漏電による火災のリスクが高まります。
　これらの可能性のある状態では、地震や台風で倒壊したり、外壁や窓などが破損したり、火災が発生したりする可能性が高くなります。そして、そのようなことが起こった場合、その建物だけでなく近隣にも何らかの被害を及ぼす可能性が高くなります。

〇近隣トラブルのきっかけとなる
　建物の倒壊や火災だけでなく、適切な手入れが行われないと次の状況に陥ることから、近隣とのトラブルを引き起こすきっかけになります。
・雑草の繁茂
・害虫や害獣の発生
・不審者などの不法侵入や放火
・外壁落下などの危険

〇行政指導や管理不全空き家および特定空き家の指定を受ける可能性が高まる
　空き家の管理が適切に行われずに、前述しているような荒れた状態になっていると、地域の安全や衛生環境の保全のために、行政から指導を受けることがあります。
　また、その指導に応えて適切な管理を施さないでいると「管理不全空き家」や「特定空き家」などの指定を受け、固定資産税の住宅用地特例が外れるなどのデメリットが生じます。

〇資産価値が低下する
　空き家を放置したままにしていることで所有者が受ける、もっとも大きなデメリットは、「資産価値の低下」でないでしょうか。空き家を適切に管理しないまま、荒れ放題にしておくことで、建物の価値はほぼゼロになります。むしろ特定空き家の指定を受けたり、行政代執行を受けたりすることで、その負担や資産価値がマイナスになることがあります。

　空き家の所有者の方に知っておいていただきたい「特定空き家」の指定基準とその回避策について、こちらのコラムで解説しています。どうぞお読みください。

リフォームを行うケース

　せっかくの資産をマイナス資産にしないためには、適切な管理はもちろんですが、有効に利活用することが大切です。そのための方法に「リフォーム」「建て替え」「更地にして売却」のいずれかの選択があります。
　まずリフォームについて説明します。次に挙げるような条件・状態であればリフォームによって、まだまだ建物として活用できるようになります。

リフォーム選択が適している空き家の条件

〇基礎や構造（柱・梁・土台）が健全
・基礎に大きなひび割れや沈下がない
・柱や梁に腐朽や大きなシロアリ被害がない

〇1981年以降の“新耐震基準”で建っている、または旧耐震基準でも補強が可能
・旧耐震（1981年５月以前）でも、耐震補強で安全性を確保

〇過去に適切なメンテナンスが行われている
・適切な修繕履歴（屋根や外壁の塗装や修繕、防蟻処理、水回り設備の更新など）がある家は、劣化が軽度であるためリフォームに向いている

〇配管・電気などのインフラが交換可能な状態
・配管の腐食が軽度
・電気配線が更新可能

〇間取りの変更で希望の暮らし方に対応できる
・水回りの移動、壁の撤去や補強で動線改善によって快適性を大きく向上

〇再建築不可など建て替えが法的に難しい場所に建つ
・接道義務を満たしていないなど、建て替えができない場所に建っている場合、リフォームが唯一の選択肢になる

〇予算を抑えたい、思い出を残したい
・一般的に建て替え費用よりもリフォーム費用の方が低く、また思い出を大切にしたい場合には、古い家の建材や建具などをリフォームに取り入れることができる

リフォームの費用相場の目安

　リフォームには「スケルトンリフォーム」と「部分リフォーム」があります。
　スケルトンリフォームは“家の中身をほぼすべて”解体撤去して、丸ごと作り直す工事です。部分リフォームは、必要なところだけピンポイントで直す工事になります。どちらでリフォームするかによって、以下のように費用が異なります。

〇スケルトンリフォーム：1,000万円～
〇部分リフォーム：数十万円～

　なお家の状態に応じた適切なリフォームを行い、耐震補強や断熱改修を組み合わせることで、その後さらに30〜40年住み続けることも可能になります。

　リフォームにするか、建て替えにするかの選択は悩ましい点です。こちらのコラムでは、リフォームと建て替えそれぞれのメリットとデメリットについて説明していますので、選択の参考にしてください。

建て替えを検討したほうがいいケース

　一方、建て替えを検討したほうがいいケースには、建物が抱える問題面と、そこで暮らす場合の家族構成やライフスタイルなどの面からの事情が関係してきます。

建物の基礎や構造に問題がある場合

　建て替えを検討したほうがいい、建物の基礎や構造に関する問題には、次のものが挙げられます。

〇基礎・構造に深刻な劣化がある
・基礎のひび割れ、腐食、沈下
・柱や梁の腐朽、カビ、雨漏りによる劣化
・床下のシロアリ被害
　シロアリ被害による構造部の劣化が激しい場合、リフォームでは根本的な解決にならないことから、建て替える方が合理的といえます。

