解体工事・外構工事は
よく働くマトイにお任せください！

解体実績の詳細はこちら

　自分たちの住まいと離れた地域にご実家があると、「おじいちゃんたちに会いに行こう！」と一家で訪ねるご家庭も多いことでしょう。訪ねるとご両親がいたり、子ども時代の懐かしい空気感が漂っていたり、そこは安らぎの場にもなりえます。
　しかしそれは、そこに暮らし、迎えてくれる人がいるからこそ、ともいえます。もしも、空き家になってしまったら、現実にはその対処をめぐっていろいろと考えなくてはならないことが出てくるでしょう。今回はその対処を検討している方々のお役に立つ情報をまとめてみました。

空き家になった実家を処分するときに検討すること

　空き家状態になったご実家を抱え、その対処に悩んでいる方のなかには、処分はしたいけれどどのようなことが必要か、どんなことから始めたらいいか、いろいろ行うべきことがあって考えがまとまらないといったことから、具体的な行動に移れない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
　一軒家の処分を前に検討すべきことは、おおむね次の流れで進めていきます。

① 家屋や土地の処分方法を決める。
② 処分に関しての仲介や手続きなどを依頼できる不動産業者を選択・決定して、処分に向けた具体的な行動を開始する。
③ 家屋および敷地内にある不用品等を処分する。
④ 売買や賃貸など、対処方法ごとに発生する決済、税金、申請手続きなどを行う。

　まずは、①に挙げている処分方法の決定に関することから順に説明を始めましょう。

家や土地の処分方法を決める

　空き家になったご実家は、相続した方々にとっては悩ましさや負担の種となりえます。思い出が詰まった実家はできれば残したい気持ちになるでしょう。しかし、そのためには固定資産税の支払いや定期的な管理が必要です。その費用や労力と負担はかなりのものです。だからといってそのままにしておくと、人が住まなくなった家はどんどん老朽化していきます。また、不審者が侵入したりごみなどを投げ込まれたりして犯罪や災害が発生する原因にもなります。さらに適切な管理をしないで荒れた状態の家をそのままにしておくと、行政から「特定空家」に指定されることがあります。これに指定されると、行政指導などを経て、強制解体され後から莫大な費用を請求される場合があります。
　これらのことを踏まえると、やはり早めになんらかの対策をとる方がよいでしょう。そこで、最初に必要になるのは、空き家となったご実家を、どのようにするか決めることです。なお、先ほど触れた特定空家については、こちらのコラムで説明していますので、ご一読なさってください。

住まなくなった家・土地処分の選択肢

　まずは空き家となった実家をどのようにするかを考えますが、その選択として次のようなものがあります。もちろん決められれば早く決定した方がいいですが、重要なことは“後悔しないこと”です。また、ごきょうだいがいる場合には、その方々との話し合いも必要です。ここは、焦らずに時間をかけて判断しましょう。

① 古家付き土地として家屋と土地を一緒に売却
　➡解体費用等についての話し合いが買い主と必要になる場合はありますが、原則、売り主の負担は少なく、後々の負担はなくなります。

② 家を解体し、更地にして売却
　➡解体費用は必要になるものの、後々の負担はなくなります。

③ 貸家として土地は所有したまま貸す
　➡リフォームが必要なる場合がありますが、資産を維持したまま賃料の収入を得ることが可能となります。

④ 古家を解体して、土地を貸し出す
　➡解体費用の負担は生じますが、地代収入が見込まれます。しかし、その土地を別活用したい場合等に難しさが生じる場合があります。

⑤ 古家をリフォームしたり解体して新築したりして自分たちが使う
　➡代々の土地を引き継ぐことができます。が、自分たちのライフプランと足並みをそろえる難しさが生じる場合があります。自分たちがそちらに移り住める状態になるまで、空き家となった実家の管理が必要です。

