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　当コラムをお読みくださっている方のなかには、建て替えをしたい、住まないまま空き家状態になっている家をなんとかしたい、と考えている方も多くいらっしゃることでしょう。
　しかし、その思いを行動に移せず足踏みしている方もいらっしゃるのでは？
　原因の１つとして、解体費用が考えられます。解体費用は決して安いものではありません。また、私たちが暮らしていくには日々の生活費、住んでいる家の家賃やローンの支払い、成人前のお子さんがいれば養育費や教育費等々、これらの日々の暮らしを賄っていくための生活費用だけでも大変な額になるはずです。さらに解体費用となると、腰が重くなるのは当然かもしれません。解体工事費用の負担が加わるのはとても厳しい、支払えない、という方もたくさんいらっしゃると思います。今回は、施主様にかかる経済的負担をできるだけ少なくできるような解体工事について考えてみました。

解体費用はいくらぐらいかかる？

　そもそも、家屋の解体費用はどのくらいかかるのでしょうか？　それは建物の大きさ・広さ、構造、家屋の状態、その家屋が建てられている地域、などさまざまな要素によって変わってきます。

解体費用を左右する要素

　解体費用を左右する要素にはいろいろなものがあります。そして、それらは単に建物だけではなく、敷地に関するものも大きく関係してきます。では、どのような要素が解体費用に影響を与えるのでしょうか。

① 建物の大きさと構造
　建物の床面積とともに、その建物が平屋か２階建てかもしくはそれ以上かによって解体費用は変わってきます。また、１階建てならば安いかといえば、そうではありません。例えば、床面積はいずれも30坪の家があったとして、一方は平屋、もう一方は２階建ての場合、平屋の解体費用の方が高くなります。これは平屋の方がコンクリートを使っている基礎面積が広くなるからです。基礎部分はコンクリートを使っていて、解体に手間がかかるために、基礎が広い分、費用は高くなります。

② 建物の状況
　いまにも倒れそうな老朽化した木造の建物などは、一見、すぐに解体できそうに考えがちです。また、大半が焼失している火災後の家屋なども同様に、比較的簡単に解体できて、むしろ費用が安くなるのではないかと思うかもしれません。しかし、むしろその逆です。いずれの場合も、ちょっとした刺激によって柱などが倒壊したり、足場が悪くなっていたりして危険性が増します。そのために一般的な解体工事よりも慎重な作業が必要となり、状況によっては手壊しでの解体が多くなり、費用がかさむ場合があります。
　火災後の解体については、以前、このコラムでも取り上げていますので、参考になさってください。

③ 周囲の道路を含めた周辺地域の環境
　住宅密集地で周辺の道路が狭い、近くに病院や施設、スクールゾーンがあって、工事車両が工事現場に入るのにルート変更をしなくてはいけない、工事車両が現場まで入れないといったことがあります。そうなると、ときには１日の工事時間が短くなって、その分、工期が長くなり、工事費用がかさんでしまうことがあります。
　また、人、車通りが多い地域や、道幅が狭い地域では、警備員の人数を増やす必要があり、金額が加算されることもあります。

④ 別の建物などに囲まれた奥まった場所
　道路に面していない現場や、周辺を他の建物に囲まれていて現場までの通路が狭い現場などは、重機や廃棄物運搬のための車両が近くまで入らないことがあります。そうなると、重機を使わなくてはできないような部分を手壊ししたり、廃棄物を作業員が人力で運んだりする必要が出てきます。

⑤ アスベスト除去工事が必要な建物
　建材などにアスベストを使用している可能性がある場合は事前調査を行います。その結果、アスベストを使用した建材の使用や吹付などの使用レベルに応じてアスベストの除去工事を行います。
　解体工事及びその費用等を考える際、工事費用に影響を与えるアスベスト対策についても知識をもっておくことは大切です。こちらのコラムで、アスベストに対して詳しく書いていますので、お目通しください。

⑥ 家屋内の残置物や付帯設備の有無や内容
　家屋内の残置物は、工事で発生する廃棄物として処分されることや、家電などのように別の方法で回収処分が必要なものがあります。それら一切を業者に任せてしまうと、廃棄物の処分費用が多くなって、最終的に工事費用を増大させることになります。
　さらに更地にする場合は家屋だけではなく、庭木や庭などに設置された物置やカーポートなども解体する必要があります。それらを含めた工事費用を準備することが必要です。

解体費用のおおよそを知る目安

　解体工事を考えている方であれば、「いくらくらい費用がかかるのか知りたい」と思うことでしょう。いろいろと計画するためには当然のことです。しかし、実際の費用は、前述のようにさまざまな要素によって変わってきます。また、工事の途中で古井戸や浄化槽、瓦礫などが土中から見つかることがあります。このような可能性も考慮して資金に余裕をもっておくことが必要です。こういったことから、解体費用を事前に知ることは難しいことです。
　しかし、家屋の解体費用については、次のような計算で目安を導き出すことが可能です。さらに付帯工事など含めた費用を知りたい場合は、複数の解体業者に無料見積りをとることをお勧めします。

