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　「終わりよければすべてよし」という言葉がありますが、建築工事や解体工事においてそれはあり得ません。安全・安心、そして快適な住環境を皆様にご提供するには、最初から終わりまで、きちんと確実な仕事をすることが重要だからです。
　とくに解体工事においては、さまざまな現場を経験している不動産関係者やハウスメーカーの人たちが見ると、最後の作業である整地が済んだ土地の状態で、その業者の解体作業の質の善し悪しがわかるとされています。それだけ、整地後の土地には、解体業者の仕事のポリシーと技術が込められているのです。

解体工事後の土地の設えはどうする？ 建物解体後の土地の整え方

　解体工事は、「建物を解体したらそれで終わり」、というものではありません。建物を解体するのは、なんらかの目的があってのこと。建物を解体・撤去した後は、その目的に応じて土地を整える必要があります。

建物解体後の土地の仕上げ方

　建物などがなにもない土地は、活用目的や状態に応じて、次の3点があります。それぞれ似たようなもの…と思いがちですが、土地の活用や売却・購入を検討している場合は、それぞれの違いを理解しておくことが大切です。

【 更　地 】
　建造物がない土地をいいますが、必ずしも整地されているとは限りません。地面がデコボコしている、瓦礫や石ころが残っている、解体されてから時間が経過していて草が生えている、という状態の場合があります。そのため、新たに建物を建築したり、なにかを始めようとするには、整地が必要です。

【 整　地 】
　整地とは、その土地の使用目的に応じて整えることをいいます。その種類にはいくつかありますが、基本的な整地方法は次のような流れで行っていきます。

① 解体によって出た廃棄物や、地中に埋まっているものなどを取り除く。
② 地面を平らにならす。
③ 重機で踏み固める転圧作業を行う。
④ 土地活用に応じた材料で地面を整えて、すぐ活用できる状態にする。

【 造成地 】
　整地や更地は個人が施主となって行われる小規模な工事ですが、造成地は宅地分譲地の販売のために行われる、広範囲で大規模な工事になります。
　なお、これまでの当コラムでは庭の整地について取り上げたものがあります。こちらも参考になると思いますので、どうぞお目通しください。

整地はどうしてもしなくてはいけない？

　解体工事を検討している方のなかには、「とりあえず建物を解体すればいい。いつ売れるかわからないし、整地はしなくてもいいかも……」と思う方がいらっしゃるかもしれません。しかし、整地をしていないと、逆に施主様の負担を増やすことにもなりかねません。

更地・未整地の土地がその後に与える影響

　整地は「解体工事の仕上げ」という意味もありますが、その後の土地活用において大きく影響を与えるとても重要な作業です。
　身近な例を挙げて説明します。
　例えば、オフロードといわれるような、舗装されていない凸凹でアップ・ダウンの激しい山道を一般車が走ったらどうなるでしょうか？ 車体が傷だらけになるのはもちろんのこと、車軸やエンジン等に相当のダメージが加わってしまって次に乗るときには使い物にならなくなってしまう可能性があります。
　また、メイクアップに例えてみましょう。女性であれば納得できるかもしれませんが、化粧水や乳液もつけず、化粧下地もつけない状態でファンデーションを塗ったらどうでしょうか？ せっかくの化粧の効果は半減し、きっとすぐに化粧崩れを起こしてしまうでしょう。
　このように整地していない状態は、山中のオフロードや、基礎下地を整えていない状態にあたります。整地していない解体工事後の土地は、廃棄物が残っていたり、庭木の根や地中に埋まっていたものを掘り起こして取り除いた穴がそのままになっていたり、といった状態です。この状態で基礎工事を行ってもきれいな基礎は築けず、無理に築いたとしても建物を建てられません。建てたとしても傾いた状態になってしまいます。
　それだけに、建築業者は整地の状態を厳しい目でチェックします。そして整地がきちんと行われていない場合は、整地作業をやり直すこともあるのです。そうなると追加費用がかかってしまいます。余計な費用をかけないためにも整地までをしっかり行ってくれる解体業者を選び、解体後には整地がきちんと行われていることを施主様ご自身でも確認してください。

