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　日々の暮らしを営んでいく折々の場面で、私たちは税金を支払っています。身近なものでは消費税があります。これは毎日の買い物についてくるのでわかりますが、日常とは少し異なることをした場合に、認識していなかったような税金がかかることがあります。
　もちろん空き家にも税金は発生します。そこで今回は、空き家の相続・維持・売却などの際に必要になってくる税金について、取り上げてみます。

　マトイでは解体工事伴う施主様の「困った！」、「こんな時はどうしたらいい？」 といったことにも対応させていただいています。一都三県でご対応させていただいております。
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空き家にかかる数々の税金

　空き家に関する税金は、それぞれシチュエーションによって徴収される税金が異なってきます。その内容は次の通りです。

空き家を相続した場合：相続税・登録免許税
所有する空き家を維持する場合：固定資産税・都市計画税
所有する空き家を売却する場合：住民税・譲渡所得税

空き家の相続で生じる「相続税」と「登録免許税」

　空き家を所有する経緯に実家や親族からの相続があります。所有者にとっては相続した段階から、その空き家との付き合いが始まるといえます。そしてこの段階で生じる税金が相続税や登録免許税というものです。

相続税とは

　相続税とは亡くなった人からもらい受けた（相続した）財産にかかる税金をいいます。
　この相続税の対象となるものは、亡くなられた人が生前所有していた土地や建物、有価証券、現金や預貯金、自動車、ゴルフ会員権、書画骨董、生命保険などです。そして負債などのマイナスのものも含めて相続対象の遺産となり、それらを相続した場合に相続税がかかります。

相続税の計算

　相続税がいくらくらい徴収されるかは相続する財産全体の額によって変わってきますが、具体的には次の流れに沿って計算を進めていきます。
１　相続する財産の評価。
２　相続財産全体の課税遺産総額を計算。
３　課税遺産総額から基礎控除を差し引く。
４　法定相続分に分けて税率をかける。
５　それぞれの税額を足し、相続税全体の総額を算出。
６　実際の取得割合で各自の相続負担額を算出。
７　各種控除をそれぞれの相続人が用いて実際の相続税を算出。
８　相続税を納付。

相続税の負担を軽くする基礎控除と各種特例

　前述のように、まず故人の全遺産の総額を出して基礎控除を差し引いた金額を、相続人数で分割します。その後、それぞれの相続人に応じた各種控除を行って残った額に応じた相続税を各相続人が納付します。
　このように相続税においては基礎控除と各種特例が適用されます。これらによって相続税の負担を軽くし、それによって相続税納付しなくて済むケースもあります。そのポイントとなる「基礎控除」と「各種特例」は次のとおりです。　

【相続税の基礎控除】
　基礎控除とは、相続する財産の総額から一定額を控除するもので、その額は次の式で計算されます。

○基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
　この基礎控除によって、相続税はある一定の金額まではかかりません。

【その他の特例―小規模宅地等の特例】
　故人が所有の自宅としていた宅地等、個人事業として使っていた宅地等、貸地または貸家などの貸付用宅地、会社として使っていた宅地などに対して、一定の要件を満たした場合にそれらの評価額を最大8割減額できる制度です。

【その他の特例―配偶者の税額軽減】
　故人の配偶者がその遺産を相続する場合、「１億6000万円」と「配偶者の法定相続分」の金額のいずれか高い金額まで相続税が課されない、というのが配偶者控除です。

登録免許税とは

　「登録免許税」とは、相続したものを登記する際に発生する税金です。
　不動産を相続すると「相続による所有者移転登記」、いわゆる「相続登記」を行う必要があります。以前は任意でしたが、2024（令和６）年４月から義務化されました。その内容は、相続や所有権の取得を知った日から３年以内に不動産の名義変更登記をしなくてならない、というものです。この際に登録免許税が必要になります。

登録免許税の計算

　登録免許税の計算式は次の通りです。

○登録免許税＝不動産の課税価格×0.4％
　「不動産の課税価格」とは、固定資産税評価明細書に記載された金額の1,000円未満を切り捨てた金額になります。
　固定資産税評価明細書に記載された不動産の課税価格が9,583,200円を例として、計算してみましょう。

○課税価格 9,583,200円➡1,000円未満を切り捨て➡9,583,000円

○この場合の登録免許税＝不動産の課税価格 9,583,000円×0.4％＝38,332円
　さらに、登録免許税は100円未満の端数は切り捨てることになっているので、この例の最終的な登録免許税は、38,000円になります。

