マトイ かいたいコラム

どこから手を付けたらいい? 解体工事の進め方

かいたいコラム

 住まいが古くなったので新築を考えている、急に親類の家を相続することになったがかなり老朽化が進んでいる物件で解体を……等々、解体を考える理由はさまざまです。ですが、施主となる方の多くは、解体を経験することが初めてといえます。
 そういった方々に向けて、何から始めたらいいのか、どのようなことをどのように行ったらいいのかを具体的に説明します。

まず解体する建物の特徴と解体の目的をはっきりと

 何事もそうですが、何か事を起こそうとするときには目的があります。解体の場合も、まず目的をはっきり見極めましょう。単に「老朽化しているから」だけではなく、そこから一歩踏み込んで考えます。
 建物を解体する場合、解体後の土地の扱いをどうするかを明確にしておきましょう。なぜならば、更地状態になった土地をどのように扱うかによって、その経費や税金などの扱いが変わって、経済面に影響が出るからです。
 例えば、解体後、新たに自宅を新築する、アパートや駐車場などにして事業収益を得る、更地にして売却する、といったことです。こういった解体後の土地の扱いで、最も避けたいのは更地にしてそのまま放置しておくということ。更地にしたままでは、翌年からの固定資産税が高くなってしまいます。
 また、解体を検討している物件が空き家でかなり傷んでいて倒壊の危険性があったり、解体以前に倒壊したりしたら持ち主としての責任を問われます。そういった事態を避けるためにも、空き家状態の建物はなんらかの対処をしたいものです。そのためには、解体前に、解体計画とともに解体目的と、それに合わせた解体後の計画をしっかりと立てておきましょう。
 なお、解体工事費用はその建物の構造(木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造)や建坪、立地条件、周辺環境などによって変わります。さらに敷地内にある塀や井戸、庭の植栽なども解体工事費用に影響してきます。それらを含めた建物の特徴もはっきりと確認しておきましょう。

どこから手を付けたらいい? 解体工事の進め方

かいたいコラム

こころに留めておきたい「空家対策特別措置法」

家屋解体の流れを知っておきましょう

 次に把握しておきたいことは、家屋解体の大まかな流れです。建物を解体すること自体は、業者に任せればいいのですが、その前後にある業者の選択、現地調査や無料見積りの依頼、近隣挨拶や届け出といった、施主様として行うべきことを把握しておく必要があります。
 詳しくはこちら「解体工事の流れ」をご覧ください。

スケジュールと予算のイメージをもちましょう

 解体の流れを知ることとともに、希望するおおよそのスケジュールと予算を考えましょう。
 「そうはいっても、相場も何もわからないのだから考えようがないですよ」といった言葉が聞こえてきそうです。確かにその通り。でも、現在のご自身の暮らしを大きく変えることなく解体等を行う場合、どのようなスケジュールでどのくらいの予算ならば可能かを考えてみてください。

解体後の土地活用に合わせたスケジュールのイメージを

 スケジュールや予算をイメージする際に、解体後の土地をどのように活用するかが決まっていないと、”大まかにイメージ”といっても、やりようがありません。具体的な計画を立てるとなればなおさらです。
 「今年中には新しい家に住みたいから、〇か月以内には完成しているようにしたい」
 このように、解体後の土地をどのように活用するか、それを基に解体を含めた必要期間を決めましょう。

 解体後の土地をどのようにするかは、大きく次のパターンに分かれるでしょう。
① 解体後の土地に自分たちの住居を建築する。
② 解体後の土地に駐車場やアパートなど、事業のための施設・設備を造る。
③ 解体後は更地にして売却する。
(すでに売却先が決まっている場合と、決まっていない場合があります。決まっている場合は、買主の都合も計画に反映する必要があります)
 もしも売却しようか、自分たちで利用しようかと迷っている方がいらしたら、こちらのコラムにも目を通してみてください。参考になると思います。

どこから手を付けたらいい? 解体工事の進め方

かいたいコラム

解体した方がいい?しないほうがいい? 更地渡しについて掘り下げてみました。


どこから手を付けたらいい? 解体工事の進め方

かいたいコラム

「宅地から農地に転用」という選択肢もアリ! 空き家解体後の土地活用

 また、工期のスケジュールをイメージするための材料として、建物の構造別の解体工期の目安を記載します。これに加え、業者を選定したり手続きをしたりといった時間も必要になってきます。また、実際の工期は気候や工事中に予想外の地中埋設物の出現など突発的なことが起こり変更される場合があります。そのため解体工事には1~2か月ほどの期間をみておくことをお勧めします。

