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　内装解体は、解体工事の１つです。しかし、この言葉を聞いて「なんのこと？」と思う人もいるかもしれません。さらに、初めて内装解体が必要となる状況に立つ方は、実際にはどんなことをするのか、施主としてなにをするべきなのか、いろいろな不安がよぎることでしょう。
　そこで今回は、退去の検討を考え始めた段階からどのようなことを行うのかを説明したいと思います。

知っておきたい「内装解体」の基礎知識

　最初に、基本中の基本となる次の点について押さえておきましょう。

内装解体ってなに？

　解体工事には単に建物だけを解体撤去する家屋解体だけでなく、内装解体や外構解体といったものがあります。
　建物すべてを取り壊して撤去する解体工事と異なり、内装解体はその建物の一部の部屋やスペースの内装だけを解体撤去することをいいます。その種類として、「スケルトン工事」と「原状回復工事」の２つがあります。

内装解体が必要になるのは、こんなとき

　内装解体はオフィスや店舗などの賃貸契約を終了し、貸主や管理会社に明け渡す際に行われることが多くみられます。また、店舗の全体やビルのフロア全体の改修でも行われます。
　その他、一般的な住居においても、使わない部屋を隣り合う部屋とつなげて広げるような場合に行われることがあります。

内装解体の種類は「スケルトン」と「原状復帰」の２つ

　スケルトン工事とは、その部屋の天井・床・壁・各種配線と配管といったものをすべて解体します。このスケルトン工事が済んだ後の部屋は、天井や壁のコンクリートや空調機などのダクトや配線がむき出しになって、まさにスケルトン（skeleton）＝骸骨の状態です。
　一方、原状回復工事は、入居した際の状態に戻すことをいいます。入居契約をしてから、間仕切りや棚など、借主が設置したものや備品のすべて撤去することが基本です。ですから、入居契約時の状態がスケルトン状態であれば、退去時もスケルトン状態に戻します。
　なお、今回のコラムではテナントとして入居しているところを退去する場合を想定して説明を行います。しかし、内装解体はそれ以外の場合でも行われるものです。広い意味での内装解体については、こちらのコラムで説明していますので、参考にご覧ください。

施主様として押さえておきたい内装解体の流れとポイント

　それでは、ビルの一室から退去する場合を例に挙げて、内装解体の実際の流れとポイントについて順を追いながら説明します。

Step１　貸主様との打ち合わせ

【この段階で行う内容】
契約書にある撤退・転居時の引き渡し方法を確認しましょう。それから貸主様との打ち合わせを行います。打ち合わせでは、次のようなことを話し合います。
＊引き渡し方法の再確認
＊内装解体に際しての、貸主側の希望
＊引き渡し時期
＊修繕個所の有無と修繕費を貸主・借主のどちらがするか、など。

【施主様に行ってほしいこと】
＊契約書の準備と内容の確認
＊図面の準備
　貸主様との最初の話し合いの段階で、その建物や借りているスペースの図面を借用させていただくよう、依頼してください。
　図面があると、柱の位置や電気や水道などの配線の様子がわかって、作業がスムーズに行えます。
＊内装解体に際して、指定の業者の有無の確認
　賃貸契約書に、退去時の明け渡し条件に指定業者が記載されている場合もあります。記載がなくても、この段階で確認しておきましょう。その方が、後の流れがスムーズです。

Step２　複数の解体業者による現地調査をもとに相見積りを取る

【この段階で行う内容】
　複数の解体業者を選び出し、相見積りを取って依頼する業者を選びます。この際、必ず現地調査を行ったうえで見積りを出してもらうようにしましょう。
　また、この際の現地調査では貸主または建物の管理会社・借主・業者の３者が揃って立ち会ったうえで、次のような点をこの段階での調査ポイントにします。
　＊賃貸契約書に記載されている解体範囲の確認
　＊貸主側からの意向
　＊ライフライン処理の説明
　＊見積り書の提出期日、など。
　解体業者について、「退去時の内装解体等は貸主・管理組合指定の業者で」という条件がある場合は、その条件が優先されます。しかし、その業者からの提示費用が高い場合には、交渉が必要になってくるでしょう。そのときのためにも、いくつかの業者に見積りを取っておくことで、指定業者の提示価格が妥当なものであるか否かの判断もしやすくなります。マトイをはじめ、多くの解体業者では、無料で見積りを行っています。

