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　解体工事について調べていると、「スケルトン工事」とか「スケルトン」といった言葉を見かけることがあると思います。これは解体工事の種類の1つですが、店舗や事務所など、１つのビル内の１区画や１室を借りている人にとっては、知っておくと場所を変えるときに役に立つと思います。今回はこちらを説明していきます。

スケルトン解体工事とは

　まずはスケルトン解体の基本的なことについて説明します。

解体工事におけるスケルトンの意味

　スケルトン（skeleton）とは、直訳すると骸骨という意味です。ここから、建物や船などの骨組みや内部の構造が透けて見えるもの（例えば「スケルトンタイプのコンテナ」）を指します。解体工事の場合は、建物内もしくは部屋のなかの壁、床、天井、配線、給排水機、吸排気設備などを撤去して、骨組みだけの状態にすることをいいます。

スケルトン解体と原状回復の違い

　スケルトン解体と似たようなものに「原状回復」があります。原状回復は、借主が借りた物件を、借りたときの状態に戻すことを指します。例えば、居抜きでお店を借りて、その際に何も変えていなければそのまま返すことができます。逆に、照明の数を変えたり、間仕切りを作ったりしたら、それらは撤去して借りたときの状態に戻すことが求められます。また、借りたときの状態がスケルトンの状態であれば、このときの原状回復はスケルトン解体を行って返却することになります。

マンション、店舗、オフィス、そして一般住宅などでも行われるスケルトン解体

　スケルトン解体は、次のようなときに行われます。
① 店舗や事務所を退居して返却するとき
② 店舗や事務所をリフォームするとき
③ マンションや一般住宅をリフォームするとき

スケルトン解体の流れについて

　スケルトン解体工事を行う場合、次のような流れで進めていきます。ほとんどの流れは家屋の解体と同様ですが、とくに大切なことが１つあります。それは賃貸の場合、貸主様の方としっかり打ち合わせをすることです。契約内容によって、原状回復にするかスケルトン解体にするかが違っている場合があります。また契約書にその記載がされていても、もしかしたら次に貸す人の都合などによって、解体しないでそのままでいい部分がある場合があるからです。双方にとって無駄が発生しないためにも、話し合っておくことが必要です。

（１）退居・解体について貸主様との打ち合わせ

　貸主様との事前の話し合いに際しては、借りた当初の契約書を事前に確認しておくこと、および打ち合わせの場に持参しておくと話がスムーズです。

（２）複数の業者に現地調査と相見積りを依頼

　業者は１社だけでなく、複数の業者に当たって、相見積りを取りましょう。

（３）業者の選定と打ち合わせ・内部残置物の処分

　相見積りで出された見積書と業者の対応などを検討して、その中でよいと思える業者を選んで契約します。その後、再度打ち合わせを行って工期や費用などを最終確認します。それと前後して、内部の家具・食器・事務書類等の残置物の処分を始めます。

（４）近隣住民や隣り合う部屋の人たちへの挨拶回り

　ビルのテナントやマンションの住戸の場合、隣り合う店舗や住戸にも挨拶をしておきます。

（５）工事着工準備

　足場の組み立て、防音・防塵シート類の設置を行い、騒音や振動などの対策を行います。なお、ビルなどの場合は、機械搬入経路の壁なども養生が必要です。

（６）スケルトン解体工事

　水回り設備から床、壁、天井等を解体撤去してコンクリートや木材の躯体がむき出しの状態にします。しかし、貸主様との事前の打ち合わせによっては、老朽化した給排水・給湯配管や電気配線も撤去したり、逆に、床はそのままにしておいたり、という場合もあります。

（７）廃棄物の処理・現場の清掃

　解体によって出た廃棄物を処理し、現場を掃除してきれいに整えます。その後、施主様と貸主様とで現場を確認していただき、終了となります。

スケルトン解体工事のメリットとデメリットについて

　スケルトン工事が必要になったり、スケルトン工事を済ませた物件を借りたりする際は、それぞれの状況とこのメリットとデメリットを考えながら計画することが大切です。

スケルトン解体工事のメリット

① 建物自体の現状を把握しやすい
　スケルトン解体を行うことで、それ以前には見ることができない柱や梁の状態を直接見て確かめることができます。それによって、傷んでいる部分、傷みの程度、補修工事が必要か否か、そしてその箇所等を確認できます。追加工事を行って、耐震性を高めることも可能です。