〇旧耐震基準（1981年５月以前）で、耐震補強しても安全性が確保しにくい
・旧耐震基準では震度６強〜７の地震に耐えることができない可能性がある
・耐震補強を行っても、その他の条件との関係で新耐震レベルに届かないケースがある
　耐震性については、“安全性を優先”して検討することが重要です。

〇雨漏り・配管腐食・断熱材の劣化など“見えない部分”の損傷が大きい
　築40年の建物では、配管や断熱材をはじめ内部の劣化や損傷が想像以上に大きい場合があります。そうなるとリフォームより建て替えの方が安い場合があります。

長期的な利用に関する問題

　また、リフォームにするか建て替えにするかの判断要素には、構造面だけでなく実際の利用目的の面からも検討する必要があります。それは次のような条件の考慮も大切です。

〇リフォーム費用と建て替え費用の比較
　前述しているようにリフォームでも、スケルトンリフォームのように全体的なものになると、その費用は1,000万円以上かかってしまいます。加えて構造面での補修が必要になれば、コストはさらに高額になり、場合によっては建て替えたほうが費用対効果の面で合理的になるケースがあります。

〇家族構成やライフスタイルが大きく変化
・二世帯住宅にしたい
・高齢者や子どもの安全のためにバリアフリー化を徹底したい
　こういった家族構成やライフスタイルに合わせた変更は、大幅な工事が必要になります。そのためリフォームよりも自由度の高い新築の方が結果的に高い満足度を得ることができます。

〇家屋の資産価値を高めたい、次の代への相続を見据えて長く使える家にしたい
・築40年のままでは建物の価値はほぼゼロ
　現状の価値を高めるためには、家屋を新しくすることで土地の価値も高めることができます。また、その土地を次の世代にも繋いでいくことを望む場合、新築にすることで資産価値と暮らしやすさの両面を向上させることができます。

〇将来の修繕リスクをまとめて解消したい
・古い家は今後も修繕が続く
・長期的な維持費を抑えたい
　リフォームしたとしても、築40年の家は何らかのダメージが残ります。その場合、上記の2点が住み続けるうえでの課題になります。これらの点に負担を感じる場合は、建て替えを選択する方が安心です。

建て替え費用の目安

　一般的によく見る延べ床面積30～40坪程度の家を建て替える場合の費用は次のとおりです。

・建て替え費用の目安：2,500万円～

　すでに記しているように、リフォーム工事でも大型リフォーム工事になると1,500万円以上の費用がかかります。リフォーム工事と建て替えで費用を比較して、両者の差がさほど大きくない場合は、建て替えの方が長期的な満足度は高くなります。

　建て替えを検討する人のなかには、これを機会に二世帯住宅にして子ども世帯との暮らしを検討する方もいらっしゃるかもしれません。その場合は、こちらのコラムも併せてご覧ください。

空き家を活用する

　３つ目の選択として、空き家を何らかの方法で利活用するというものがあります。「自分たちがそこに住む予定はないけれど、放置はしたくない」という方には、次のような方法があります。

空き家活用の選択肢

　空き家を利活用する方法には、次のようなものがあります。

・古家付き土地として売却
　建物の解体費用を負担することなく、古家が建ったままの状態で売却するため、所有者の負担が少なく済みます。ただし、家屋の状態や購入者の要望によっては、家屋の解体費用や残置物処分費用などを理由に、値引き交渉につながる可能性があります。

・リフォームして賃貸化
　リフォームの工事費用の負担が生じますが、賃貸物件としての収益が期待できます。

・民泊やシェアハウス
　民泊もシェアハウスも空き家の活用方法として有益なものですが、空き家の立地条件やその地域のニーズの有無などをしっかり確認する必要があります。
　そのうえで、民泊およびシェアハウスそれぞれの法規制に則った諸手続きが必要で、法規制、安全対策、近隣対応、管理体制の4点をクリアする必要があります。これは自身で新たな事業を立ち上げる感覚で臨む必要があります。

・空き家バンクへの登録
　どのように利活用するか具体的なプランがなくても、地域の空き家バンクに登録することで、移住希望をはじめとした空き家の利活用希望者に繋げて、相談等に応じてくれます。

　一定期間空き家になっていた家屋を解体する際の課題の1つが、残置物の処分です。マトイで解体工事をお請けした際、施主様がご自身で残置物処分が難しい場合には、弊社で処分をお請けすることができます。残置物のほか、解体工事やリフォーム工事における施主様の「困った！」はどうぞお気軽にご相談ください。
マトイ無料ご相談・お見積りフォーム

