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空き家の解体や活用のために! 空き家に関する政策徹底調査!

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 空き家をもっている方にとって、その存在にちょっと気持ちが重くなることがあるのではないでしょうか? 家の老朽化、それに伴うご近所に迷惑をかける不安、定期的に空気の入れ替えや維持に足を運ぶことの負担、等々。だからといって解体して更地にしたとして、その後どのように土地を活用しようか、家を新築して住み替えようかといろいろ考えても、経済面を含めたさまざまな壁が立ちはだかることと思います。
 そんなとき、それぞれの自治体で行っている空き家対策のためのさまざまな政策が助けになるかもしれません。今回は、空き家の維持・解体・活用に役立つ、行政が行っているさまざまな取り組みをご紹介します。

空き家が社会問題となっている理由は?

 空き家が社会的な問題になっていることを耳にする方は多いのではないでしょうか。私の周りでも空き家?と思える家が何軒かあります。
 昔からの住宅地に住んでいる知人に聞いた話です。このところ代替わりする家が増えてきたせいか、雑草が茂って庭木の枝が伸び放題だったり、ずっと雨戸が閉まったままで郵便受けには郵便物が押し込まれたままだったり、という家が何軒かあって夜遅くにそばを歩くのは怖いと言います。
 似たような光景は、皆さんの近くにもあるのではないでしょうか。

空き家が増えている現状

 多くの人が実感しているように、空き家は年々増加しています。
 2018年の総務省の調査によると、居住世帯のある住宅は5,361万6千戸(総住宅数に占める割合85.9%)、居住世帯のない住宅は879万1千戸(総住宅数に占める割合14.1%)です。さらに居住世帯のない住宅のうち空き家は848万9千戸で、2013年の調査時に比べると29万3千戸(3.6%)増となっています。また、総住宅数に占める空き家の割合(空家率)は13.6%と、2013年から0.1%上昇し、過去最高となっています。
 こうした背景には、人口の減少や既存の住宅や建築物の老朽化、社会情勢の変化などが関係してきているといわれています。
 例えば、建物を所有している親が高齢になって老人ホームや高齢者用住宅に転居したり、子どもの家に同居をしたりして、自宅であった家が空き家になっている場合があります。お亡くなりになって、後に暮らす人がいないこともあります。とくに、その場合、兄弟間で実家の相続や処分・活用について揉めて、今後どのようにしたらよいか、どこに相談したらよいかわからずにそのままになっている、ということもあります。

空き家がもたらす問題

 空き家になる原因を見ると、空き家の1軒1軒にそれぞれの事情があるであろうことがうかがわれます。しかし、だからといって空き家がもたらす周囲への影響を見逃すわけにもいきません。
 影響の1つには、家の倒壊の危険性があります。人が住まなくなった家は傷みが早いとはよくいわれることです。とくに日本の住宅は木材を多く使用していることから、その危険性は高くなります。なぜならば、木材を多用している家は、定期的な換気や管理を行わないと、湿気を含んで弱くなって、その結果、地震や台風などで倒壊する可能性が高まります。
 また、庭のある家などは、庭木の管理や雑草を定期的に除去するといったことがなされないと、庭木の枝は伸び、葉が茂り、雑草も伸び放題となります。そこに雨水や外から放り投げられたごみなどによって虫が湧いたり、悪臭を放ったりして、景観を損ね、衛生面も悪化します。
 防犯上にも問題をもたらします。人が住んでいない家というのは、その管理状態が傍目で判断がつきます。そのため、不審者が中に侵入し、使った火気の不始末や故意的な放火による家事を引き起こすこともあります。

放置空き家がもたらす被害
① 老朽化による倒壊
② 景観の悪化
③ 放火による火災
④ 不審者による治安の悪化

空き家の解体が家主に与えるメリット・デメリット

 空き家をそのままにしておくことの理由として多いのは、「物置として必要」ということと、「解体費用をかけたくない」「更地にしても使い道がない」というものが上位に挙がっています。
しかし、物置として使うには年間の維持費がかかりすぎる気がします。更地にしたときに、本当に使い道がない、という点には別の理由を感じ取ることもできます。例えば、子どもの頃からの思い出が詰まった場所を手放したくない、親御さんが健在で施設などに入っている場合は親御さんの気持ちの気遣い、日常の暮らしのあわただしさから家や土地を活かす方法を探すことへの負担感、等々です。
 そこで、あらためて空き家を維持しておくこと、解体することなどのメリット・デメリットを見直してみたいと思います。

なんとか避けたい特定空き家指定がもたらすデメリット

 まず、最初に空き家をもっている方が心掛けておくべきこととして、特定空き家の指定を受けないように、きちんと管理しておくことです。
 国は、空き家対策を推進していくために「空家等対策特別措置法」(空家等対策の推進に関する特別措置法の通称)によって各自治体が空き家に対して指導や処分が行えるようにしました。これによって特定空き家と指定されて助言・指導、勧告などが行われ、それらに従わないと固定資産税の優遇から除外されたり、最大50万円以下の罰金を科せられたりします。さらにそれでも従わないでいると、建物は行政代執行で解体され、その費用は持ち主に請求されます。
 このように空き家をそのまま放置し、それが特定空き家の指定を受けると、さまざまなデメリットが生じてきます。
 「空家等対策特別措置法」について、詳しくは別の記事に掲載しましたので、是非ご覧ください。

空き家の解体や活用のために! 空き家に関する政策徹底調査!