② 設備トラブルが起こりにくい
　スケルトン工事に際して、既存していた古い設備も新しいものに変えることも多くあります。そのため、スケルトン工事後は、設備トラブルが起きにくい傾向です。

③ レイアウトや内装デザインを自由に設計できる
　スケルトン解体後にそこを利用する際、次の利用目的に応じて内装や間取りなどを自由に設計できます。

スケルトン解体工事のデメリット

① 初期費用が高額になる場合がある
　スケルトン状態になった物件を借りる、もしくは購入する場合、構成や内装など自由にできる反面、すべてを最初から造るために、その内容によって初期費用が高額になる場合があります。

② 補修費用が必要になる場合がある
　建物の構造部分をはっきりと見ることができるスケルトン解体では、配管類や梁など建物の構造自体の老朽化や故障部位も確認できます。その場合、その補修や交換は欠かせず、その補修費用がかかる場合があります。

スケルトン解体工事の工事期間について

　工事期間については、解体する物件の広さや周辺の環境によっても異なってきますので、具体的な目安を示すのは難しいといえます。とくにいくつものスペースが細かく仕切られていたり、飲食店のように床下や壁面に複雑な給排水・給湯設備等があったりすると、さらに解体期間を要します。
　大まかな目安として、

20坪程度物件のスケルトン解体工事期間 ＝ 最低１か月

と考えておくとよいでしょう。もちろん、貸主様との打ち合わせ、工事着工前に業者選びや全体的なスケジュールの検討、不用品等の残置物の処分などに必要な期間がありますので、このために必要な期間と工事自体の期間と合わせて少なくても２か月程度の期間を見ておく必要があります。
　いずれにしても、できるだけ余裕をもった期間設定で計画を進めることをお勧めします。

スケルトン解体の費用について

　解体期間と同様に、費用も建物の条件によって大幅に変わるため、一言で目安としての金額を示すことはできません。それでも、計画を進めるにあたって、少しでも把握しておきたい……という気持ちはあることでしょう。

スケルトン解体費用の目安

　解体の計画を進めるための前段階として目安を把握しておきたいという場合、一般的には坪単価として３万～５万円程度といわれています。
　しかし、この金額にもかなりの幅があります。これは解体する物件の内容や地域、業者などによって生じる違いでもあります。飲食店や美容室などは撤去する設備が多く、廃棄物の処理にも時間がかかってしまいます。実際にかかる費用により近い解体費用の金額を事前に知りたい場合は、見積りを依頼するといいでしょう。マトイでは、見積りを無料で行いますので、お気軽にお問い合わせください。
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スケルトン解体費用の内訳

　なお、解体費用は次のような内訳から成り立っています。

【撤去費用】
　主に人件費で、次のように計算で割り出されます。

人件費 × 作業日数 × 作業人数

【廃材処分費】
　解体によって発生した廃棄物の処分にかかる費用です。これは一般的に坪単価に含まれていますが、とくに廃棄物が多いときは別に請求される場合があります。見積り書をチェックする段階で、見積り書の内容と業者に直接聞くなどしてしっかり確認しておくことが大切です。

【養生費】
　これは解体工事によって発生する粉塵や騒音などの周囲への影響を抑えるために欠かせないものです。とくにビル内のテナントとして入っている部分をスケルトン解体する際は、周囲の店舗や事務所の壁や共有の通路などを汚したり傷つけたりすることがないように、しっかり養生することが重要です。そのため、養生シートの種類、その使用範囲に応じた量、材質などによって費用は大きく変わります。なお、これは坪単価に含まれず、解体費用のほかにかかる費用です。

スケルトン解体の費用を安く抑えるための工夫

　スケルトン解体の費用は、解体する建物の状況によって大きな違いが出てくることをご理解いただいたと思います。でも、いずれにしても、できるだけ費用を安く抑えたい、と思うのは当然のこと。そこで、安く抑えるためにどのようなことを心掛けるとよいかについて、説明します。

① 複数の業者に当たって相見積もりを取る。
　解体費用は業者によって原価が違ったり、見積り金額が異なったりします。最初から１社に決めて依頼するのではなく、複数の業者をピックアップして相見積もりを取ることをお勧めします。
　提出された見積り内容を検討する際は、提示金額だけでなくその内容や担当者や業者に連絡した際のスタッフの対応の良し悪し、こちらの要望に速やかに対応してくれるか、などを含めて判断してください。