表 建物の構造別、工期の目安

建物の構造 工期の目安
木  造 3~10日
鉄 骨 造 10~20日
鉄筋コンクリート造 2週間以上

*80㎡(約25坪)の建物の場合の例

ご自身の予算イメージと解体工事費用の相場の調整を

 解体工事を行う場合、費用がいくらかかるかが一番気になる点ではないでしょうか。できれば、いままでの暮らしに大きな影響を与えることなく解体工事やそれに続く物事を行いたいものです。その意味からも、まずはご自身の無理のない範囲で可能な予算がどのくらいであるかを検討してみてください。
 次に、解体費用の相場と比較して、予算と相場の違いを埋め合わせるにはどのようにしたらよいかを検討します。自治体による助成金や補助金の活用や銀行ローンの利用などを含めてより具体的な計画を立てていきます。
 なお、家の坪数などの具体的な例を挙げて解体について説明しているこちらのコラムもご覧ください。

どこから手を付けたらいい? 解体工事の進め方

かいたいコラム

50坪の家の解体費用は?! 解体費用の相場から安くするポイントまでをご紹介

表 建物の構造別、解体工事費用の相場(坪単価)

建物の構造 費用の目安
木  造 30,000円/坪~
鉄 骨 造 40,000円/坪~
鉄筋コンクリート造 50,000円/坪~

 

解体工事を依頼する業者を探しましょう

 解体工事の目的やそれに続く土地活用、ご自身なりの工期や費用などの対処がある程度イメージできたら、工事を任せる解体業者選びに取り掛かります。その際の留意すべき点について説明します。

できれば避けたい一社決め

 あまり経験のないことであるため、どのようにして業者を選んだらいいかも戸惑うと思います。そのため、「以前、仕事を頼んだことのある、あの工務店に相談してみよう」とか、「○○さんが頼んだといっていたから紹介してもらおう」と、少しだけ関わったことのある業者やお知り合いの方の紹介で決めたという話を耳にすることがあります。
 しかし、限られた情報で一社に決めてしまうのは注意が必要です。

業者決定は数社検討がおすすめ

 解体工事費用は高額なだけに、施主様に残念な思いをしていただきたくありません。そのためにお勧めするのが、複数の業者を選んで相見積りを取ることです。
 そのうちにお知り合いに紹介していただいた業者があってもいいでしょう。ほかにも、インターネットでホームページを見て好感がもてる会社や、口コミなどで評判の良い会社などから少なくとも2~3社を選んで、そこからよりよい条件の業者を選んでください。

建物内部の片付けと不要品の処分を始めましょう

 引っ越しをされた経験のある方はわかると思いますが、住宅のなかには想像以上に多くのものがあります。それが一軒家、しかも何十年、何代かが暮らしてきたのであればなおさらです。そしてその多くは解体に際して処分することになります。

時間に余裕をもって行えば経費削減効果が大きい不用品処分

 建物内部にある数々の不用品の処分は、業者を決める段階、もしくは解体をしようと決めた段階から始めていても問題ありません。なぜならば、それだけ時間がかかるからです。「どうせ要らないものなのだから解体するとき一緒に廃棄してもらえばいい」という考えもあります。しかし、そうなると廃棄処理費用がかさみ、施主様の負担がさらに増えることになります。
 できれば不用品類は、自分たちで地域のごみ回収や粗大ゴミ回収、自治体のリサイクルセンターやリサイクルショップなどを利用して処分した方が、経費削減につながります。ただ、地域のごみ回収や粗大ゴミ回収は日にちが決まっています。ある程度、時間に余裕を持ちながら処分していくことをお勧めします。

解体業者と相談で効率的に処分する方法もあり

 しかし、なかなか自分では処分しきれないものがあったり、処分のための時間を確保できなかったりする施主様もいらっしゃいます。その場合は、解体業者に相談してください。あらかじめどの家具、どの程度の不用品の処分を依頼したいかを現地調査の段階で伝えておきます。 
 そうすると、提出時にその分も加筆した見積り書をいただくことができます。なお見積りが出た後に、不用品処分を依頼する場合は追加費用となります。不用品の処分についてはこちらのコラムにも詳しく掲載されています。

どこから手を付けたらいい? 解体工事の進め方

かいたいコラム

家の解体 安くする方法・ラクする方法


どこから手を付けたらいい? 解体工事の進め方

かいたいコラム

解体時の家具処分、目指すはラクしておトクな究極の断捨離!