　上記の各選択におけるメリット・デメリットを含めて、古家処分に関するお役立ち情報がこちらのコラムで解説しています。参考になさってください。

処分に向けて不動産業者との契約

　上記のように、空き家になった家や処分の方法はいろいろです。そのなかで売却や貸し出しを選択した場合、不動産業者に入ってもらった方がいいでしょう。不動産に関係する様々な手続きや方法はとても複雑で、専門業者の力を借りた方がスムーズに進むからです。そこで、その場合の流れを説明します。

① 不動産業者を選び、契約する。
　不動産業者選びは最重要項目です。なぜならば、売買時の買い主や賃貸時の借主を見つけるために必要な次のことを、主に不動産業者が中心となって行うからです。これらの業務をどのように進めるかによって、不動産物件の売れ行き、売買価格等は大きく変わってきます。それだけに不動産業者は慎重に、吟味して選択することが重要です。
・不動産の売却価格を決定する。
・広告して内覧者を募る。
・内覧者や問い合わせ者への対応や交渉にあたる。
・申し込みや売買契約を結ぶ。
・物件の引き渡しおよび決済業務を行う。
　
② 不動産業者を介して一軒家処分を行う際の段取り
・価格査定（ご実家の価格を決めます）
　　　　⇩
・媒介契約の締結（不動産業者と不動産売買を依頼するための契約です）
　　複数の業者に売却活動を任せられる「一般媒介契約」、その１社のみに任せる「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」といった種類があります。
　　　　⇩
・販売活動の開始（広告活動などを行って内覧者を募ります）
　　　　⇩
・売買契約の締結（買手が決まったら、売り主との売買契約を結びます）
　　この段階で仲介手数料や買い主から手付金の支払いや印紙税が必要。
　　　　⇩
・引き渡し(残代金受領）
　　　　⇩
・確定申告

不動産業者を選択する際のポイント

　不動産物件をなんらかの方法で処分したり、賃貸物件にしたりする際には、複雑な手続きがあります。そのため不動産業者を介することでスムーズに進められます。それだけに、しっかりした業者を選択することが重要です。そのためのポイントを説明します。

① 宅地建物取引業の免許を所有している業者であることを確認。
　不動産業者はこの資格をもって活動します。なお、免許番号は通常、業者の名刺に記されています。もし、記載がない場合は、その会社のホームページで調べられます。

② これまでに行政処分を受けていないかを調べる。
　これは国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」を利用することで調べることができます。過去に行政処分を受けるようなことがなかったかどうかも、信頼して任せられえる業者であるかどうかを判断するためには大切です。

③ 営業担当者や電話対応時のスタッフの対応の善し悪しをチェック。
　売り主と直接のやり取りをするのは営業担当者です。しかし、連絡や事務処理などは内部の職員も関わります。そのため、営業担当者だけでなく、電話対応時の職員が速やかで丁寧であること、また細やかな配慮が感じられて正確であることなどをチェックしましょう。

④ 近隣の他の物件情報などにも詳しく、競合する物件もしっかりと把握している。
　近隣の他の物件や競合物件の販売情報を広く把握していることで、それらと比較したうえでの担当物件の長所を打ち出した販売戦略が打ち出せる可能性が高くなります。

⑤ その業者の販売実績を確認。
　販売実績が多ければ多いほど、販売経験値が高くなります。しかし、営業部員による差も大きいところです。

⑥ 大手業者または地元密着の業者であるかを把握する。
　大手業者は地域を越えた広い範囲で買手を募ることができます。一方、地元密着の業者は昔からの地元のネットワークを活かした情報網があります。

家財道具の処分方法とその流れ

　
　家屋や土地売却に関することは、主に不動産業者の主導によって進めていくことになるでしょう。しかし、処分に向けての敷地および家屋内の家財道具や不用品の処分はご自身が主体的に進めていかなければなりません。ここでは、まず不用品等の処分にはどのような方法があるか、またその進め方などについて説明します。