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こころに留めておきたい「空家対策特別措置法」

空き家解体によってもたらされるメリット・デメリット

 では、空き家を解体することで、その持ち主にとってどのようなメリットやデメリットが生じるでしょうか。
 まずメリットとしては、前述したような特定空き家の指定を受ける心配がなくなります。そして、ご近所への迷惑を気にして、定期的に管理する必要がなくなります。さらに、土地を売却する際には、空き家が建っている状態よりも更地の方が売却しやすく、地価も高めることができます。
 一方、デメリットでは、建物や土地の広さにもよりますが、100万円前後の解体工事費用がかかります。さらに建物が無くなることで、固定資産税の軽減措置を受けられなくなって、土地の税金が上がります。しかし、更地にすると税制面での優遇がなくなるわけではありません。更地や店舗が建っているような非住宅用地に対する負担調整として、課税標準は固定資産税評価額の7/10以下になります。加えて、空き家を解体することで、翌年からの建物の固定資産税および都市計画税はゼロになるため、一概に税金が高くなるとは言い切れません。

空き家解体の流れと注意点

 空き家の解体は下の図のような流れで進みますが、それぞれの段階で注意が必要です。

【事前準備】                                    
(1)複数業者による現場調査:見積り提出の際は、必ず事前に現地調査を行ってもらう。
(2)相見積の提出依頼:一社だけで決めずに、価格・内容の良し悪しを比較。
(3)各見積りの検討・業者決定:価格だけでなくその内訳や業者の印象も確認。
(4)ご近所への挨拶回り:どのように行うか業者と要相談。
(5)ライフライン停止依頼
~工事開始~                                                      
(6)足場・養生の準備:開始前までにできる限り屋内にある家具や物品を処理。
(7)建物内部の解体:内部の不用品を処理できていると、スムーズに進行。
(8)重機搬入:近隣の道路環境が関係。現地調査の事前確認が重要。
(9)建物本体の解体:ご近所からのクレームが出やすい。業者と密に情報交換。
(10)廃材の分別・収集・搬出:自身で処分できないものは事前に依頼し一緒に廃棄。
(11)地中の確認:現地調査でわからなかったものが発見されることあり。
(12)整地:土地活用が決まっていれば、それに合わせた整地も可。
~工事完了~                                             
(13)重機搬出:重機搬出後の置き場所だった土地が整っているか確認。
(14)現場立ち合い:整地状況や廃棄物の処分状況を確認し、水道を停止。
(15)解体後の登記手続き:滅失届(解体証明書)、業者の印鑑証明書と登記謄本を受け取り、解体終了から1か月以内に法務局に申請。

解体を可能な限りお得に行うコツ

 解体工事は、その建物がどのような建材で建てられているか、どのような土地に建てられているか、どのような状態であるかなどのほかに、残置物がどの程度あるか、地中埋設物の有無やその量などによって費用の違いが出てきます。しかし、いずれにしても高額であることに変わりはありません。そのため、少しでも安く済ませたい、と多くの施主様が思うことです。そのためのコツは次の3点です。

① 複数社に相見積を依頼し、価格のほか施主様の要望に沿う業者を選ぶ。
② 建物や物置内に残された家具や食器・不用品を自分たちで処分し、解体時の廃棄物の量を少なくする。
③ 自治体の助成金を利用する。

空き家の維持・解体・活用に利用したい政策のいろいろ

 空家等対策特別措置法とか特定空き家指定などと聞くと、空き家状態の家をもっている家主にとっては不安な気分になるかもしれません。しかし、こういった行政の取り組みは単に空き家の家主に対応を求めるものだけではなく、家主の立場の人を支援する政策がいろいろ準備されています。では、どのようなものがあるか、ここで紹介します。

空き家に関する相談活動

 助成金以前に、空き家に関する相談活動を行っている自治体があります。
 その対象は空き家の持ち主、居住地の周辺にある空き家に対してなんらかの不安や迷惑を抱えている人や業者などに対してです。区役所内に空き家対策の担当部署が中心となって、常時相談窓口を設置しているところ、定期的に告知して無料相談会を設置しているところなどがあります。そこでそれぞれの自治体が行っている助成金の説明や空き家バンク、解体やリフォームの業者の紹介なども受けることが可能です。