【解体費用の目安】＝　坪単価　×　建物の延べ床面積

【建物の構造別、解体費用の坪単価】
木　　　　　　　造　　　30,000円／坪～
鉄　　　骨　　　造　　　40,000円／坪～
鉄筋コンクリート造　　　50,000円／坪～

　なお、解体工事における家屋の費用相場のほか、付帯工事や追加工事などについては、こちらのコラムで詳しく説明してありますので、お読みください。

空き家を解体する？、しない？

　そもそも、解体工事云々を具体的に検討する以前に、とくにその家屋が空き家で、積極的に活用していない場合、自分たちにとってそれが必要なものであるかどうかを見極めなければならないと思います。その見極めポイントの１つとして、解体処分することのメリット・デメリットを知っておくことは大切です。

空き家を解体することのメリットとデメリット

【空き家を解体することのメリット】
① 家屋を維持していくための労力・経費の負担、「特定空家」指定回避のための心理的負担がなくなる。
② 所有する家屋にかかる固定資産税や都市計画税納付の負担がなくなる。
③ 土地を売却する際、更地の方が高く売却できる。
④ 売却による収入が得られる。
⑤ 新築やその他の土地活用などをしようとする際に、すぐにプランに取り掛かれる。

【空き家を解体することのデメリット】
① 解体費用の負担が生じる。
② 更地にすることで家屋に対する税制面での優遇措置がなくなり、固定資産税が高くなる。
③ 思い出の形がなくなる。

空き家をそのままにしておくメリットとデメリット

【空き家をそのままにしておくことのメリット】
① 家屋が使える状態であれば、貸家などに活用することで収入を定期的に得られる。
② 別荘・別宅として、自分や子どもたちで利用できる。
③ 思い出の形をそのままに保っておける。

【空き家をそのままにしておくことのデメリット】
① 固定資産税や都市計画税の負担が続く。
② 家屋や土地を使える状態に保つための管理に労力・費用が続く。

空き家を解体するかしないか、決断のポイント

　メリットとデメリットはそれぞれに関連しています。ある人にとってはメリットがデメリットになるし、別の人にとってはデメリットがメリットになることがあります。そこから決断のポイントとなる次の点が見えてきます。

① 空き家を維持するために必要な、定期的な労力と経費、そして毎年かかる固定資産税等が捻出できるか。
② 空き家や土地の再活用を行うための意思と初期投資のための費用負担が可能か。
③ 家屋解体を行って更地にするための費用負担が可能か。

　自分たちの暮らしをつつがなく送っていくことだけでも大変な時代です。そのため自分が暮らしている場所以外の、家屋等に労力や費用をかけるのは大変なことと思います。そこで、自分たちの将来に向けた可能性と一緒に、どこまで労力と経済的負担をかけられるかを考え併せて判断することが決断のポイントとなるでしょう。
　とはいえ、空き家をどうするかの決断は所有者にとって難しいものです。こちらのコラムでは空き家活用をテーマに説明していますので、参考になる情報があるかと思います。よろしければご覧ください。

解体費用を賄いきれそうにないときの対処法

　空き家に限らず、例えば現在住んでいる家・土地を処分したいけれど、それなりの金額になる「解体費用を支払えない」という状態の人もいることでしょう。そんなときの対処法として次のようなものがあります。

古家付き土地、または中古住宅として売却

　これは、建っている家を解体しないまま土地を売却する方法の１つです。一般的に、木造住宅の耐用年数が、22年とされていることから、築20年前後までであれば中古住宅となり、売却できます。そして築22年以上たっているものでは、古家付き土地の扱いになることが多いです。しかし、築22年以上たっているものでも、途中でリノベーションやリフォームしたり、管理が行き届いて状態が良いものであれば中古住宅として売却することも可能です。

古家付き土地として不動産会社（建て売り販売会社）に売却する

　老朽化が進んだ古家付き土地として売り出しても、その状態や地域などによって、なかなか買い手が見つからないことがあります。その場合は、建て売り住宅の販売を中心に事業展開しているような不動産会社に古家付き土地として売却することも可能です。この場合、すぐに売却して現金化できます。一方、一般の人に古家付き土地として売却するよりも低価格となります。