家財道具処分の手段

　家財道具をはじめとしたさまざまなものは、すべて不用品や価値のないものとは限りません。また、思い出がたくさんこもったものもあるでしょう。ある程度時間に余裕をもって、処分にあたりましょう。
　家財道具類の処分にあたっては、まず、次のように分類しながら進めていってはどうでしょうか。

　また過去のこちらのコラムでも、不用品の処分について説明していますので、お目通しください。

家財道具処分の流れ

　家財道具類の処分の流れは、皆さんそれぞれの事情によって異なってくると思います。しかし、最後の処理まで効率的に行うことを考えると、次の順番で進めていくといいのではないでしょうか。

① 保管しておきたいものを先にピックアップする。
② 骨董品のような価値のあるものや利用できるものを骨董店・リサイクルショップに持って行ったり、フリーマーケット・ネットオークション等に出品する。
③ 上記の①や②以外は廃棄するものとして、自治体のごみ回収や粗大ごみ回収を利用するほか、不用品買取業者や引っ越し業者の不用品の引き取りサービスを利用することもできます。

　この順番で古家内にあるものを処分していくと、リサイクルショップ等で買取されなかったものや、フリーマーケットやネットオークション等で売れなかったものを、他の廃棄するものと合わせて最後に全部処分できます。
　なお、マトイでも不用品回収もお受けしています。しっかり分別を行って処分すること、またその一連の作業のなかで「本当に廃棄していいものだろうか？」というようなものはお客様にしっかりと確認してから廃棄するようにしています。「廃棄するつもりではなかったが、保管し忘れていた」というものもあり、確実な作業は好評を得ています。廃棄処分等にお困りの際は、どうぞマトイにもお気軽にご相談ください。
マトイ無料お見積りフォーム

処分に悩むこんなものは？

　なお、処分しようとする品々のなかには、処分に悩むものもあります。その一部を取り上げて、処分方法について説明します。

【仏壇、位牌、神棚、お札など】
　「魂抜きとお焚き上げ」と「永代供養」という２つの方法があります。
　位牌や神棚などには亡くなった方の魂や神様が宿っていると考えられています。そのため処分に際しては、最初にそこから魂を抜く「魂抜き」（お性抜き、閉眼供養等ともいう）ということをしていただき、その後にお焚き上げをして処分します。なお、仏壇や位牌はお寺に、神棚などは神社に依頼することができます。
　また、お焚き上げで処分するのではなく、位牌をお寺や霊園に預けて永代供養をお願いすることも可能です。これらに関する方法や費用などの詳細は、寺院や宗派、神社などによって異なりますので、菩提寺となる寺院や氏神様が祭られている神社などに確認するとよいでしょう。
　もし菩提寺や氏神様が祭られている神社がない、そこまで行けないというような事情がある場合は、お焚き上げ専門業者や遺品整理業者等に依頼する、という方法もあります。

【遺骨】
　埋葬先が見つからない、身近に置いておきたい、お墓の納骨室がいっぱいだったため手元に置いておいた、などのさまざまな理由からご遺骨が家に置かれたままという場合もあります。しかし、ご自身の自宅にもっていくことが難しい場合は、ご遺骨も処分することを考えるでしょう。そのような場合は、次のような方法があります。
　散骨……ご遺骨を粉末状にして、海や山林などに散骨します。散骨はご自身が所有する土地であれば問題はありません。しかし、観光施設や浄水場付近を避けるなどといったいくつかのルールがあり、それを守って行うことが大切です。
　また、菩提寺がある場合は、そこにある家の墓に供養して納めるか、「墓じまい」をして菩提寺や霊園などの納骨堂で永代供養してもらいます。

【ペットの遺骨】
　ペットの遺骨は人の遺骨とは別の扱いになります。切なく感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、ペットの遺骨は産業廃棄物に該当します。そのためご自身の所有する土地に埋葬したり、ごみとして廃棄したりすることもできます。しかし、公有地や他人の土地への埋葬は罪に問われる可能性がありますので、避けてください。

