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　増え続けている空き家の所有者のなかには、できれば解体したいと思っている人も多くいることでしょう。
　その人たちが空き家をそのままにしておく理由には、相続人同士の話し合いができない、名義変更がされていないままになっている、などのケースもあるようです。
　そこで、今回は相続した建物を解体する際のポイントとなる、名義変更とそれに関連した情報を整理してみます。

　マトイでは、解体工事に関して施主となる方々が抱いているいろいろな不安や疑問について、ベストな対処法などを一緒に考えることを大切にしています。
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相続登記が義務化！ 建物の名義変更をしていない場合に必要なこと

　これから土地や建物を相続する予定の方、そして現在所有している方々が知っておくべき最近の変化として、「相続登記の義務化」があります。とくに名義変更がされていないままになっている空き家の持ち主の方にとっては大切な情報です。

相続登記の義務化について

　そもそも建物や土地など不動産の所有者が死亡した場合、相続人がそれら不動産を引き継ぐことになります。このときに必要になるのが「相続登記」です。相続登記とは、その不動産の相続人である人物に所有権が移転したことを公的に証明するものです。
　この相続登記が2024（令和６）年４月から民法によって義務付けられました。
　その背景には、管理されないまま放置されている家や土地のなかには、所有者が分からないものや、所有者が分かっていても連絡がつかないものがあります。これらは、その地域の環境や治安に悪影響を及ぼし、さらに公共事業を妨げることもあります。
　こうした状況を作り出す原因の１つとして相続登記が挙げられています。そこで、所有者不明の不動産を作り出さないことを目的として、相続登記が義務化されることになったのです。

　空き家で特に問題になるのが、まったく管理されずに荒れ放題になっている「特定空き家」です。こちらのコラムで「特定空き家」について取り上げていますので、とくに空き家を所有している方々は是非お読みください。

相続における3つの義務

〇2024（令和６）年４月１日から相続登記は義務に。
　それまでは、相続登記の申請は相続人の任意とされていました。しかし、民法の改正によって義務となりました。

〇３年以内に登記を行い、それが行われない場合には10万円以下の過料。
　相続登記には３年間の申請期間が設けられています。それは「自分が相続人であって相続財産に不動産があることを知ったときから３年以内」ということになります。
　もし、この期間内に正当な理由がないまま登記が行われないでいると、法務局から申告を促す「催告」が届きます。そこに記された申請期間内に登記を行わないと10万円以下の過料が科せられます。

〇過去の相続分も義務化の対象。
　2024（令和６）年４月１日より前に相続した不動産についても、相続登記がされていないものは義務化の対象となります。この場合、2027（令和９）年までに相続登記を完了させなくてはなりません。

相続登記に必要な手続きの流れ

　では実際に相続登記を行うには、どのような手続きが必要なのかを説明します。それは主に次のような流れで進めていきます。

相続登記の流れ

　
　相続登記は次のように進みます。
【必要書類をそろえる】
　　↓
【登記書類を作成する】
　　↓
【法務局へ提出する】
　　↓
【登録完了の書類を受領する】
　相続登記は上記の４段階を経て行われます。それぞれについては次の通りです。

　親族の方が亡くなられて相続に関するさまざまなことが発生した段階で、「不動産が未登記であることに気づく」といったケースは少なくありません。そんなときはこちらのコラムで取り上げています。どうぞ参考になさってください。
　ただし、コラム掲載時には相続登記義務化はされていませんでしたので、「所有者変更届」をするように記載しています。こちらについては、「相続登記を行う」ということに置き換えてお読みください。

相続登記に必要な書類

　最初に、次に挙げる相続登記に必要な書類を揃えます。

・被相続人の戸籍謄本。
　これは被相続人の出生から死亡までが記されたものが必要です。

・相続人全員の戸籍謄本。

・被相続人の住民票の除票。
引っ越しや死亡すると、その自治体の住民登録から削除されます。その際、削除された住民票の記録として「除票」が残されます。この除票には、転出先の住所と異動年月日、もしくは死亡年月日が記載されます。

・相続人全員の住民票。

・遺産分割協議書。
　相続人が複数名存在する場合は、話し合い（遺産分割協議）によって遺産分割の方法や相続の割合を決めます。その内容をまとめたものが遺産分割協議書です。これには、相続人全員が署名捺印し、全員が１通ずつ所持します。

・登記識別情報通知書（旧登記済証）。

相続登記の書類を作成

　登記申請書類に必要事項を記載して登記申請書を作成します。この登記申請書類は、法務局のウェブサイトで様式をダウンロードでき、また記入例も確認できます。

法務局への提出

　必要事項等の記載を行って登記申請書が作成できたら必要書類を添付し、相続する不動産が所在する地域を管轄する法務局に提出します。
　提出は法務局の窓口、郵送、オンライン申請のいずれかの方法が可能です。