整地のメリット

　では、ここで改めて整地のメリットについて説明します。それには次の３点があります。

① 整地していない土地よりも売買価格が高くなる。
　きちんと整地されている土地は、そうでない土地よりも高く売れます。それは、きれいになっていることで購買意欲が高まるからです。また後でも説明しますが、建物の建築や目的に応じた工事をすぐに始められるためでもあります。

② 土地活用の選択肢が広がる。
　建物を解体するにあたって、その後の活用方法を具体的にプランしている人もいれば、さまざまな事情からとりあえず解体を…という人もいることでしょう。しかし、更地のままにしておくと固定資産税が高くなってしまいます。できれば、解体後の土地活用を具体的に検討しておくことをお勧めします。その場合、解体後の土地がきちんと整地されていれば選択肢が広がって、すぐに実行に移せます。

③ 工事をすぐに始められる。
　土地を活用するためには、整地してあることが大前提です。整地していない更地の状態では、すでに説明したようにそこからなにかを作り上げることは難しくなります。なにかいい話が持ち上がったとしても、すぐに動くことができません。しかし、整地してあればすぐ行動に移せ、工事に取りかかれます。

整地の種類と目的に合った整地方法の選び方

　これまでの説明で整地の重要性をご理解いただけたと思います。なお整地にはいろいろな種類があります。ここで整地の種類と土地活用の目的に応じた整地方法の選び方について説明します。

整地の種類

　整地方法には主に７種類あります。ここで、それぞれについて説明します。

① 粗整地
　解体が済んだ後、工事で発生したコンクリートやレンガなどの瓦礫、石、木くずなどを取り除き、重機等を使って地面を平らに固めます。これは整地のなかでもっとも簡単な整地方法となります。

② 砂利整地
　粗整地を済ませた後、砂利を敷き詰めます。敷く砂利には、石や砂、そして天然の岩石を細かく砕いたものなどが混ざっています。砂利を敷くことで、雑草が生えにくくなるため、その後の土地管理も楽になります。

③ 砕石整地
　適当な大きさに砕かれた石を均一に敷き、ローラーで地面を転圧して締め固めます。なお、砕いた石にはいろいろな種類があり、それによって価格も変わってきます。

④ 真砂土整地
　真砂土とは、花崗岩が風化してできた土です。これを地面に敷き詰めてローラーでしっかりと締め固めます。見た目がきれいなので、土地を売却する際にはよく用いられる整地方法です。

⑤ アスファルト整地
　まず砕石で整地した後、型枠メッシュなどを入れてからアスファルトで舗装します。駐車場として活用する場合に用いられることが多く、コンクリートよりも安く仕上げられます。しかし、暑さに弱く、補修回数が多くなりがちです。

⑥ コンクリート整地
　アスファルト整地と同じように、砕石で整地した後、型枠メッシュを入れてからコンクリートで舗装します。費用はアスファルトよりも高く、養生期間が長いというデメリットはありますが、耐用年数が長く、補修回数もアスファルトよりも少ない点がメリットです。

⑦ 防草シート仕上げ
　防草シートとは、特殊なシートで日光を遮り、植物の種子が根付いたり、雑草が生えてきたりするのを防ぐものです。解体後の地面にある雑草や小石等をきれいに取り除いた後に防草シートを張りますが、それだけで仕上げるのは見た目がよくないと思う人もいます。また、砂利整地など他の整地方法と合わせて防草シートを利用することもあります。

土地活用に合った整地方法

　整地方法にはいろいろな種類がありますが、土地の活用方法によって適した整地方法があります。

【家屋などを建てる場合に適した整地】
　建物を建てることが決まっていない場合は、粗整地でも問題はありません。重要なのは、地面に瓦礫や凹凸がなく平坦な状態に整地されていることです。

【駐車場を造る場合に適した整地】
　極端にいえば、駐車場にする場合には地面があらわな状態でも、砂利整地や砕石整地でも、駐車場運営はできます。しかし、利用する人の快適さやメンテナンスなどのことを考えると、アスファルト整地やコンクリート整地にすることをお勧めします。予算や周辺環境などと合わせて、検討するとよいでしょう。

【土地を売却する場合に適した整地】
　土地を売却する場合、単に立地条件や周辺環境だけでなく、その土地がいいものであることを印象付けることが大切です。それには、真砂土整地が適しています。