【遺影】
　古い家では、亡くなられた方々の遺影が広間に飾られていることがあります。これも処分に悩むものかもしれません。
一般的に遺影は、四十九日の法要まで飾っておきますが、それ以降、お盆や法事等で使う予定がなければ処分しても構わないとされています。このとき、他の廃棄物と同様に処分することに抵抗を感じるのであれば、白い紙や布で遺影を包み、塩を振ってご自分なりのお清めをしてごみとして処分する方法もあります。また、寺院や神社で供養してもらってお焚き上げをしたり、葬儀を依頼した葬儀社に処分を依頼したりすることもできます。

【入れ歯】
　「不要なものを整理しようと古い引き出しを開けたら、入れ歯が出てきた！」ということもよく聞きます。これも処分に困るものかもしれません。通常は自治体のごみ回収の際に廃棄できますが、燃えるゴミになるか、不燃ゴミになるかはその自治体によって異なるようです。廃棄する前に確認してください。ただ、入れ歯に使われている金属には換金できるものがあります。むやみに廃棄せずに次のような方法を取ると確実な廃棄につながります。
　それは故人やご自身がかかっている歯科医院に相談することです。医療廃棄物として処分してもらえます。
　しかし、入れ歯処分だけを受け付けてくれる歯科医院が見つからない場合や、遺品を廃棄することに抵抗を感じることもあります。入れ歯を供養してくれる寺院もあるのでインターネット等で検索して供養をお願いしてから廃棄するのもいいでしょう。また、金属が使われている入れ歯であれば、その金属が換金できるものもあるため、寄付することができます。市役所などの公共施設に回収ボックスが設けられていることもあります。
　ここに取り上げた品々のように、単に廃棄物として処理することに抵抗感や不安を感じる場合には、お清めやお祓いをする場合があります。その場合の方法や費用に関しては、こちらのコラムで説明していますので、参考になさってください。

　また、処分に悩む場合は、是非マトイのスタッフにもお気軽にご相談ください。
マトイ無料お見積りフォーム

一軒家売却で発生する費用

　一軒家の売却処分にかかる費用は、家屋を解体して更地で売却する場合と家屋はそのままで古家付き土地として売却する場合とで異なります。

家屋を解体して売却する場合

　更地にして売却する場合、建物の解体費用など処分にかかる費用の入金が先行する場合があります。それらを含めた支払い計画と予算確保が必要です。なお、次のような費用が必要になります。

① 境界の測量費（周囲の土地や家屋との境界があいまいな場合）
② 仲介手数料（取引価格によって異なる）
③ 印紙税（買い主と交わす不動産売買契約書に貼付して納税）
④ 抵当権抹消登記費用（住宅ローンなどの抵当権がその物件についている場合、残金を返済して抵当権を抹消してから買主に引き渡す。そのために必要な登録免許税で収入印紙によって支払う）
⑤ 譲渡所得税（必ずしも必要になるとは限らない）
⑥ 司法書士の報酬（抵当権抹消手続等を依頼した場合）
⑦ 解体費用
⑧ 所得税・復興特別所得税（売却した翌年の確定申告時）

　家屋解体を行って更地にして売却する場合の届け出や費用については、こちらのコラムで詳しく説明していますので、ご一読なさってください。

古家付き土地として売却する場合

　家屋をそのままにして売却する場合の多くは、上記の費用に加えて次の費用が必要になります。

① 建物状況調査費用（インスペクション）
　建物の基礎や外壁などが日常生活を送るうえで支障となる劣化や問題がないかを、専門家が目視や計測して調査します。2020年から売り主に「契約不適合責任」という責任が民法で加わるようになりました。これは契約と異なるものを売却した際には、買い主から修理費などを請求できるとするものです。そのため、契約の段階でその建物がどのような建物であるかを明確に提示することが必要です。