古家付きの状態のまま土地を売却し、その手付金を利用して解体

　古家付き土地として売り出しても、古家の老朽化があまりにもひどくて買い主が解体費用の負担を考えて買い渋ったり、解体の手間を面倒がったりして売れないことが想定されることがあります。しかし、更地にするための費用は捻出できない場合の方法として、更地にすることを前提に土地を売却します。そして売却によって得た収入で、解体費用を賄います。
　古家付き土地として売却する場合、また購入する立場としてのさまざまな情報を、こちらのコラムで取り上げています。どうぞお目通しください。

補助金を活用する

　住宅の解体には、空き家問題解決や地域の防犯・防災の観点から補助金を準備している自治体が多くあります。もちろん、これだけで解体費用を賄うことはできませんが、活用することで解体時の費用負担が軽減できます。

中古住宅として家屋売却にあたっての留意点

　中古住宅として売却する場合、次のような点を事前に確認しておきましょう。

① 再建築不可の土地になっていないかどうかを確認。
　古い家の場合、その家屋が建てられた時と現在では法律が変わって、現在、いったん家屋を取り壊したら新築できないような決まりになっている土地があります。その点を調べておくことが必要です。それによって、売却価格や売却方法を不動産業者と話し合って決めます。
　再建築不可物件については、こちらのコラムで詳しく説明しています。参考に、ぜひお目通しください。

② 庭や家屋などの管理を怠らない。
　家や庭の状態の善し悪しは売れ行きに影響します。管理を怠らずに、定期的に手入れを行うことをお勧めします。とはいえ、現在の住まいと売却する家が離れている、なかなか定期的な管理ができない、という事情がある場合、売却することが決まったら、費用は掛かりますが業者に依頼して、庭や家屋の状態を整えてもらうことも可能です。

③ 複数社に査定を依頼し、不動産会社を選ぶ。
　家屋等の不動産を売却する場合は、基本的に不動産業者に依頼します。その際、最初から１社に決めてしまうのではなく、複数の不動産業者に査定を依頼して決めましょう。
　提示する査定金額だけでなく、どのような物件を得意とする業者か、自社で扱う物件以外の物件や地域などの情報を豊富に持っているか、対応が丁寧で感じがよいか、査定額が極端に高すぎたり安すぎたりしないか、などを見て決めましょう。

④ 新生活に向けて不動産が動く、２月、３月売却を目指す。
　２月、３月は、新生活に向けて不動産物件が動く時期です。この時期を目指すと、売れやすくなるといわれています。

解体費用を安く抑える補助金活用

　すでに記載しているように、解体工事にあたって補助金を活用できる場合があります。これは国の「空家再生等推進事業」の取り組みの一環として、自治体が空き家の解体に対して補助金を支給した場合、自治体に対して国がその一部を補填しています。そのため、実際に制度として準備し、支給するのは自治体であり、建物が所在する空き家対策とその防犯・防災対策として活用されます。

家屋解体で活用できる補助金にはどのようなものがある？

　具体的に解体工事に関する補助金は、次のようなものがあります。名称については、各自治体によって若干の違いがあります。

① 老朽危険家屋解体工事補助金
　築年数が長く、構造が非常に脆く、長期間放置された状態の空き家で、行政によって危険と判断された家屋を解体された際に申請によって支給されます。支給額は解体工事費用の20％～50％程度です。

② 危険廃屋解体撤去補助金
　危険廃屋とは、それによって景観が損なわれたり、犯罪の場となったりすることで、建物の周辺に暮らす人たちの安心や安全を脅かす可能性がある建物のことをいいます。こういった家屋を解体撤去する際に、この補助金を利用することが可能です。

③ 木造住宅解体工事費補助金
　木造の建物は、耐震性や防火性が低く、住宅密集地域ではその地域の整備を進めるためにこういった補助金を準備しています。

④ 年景観形成地域老朽空き家解体事業補助金
　長期間にわたって空き家で放置されている廃屋に対して、景観を保つための解体工事を行い、同様に景観を保つための土地利用を行う場合に利用が可能です。解体費用の20％～50％程度が支給されます。

⑤ 建て替え建設費補助金
　老朽化した空き家を解体して、自治体が定める基準を満たす住宅を建築する場合に支給されます。

自分たちが使える補助金を探す方法

　自治体ごとに補助金の有無、その内容、そして支給条件などが異なるため、自分たちが所有する建物にどのような補助金があるかを調べるのは手間がかかるかもしれません。まずは次の２つの方法で探してみましょう。

① インターネットで検索する。
　まずは「○○市（建物が所在する地域）」「解体」「補助金」などのキーワードを入力して検索します。
　ただ、これで検出された行政のサイトを見ても、詳しく知ることが難しいかもしれません。ただ、ここでの情報を基に、直接、区役所等に問い合わせるためのキーワードや質問項目をはっきりさせえることができます。