【借地であった土地を地主に返却する場合の整地】
　その土地が借地であった場合、まずは解体前に契約書を確認してみましょう。返却時に土地をどのような状態で返却するかが記載されていることがあります。その場合はそれに従って整地します。しかし、そういった記載がない場合は、地主と相談のうえ、整地方法を決めるようにしてください。

【活用が未定の土地の整地】
活用が決まっていない場合は、粗整地をして石や地中の埋設物がない状態にしておきます。

整地状態の確認ポイント

　整地状態を確認することは、施主様としての大切な作業です。次に挙げる項目は、整地の種類に関係なく、確認すべきポイントです。解体工事が終了を迎えたら現地に出向いてご自身の目で確認してください。

① 敷地内に大きな残留物や石やブロックなどが残っていないか。
② 地面はきちんと平坦に整っているか。
③ 井戸や浄化槽などがあった場合、それらがきちんと撤去されているか。
④ 依頼した庭木の伐採・抜根は行われているか。その後はきちんと土で埋められているか。
⑤ 隣家との境界ブロックはどのようになっているか。
⑥ 隣家や周辺への家に傷等をつけていないか。

　解体工事では、整地の段階以前にも施主様が立ち会った方がよいことがいろいろとあります。その際のポイントについて、こちらのコラムで説明していますので、ご一読ください。

整地にかかる費用

　では整地にかかる費用などについて説明します。

仕上げ別の整地費用について

　整地の費用は、一般的に１㎡単位で計算していきます。そのため整地する土地が広ければ広いほど費用は高くなります。粗整地を基本価格としたら、それに続いて順次費用は高くなり、コンクリート整地が最も高くなります。また、防草シート仕上げは真砂土整地やアスファルト整地と同じくらいの費用をみておくとよいでしょう。なお、粗整地の費用の相場は、「500円／㎡前後から」と考えておくとよいでしょう。
　具体的な費用を知りたい場合は、業者に無料の見積り依頼をすることをお勧めします。それによって、土地の状況や地域の価格相場をもとにした費用を知ることができます。なお、どこに依頼したらいいかわからない、話がまだ決定していないので見積りまで依頼するのをためらっている、といった方はぜひマトイにご相談ください。ご依頼をいただけるか否かに関係なく、無料見積りおよびご相談に乗らせていただきます。
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知っておきたい、整地費用を左右する土地の条件

　整地費用は、どのように仕上げるかによって変わってきますが、そのほかに費用が高くなる条件があります。ここでは、それについて説明します。

① 地中埋設物などがあった場合
　地中に昔の解体したものと思われる瓦礫や浄化槽、古井戸などがあった場合は、それらを撤去する必要があります。その費用が加算されます。

② 丘陵地などの傾斜がある場所
　高台にあるような土地や傾斜地にある土地は、作業が難しくなるとともに作業員の危険を伴うなど作業負担が増します。

③ 庭木の伐採や抜根がある場合
　きれいに整地を行うには、庭木を伐採するだけでなく、その根も掘り起こして撤去し、その跡もきれいに土を埋め戻す必要があります。

④ 山中の土地の整地
　通常の住宅街のようなほぼ平坦な土地に比べて、木や雑草などが多いこと、重機等の搬入・搬出に手間がかかること、作業自体の負担が高くなることなどから費用が高くなります。粗整地でもアスファルト整地やコンクリート整地と同じくらいの費用がかかるのが一般的です。

まとめ

　今回は整地について説明させていただきました。整地を含めた解体工事は、その後の土地活用をよりよく進めるために重要な工事であることをご理解いただけたと思います。　　これから解体工事を行おうという方は、業者との打ち合わせに際して、その後の土地活用をどのように考えているのか、どのように整地してほしいか、どのような整地にするべきかわからない場合はどうしたらよいのか、等を含めてしっかりと業者と打ち合わせてください。
　建築や不動産関係者は、整地された状態でその解体業者の善し悪しがわかるといいます。おかげさまでマトイでは、そうした方々からもご依頼を繰り返しいただいていますが、それは整地を通しての弊社を評価されてのことと自負しています。どうぞ、安心してお声掛けを、そしてご相談ください。
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