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　親の高齢化、成長に伴う子ども世帯のサポート、生活の効率化などで住まいの形を変えることがあります。その１つが、二世帯住宅への建て替えです。このコラムをご覧になっている方にも、二世帯住宅の建て替えを検討中の方もいらっしゃることでしょう。
　ただ“二世帯住宅” と一口に言っても、タイプによって費用も異なってきます。今回は、二世帯住宅への建て替えに当たって、タイプによる費用の差や建て替え費用としての相場、内訳、費用を抑えるコツなどを説明します。

　建て替えのほか、相続したものの利用する予定のない古い家屋の対処にお困りの方もいらっしゃることでしょう。解体工事をご検討中の方は、東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での家屋の解体工事を行っているマトイに、どうぞお問い合わせください。
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二世帯住宅のタイプとタイプによって異なる建て替え費用

　二世帯住宅は、おもに「完全分離型」、「部分共有型」、「完全共有型」の３つのタイプに分かれます。
　まず、各タイプの特徴と建て替え費用の相場を掴んでおきましょう。

完全分離型

　完全分離型は建物としては１つですが、玄関やキッチン、浴室、トイレなどすべての設備を親世帯用・子世帯用にそれぞれ２つずつ設置します。これはもっともプライバシーを保てるタイプです。
　さらに完全分離型では、その構造が次の２つのタイプに分かれます。

〇上下分離型
　１階は親世帯、２階は子世帯というように上下に生活空間を分けるタイプです。
　このタイプは制限のある敷地に二世帯住宅を建てたい、プライバシーをより重視して生活動線も分けたい、将来は賃貸併用なども視野に置きたい、といったときに向いています。
　ただし、生活音が上下の階に伝わりやすいため、防音対策が必要なことからコストが増加します。

〇左右分離型
　これは建物を左右に分けて二世帯が住むタイプです。
　比較的、余裕がある敷地の場合、平屋にすると足音や水音などの生活音が少なく、階段による移動がないために高齢者や幼児にやさしい構造になります。さらに構造が安定しやすいことから、コストが抑えやすくなります。

〇完全分離型の建て替え費用の目安
　4,500万円～が目安となります。
　玄関やキッチン、浴室、トイレなどを２つずつ設置することや、上下分離型ではさらに防音対策も施すことから、費用は高くなります。

部分共有型

　玄関やリビングなど、どこか一部の設備を共有し、寝室やリビングルームなどは各世帯で独立するタイプです。
　共有する範囲は、玄関だけ、玄関と浴室、玄関と水回り全般など自由に選びます。
　プライバシー確保とコストのバランスがいいとする部分共有型ですが、完璧にプライバシーを守れるとはいえないデメリットがあります。

〇部分共有型の建て替え費用の目安
　部分共有型では、共有部分をどこにするかで費用が大きく変動します。なかでも水回りを共有すると大幅なコストダウンが可能です。
＊玄関共有の場合の建て替え費用：4,500万円～
＊玄関と浴室を共有した場合の建て替え費用：4,000万円～
＊玄関と水回り全般を共有した場合の建て替え費用：3,500万円～

完全共有型

　同居型ともいい、寝室だけを別にして、そのほかの設備は共有するタイプです。設備のほぼすべてを共有するため、もっとも費用を抑えることができます。
　ただ家族それぞれの生活リズムの違いによってストレスが出やすい傾向も…。また建築費は比較的安くなるものの、将来的なリフォーム費用が増える可能性があります。

〇完全共有型の建て替え費用の目安
　3,000万円～が目安となります。
　ほぼすべての設備を共有する完全共有型は、もっとも建て替え費用を抑えることが可能です。
※記載の費用は一般的な目安であり、建物の規模や設備仕様、立地条件などによって異なります。

　「建て替え」では、古い家の「解体工事」とそれに続く「新築工事」の２つの大事業が続きます。まずはそれらがどんな流れで進むのかを把握したうえで、計画を進めましょう。こちらのコラムで建て替えの流れや費用について説明していますので、参考にしてください。