　相続では、未登記や名義変更がされていないなどの問題が発覚する場合があります。そんな家を解体するときに知っておきたいことをこちらのコラムで解説しています。どうぞお読みください。

空き家の維持にかかる「固定資産税」と「都市計画税」

　
　空き家を相続して相続登記も済ませ、その空き家を維持していくなかでどのような税金が発生するでしょうか？　それは「固定資産税」と「都市計画税」です。これらはすでに不動産を所有している方は承知されていると思いますが、改めて説明しておきます。

固定資産税とは

　固定資産税とは、土地や建物・マンションなどの不動産を所有している際にかかる税金です。
　毎年１月１日時点で所有している家・マンション・土地などに課せられます。これは空き家であっても他の不動産と同じように発生し、４月～６月ごろに通知が届けられます。

固定資産税の計算

　税額は不動産の評価額に基づいて決定され、通常、税率は課税標準額の約1.4％ですが、これは自治体によって異なることがあります。
　なお、課税標準額とは、固定資産税を計算する基礎となる価格で、納税通知書の課税明細書に記載されています。これは、固定資産税評価額から軽減税率や適用措置が加えられた金額になります。
　また、固定資産税評価額は、一般的に実際に取引される金額の7割程度が目安となっており、これは3年に1度のペースで見直しが行われます。

固定資産税が免税になるケース

　固定資産税は毎年4月から6月に通知書が届いて、そこに記載された金額を4回分割もしくは一括で支払います。しかし、なかにはこの固定資産税が免税される場合があります。それは次のようなケースです。

○土地・家屋・償却資産の価値が、基準を下回る場合。
【固定資産税が免除される金額】
・土地　30万円未満
・家屋　20万円未満
・償却資産　150万円未満

○火災・台風・地震などで建物が全壊、もしくは全焼した場合。

○生活保護法によって生活保護を受けている場合。

○公共施設や公共性が高いと認められた土地。
【公共性が高いとされるもの―東京都の場合】
・利用上の規約を設けず、不特定多数の人に供されている。
・客観的に道路として認定できる。
・道路全体を通して幅員1.8ｍ以上あること。
・道路の終期点がそれぞれ別の公道に接している。
・私有地を公園の敷地に提供している。

　固定資産税については、「更地にすると固定資産税が6倍になる」などと誤解ともいえる情報を目にすることがあります。そうしたことも含め、家屋解体後の固定資産税に関する情報をまとめたコラムです。どうぞお読みください。

都市計画税とは

　都市計画税は、「市街化区域内」に土地と建物を所有しているケースに対して発生します。固定資産税の納付通知書と一緒に都市計画税の納付通知書も送られ、固定資産税と併せて納付します。
この都市計画税は土地・家屋に対するものであり、固定資産と異なり償却資産に対しては課税されません。
　なお、市街化区域とは都市計画区域の１つで、
・すでに市街地を形成している区域、
・およそ10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき、とされる区域、です。
　そのため、都市計画税は市街化区域の整備費用に充てるための目的税です。

都市計画税の計算

　都市計画税の税率は一般的には0.3%ですが、自治体のなかにはこれと異なる税率を採用しているところもあるので、詳しくは自治体のホームページ等で確認しておきましょう。

○土地の都市計画税の計算
　土地の都市計画税＝課税標準額×0.3％
　なお、軽減措置として、後に説明する「小規模住宅用地の特例措置」を適用する場合は次のように、その額が差し引かれます。
　土地の都市計画税＝課税標準額×0.3％－特例措置による軽減額