解体を選択したほうがいいケース

　建物を解体して、更地を活用する選択もあります。

解体が適しているケース

　そもそも次のようなケースでは、解体することが適しています。なお、解体に当たっては、事前にその場所が再建築可能な土地（建築基準法の接道義務を満たしている土地）であることを確認しておくことが大切です。

・建物の劣化がひどく、リフォーム費用が高額
・建物の管理にかかる所有者の負担をゼロにしたい
・できるだけスムーズに売却したい

解体のメリット

　家屋の解体には、次のメリットがあります。

・土地の売却がしやすくなる
・家屋を管理するリスクがなくなる
・駐車場や家庭菜園などの暫定的な利用が可能
・その後の建築計画が立てやすい

解体費用の目安

　解体費用を算出するには、坪単価に建物の延べ床面積を乗じます。この場合の坪単価は、建物の構造によって異なるとともに、一定の基準がないため業者によって異なります。

・木造の坪単価：５万円／坪～、例：延べ床面積50坪の解体費用の目安＝250万円～
・鉄骨造の坪単価：７万円／坪～、例：延べ床面積50坪の解体費用の目安＝350万円～
・鉄筋コンクリート造の坪単価：10万円／坪～、例：延べ床面積50坪の解体費用の目安＝500万円～

　建て替えの時に、売却に当たって更地にするときにも解体工事はつきものです。費用のほかに解体工事の流れやスケジュール等を把握しておくことで、計画が立てやすく、進捗状況の把握もスムーズにできます。こちらのコラムで戸建ての解体工事の流れを説明していますので、ご覧ください。

補助金の活用で解体費用を軽減

　なお、空き家の解体工事では、自治体によって補助金を利用することで、経済的な負担を軽減できます。ここで補助金の種類と東京都内における補助金の一例をご紹介します。

空き家の解体に活用可能な補助金の種類

　空き家の解体に活用可能な補助金には、おもに以下のものがあります。

・老朽危険家屋解体補助金
・危険廃屋解体撤去補助金
・空き家解体補助金
・木造住宅解体工事費補助事業

　これらは「空き家」で、「老朽化」が激しく、その建物だけでなく周辺に「危険」を及ぼすことがポイントとなっているものと、木造住宅解体工事費補助事業のように解体工事そのものに対するものがあります。
　そのほかに、アスベスト含有建材の除去やブロック塀の解体、残置物処理など、家屋の解体工事に付随する作業に対する補助金などもあります。
　しかし、これらの補助金制度はその有無、種類、申請要件、申請可能な時期、複数の補助金の併用できるかどうか、など自治体によって異なります。その一例として東京都練馬区と東京都板橋区について紹介します。
　このように自治体ごとに制度の内容が異なるため、解体の検討を始めた段階で、関連情報の収集を始め、計画を進めることが重要です。

東京都練馬区の空き家解体に活用可能な補助金

　東京都練馬区では、家屋の解体に際して次の補助金制度があります。

〇防災まちづくり事業
　練馬区では、防災対策の一環として建物の耐震診断や耐震改修工事とともに除却や建て替えに対する助成を行っています。
　その助成内容は次のとおりです。
・耐震診断　助成率10／10、上限額20万円
・耐震改修の設計　助成率３／４、上限額330万円
・耐震改修工事　助成率３／４、上限額270万円
・耐震改修工事（総合支援）　助成率３／４、上限額310万円
・除却工事　助成率３／４、上限額150万円
・除却工事（空き家等活用促進区域内）　助成率３／４、上限額200万円
・建て替え工事　助成率３／４、上限額225万円
・建て替え工事（空き家等活用促進区域内）　助成率３／４、上限額275万円
・建て替え工事（障害者等居住住宅）　助成率３／４、上限額290万円

〇アスベスト除去補助
・調査費用の助成　助成率１／２、上限額５万円
・除去工事費用の助成　助成率２／３、上限額200万円

東京都板橋区の空き家解体に活用可能な補助金

　板橋区の場合は、一般的な空き家の解体に対する補助金はないこと、区の認定によっては補助額が増える（最大200万円まで）可能性があります。他の都内自治体と比較すると「危険性が高いと区が認定した空き家」だけを手厚く支援している傾向です。
　補助金の内容は以下のとおりです。

〇老朽建築物等除却費助成事業（解体費の補助）
　板橋区が認定した「特定空き家等」「管理不全空き家等」「特定老朽建築物」が対象。これらの認定がない一般の空き家は対象外になります。
・補助率５／10（50％）、上限額100万円（建物は既定の算定式で決定）
　建築基準法43条に該当しない“再建築不可”などの場合
・補助率８／10（80%）、上限200万円