② 瑕疵担保保険の費用
　売却後にその物件に瑕疵（欠点や欠陥）が見つかった場合、その修繕費用の一部をカバーできる保険です。築20年以上の木造家屋は、各種の減税や控除の適用から外されていますが、この瑕疵担保保険を付保することで「登録免許税の軽減」などを受けることができ、売却しやすくなります。

③ ハウスクリーニング費用
　必ずしも必要ではありませんが、まだ使えそうな建物の場合、内覧を受け入れる前にキッチンや浴室、トイレなどの水回りをきれいにしておくと印象がよくなります。また、不動産業者との媒介契約締結後に行うと、税金を計算するうえで費用として認められます。

家財道具や遺品の整理・処分にかかる費用

　空き家になった家にあるさまざまなものの処分にかかる費用は、どれだけご自身がそこにあるものを引き継ぐか、どのようなサービスを利用するかによっても異なってきます。しかし、そうだとしても処分費用は決して安くはありません。一般的に、家財道具類を処分するためには、20万円～60万円程度かかるといわれています。
　例えば、最近では「遺品整理」として亡くなられた方が暮らしていた場所や品々を整理して、不要なものを処分することに特化した業種が出てきました。その費用の相場は部屋の間取り。作業員人数・作業時間を基準にして料金設定をしています。3LDKから4LDKの住まいでは、費用が50万前後かかるようです。さらに、その家の不用品の多さや特殊清掃の必要性の有無などによっても料金が変わってきます。
　マトイでも遺品整理のご依頼をいただいております。お気軽にご相談ください。
マトイ無料お見積りフォーム

一軒家処分にかかる費用を安くするためのポイント

　
　一軒家処分にかかる費用で安くできるものにはいくつかあります。そのポイントを説明します。

① 自分たちで処分できるものは自分たちで処分。
　まず、家財道具類の不要品はできるだけ自分たちで処分します。このとき、自分たちにとって不要でも、それに価値があったり、それを必要としていたりする人がいる可能性があります。
・友人や周囲の人に譲る。
・フリーマーケットやネットオークションを利用。
・買取を実施している業者を利用。
・地域のゴミ回収や粗大ゴミ回収、持ち込みを利用。
　こうすることで、業者に処分を依頼するよりも費用を半額以上節約することができます。
　なお、自分で処理を進めることは、確かに費用を抑えることができます。しかし、それは施主様の時間や労力を必要とします。お忙しい場合は、業者を利用するという選択もあります。

② 補助金や助成金を利用。
　空き家の解体には自治体からの補助金や助成金が利用できる場合があります。ただし、その申請条件や申請方法などは各自治体によって異なるため、自治体のホームページや実際に区役所等に出向くなどして確認してください。

③ 業者選択時は相見積もりを取る。
　不動産業者の手数料は決められているので、どの不動産業者に依頼しても変わりません。しかし査定額や営業力によってどれだけ売り主にとって有利に売却されるかが異なってきます。
　また、解体費用も同じ家屋を解体するにしても業者によって費用は異なります。また近隣への配慮を含めた工事内容や整地の仕上げ状態など、仕事の質にも違いがあります。
　そのため、業者の選択では、最初から１社に決めてしまうのは避けましょう。まずは複数の業者にあたって査定額や解体費用の見積りなどを提出してもらって、金額はもちろん、その一連のかかわりでの対応の善し悪しなどを見極めて決めるようにしてください。
　なお、こちらのコラムでは解体費用を安くするポイントについて詳しく説明していますので、こちらもご参照ください。

まとめ

　ご実家などの人が長年暮らしてきた家を処分することはとても大変です。施主となった方が住む人がいなくなった実家をどのようにするかを考え、決定し、実行する負担も大きなもので、折々で迷ったり、困ったりすることもあると思います。
　マトイでは不用品の回収・処分の段階から解体作業まで、一連でお手伝いをすることが可能であり、解体作業だけでなくお問い合わせ段階から、こまごまとした相談にも対応します。どうぞお気軽に、お声をかけてください。
マトイ無料お見積りフォーム