○家屋の都市計画税の計算
　家屋の都市計画税＝固定資産課税台帳に登録されている価格×0.3％

都市計画税がかからない場所

　都市計画税がかかる場所は、市街化区域に指定されている場所です。
そことは逆に市街化を抑制する市街化調整区域や都市計画区域外の地域では、都市計画税がかかりません。

固定資産税や都市計画税の負担を抑える特例・減税措置

　すでに触れているように、固定資産税が減税される措置などがあり、それらを活用することで節税ができます。その方法についてここで説明します。

住宅用地の特例措置

　住宅用の敷地となっている土地は固定資産税の減税対象になります。敷地面積によって減額の割合が次のように異なります。

○小規模住宅用地（住宅１戸につき200㎡未満の部分）
　固定資産税：課税標準額×６分の１　　都市計画税：課税標準額×３分の１

○一般住宅用地（小規模住宅用地以外となる200㎡以上の部分）
　固定資産税：課税標準額×３分の１　　都市計画税：課税標準額×３分の２

新築のマンション・戸建てに対する軽減措置

　2024（令和６）年３月31日までに新築されたもので、一定条件を満たした建物が対象となります。なお、建物の構造によって減額される年数に違いがあります。

○主な適用要件
・居住部分の床面積が50㎡以上、280㎡以下。
・併用住宅では居住部分の割合が１棟全体の２分の１以上。

○減額期間と建物の種類
・新築マンションの場合は５年間。
・新築一戸建ての場合は３年間。

省エネ改修リフォームをした際の軽減措置

　次に挙げる省エネ改修リフォームをした住宅が対象となり、一戸当たり床面積120㎡相当分までが減税の対象となります。適用要件を満たして申請することで、翌年の固定資産税が3分の１に減税されます。

○適用となる省エネ改修工事
・窓の断熱改修工事。
・床の断熱改修工事。
・天井の断熱改修工事。
・壁の断熱改修工事。

○固定資産税減税の適用要件
・2014（平成26）年４月１日以前からある住宅。
・居住部分の割合が当該家屋の２分の１以上を占めている。
・改修後の床面積が50㎡以上、280㎡以下。
・対象工事の工事費用が60万円を超えている。
・耐震基準適合住宅に係る減額等の適用中でない。
・省エネ改修工事完了から３か月以内に申告している。

バリアフリーの改修リフォームをした際の軽減措置

　次に挙げるバリアフリー改修工事を行った住宅が対象となり、一戸当たり床面積100㎡相当分までが減税の対象となります。適用要件を満たして申請することで、翌年の固定資産税が３分の１に減税されます。

○適用となるバリアフリー改修工事
・通路や出入り口の拡幅。
・階段の勾配の緩和。
・浴室の改良。
・トイレの改良。
・手すりの取り付け。
・床の段差の解消。
・出入り口の戸の改良。
・床材を滑りにくいものに取り替え。

○固定資産税減税の適用要件
・新築してから10年以上経過。
・2024（令和６）年３月31日までにバリアフリー改修工事が完了している。
・バリアフリー改修後の床面積が50㎡以上、280㎡以下。
・補助金等を除いた対象工事費用が、一戸当たり50万円を超えている。
・申請時点で、次に挙げるいずれかの人が居住している。
・工事完了翌年の1月1日現在で65歳以上の方。
・介護保険法による要介護認定、もしくは要支援の認定を受けている方。
・障がい者（身体障がい者、知的障がい者など）。
・バリアフリー改修工事完了後3か月以内に申告している。

耐震改修工事に対する軽減措置

　耐震工事をした床面積120㎡相当分までが減税対象となり、適用要件を満たして申請することで、翌年の固定資産税が２分の１に減税されます。

○固定資産税減税の適用要件
・2024（令和６）年３月31日までに耐震改修工事が完了している。
・補助金等を除いた耐震改修工事の費用が、一戸当たり50万円を超えている。
・1982（昭和57）年１月１日以前から所在する住宅。
・併用住宅の場合は、床面積の２分の１以上が居住用となっている。
・耐震改修工事完了後３か月以内に申告している。

長期優良住宅化リフォームに対する軽減措置

　長期優良住宅とは、長く安心・快適に暮らせる家として「長期優良住宅認定制度」の基準をクリアした住宅です。
　この基準は、耐震性・省エネルギー性・居住環境・維持保全計画・維持管理や更新の容易性・劣化対策・住戸面積の各面から設定されています。リフォームしてこれらの基準をクリアして長期優良住宅に認定されると、固定資産税の減税対象となります。
　この場合、３階建て以上の耐火・準耐火住宅は７年間、それ以外の住宅は５年間にわたって固定資産税が２分の１に減額されます。

○固定資産税減税の適用要件
・2024（令和６）年３月31日までに新築された認定長期優良住宅。
・居住割合が１棟全体の２分の１以上。
・リフォーム後の床面積が一戸当たり50㎡以上、280㎡以下。
・認定長期優良住宅が新築された日から翌年の１月31日までに申告している。

低所得など生活に困窮している場合の軽減措置

　無職や低所得などで生活に困窮している場合の軽減措置もあります。その要件は、次に挙げるすべてを満たす人であることです。
・１月１日現在、所有者が次のいずれかに該当すること。
・65歳以上。
・特別障がい者。
・寡婦またはひとり親。
・住民税非課税世帯。
・所有者が居住する家屋またはその敷地以外の固定資産を所有していない。
・固定資産税および都市計画税の1年の合計が50,000円以下。