〇空き家等隣地統合事業補助金（無接道の空き家向け）
　無接道敷地にある「特定空き家等」や「管理不全空き家等」を、隣地と一体利用する場合の補助です。
・補助率５／10（50％）、上限50万円（不動産仲介手数料、測量費、登記費用等が対象）

　補助金については、自治体ごとに直接確認することが大切ですが、こちらのコラムで補助金活用のための一般的なポイントを説明しています。ぜひ、お読みください。

※助成金・補助金の制度内容や申請条件等は、予告なく変更される場合があります。最新の情報は、お住まいの自治体の公式ホームページ等でご確認ください。

解体後の土地活用例

　解体後の土地活用には次のようなものがあります。

・月極駐車場
・コインパーキング
・トランクルーム
・家庭菜園、貸し農園
・新築住宅の建築
・土地を売却して現金化
・等価交換などの土地活用ビジネスで利用

空き家の利活用に向けた相談先

　空き家を売却したり、利活用したりする選択や具体的な計画を進めることは、所有者だけでは判断しきれません。とくに築40年の家の基礎・構造・配管などは見た目だけでは判断できず、専門家の調査が必要です。また空き家の利活用では、建物の状態や立地環境などによって適するものが異なります。
　まず建物の状態を把握し、その後に不動産・建築・解体・税務など、必要な専門家へ順番に相談することで、無駄な費用やトラブルを避けることができます。

空き家の利活用の流れと相談先

　“相談”といっても、どんなところやどんな人に相談すべきか、なかなかわかりにくいことがあります。まずは次に挙げる利活用に向けての流れと、各段階の相談先を参考にしてください。

ステップ１：建物の状態を知る
　建物の状態をより的確に把握するのは、専門家による調査が必要です。
相談先：建築士、住宅診断士（ホームインスペクター）

ステップ２：活用方法を決める
　空き家の利活用方法は、その地域の環境やニーズを的確に判断することが大切です。
相談先：地域の事情や市場ニーズに詳しい不動産会社や不動産コンサルタント

ステップ３：具体的な手段を選ぶ
　解体、売却、リフォーム、建て替え、賃貸など、利活用に向けて具体的にどのような手段をとるか決定します。選択した手段に応じた先に話を進め、相談しながら具体的な計画を進めていきます。
・リフォーム → リフォーム会社
・賃貸 → 賃貸管理会社
・売却 → 不動産会社
・解体 → 解体業者
・税金 → 税理士
・相続 → 司法書士

空き家に関する総合的な相談先

　「所有している空き家の有効活用を相談したい」、「管理の負担が大きくて、空き家を管理しきれない」など、空き家を所有している人たちの悩みはいろいろあります。
　具体的な相談はもちろん、「こうしたい」といった具体的なプランが定まる以前の悩みの窓口として利用できます。

〇自治体の空き家相談窓口
　自治体（市区町村・都道府県）が設置する、空き家に関する総合的な相談窓口で、次の相談を受け付けます。
　自治体の相談窓口なので、中立的な立場で、まず「状況整理」をしてくれる点が利用における一番のメリットといえます。
・空き家の管理方法
・相続・登記の相談
・固定資産税の扱い
・解体や改修の補助金の案内
・空き家バンクの利用
・管理不全空き家・特定空き家の注意点
・どの専門家に相談すべきかの案内

〇空き家活用のワンストップサービス
　NPO等による相談窓口で、１つの窓口で空き家に関することをまとめて対応します。
・相続や登記の相談
・家財整理や遺品整理
・空き家の管理
・売却や賃貸の相談
・リフォームやリノベーションの相談
・解体
・空き家の活用（民泊・地域施設など）
・専門家（司法書士・不動産・建築）の紹介

まとめ

　築40年は建物にとって「リフォームか建て替えか」を判断する重要なタイミングです。そのまま空き家を放置し続けると倒壊や近隣トラブルなどのリスクが増し、管理不全空き家や特定空き家などの指定を受けると税負担にもマイナスの影響を受けてしまいます。
　「築40年」……これを1つのターニングポイントとして、その先を見据えた対策をしっかり考えたいものです。
　ベストな選択は建物の状態、予算、所有者の将来の活用方針などによって異なります。今回のコラムが、その選択の参考になれば幸いです。
　なお、マトイでは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で解体工事やリフォーム工事を行っています。どうぞ、お気軽にお声掛けください。もちろん、「まだどうするか決定していないけれど、選択のための情報として見積りを取りたい」といったことでも大丈夫です。安心して、以下にお問い合わせください。
マトイ無料ご相談・お見積りフォーム