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　借地権がついている土地に建てられた家＝借地建物に暮らしている人は多くいます。普段、借地であることを意識することはあまりないと思いますが、建て替えるとか、何らかの事情で転居を検討するようなことが起こったとき、「借地権はどうなる?」「転居するときは家を解体しなくてはいけない？」など、さまざまな疑問がわいてくることでしょう。
　今回は、借地建物をテーマに取り上げていきます。

知っておきたい借地権のこと

　借地建物の処分などを検討し始めると、わからないことが徐々に出てきて、「そもそも借地権ってなんだ！」ということになるかもしれません。まずは、借地権についての基礎知識をここで整理しておきます。

借地権と地上権の違い

　まず借地権についてです。これは文字通り「借りた土地の上に建物を建てることができる権利」をいいます。これは地主との賃貸借契約に基づいたもので、土地の利用には制限があります。
　借地権と似たものとして「地上権」があります。これは「その土地を自分の好きなように利用することができる権利」であり、その土地の利用については貸主の承諾は不要です。同じように土地を借りることで生じる権利ですが、一方には利用範囲に制限があり、もう一方にはありません。一見、後者の方がいいように見えますが、地上権の設定は地主の承諾が必要であり、ほとんど場合、地主が地上権の設定に同意することはありません。

借地権の種類

　そもそも借地権は、借地借家法と呼ばれる法律によって規定されています。また、この借地借家法は、1992（平成４）年８月に新たに新借地借家法が施行されました。そのため、それ以前からあったものを旧借地借家法（または旧法）、1992（平成４）年８月以降に借地権を設定したものについては新借地借家法（または新法）が適用されるようになり、新旧が混在して今に至ってます。
　現在、借地権は一括りにされていますが、一般的な家屋を建てるために借りられているものを含め、下の表のように５種類に分けられています。
　なお、今回のコラムでは旧借地借家法を「旧法」、新借地借家法を「新法」として表現します。

表1　借地権の種類

種　　類	特　徴
借地権（旧法） 普通借地権（新法）	契約期間はあるものの、更新を繰り返すことでずっと借りていられる。
定期借地権（新法）	契約期間が満了したら、更新することなく土地は地主に返還される。 新法によるもの。
事業用定期借地権等（新法）	事業用に限定され、アパートやマンションであっても居住のための建物は建築できない。 新法によるもの。
建物譲渡特約付借地権（新法）	用途の制限はなく、契約期間満了後は地主が建物を買い取って借地権を消滅させる。 新法によるもの。
一時使用目的の借地権（新法）	工事現場の仮設事務所などのように、その土地を借りるのが一時的であることが明らかなもの。

 

旧借地法と新借地法の違い

　借地権については新法と旧法が混在していて、理解が難しい点があります。そこで通常の借地建物における借地権として用いられている３つの借地権を取り上げて、そのおもな違いを表2にまとめてみました。

表2　借地権の違い

借地権の種類	借地権 （旧法） 堅固建物		借地権 （旧法） 非堅固建物		普通借地権		定期借地権
期間の定め	有り	無し	有り	無し	有り	無し	―
存続期間	30年以上	60年	20年以上	30年	30年以上	30年	50年以上
更新後の存続期間	30年以上	30年	20年以上	20年	20年以上 （２回目の更新から10年）		更新無し 期間満了後に更地返還

 

借地建物を取り壊すときのケース別対応

　借地建物の取り壊しを検討する際に一緒に検討しなくてはならないのは、地主さんとの交渉についてです。自分の土地に建てた建物を改築したり建て替えたりするのは、自分の判断だけで進められます。しかし、その土地が自分のものでない借地であった場合は、行うべきことが出てきます。

老朽化した家を建て替える、増改築する場合

　契約が旧法によるものである場合、新法での契約の場合は最初の存続期間内の建て替えについては、契約書に「増改築禁止特約」などのような記載がなければ可能です。地主の承諾も原則、必要ではありません。また、借地借家法第７によると、地主の承諾を得て増改築をした場合、承諾をした日、または建物が築造された日のいずれか早い日から20年間、借地権が存続するとされています。そのため、地主の承諾は得ておいた方がいいでしょう。