登記完了の書類受領

　登記が完了すると、法務局から「登記識別情報通知書」などの書類が発行され、送付されてきます。
　この登記識別情報通知書には、名義変更によって新しく不動産の所有者に登記所から通知されるものです。登記識別情報とは、アラビア数字その他の符号からなるパスワードで、不動産および登記名義人となった申請人ごとに定められるものです。
　不動産の所有者となった後、別の不動産所有権移転登記や抵当権設定登記等の手続きをする際に使用することになります。
　なお、所轄の法務局に相続登記申請書を提出してから登記が完了するまでの期間は、およそ２週間程度です。

名義変更をしていない建物の解体について

　ここまで説明してきたように、法改正による「相続登記の義務化」によって不動産を相続した人は、その名義に書き換える相続登記を行わなくてはなりません。
　ただ以前は義務ではなかったために、この手続きがされていないものもたくさんあります。その場合、新たな不動産活用に向けてどのような対処が必要かについて説明します。

　空き家を解体しようと思ったら未登記だった、ということで対処に困っている方もいらっしゃるでしょう。そのようなときは、マトイにご相談ください。まず何をするべきか、などについてアドバイスさせていただきます。
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相続登記による名義変更をしないまま解体できるor解体できない？

　もっとも問題になるのは、名義変更を行っていない建物は、そのまま解体できるか否かです。
　親が所有していた不動産を引き継いで、いざその古い建物を解体しようとか、売却しようとしたら、名義が現所有者の祖父母の代のままだった、といったこともあるようです。
　また、親の名義に変更はされていたものの、できるだけ早く解体して土地を売却するなどして手放したい。それでも、相続登記は必要なの？と思う方もいることでしょう。これについては、それぞれのケースによって異なってきます。

相続人が１人だけの場合

　相続人が自分１人だけで、家屋の解体だけを行う場合には、相続登記が行われていなくても解体することは可能です。
しかし、その後に建て替えたり、更地になった土地を売却したりする場合は相続登記が必要です。古家付き土地で売却する場合も、相続登記をしたうえで売却します。

相続人が複数名いる場合

　相続手続きをしないまま相続人の１人が勝手に家屋を解体することはできません。それは遺産分割をするまで、遺産を遺産相続人同士で共有している状態だからです。
　それでも家屋の解体を行うためには、相続人全員の同意を得る、もしくは遺産分割協議を行って家屋と土地を取得した後に家屋を解体します。もしも他の相続人の同意を得ないまま勝手に家屋の解体等を行った場合は、損害賠償責任や構造物損壊罪に該当します。
　ただし、その家屋の老朽化が激しく、そのままでは周囲に危害を及ぼすような状態である場合には、取り壊しが認められる場合があります。

相続登記しないまま解体したらどうなる？

　前項の繰り返しにもなりますが、相続人が１人の場合は相続登記をしない状態で相続した家屋をすぐに解体することは可能です。しかし、他に相続人がいる場合には、相続人全員の同意、もしくは話し合いを行ったうえでその不動産を引き継いでから解体します。
　また相続登記が義務化となった現在、相続登記を行わないまま３年以上が過ぎてしまうと、その理由によっては10万円以下の過料が科せられる可能性があります。

　こちらのコラムで未登記の建物の問題点を取り上げています。「相続登記義務化」がされる以前のコラムですが、未登記によって起こる問題は変わりません。こちらもお目通しの上、参考になさってください。

相続登記以前に引き継いだ家屋を解体する場合の注意事項

　これまでの説明と重なる点がありますが、ここで相続登記する以前に家屋を解体する場合の注意事項を改めて挙げておきます。

〇前相続人の同意を得る。
　相続人が複数名いる場合の解体、家屋の解体や相続した不動産の売却に際しては、相続人全員の同意を得てから行います。

〇売買が伴う解体は相続登記を行ってから。
　解体に際しては相続登記をする前に行うことができます。しかし、売買後に土地を売却する場合のように売買が伴う場合は、相続登記が行われていないと買い手側が所有権移転に不安を感じがちです。そのためて相続登記を行ってからのほうがの契約が成立しやすくなります。

〇固定資産税が増額。
　家屋を解体すると、それまで適用されていた税の優遇措置が適用されなくなり、固定資産税が上がる場合があります。固定資産税はその年の１月の状態で税率が決定されますので、解体する時期に配慮しましょう。