　バリアフリーをはじめとした各種リフォームでは、部分的な解体工事が必要になる場合があります。そのようなものにもマトイは対応させていただいています。どうぞお問い合わせください。
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空き家売却時にかかる所得税と住民税からなる「譲渡所得税」

　
　次は所有している空き家を売却する場合の税金についてです。空き家の売却時には、「譲渡所得税」と「復興特別所得税」という税金が発生します。

譲渡取得税とは

　譲渡所得とは、土地や建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって発生する所得をいいます。これは譲渡所得に対する税金を指しますが、正式には「所得税」と「住民税」からなる税金です。
　なお不動産の譲渡所得の所得税と住民税は、給与所得や事業所得等とは切り離して計算する分離課税です。また空き家を売却した際の税率は、売却した空き家を所有していた期間によって異なります。所有期間が短いと、税率は高くなります。
そして、これらの税金は、その建物に誰も住んでいない空き家であっても発生し、売主が負担することになります。

譲渡所得税等の計算

　空き家の譲渡所得の税に関する計算は、次のように進めていきます。

１　空き家の譲渡所得額を計算。
　課税の対象となる譲渡所得の金額は次の式で計算します。
収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額
○収入金額：土地や建物の譲渡の対価として買い主から受け取る金額です。
○取得費：空き家を取得した際に支出した費用や購入後の設備や改良に要した費用。
○譲渡費用：不動産を売却した際に支払った費用。売却のための仲介手数料、登記費用、登録免許税、売主負担の印紙税、立退料、売却のために発生した取り壊し費用、測量費用、リフォーム費用などが含まれます。
○特別控除額：不動産を譲渡した場合の特別控除の額。これは一定の要件を満たす場合に適用。空き家を譲渡した場合は、3,000万円または2,000万円。

２　所得税を計算。
　課税の対象となる譲渡所得額を計算したら、それを基にして所得税を計算します。この場合の税率は、次のように空き家を所有していた期間によって異なります。
【空き家の所有期間による所得税の税率】
○所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率15％
○所有期間5年未満（短期譲渡所得）：税率30％

３　譲渡所得額を基に住民税を計算。
　さらに課税譲渡所得金額を基に住民税を計算します。これも所得税と同じく、空き家の保有期間によって税率が次のように変わります。
【空き家の所有期間による住民税の税率】
○所有期間5年超（長期譲渡所得）：税率５％
○所有期間5年未満（短期譲渡所得）：税率９％

４　次に復興特別取得税額を計算。これは所得税額に2.1％を乗じた金額。

５　所得税額、復興特別所得税額、住民税額を合計し、空き家譲渡所得の税金とする。

空き家の売却で使用できる控除・特例

　譲渡所得に対して利用できる特例等があり、申告をして特例を利用することで税金の控除を受けることが可能です。空き家の売却で使用できる控除・特例として、次のようなものがあります。

【3,000万円特別控除の特例】
　居住用財産としての不動産を売却した場合、その譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。ただし、次のようなケースではこの特例を利用できないことがあります。
・親子や配偶者といった関係者への売却でないこと。
・売却した年から数えて、前年および前々年にこの特例を受けている、など。

【10年超所有軽減税率の特例】
　売却した不動産が所有期間を10年超えていた場合、課税譲渡所得にかかる税率が通常の長期譲渡所得税率よりも低くできる特例です。この特例は、3,000万円特別控除と併用して利用できます。

【特定居住用財産の買い替え特例】
　マイホームを買い替える際に利用できる特例です。
　このような各種特例を利用することで、譲渡した際の税金の負担を軽くできます。
　また、親族から相続した家屋を売却する場合にも、死亡した日以降3年までに売却すると、3,000万円の控除が受けられます。

　こちらのコラムでも、空き家に関連する税金について取り上げています。併せてお読みください。

空き家の税金はだれが支払う？

　
　ここまでで空き家にどのような税金がかかるか、そしてどのような控除・特例があるかについて、その概要を説明してきました。それに加えて気になることが、“誰が支払う？”という点でないでしょうか。
　相続した場合の相続税や登録免許税は相続した人が、それを売却した場合の住民税や所得税は売却利益を受けた人が支払うのは、誰もが納得のいくことでしょう。