現地調査と相見積りを依頼しましょう

 では、どのようにして施主様の希望にかなう解体業者を選んだらよいでしょうか。そのポイントを説明します。

現地調査と相見積りを依頼する際のポイント

 依頼する候補となる業者を複数選んだら、次は直接連絡をして現地調査と相見積りの依頼を行います。これは電話やメールなどで大丈夫です。依頼をする際に大切なのは、「現地調査を行う」こと、「無料で」ということ、「相見積り」であることの3点をしっかり伝えることです。
 現地調査で業者に実際に解体する物件がある場所を見てもらいます。それで建物の構造や状態、広さ、付帯設備や植栽などどのようなものがあるか、周辺の道路環境などを調べてもらいます。これによって具体的な金額や工事に必要な期間など割り出して見積りに反映してもらいます。
 また無料ということと相見積りということも忘れずに伝えます。なかには、発注をしてくれるのであれば無料にするけれど、相見積りや発注してくれるかどうかわからないのであれば有料、というところもあります。依頼時に、しっかり伝え、この条件に快く応じてくれるところを探してください。
 なお、現地調査では、できれば建物の設計図などがあれば準備しておくとよいでしょう。目視だけでは把握しきれない基礎の状態や地中埋設物などの存在がわかることがあります。また、現地調査の段階で、自分では処分が大変だと思われる家具類などを捨ててほしい時は、その旨を伝えて一緒に見積りに加えてもらうことも可能です。
 現地調査は可能であれば施主様も同行する方がよいのですが、お住まいと解体物件が離れていたり、お仕事の都合などでそれができなかったりする場合もあるかと思います。その際は、事前に物件の場所や設計図面などがあればそのコピーなどと一緒に送るなどして、業者に伝えて任せるようにすることもできます。

提出された見積り内容を検討して依頼業者を決めましょう

 現地調査および相見積りを依頼した複数の業者から見積り書が届いたら、その内容を比較検討して依頼業者を決定します。解体工事にはさまざまな費用が発生します。それらについてはこちらでも解説しているので、参考にしてください。

どこから手を付けたらいい? 解体工事の進め方

かいたいコラム

「解体」、それは新しい何かを始める基礎作り

 私たちマトイでは、解体業者は解体のエキスパートであると同時に、施主様にとってその後に続く取り組みを含めたアドバイザーやサポーターでありたいと考えています。解体は” それが済んで終わり”というものではありません。その後の土地活用に影響を与える大切な工事です。是非、施主様もそういった存在を選ぶといった視点で、解体業者を選んでください。

見積り内容の項目を知っておきましょう

 見積り書を検討するために、知っておいた方がよいことがあります。
 それは見積り内容に記載されている項目です。表記は解体業者によって若干の違いがありますが、一般的に挙げられる項目とそこに含まれる内訳は次の通りです。これを知っておくことで、その記載がない場合は、「~~はどこに含まれるのですか?」といった質問をして見積りの内容を確認しましょう。
仮設工事費:足場および足場搬入のための運搬費、防音・防塵シートなどの養生費
解体工事費:建物本体の解体費。単価×数量(建坪または㎡で計算)
付帯工事費:カーポート撤去費、室内残置物撤去費、植栽伐採抜根処分費、物置解体撤去費、コンクリートブロック塀撤去処分費、浄化槽撤去費、井戸埋め戻し費など、建物本体以外の解体作業の費用
廃棄物処分費:建物本体や付帯工事で発生した廃棄物を処分する費用
※マトイでは、廃棄物処分費は解体工事費等に含ませていただいております。

金額以外にも判断基準をもってチェック

 こうして複数の解体業者から提出された見積り書をしっかりと比較検討します。その際、次のような点を注意してみてください。
① 提示費用
② 解体範囲(広さ)に間違いはないか
③ 建物本体のほか、駐車場や塀、カーポート、植栽といった付帯するものの撤去・解体費用も正しく含まれているか
④ 追加で依頼した不用品処分などがある場合は、その費用が組み込まれているか
⑤ 産業廃棄物収集運搬許可を取得していて自社で廃棄物の収集運搬が行えているか、下請け業者に依頼するのであればその金額はいくらになっているか
 見積りを確認するときは示された金額だけに目が行きがちですが、以上の点にも注意して検討する必要があります。さらに見積り書に書かれている内容が具体的でわかりやすいこと、不明点などを質問した際に丁寧かつ迅速に対応してくれることなども、良い業者を選ぶ際の大切なポイントになります。