② 解体業者に直接依頼する。
　直接解体業者に依頼した方が費用を抑えることができます。また、スケルトン解体を行ってから新たに内装工事を行うような場合は、解体と内装工事を分けて依頼する分離発注などを検討することもお勧めです。なお、分離発注については、こちらでも説明していますので、参考になさってください。
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③ 工事着工前に、自分で処分できるものは自分で片付ける。
　解体によって発生する廃棄物以外に、内部にあった家具や日用品などをそのまま廃棄物と一緒に処分依頼すると、廃棄物の量が増え、追加費用として請求されることがあります。また、その金額は侮れません。解体工事が着工される前までに、自分たちで処分することで、解体費用が高くなることを抑えられます。
　なお、残置物の処分については、こちらのコラムでも説明していますので、ご一読ください。

④ 工事前に貸主様と、残しておくもの、撤去するものなどについてしっかり打ち合わせする。
　もし「スケルトン状態で返却」といった内容の記載が契約書にあったとしても、直接貸主様との確認が必要です。賃貸契約終了や解約などのこともありますが、その後に借りる人が決まっていたり、貸主様の方で新たな活用予定があったりすることで、そのままでいい部分が発生することがあるからです。その有無によっても工事費用が変わってきます。もし、契約時どおりだったとしても、解体してみて配管や構造体の老朽化や故障などがあった場合も考え併せて、その際の料金負担について話し合いが必要です。
　貸主様との打ち合わせについて、こちらのコラムでも説明していますので、ご覧ください。

スケルトン解体を行う際に注意すべきこと

　スケルトン解体を行う場合、個人所有のマンションなどのリフォームの場合は別として、商業ビルやオフィスビルのような集合ビルで賃貸の場合は、施主様と業者だけでなく、貸主様を含めた３者やり取りや他の入居者への配慮が必要です。それに伴って注意すべき点も出てきます。

① 貸主様、業者との打ち合わせをしっかり行う。
　解体業者が決まったら、貸主様との打ち合わせを通して具体的に工事範囲を確認します。しっかり確認できていないと、後に貸主様の考えと実際の工事の仕上がりに食い違いが出るなどしてトラブルになります。

② ライフラインを止める際は慎重に。
　基本的に、水道を除く電気やガスなどのライフラインは着工前に止めます。ただし、集合ビルの場合は、その配管等を図面で確認したうえで止めないと、他の店舗や事務所等に迷惑をかけかねません。工事に際しては、設計図などを貸主様に見せてもらって配管等を確認して、慎重に行います。

③ 残置物の処分に際しては、そのビルや地域のルールを守る。
　残置物の処分は、その地域のごみの収集日や粗大ごみの回収方法等のルールを守って処分します。またそれが難しい場合は、自分たちでリサイクルセンターに持ち込む、回収業者に依頼するなどの方法をとりますが、その際の仮置きなどもビルやマンションのルールを守るようにしましょう。

④ 隣家や隣り合う店舗や事務所に挨拶をしておく。
　解体工事は周辺の方々に少なからずご迷惑をおかけします。工事のお知らせをすること、そしてできるだけ協力をしていただけるように、事前に挨拶をしておきます。

⑤ 解体工事に関する不明点は業者に確認。
　解体工事は施主様にとって戸惑うことや不明なことが起こりがちです。何らかの不安や疑問などがあったら、その都度業者に確認してください。施主様方が感じる工事の不安や疑問、その他の気づき等は、工事の進行や安全管理に関係するものが少なくありません。そういった声をしっかりと聞き、丁寧に対応することがスムーズ、かつ安全に工事を進めることとマトイでは考えています。どうぞ、お気軽に質問してください。
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まとめ

　店舗や事務所などの賃貸物件の場合の多くは、スケルトン解体工事や原状回復工事が必要になります。さらに工事に際しては、施主様と業者だけでなく貸主様、同じ建物内にいらっしゃる他の店舗や事務所などの営業活動にさまざまな影響を与えます。
　私たちマトイでは、施主様と貸主様、そして同じビルのご入居者様や近隣の方々の声に耳を傾けながら双方につなぎ、誠意をもって対応しながら工事に当たっています。作業員はもちろんですが、皆様の声の窓口となる営業担当者の対応も多くの方々からよい評価をいただいています。なお、マトイでは解体工事のほか不用品の処分についてもお手伝いをしていますので、なんでもお声をかけください。
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