費用に見る完全分離型と共有型の差

　前述のように大きくは完全分離型と共有型の２つのタイプに分かれる二世帯住宅では、おもに設備数、防音・断熱・構造、延べ床面積といった３つの要素から、建て替え費用に違いが出てきます。

設備数の違い

　住居の設備としてキッチン、浴室、トイレは欠かせないものですが、いずれもコストがかかります。
　完全分離型の場合は、これらの設備を親世帯と子世帯で2セット必要になります。そのため、とくに完全共有型の費用の1.6～1.8倍の費用がかかります。

防音・断熱・構造の強化

　完全分離型は、防音・断熱・構造強化のいずれの点において、“より高性能・高コスト”に、一方、共有型は“低コスト”といった傾向があります。

防音面の違い

　防音面については、共有型ではほぼ一般住宅と同等の防音対策を行います。なかには上の階と下の階で生活音の対策が必要になる場合があります。
　一方、完全分離型では話し声やテレビ等の音、足音などが伝わるため、部屋と部屋の間や上階と下階の間の遮音は必須です。壁を二重構造にする、壁を厚くする、断熱材と遮音材を併用するなどを施すため、コストがぐんと上昇します。
　とくに階段や廊下も別で、内部で各世帯のスペースを行き来できない二世帯住宅は、建築基準法上「共同住宅」の扱いになり※、界壁の遮音基準が厳しくなります。そのため、さらにコストが増加します。
※建築基準法上の扱いは建物の計画内容や自治体の判断によって異なります。

断熱性能の違い

　完全分離型と共有型では、断熱ラインにも違いが出てきます。断熱ラインとは、家のなかで外気と接する境界線のことで、ここを囲むようにして断熱材や気密施工を行います。
　完全分離型は、玄関・水回り・LDKなど断熱が必要な区域が２つ必要になり、玄関・窓・外壁ラインは2件分相当になります。これによって断熱材・サッシ・気密施工の量が増加します。
　完全分離型と比較すると共有型では断熱区画が少なくなり、コストを抑えることができます。

構造面の違い

　構造面でも、各設備が2セット必要になる完全分離型では、荷重・設備・界壁の強化が必要です。とくに2階に浴室を置く場合は、浴槽が満水時の重量に耐える床補強が必要になります。また上下分離型では床荷重が増えることから梁や柱の強化は欠かせません。
　このように完全分離型は「水回り2セット」「界壁・界床の強化」「共同住宅基準の可能性」によって構造補強コストが大きく増えます。
　一方、水回り等が1セットで済む共有型は荷重や配管スペースの負担が少なく、コスト負担も少なくて済みます。

延べ床面積の差

　延べ床面積の面では、設備が２セット必要になる分、完全分離型は共有型よりも延べ床面積は大きくなります。そのため、坪単価×面積（坪数）で割り出す総額は上昇します。

　延べ床面積や坪単価は、解体費用や建築費用を考える際に必要な情報です。こちらのコラムでは、坪単価（家の解体工事時）について説明していますので、ご覧ください。

二世帯住宅の建て替え費用の内訳

　前項で説明したように、どのようなタイプの二世帯住宅に建て替えるかによって費用は大きく異なります。
　しかし、建て替え費用の内訳に大きな違いはありません。この内訳を知ることで、予算と見積り金額の擦り合わせの際に、どこを調整したらいいかが見えてきます。

本体工事費

　本体工事費は建物本体の建築費で、全体費用の約70％を占めます。
　二世帯住宅では設備数が増えるため、費用の内訳のなかで、ここが最も大きな割合を占めます。以下に本体工事建て替え費に関するポイントを挙げます。

・二世帯住宅のタイプ（完全分離型、部分共有型、完全共有型）で坪単価が大きく変化。完全分離型は共有型よりも3割以上高くなる傾向
・水回り設備が増えると配管等も増加し、本体工事費を押し上げる
・延べ床面積が増えると、基礎や屋根などの構造体の工事費が増加
・設備のグレード、デザイン、間取りによっても変動