依頼業者と着工前に率直に打ち合わせて契約

 依頼する業者が決まったら、再度打ち合わせを行って契約内容の最終調整を行って契約をします。

施主様と業者とで工期・工事内容や費用などを綿密に最終打ち合わせ

 この段階での打ち合わせは、主に契約内容の再確認とこれまでの間に施主様の希望内容に変更があればその内容調整、そして契約の具体的内容の確認を行います。それらを経て正式に契約書を交わします。
 例えば、工期を何日か前倒しにしてほしい、家具類の処分を依頼していたが着工までに自分たちで処分ができる目途が立ったから見積り内容から削ってもらいたい、ということもあるでしょう。その逆のケースもあります。また、もう少し請求額を減額してほしいとか、支払い方法についての相談といったこともあるかもしれません。
 いずれにしても、さまざまな要望や依頼をこの段階までに業者に伝え、双方で検討して契約を結んでください。

契約を交わす際にきちんと決めておきたい事柄

① 工事の内容
 「何を壊すか」「どの部分を残すか」といった作業範囲をはっきりと決めておきましょう。
② 工事代金の支払い方法
 支払いは、最初に手付金を渡して、工事が終了した時点で残りの代金を渡すケースと、解体工事が完了した時点で工事代金を一括払いで支払うケースがあります。これは業者によっても異なりますが、施主様の都合に応じて分割払いにする場合もあり、その際は何回払いにするかも含めて、契約段階で決めておきます。
 マトイでは個人の施主様の場合は、前金として金額をいただき、解体工事が終了した段階で残りの金額を受け取っています。やはり解体費用は高額になるため、配慮させていただいています。また工事の途中で地中埋設物などが出て追加工事が発生した場合は、別途請求書を送らせていただいています。
 一般的には口座振り込みで支払うため、どこの口座に振り込むか、振込手数料はどちらが負担するかも取り決めます。
③ 工期の目安
 「●月●日に解体工事を開始し、▲月▲日に工事を終了する」といったことをはっきりと決めておきます。
④ 解体工事のミスによって第三者に損害を与えてしまった場合
 例えば隣家の壁に傷をつけてしまった、通行人の衣類を汚してしまった、などいろいろなことが起こりうる可能性があります。こういった第三者に対しての対応は原則として解体業者が対応することと決めておきます。
⑤ 引き渡しについて
 通常、すべての作業が完了して施主様に作業の完了を確認してもらって引き渡しとします。
⑥ 瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)
 瑕疵とは「キズ」という意味です。建築関係では、本来の役割が十分に果たせない場合には業者が一定期間にわたってその責任を負います。解体工事の場合に考えられるのは、例えば古井戸が撤去されずにそのまま埋め込まれていた、解体によって出た瓦礫の一部が敷地内に残されたままだった、といったことが考えられます。廃棄物処理に関する取り決めも厳しくなっている現在では、考えにくいことですが、万が一の場合に備えて、その場合は業者にしっかりと対応してもらうことを確認しておきます。

近隣への挨拶回り

 契約を交わして着工時期が決まったら、その1週間前くらいに近隣の家に工事のお知らせと協力のお願いを兼ねた挨拶回りをします。詳細については、こちらをご覧ください。

どこから手を付けたらいい? 解体工事の進め方

かいたいコラム

解体工事とその後の生活をスムーズにする“挨拶回り”

ライフライン撤去の手続き

 ライフラインには、上下水道、電気、ガス、電話やインターネットの回線などがあります。これらの停止依頼は遅くても、着工の1週間前までには済ますようにしましょう。インターネット回線などのように、危機の回収作業などがある場合、業者との予定調整に数日かかる可能性もあるので、余裕をもって行うことをお勧めします。なお、水道に関しては、工事中も使用するため、停止依頼は解体業者に工事終了を確認してから行います。また、その後に、建築工事が続くようならば、そのまま使えるように停止しないでおきます。

どこから手を付けたらいい? 解体工事の進め方

かいたいコラム

解体にまつわる届出を網羅!