借地建物をアパートに建て替えて人に貸す場合

　最初に行うべきことは、現在の借地権がどのような内容であるかを確認することです。旧法の借地権や新法の普通借地権であれば、現在の契約期間が満了となっても借地上に建物があれば契約は更新されます。しかし、新法による定期借地権であれば契約期間が満了となったら返還しなくてはなりません。借地権の残りが短いと、入居者を募っても安心して住めないでしょう。
　もし、定期借地権であれば、建物の賃貸を始める前に、借地権の契約の結び直しを地主と相談する必要があります。それができず、また借地の契約期間が５年や10年など短いようであれば、借地権の更新時期に合わせた定期借家契約として、更新無しの賃貸物件としての入居者を募集することになります。そうなると、入居者はあまり集まらないことが予想され、同じ条件の物件よりも賃貸料を低くせざるを得ません。
　このようなことを理解したうえで、契約内容を確認してください。契約条件に「自己使用」とか「共同住宅の建築は不可」といった記載がある場合は、アパートやマンションなどとして貸すことはできません。それでも、行いたい場合は、地主に借地条件変更を申し出て承諾を得ることが必要です。そして承諾を得られた場合、借地条件変更承諾料として、更地価格の10％程度を支払うことが必要になります。
　さらに、建て替えを行う場合は、借地条件変更承諾料とは別に建て替え承諾料として更地価格の３％程度の支払いを求められることがあります。

空き家となった借地建物を相続する場合

　借地建物を相続するということは、その家が空き家であるかないかに関係なく、その家の所有権と借地権を受け継ぐことです。このときに、次のことが必要になります。

① 建物の名義変更。
② 地主に「相続によって借地権を受け継いだ」ということの通知。

　名義変更は一般的に必要ないとされています。注意したいのは、定期借地権の場合は期間が過ぎると借地権自体が消滅し、最終的には建物を取り壊して更地にして土地を返還しなくてはなりません。もし、これに該当するような場合は、地主と交渉しながら権利の見直しを行うことが必要です。さらに、見落としがちなことに、借地権も課税対象になる、ということがあります。相続の場合、借地権の種類、契約期間、建物の状況、課税対象になる、といったことなどを総合的に考え併せて、相続後の計画を検討する必要があります。

　実家などを相続した場合、その対処や活用に思いあぐねることがあるかもしれません。そんな場合の活用方法について、こちらのコラムで取り上げていますので、ご覧ください。

建物を取り壊して借地権を地主に返還する場合

　上記のように相続したもののその場に住む考えはない、転勤等で転居することになった、などの理由で、借地建物も借地権も今後不要という場合があります。

借地権返還の流れ

　次のような流れで、借地の返還を進めます。

① 借地の返還について地主と相談する。
　これは一番重要な点です。相談なしに建物の解体工事を始めるなどすると、トラブルの原因になります。
・土地の賃貸契約を終了したい
・借地権や建物を買い取ってもらいたい
・返還にあたって建物の解体は必要か、等々。
　通常は、建物を解体撤去して更地の状態で土地を地主に返還します。なお解体費用は自分で負担することになりますが、それはかなりの金額になります。できればその負担は避けたいものです。そのためには、最初の地主との話し合いはとても重要になります。

② 地主との話し合いによって建物を解体することになったら、解体業者の手配、転居の準備を行う。
③ 解体工事が終了したら、更地を貸主である地主に返還することとなる。また、建物解体後に法務局で、「建物滅失登記」の手続きを行う。

　なお、建物滅失登記を始め、建物解体に伴うさまざまな届け出については、こちらのコラムで説明していますので、参考にお目通しください。

借地権返還をできるだけ安くするためのポイント

　原則として、借地権の返還では建物を解体撤去して更地で返還すること、そしてその費用は借主の負担ということになっています。しかし、解体費用は一般的に高額です。できれば、その負担を軽くしたいものです。そのためのいくつかのポイントを紹介します。

① 借地権を買い取ってもらう
　借地権には土地の価格の10％相当の価値があるといわれています。そのため、借地権の返還時、地主に借地権を買い取ってもらう方法もあります。