　では、空き家を維持していることで発生する固定資産税や都市計画税はどうでしょう？これは、基本的に空き家の所有者が支払います。そのポイントは次の通りです。

○空き家の固定資産税等は、１月１日時点の所有者が納税義務者となる。
○１月１日時点で所有者がなくなっている場合は、その相続者が固定資産税等の納税義務者となる。
○上記のケースで相続人が複数名いる場合は、相続人全員が支払い義務者となる。
○土地等の売買が年内に行われた場合も、１月１日時点の所有者に支払い義務が生じる。しかし、一般的には、所有していた期間を基に売主と買い主とで固定資産税の支払いの割合を決めて支払う。

絶対回避！ 特定空き家等の認定による不利益と“解体”の選択

　
　空き家を所有する人にとって負担が大きい税金ですが、さまざまな控除・特例を活用することで、その負担を軽くすることができます。
　実は社会にとって大きな問題になっている空き家の増加は、この特例等が原因の1つになっているのです。それは「住宅用地特例」で、この特例を利用して固定資産税等の負担を減らす、逆にいえば空き家を撤去するとこの特例が使えずに固定資産税等の負担が大きくなる点にあります。そのために利用する予定がないものの、固定資産税が増えることを避けるために空き家をそのままにしているケースが増加し、社会問題に発展してきました。

特定空き家等を住宅用地特例の適用外に

　問題となる空き家は、管理が充分に行われないために倒壊の危険性が高かったり、ゴミの不法投棄や害獣・害虫などの住み着きなどによって非常に不衛生な状態にあったりして、「放置できない」と判断されるものです。
　行政では、こういった空き家を「空家対策特別措置法」によって改善に向けての助言や指導を所有者に行って改善を促します。それでも改善されずに勧告に進むと住宅用地の特例から外され、翌年から固定資産税の優遇措置が受けられなくなります。さらに、状態が改善されないままだと最終的に「特定空き家」に認定して、該当する空き家の解体を行政代執行し、後にその費用を所有者から徴収します。
　こうなると、空き家所有者にとっては税の優遇措置は受けられないためにこれまで以上に高くなった税金を支払い、家屋解体にかかった費用も徴収されるというさんざんな状態に陥ってしまいます。
　こういった不利益を避けるためには、所有者自身で管理できない空き家は、早いうちに解体撤去や売却を検討することをお勧めします。

　特定空き家については、こちらのコラムでも解説しています。どうぞこちらも参考になさってください。

空き家の税金で困らないための心がけ

　
　空き家は所有し続けていることで、固定資産税等の負担は続きます。いくら優遇措置があるといっても、それによって税負担がゼロになるわけではありません。
　そこで、税金の負担に困らないための心がけとして大切なことは、できるだけ早い段階で「空き家の対処を決定する」ことです。
どのような控除や特例措置があったとしても、税金がゼロになるケースはそう多くはなく、税金と空き家の維持・管理の負担は程度の差こそあっても持続します。
　それならば、早い段階で空き家を手放すか、もしくは利活用するかの対処の方針を決めて、目標のある納得いく状態にすることがいいのではないでしょうか。空き家の対処法には次のようにいろいろなものがあります。このなかで、もっとも早く税負担や管理の負担から解放されるためには、空き家を解体撤去して売却することがお勧めです。

○古家付き土地として売却する。
○家屋を解体撤去して更地にして売却する。
○空き家を解体して更地にし、駐車場経営や借地などにして活用する。
○特定空き家等の認定を受けないように、定期的な管理を行いながら維持する。
○空き家を貸家や倉庫などとして貸し出す。
○所有者自身や親族が居住する。

まとめ

　今回は空き家の税金についてお話を進めました。あらためて思うのは、空き家は処分するのも大変ですが、維持し続けることや、利活用することも大変、ということ。維持し続けるには税負担や管理負担が延々と続きます。利活用するには、先行投資となる資金のほか安定的な運営を続けるためにはやはりリスクもあり、税負担や運営費用等の経済的負担は切り離せません。
　これらを考えると、古家付き土地や更地にして売却して手放すことが、負担やリスクからの回避策となるかと思います。ただ、それぞれの方が抱える事情によっては、簡単に決断することは難しいかもしれません。
　東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県などで空き家をお持ちで、その利活用や解体工事などでお困りの方は、どうぞマトイにお声をかけてください。私たちは解体工事はもちろんのこと、それに伴う土地活用などについても施主様のパートナーとして誠意をもってあたらせていただきます。
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