付帯工事費

　付帯工事費とは、建物本体以外の工事にかかる費用です。
　付帯工事の内容は地盤改良、造成、解体、外構、インフラ引込、仮設工事などです。これらの費用は建て替え費用総額の15〜25％程度が目安になります。
　とくに二世帯住宅の建て替えでは、本体工事費と同じくらい重要で、延べ床面積の増加や設備の増加によって高くなりやすいものです。また、これを見落とすことで“気づいたら予算オーバーになっていた”ということになりがちです。
　また二世帯住宅では本体価格だけで判断すると予算オーバーになるため、見積り書では付帯工事の内訳を必ず確認することが大切になります。

諸費用

　建物本体や付帯工事以外に必要になる費用が諸費用です。
　その具体的な内容は、設計費、申請費、登記費、ローン関連費、火災保険・地震保険、仮住まいの家賃および引っ越し費用などです。二世帯住宅は建物規模が大きいため、保険料や登記費用が高くなりやすい点に注意が必要です。
　諸費用は建て替え費用総額の5〜10％が目安となります。
　なお二世帯住宅の建て替えに際しての諸費用の注意点として、次のことが挙げられます。

・区分所有にするかで登記費用が変化
　完全分離型で「親世帯と子世帯で所有を分ける」場合は区分登記が必要になり、費用が増えます。
・火災保険・地震保険が高くなる
　延べ床面積が広くなり、設備も多くなると、保険料は上がります。
・仮住まい費用が高くなりやすい

　二世帯になると家族人数や荷物が多くなり、引っ越しや荷物の保管費用が増える傾向にあります。

オプション費用

　標準仕様となっていない設備・仕様・工事がオプション費用となります。
　とくに完全分離型の二世帯住宅では設備が2セット必要になることから、オプション費用が膨らみやすくなります。なかでもキッチン・浴室・防音・断熱・構造補強に関する費用は追加になりやすいものです。
　さらに契約後の追加は割高になるため標準仕様書を確認し、契約前にオプションを確定させることが大切です。その点を含めてオプション費用について次のような点に注意が必要になります。

・「標準仕様」が会社ごとに異なる
　例えばA社は浴室乾燥機が標準仕様になっているが、B社はオプションといった場合があります。それによって見積り費用は大きく変化するので、自分たちに必要なものが標準仕様になっているか、オプションになるのか、それによる費用総額の違いなどを検討する必要があります。
　まずは標準仕様書の確認が必須です。

・完全分離型の二世帯住宅はオプションが“倍”になりやすい
　設備が２倍必要になる完全分離型では、オプション費用も2倍になる傾向があります。

・防音、断熱、構造補強はオプション扱いになりやすい
　これらは標準に含んでいない会社が多いため、事前の確認が必要です。

・契約後の追加は割高になる
　契約後の変更は「追加工事扱い」になって単価が高くなるとともに、工期延長につながります。そのため、契約前にオプションを確定することが重要です。

・見積り書の「オプション一式」は要注意
　“一式”という表記だけで具体的な内容の記載がない場合、後から追加となる可能性があります。“一式”という記載については、具体的な内容を明確に示してもらいましょう。

　工事の費用については見積り書にその内訳や単価が記載してあります。その内容をしっかり読むことは、価格交渉や業者を選択するためにも必要です。こちらのコラムで、見積り書にある内容や見積り書を読むうえでのポイントを説明しています。

二世帯住宅の建て替え費用を抑えるポイント

　二世帯住宅では設備や工事が複雑になりがちです。
　費用を抑えるためには、早い段階で“どこを共有し、どこを分離するか”、“オプションとなるものは何で、どれにするか”といったことを見積り段階で明確にすることが大前提となります。それをベースにして、次の点に留意して計画を進めてください。

間取りの工夫

　二世帯住宅は延べ床面積が大きくなりやすく、間取りの工夫がコストに直結します。そこで次に挙げる工夫によってコストを抑えることができます。

・動線をまとめてコンパクトにする
　廊下や階段が増えると床面積が増え、基礎・屋根・外壁の工事費も上がります。共有型では、共有部分を多く設ける、階段を1つにまとめるなど、面積の工夫でコストを抑えることができます。