② 直接、市役所等の自治体窓口に問い合わせる。
　自治体のホームページでわかった情報を基に、直接自治体窓口に問い合わせてみましょう。ただし、問い合わせする人と、建物が所在する地域が異なる場合、直接、出向くことができないときがあります。その場合は、電話で問い合わせることも可能です。しかし、できれば足を運んで質問したり、具体的な申請方法等を教えてもらうことをお勧めします。なぜなら、補助金申請については、同じ自治体の職員であっても担当が少し違うだけで、わからないことがあるからです。そのため、一度の質問で曖昧な返答しか返ってこなかったら、質問内容を変えたり、別の人に聞いたりすることで、納得のいく返答を得るようにしましょう。
　このように補助金等を自分で調べるのは大変なことです。マトイでは解体工事だけではなく、助成金利用のお手伝いもしていますので、どうぞお声掛けください。
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補助金活用にあたっての注意点

　解体工事に関する補助金は自治体によって異なるものの、その申請にあたって共通する注意点があります。これらをしっかりクリアしていることを確認して、申請に臨んでください。

① 申請の対象となる建物が空き家であること。
　大前提として「空き家」であることが条件です。空き家とは、１年以上にわたって人が住んでいない、使用されていない家」となります。

② 家屋の破損状態。
　家屋が居住可能な状態である場合は、補助金を受けることが難しい場合があります。補助金支給に伴う家屋の破損レベルの調査では、次のようなことを確認します。
　・耐震性能が著しく低下し、倒壊の危険性がある。
　・家屋の柱が傾き、木戸や土台もダメージを受けている。
　・屋根や外壁の状態が悪く、落下や飛散の危険性がある。

③ 家屋の築年数。
　補助金給付対象となる条件の１つに、家屋の築年数を定めている場合があります。そのため、申請にあたっては、過去の資料等を準備して、可能な限り正確な築年数を把握できるようにしておきましょう。

④ 家屋の所有者（申請者）の税金の支払い状況
　自治体の経費＝税金で補助金を賄うため、補助金給付に際しては、申請者が過去に正しく納税してきたか、滞納金などがないかといったことも関係してきます。

⑤ 家屋の所有者（申請者）の前年の所得や資産額
　補助金は、基本的に空き家の解体費用の資金が十分にない人に支給することを前提としています。そのため、十分な所得や資産がある人は給付の対象外になることがあります。

解体費用を安く抑える補助金以外の方法

　補助金は解体費用を安く抑えるために大きく役立つものですが、次に挙げるそれ以外のことも大事です。

相見積り

　解体工事で最初に大切になってくることは、「相見積り」を取ることです。解体業者を選ぶ際に、「地域最安値！」などといった業者の広告につられてしまうことがあるようですが、それは要注意です。最初の提示価格は安かったとしても、あとから追加工事などを取り付けて結果、高くなってしまう、という可能性があります。
　まずは、最初から１社に決めずに、複数社の候補を挙げて、その業者に相見積もりを取ることが大切です。そのなかから、単に安さだけでなく、どれだけ見積書が具体的でわかりやすいか、説明が丁寧で詳しいか、対応の感じがよいか、などをよく見て決めることが大切です。最初の提示価格が他社より高めであったとしても、納得のいく工事内容になる可能性もあります。
　なお、こちらのコラムでは、業者選びのポイントのほか、解体工事を円滑に進めるために必要な情報がまとまっていますので、ご覧ください。

残置物を自分たちで処分

　解体工事のなかで、見逃せないものの費用が廃棄物の処分費用です。「どちらにしても廃棄するのだから」と家のなかにある電化製品や家具類をそのまま解体業者に任せる人もいます。しかし、電化製品をはじめとした家のなかにあるものは、それぞれの種類ごとに分別・処分する方法が定められています。業者も、その決まりに沿って処分するため、処分費用が発生します。
　自分たちの手によって、自治体の粗大ゴミやごみ回収、量販店の買取サービス等を利用して処分すれば無料、もしくは低価格で処分されるものが、解体時の廃棄物と一緒に処分すると解体費用自体を高くしてしまうことになります。
　できるだけ、残置物は自分たちで処分することが解体費用を安くするためにも大切な点です。
　解体時に発生する不用品等の廃棄物処分について、こちらのコラムでは詳しく説明しています。どうぞご覧ください。

まとめ

　家を解体する理由は、さまざまでしょう。しかし、解体費用をどのように工面するかは多くの施主様にとって大きな課題です。なかには「解体費用が払えない」「解体費用を払いたくない」という方もいらっしゃるかもしれません。しかし、ここで説明したように解体工事の費用負担を軽くするための方法はいろいろあります。うまくいけば、解体費用を負担しないで済む方法もあります。
　マトイではそういった施主様のご相談にも随時対応させていただきながら、施主様にとってより良い方法を選びながら解体工事等を進めていけるように、常に心がけています。どうぞお気軽にお声をかけてください。
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