空き家に関する税制優遇

 空き家を解体して更地にすることで持ち主が不安に感じることの大きな理由の一つに、固定資産税が増大してしまう…ということがあるでしょう。「更地にしたら固定資産税が6倍になる」という情報をよく目にします。しかし、そうとは限りません。特定空き家に指定された場合を除いて、デメリットの所でも説明したように、更地にした翌年からは建物に対する固定資産税がゼロになること、更地や店舗のような非住宅用地に対する負担調整があるからです。
 また空き家を譲渡した際には、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」があります。これは、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却し、一定の要件に当てはまることが条件ですが、譲渡を検討するときは、この特例についてもチェックしておきましょう。

空き家解体に関する助成

 現在、各自治体では空き家対策として空き家の撤去や活用に対して積極的に取り組んでいます。そこで注目したいのが補助金・助成金です。
 まず、「老朽危険家屋解体撤去補助金」があります。「老朽危険家屋解体撤去補助金」「老朽危険空き家解体補助金」「空き家解体補助金」「空き家解体費助成制度」など、名称は自治体によってまちまちですが、建物の老朽などによって倒壊の危険性がある家の解体を助成するための制度です。この制度を受けるには自治体の認定を受け、耐震調査を受けるなどの必要やその他の条件が自治体によって挙げられています。その内容はおおよそ解体費用の1/5から1/2程度が支給されるというものが多いようです。
 また、都市の景観を守るために、長期間放置された家屋の解体を補助するための制度として「都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金」制度を設けている自治体もあります。これは前述の老朽化して倒壊の危険性がある建物に対する補助金と異なり、老朽化していなくても適用されます。ただし、解体後の土地利用については、周辺の景観を壊さないための基準が自治体によって決められていて、それを満たさなくてはなりません。なお、こちらも解体費用の1/5から1/2程度が支給されます。

空き家リフォームに関する補助

 空き家のリフォームに対する補助金制度を設けている自治体もあります。「空き家活用促進リフォーム助成金」とか、「空き家居住促進改修助成金」などのようにその名称には、「空き家」+「リフォーム、改修」といったワードが組み入れられています。この助成金を申請するには、そこに居住すること、地元の空き家バンクに登録して移住者が入居すること、耐震基準を満たすこと等のそれぞれの自治体によってさまざまな条件が設定されています。

空き家の有効活用に関する取り組み

 先に挙げた相談活動のように、補助金・助成金以外にも空き家対策として自治体は国のサポートを受けながらさまざまな取り組みを行っています。
 例えば、埼玉県では地元の不動産団体と連携して「空き家の持ち主応援隊」を結成して、空き家の持ち主の方が空き家の管理・売却・賃貸・解体などについて気軽に相談できるようにしています。このように、地元の民間事業者やNPO法人などと連携を図りながらの取り組みもあります。そこで建物をリフォームして、地元の活性化のために有効活用してもらえる可能性もあります。そういった情報にもアンテナを張ってみると、空き家を活かすこともできます。

自治体の助成・補助を利用する際のコツ

 まず助成・補助金やその制度は、インターネット上で調べるといってもなかなかわかりにくいものです。また、目的は同じであっても自治体によって名称が異なります。できれば、空き家が所在する役所に直接問い合わせたり、相談会や相談係などに足を運んだりすることをお勧めします。
 その際には、どのような内容に対して助成・補助があるかを尋ねるようにしましょう。例えば、「空き家状態になっている実家を解体したのですが、なにか助成金などはありますか?」といったような感じです。さらに、目的のことに対する助成・補助がなかった場合でもあきらめずに、「それに関連して使えそうな助成・補助はありませんか?」と聞いてみると、案外、使える制度がある場合があります。「この場合の建て替えに使える助成金はありませんが、この塀の改修については補助金がありますよ」、といった具合です。
また、使えそうな行政サービスが複数挙がった場合には、「これとこれを一緒に受けることはできますか?」というように併用が可能かどうかも確認しておきましょう。
 こういった助成・補助制度は適用期間が設定されていたり、対象となる建物の建築された年が指定されていたりすることがあります。もしもそういった条件に合わないような場合があったとしても、それをカバーしうるなんらかの方法を教えてもらえるかもしれません。その際、空き家になっている家がいつ建てられたか、どのような建材で建てられているか、場所、立地条件、解体・リフォーム・新築・譲渡などの目的、などをメモしていくと、話が効率的に情報収集できるでしょう。

まとめ

 空き家を維持し続けるか、解体して売却するか、それとも家屋や土地を利用してなにか事業を始めるか…その選択は、持ち主様の考えや状況によって異なります。しかし、いずれの方法を選択するにしても、自治体が備えている対策のなかには、持ち主様をサポートする内容のものがあります。それを知らないために利用できるものも利用しないでいる方々もいらっしゃるはずです。
 まず、空き家がある場所の自治体にどのような対策があるかを知ることから始めましょう。といっても、なかなか調べるのも大変なものです。私たちマトイでは、解体工事のみならず、解体する物件がある自治体にどのような助成制度があるかも把握し、施主様の利益になる情報の提供を心掛けています。私どもに工事を依頼するかどうかがわからない段階でも、是非、ご相談ください。きっとお力になります。
 詳しくはマトイ無料お見積りフォームもしくはお電話でお気軽にご連絡ください。