・水回り設備の配置を近づける
　水回り設備の場所を近づけると、配管距離が短くなり、施工費が下がります。

・凹凸の少ないシンプルな形状にする
　外壁や屋根の凹凸は施工の手間や材料費が増し、総額が上昇しやすくなります。できるだけシンプルな形状にするとコスト効率がよくなります。

・収納は “必要最小限の造作”にする
　造作収納は高額になるため、必要な部分だけ造作します。他は家具で代用すると費用を抑えることができます。

共有設備を増やす

　二世帯住宅の費用差を最も左右するのは「設備の数」。完全分離型より部分共有型の方が、コストの総額が300万円以上安くなるケースがあるのは、この点からです。
　共有型では共有できる部分を増やすほど、建築費は大きく下がります。また、キッチンや玄関を共有することで、システムキッチンやドアのグレードを上げることもできます。

建材や設備のグレード調整

　とくに完全分離型の二世帯住宅は設備が多くなるため、次に挙げるようなグレードの調整をすることによって、コストを抑える効果が大きくなります。

・キッチンや浴室は標準仕様を基本に、オプションは本当に必要なものだけにする
・無垢材やハイグレードな建具は高額になりがち。共有部分や玄関などだけグレードアップを図るなどしてメリハリをつける
・窓も北側・西側・寝室など、効果が大きく必要な場所だけ高性能にする
・外壁材はメンテナンス性とコストのバランスで選択。高耐久の外壁は初期費用が高くても、長期的にはお得なケースがある

補助金の活用

　自治体などによる補助金制度を利用することも、経済的な負担を軽減するために有効な手立てです。
　補助金は、「国」、「都道府県」、「市区町村」によるものがあり、二世帯住宅への建て替えでは「バリアフリー」、「省エネ」、「子育て支援」等に関連する補助金が受給可能になります。
　ただし、補助金の実施主体（国や自治体）によって申請要件や支給内容、申請のタイミングなどが異なります。また着工後や業者との契約後には申請を受け付けてもらえないものもあるので、二世帯住宅への建て替えを検討し始めた段階から、事前の情報収集をしておくことが大切です。

二世帯住宅建て替えで利用可能な東京都内での補助金

　活用可能な補助金にはどのようなものがあるのか、東京都を例に具体的に紹介します。

国からの補助金

【みらいエコ住宅2026事業】
〇概　要：国土交通省・環境省が実施する「2026年度の住宅省エネ補助金」
〇目　的：ZEH水準以上の省エネ住宅の普及と、既存住宅の省エネ改修の促進
〇補　助：新築は最大125万円、リフォームは最大100万円の補助

【ZEH支援事業】
〇概　要：環境省が実施する高断熱・省エネ・創エネ（太陽光）を備えた省エネ住宅支援制度
〇目　的：ZEH水準以上の省エネ住宅の普及と、既存住宅の省エネ改修の促進
〇補　助：「ZEH」水準の新築に55万円、さらに高水準となる「ZEH＋」では100万円以上、「蓄電池などの加算」を含めると150万円前後の補助

　こちらのコラムでは解体工事の際の補助金活用について説明しています。建て替えの際の補助金活用にも共通しますので、お読みください。

東京都からの補助金

【東京ゼロエミ住宅導入促進事業】
〇概　要：東京都が実施する、「東京ゼロエミ住宅」高断熱・高効率設備・太陽光発電などを備えた省エネ住宅の新築・建て替えを支援する補助制度
〇目　的：住宅の省エネ向上、都内のCO₂排出削減、太陽光発電の普及促進など
〇補　助：最大240万円／戸（性能区分に応じて補助額が変動し、太陽光発電や蓄電池設置による加算あり）