相続で引き継いだ家屋の解体後の注意事項

　相続で引き継いだ家屋を解体した後の注意事項についてここで説明します。

〇滅失登記の実施。
　建物が解体等でなくなった場合、滅失登記を行います。これを怠った場合10万円以下の過料に科せられます。滅失登記の期間は滅失した日から１か月以内とされ、期間が短いために忘れたり、申請しそこなったりしないように注意が必要です。

〇相続登記の実施。
　すでに説明しているように、不動産を相続した場合には相続登記が必要になります。
相続登記前に引き継いだ家を解体した場合は、相続登記を忘れないようにしましょう。

〇相続登記前の土地売却時は相続人全員の合意を。
　家屋を解体して更地を処分するような場合、相続登記をしないで所有者が確定していない段階では、相続人全員の合意が必要です。

　理由や目的がどのようなものであったとしても、建物を解体撤去した場合にはその建物の「滅失登記」が必要です。これについては、こちらのコラムで説明していますので、どうぞお読みください。

相続する際に知っておきたい不動産登記の基礎知識

　相続では、法的な手続きが発生します。とくに不動産の相続はその代表的なものといえます。その場合、スムーズな対処のために必要な、基礎知識を確認しておきましょう。

不動産登記とは？

　不動産登記とは、土地や建物といった不動産の所有者や権利関係を、法務局が管理する登記簿に記載する制度です。これによって不動産の所有権や権利関係を公的に明らかにします。

不動産の登記が必要なときは？

　不動産登記やその書き換えが必要なときは、次のような場合です。
・不動産を取得したとき。
・住所変更や結婚などで名前が変わったとき。
・所有者が死亡したとき、相続したとき。
・住宅ローンを完済したとき。
・建物を取り壊したとき。

【登記の種類】
　不動産登記には次の４種類があります。

・所有権の保存登記：新築や未登記だった建物の所有権を始めて登記するもの。
・所有権の移転登記：売買や相続などで所有権が移転した場合に行う登記。
・抵当権設定登記：住宅ローンを組む際に金融機関が抵当権を設定する場合。
・建物滅失登記：建物を取り壊した場合に行う登記。

【移転登記と相続登記の違い】
　前述している不動産登記の種類において、相続登記は「所有権の移転登記」に含まれます。しかし、その内容には違いがあります。
　相続登記は、不動産を所有している人がなくなったことに伴って、所有権が相続人に移転する際に行われるものです、一方、所有権の移転登記は、売買や贈与などを原因として所有権が移転する場合に行われます。そのため、必要書類や手続きの流れがそれぞれに異なりますが、どちらも法務局に申請して登記を行います。

登記簿謄本（登記事項証明書）に記載される内容は？

　登記簿謄本は、現在、登記事項証明書と呼ばれるものになっています。
　そこに記録される内容は「表題部」と「権利部」の２つに分かれ、それぞれ主に次の内容が記録されます。

【表題部】
〇不動産の所在地：土地や建物の住所。
〇地　目：宅地・田んぼ・畑といった土地の用途。
〇地　積：土地の面積。
〇家屋番号：建物の識別番号。
〇建物の種類と構造：木造、鉄筋コンクリート造など。
〇床面積：建物の各界の面積。

【権利部】（甲区と乙区の２つに分かれます）
〇甲区／所有権に関する事項。
・所有者の氏名と住所：現在の所有者の情報。
・所有権の取得原因と所得日：売買、相続といった取得理由とその日付。

〇乙区／所有権以外の権利に関する事項。
・抵当権：住宅ローンなどで設定される担保権。
・地上権や地役権：他人の土地を使用する権利や、特定の目的で土地を利用する権利。

まとめ

　専門業者として多くの解体工事を手掛けていると、さまざまなケースに出会います。
　一口に「家を解体する」と言っても、建て替える場合や更地にして売却する場合があります。さらにその背景には、元家主が亡くなって相続が行われていたり、新たな家に住み替えるために古い家を解体処分して土地を売却したり、とさまざまな事情が見えてきます。
　いずれにしても不動産の取り扱いに「登記」はつきものです。そしてこの登記に関連することで、解体や建て替え、土地の売却など、「次の一歩」に踏み出せないでいらっしゃる方も多いことでしょう。
　我々は法律や登記の専門家ではありませんが、解体工事を生業としていろいろなケースに対応してきて経験値があります。解体専門業者としての技術は当然のこと、皆様の「こんな場合はどうしたらいい？」といったお困りごとに経験値を生かしています。
　解体工事をご検討中の方、お困りごとがあって先に進めずにいらっしゃる方、どうぞマトイにお声をかけてください。専門知識・専門技術とともに、われわれの経験値が皆様の「次の一歩」の窓口となるように経験値を生かしてサポートいたします！
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