② 「建物買い取り請求権」を活用する
　次の要件が当てはまる場合、借主は地主に対して借地建物の買取を請求できる権利があります。これをすることで、建物の解体費用を負担することなく、建物売却による収入が得られます。
　その要件は、「借地契約の期間が満了した」「借地契約の更新がない」「借地に建物がある」の３点です。

③ 第三者に借地権を売却する
　返還にあたって地主との話し合いを行うなかで、前述の２つの方法と合わせて、この方法についても相談してみることをお勧めします。この方法では、地主に経済的な負担をかけることなく、適正な価格で借地権を売却することが可能です。まずは、地主の承諾を得たうえで、不動産業者を介して買い主を探すことになります。

　なお、このときに同時に検討しておくこととして、建物の解体とそれに伴う費用についてです。解体に伴う経済的な負担は決して少なくありません。借地権返還に伴う費用負担とともに、解体費用とその負担を軽くすることも考えておく必要があります。解体費用を安くするポイント等は、こちらのコラムで詳しく説明していますので、参考になさってください。

借地建物の活用や処分で必要になる費用

　ここまでお読みいただいたなかで、借地建物を活用するために建て替えたり改築をしたりする際、また、変換する際には、地主の許可が必要になるとともに、さまざまな費用が必要になることがわかると思います。あらためて整理してみます。

【借地権を更新する】
　更新料として、更地価格の３～５％かかるといわれています。
　なお、これは厳密な規定があるわけではなく、不動産需要の高い都心ほど高くなり、郊外になるほど相場は下がります。また、借主と地主との関係性も多少影響する場合があります。
　また、参考までに計算式で更新料の目安を出すことができます。

更新料＝更地価格（地価）×借地権割合×５~10％

【借地建物を建て替える・増改築する】
　借地建物を建て替えたり増改築したりする場合は、まず地主に話して承諾を得ることが大切です。そして承諾されたら、承諾料を支払います。その目安は更地価格の３～５％といわれていますが、建物が鉄筋コンクリート造のような堅固な建物の場合は、承諾料が高くなる場合があります。

【利用目的を変更し、それに合わせて借地建物を建て替える】
　自分が居住している建物を建て替えてアパートにしたり、貸家にしたりする場合、借地条件の変更を地主と相談することが必要です。承諾された場合には、次の費用の支払いが必要になる場合があります。

借地条件変更承諾料　更地価格の５～10％程度
建て替え承諾料　　　更地価格の３～５％程度

【借地権を譲渡する】
　借地権を譲渡する場合、地主にあらかじめその承諾を得ることが必要です。そのうえで譲渡承諾料の支払いが必要になります。

譲渡承諾料　　借地権価格の10％前後

【借地建物の解体費用】
　居住している所有者の都合や借地権返還などを理由に借地建物を解体する場合、その費用は借主が負担することになります。
　なお、解体費用は建物の大きさや構造、所在する地域などによって変わってきます。こちらのコラムで解体費用について詳しく説明していますので、是非、ご覧ください。

まとめ

　普通に暮らしている場合は、借地建物であっても何ら問題はありません。しかし、転居や建て替え、借地権返還などを考える状況が起こった際には、通常の対応とともに地主との話し合いや承諾など、段取りが増えてきます。
　そういった行うべきことをスムーズに進めるように力になるのが、普段からの地主とのコミュニケーションです。
　旧法が適用されている方の場合は、地主とのお付き合いが長期にわたっていることが多く、これまでのなかでコミュニケーションがとれている場合も多いでしょう。一方、新法による借地権の方の場合や借地建物を最近相続した方などは、難しいこともあるかもしれません。そういった場合、地元のコミュニティへの参加や、地域でのお付き合いに顔を出してみるなど、地主さんとの関係性を普段から築いておくとよいでしょう。
　「普段からのお付き合い」これがコミュニケーションに大きく作用します。マトイでも、解体をとおしてお付き合いが始まったお客様から、引っ越し時の不用品処分について、その後の土地活用や補助金活用などについてのご相談をいただくことがあります。こうした、普段からのお付き合いを大切に、誠実に仕事をしています。どうぞ、何かの際にはマトイにお声をかけてください。
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