【断熱・太陽光住宅普及支援事業】
〇概　要：「災害にも強く健康にも資する断熱・太陽光住宅普及拡大事業」とうたったこの事業は、 「2030年カーボンハーフ」を掲げ、家庭部門の省エネ・再エネ化を強力に推進。二世帯住宅の建て替えでも利用可能な省エネ・再エネ補助制度
〇目　的： 目的は次の3つ
・省エネ性能の高い住宅の普及を図り、断熱性能向上で光熱費削減・CO₂削減
・太陽光＋蓄電池で停電時も電力確保し、災害に強い住宅を普及
・高断熱化で冬のヒートショック等を防止する、健康を守る住宅を実現
〇補　助：次の工事が補助対象となり、工事内容によって補助額が異なる。工事内容によって補助が数十万円以上になるケースが少なくない
・断熱窓や高断熱ドアへの交換
・断熱材による断熱改修
・太陽光発電システムの新設や更新
・蓄電池システムの設置
・V2H（EV から住宅へ給電する設備）
・エコキュート・ハイブリッド給湯器
・太陽熱・地中熱利用システム など

東京都練馬区の二世帯住宅建て替えで利用可能な補助金

　前述の国や東京都からの補助金に加え、都内の各自治体での補助金があります。その有無や内容は自治体によって異なるので、事前確認が必要です。
　ここでは、練馬区を例に挙げてご紹介します。

【耐震改修工事等の助成】
〇概　要：1981年５月以前に旧耐震基準で建った住宅など、地震で倒壊リスクの高い建物を対象に建て替え工事費用を補助
〇目　的：地域住民の生命を守って地域全体の防災力を高め、倒壊による二次被害を防ぐ
〇補　助：225万円～（地区や世帯によって異なる）

【カーボンニュートラル化設備設置補助金】
〇概　要：家庭のCO₂削減を目的に、省エネ設備・再エネ設備の導入費用の一部を補助
〇目　的：家庭のエネルギー消費の低減、および再生可能エネルギーの普及促進を図り、練馬区全体の脱炭素化を加速
〇補　助：太陽光発電、蓄電池、高断熱窓、断熱材、高効率給湯器（エコキュート）等の設置に対して補助金を支給。補助額は設置する設備によって異なる

※補助金制度の内容や条件は変更される場合があります。最新情報は各実施主体の公式情報をご確認ください。

相見積りの実施

　とくに二世帯住宅への建て替えは工事内容が複雑になることから、業者によって見積りの差が大きくなりがちです。そのため、相見積りは必須になります。
　複数の業者に見積りを依頼し、次に挙げる点を比較検討して次の段階に進むようにしましょう。

〇標準仕様の内容を比較する
　食洗機、浴室乾燥機、断熱材など、標準仕様の内容が業者ごとに異なります。なにが標準仕様となっているのか、そのグレードはどのようなものなのか、それらの違いを比較します。

〇付帯工事費や諸費用の内訳を確認する
　付帯工事や費用の内訳としてどのようなものを挙げているのか、内訳を確認します。とくに“一式”とある項目については、その内容の確認と項目ごとの金額を出してもらいましょう。

〇オプション費用の単価を比較する
　価格差の大きなものに造作家具、防音・断熱強化などがあります。その他のものを含めて、オプション費用の単価とそのグレードの比較が必要です。

〇二世帯住宅の実績がある会社を選ぶ
　二世帯住宅は工事の複雑さから、経験の有無が工事の円滑さや追加費用等に影響が出る可能性があります。

まとめ

　二世帯住宅の建て替え費用は、完全分離型か共有型かで大きく変わります。また、費用も一般住宅よりさらに高額になるため、費用を抑える工夫が必要です。これは家族の生活スタイルと予算のバランスを見ながら、慎重に検討する必要があるでしょう。
　なお、建て替えには解体工事が伴います。多くは解体工事もセットになっています。しかし施主の強い希望や建築会社によって、解体工事は別に依頼する「分離発注」とする場合があります。
　その場合には、どうぞマトイにお声掛けください。マトイでは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での解体工事やリフォーム工事をお請けしています。専任の営業担当者が着工前から完工まで施主様のサポートに当たります。とくに建て替えでは次の工事を行う建築会社との連携が重要です。その点も、しっかり引き継ぎますので、ご安心ください。
　「よく働くマトイ」の行動力は、建て替え工事でも発揮しています。まずは以下の「マトイ無料ご相談・お見積りフォーム」をご利用ください。
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