解体工事開始

 解体工事は一般的に次のような流れで進められていきます。

【 養  生 】
  ↓
【 屋根や内装の解体 】
  ↓
【 建物本体の解体 】
  ↓
【 建物基礎の解体 】
  ↓
【 外構の解体 】
  ↓
【 整  地 】

 解体工事が始まると施主様が行うことはほとんどありません。ただし、
・工事途中で工事の進行を妨げるようなことが発生した
・ご近所から工事に対する何らかの意見が届いた
・想定外の地中埋設物が出現して追加工事が必要になった、etc
といったことが起こる場合があります。こちらに対してマトイでは、随時、担当者から施主様に報告・連絡を行い適宜対応していくようにしています。

整 地

 建物や付帯設備の解体や廃棄物の運び出し等が終了したら整地をします。そして工事現場とその周辺を含めた掃除を行います。

解体後の現地確認・支払い・書類受け渡し

 解体工事の終了日については、契約を交わした段階で約束されていますし、その進捗状況に合わせて施主様には、適宜報告がなされます。そして終了日には施主様は現場の最終確認を行います。

解体後の現地確認

 解体工事の終了に際して、施主様は契約内容に沿って現場の最終確認を行います。そのポイントは次の通りです。
① 契約した通りの範囲で建物の解体・撤去が行われているか
② 地面に凹凸や瓦礫の残りがなく整地されているか
③ 敷地はもちろんのこと、周辺の道路なども含めてきれいに清掃されているか
④ 近隣の家や住民への損傷や迷惑をかけることはなかったか
⑤ もしあった場合、そのサポートはしっかり行われたか
 マトイでは、施主様が遠方に住まれている場合や、都合がつかないときには、写真などを使って解体終了の報告をさせていただいています。また、「やはり解体後の土地を確認したい」という場合は、あらためてご相談をお受けします。

費用の支払方法

 費用の支払いについては、契約段階で決めた方法によって支払います。

解体後に業者から渡される書類

 解体工事終了後には、解体業者から施主様に次の書類が渡されます。
請求書
 請求内容が正しいか、追加費用の発生の有無とその内訳等を確認のうえ、費用をしはらう
マニフェスト伝票
 解体工事で出た産業廃棄物の運搬から最終処分までの過程を記した表。不法投棄などの違反行為を防ぐために設けられた制度で、この伝票できちんとしたプロセスで廃棄されたことが証明される。解体工事後に伝票のコピーを業者から受け取り、業者のサイン・受取印・日程等が漏れなく記入されているかをチェック
※一般的にはお客様の必要に応じてお渡ししているものですので、確認したいお考えでしたら業者にお声がけしてください。
取壊し証明書・解体業者の印鑑証明・会社登記事項証明書
 建物を解体したら、その建物が無くなったという「建物滅失登記」の手続きを解体後1か月以内に行う。そのために必要な書類がこれら3点。とくに建物滅失登記はこれを怠ると10万円以下の過料がかせられるので、忘れずにおこなうことが大切

 なお、解体業者の選択から工事終了後の届け出までの流れおよび解体工事に必要な諸手続きについてはこちらのコラムでも説明しています。とくに諸手続きについては、施主様ご自身が行うもの、解体業者や第三者に委託できるもの、届け出を怠ると罰則のあるもの、などがあります。施主様の都合によってご自身で行ったり業者に委託したりして、届け出をしそびれることの内容に注意してください。

どこから手を付けたらいい? 解体工事の進め方

かいたいコラム

解体工事の注意点、チェックリストを使って確認!!


どこから手を付けたらいい? 解体工事の進め方

かいたいコラム

解体にまつわる届出を網羅!

まとめ

 最後までお読みくださって、ありがとうございます。解体業者はさまざまな現場を経験していますが、施主となられる方々にとっては大抵初めての取り組みです。戸惑うことやわからないことがたくさんあることと思います。
 私たちマトイでは、工事の発注を受けた方々のほか解体工事等を検討している方々からもさまざまな相談を受けています。それらにお問い合わせいただいた方々と一緒に考え、よりよい方法をご提案しています。また、それらの経験を知恵として、次の現場に生かす努力も行っています。是非、多くの方々にその知恵をご利用していただきたいと考えています。
 どうぞお気軽のお問い合わせください。
マトイ無料お見積りフォーム
 私たちはともに考え、知恵を絞り、よりよいご提案をするよう心掛けています。こうした対応も、さまざまな業者とのネットワークを持つマトイの得意とするところです。一緒に納得のいく解体とそれから続く未来を準備するお手伝いをさせていただきます。

記事の監修

株式会社マトイ 営業担当菅野

株式会社マトイ営業部の菅野です。コラムの監修をしております。
実際に仕事の中で経験したこと、調べてより勉強になったこと、両方を読んでくださる皆さまと共有できたらと思っています。
解体は初めてのご経験という方、とても多いのではないでしょうか。
ご不明な点やご要望、疑問に思われていることはございませんか。
どんな些細なことでも丁寧にお答えいたします。お気軽にお問い合せください。