【施主様に行ってほしいこと】
　複数の業者を選び出して、「相見積り」として概算見積りを出す準備をしてください。
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Step３　内部の荷物で不用な物を処分し、必要な物は運び出す

【この段階で行う内容】
　事前に自分たちでできる室内にある家具や物品類の運び出しと処分を開始します。これは解体費用の増加を抑えるためにも、工事を計画通り円滑に進めるためにも大切なポイントです。

【施主様に行ってほしいこと】
　不用品の処分を始めます。そして引き続き使用するものは、最後にまとめて運び出すようにすると効率よく、経済的にできます。
　もし、自分たちだけで処分が難しいようなものがあれば、解体時に一緒に処分するように交渉してみましょう。有料となる可能性がありますが、施主様の過剰な労力は省かれます。
　残置物をどのように処分するかで、解体費用が大きく変わります。それだけ、廃棄物の処分には費用がかかるものです。そんな残置物の処分費用や処分方法などについて、こちらのコラムで説明していますので、ご一読ください。

Step４　解体業者を選定

【この段階で行う内容】
　提示された業者からの見積り書を比較検討し、工事を依頼する業者を決定します。

【施主様に行ってほしいこと】
　もっとも気になるのが提示金額でしょう。しかし、それ以外にも重要な点がいくつもあります。次のコラムで、その具体的な内容について記載していますので、是非お読みください。

Step５　現場確認を行って正式な見積り書を提示

【この段階で行う内容】
　相見積りによって依頼する業者を決めたら、その業者に再度現場調査を行ってもらいます。今度は、相見積りの段階よりも、さらに詳細に現場を確認します。
　例えば、機材の運び入れのルート、養生シートなどをかける場所やインフラの配線・配管を詳細にチェックなど、現場の状況をより細かく確認し、実際に作業を行うための段取りを決めます。そのうえで、最終的な見積り書が提出されることになります。
　とくにインフラの配線・配管の撤去は、他の入居者にも影響する可能性があります。最初の相見積りの際の現地調査に貸主またはビル管理会社の担当者が立ち会えなかった場合は、この段階で立ち会ってもらうようにしてください。

【施主様に行ってほしいこと】　
　施主様はこの段階での現地調査にも立ち会います。もし、貸主様やビル管理会社の担当者などが、相見積りの段階の現地調査に立ち会っていなければ、この段階での現地調査には立ち会ってもらうように施主様から声をかけてください。
　一軒家の解体と違って、賃貸スペースにおける内装解体では、次に入居する方にも影響を及ぼすこともあります。その後の賃貸関係にも関わる貸主や管理担当者に立ち会ってもらうことは、その後の賃貸環境を整える点でも大切なことです。

Step６　見積り額等、解体業者と打ち合わせ

【この段階で行う内容】
　現地調査の結果を踏まえて、提示された見積り内容や荷物の撤去、工期などのスケジュールを打ち合わせます。とくに次の点については、この段階でしっかり確認しておくことが必要です。
＊工期
＊追加工事発生時の追加費用
＊支払い方法とその期日
＊もしものトラブル発生時の対応

【施主様に行ってほしいこと】
＊貸主様に最終的な解体内容を確認してください。
　すでに次の借主様が決まっているような場合や貸主様の事情によって、契約書に記載されている明け渡し条件とは、その内容が異なる場合があります。その点も踏まえて、解体工事に入る前に再度、貸主様に条件等を再確認しておくと無難です。
＊上記のことも含めて、最終的に残すもの、処分するもの、残置物のなかで業者に廃棄を依頼するもの、等をはっきりと決めて業者に伝えてください。とくに見落としがちなのが天井の照明で、それらのどれを切っていいのかについて業者に指示してください。
　

Step７　周辺への挨拶回り

【この段階で行う内容】
　遅くても工事が始まる１週間前までには行います。
　とくにビル内での内装解体では、隣に他の店舗や事務所が接しているため、騒音や振動をはじめとした工事の影響がよりダイレクトに伝わり、近隣スペースの営業活動や業務に影響を与えてしまいます。それだけに、事前の挨拶回りによって、ご協力のお願いをすることは大切です。

【施主様に行ってほしいこと】
　隣り合う事務所や店舗では、だいたい何時ごろに職員がビルに訪れ、帰宅するか、営業時間や休業日は何曜日か、といったことをわかる範囲で結構ですので業者に教えてください。

Step８　残置物等の撤去状況を確認

【この段階で行う内容】
　入居時の段階で持ち込んだものは、すべて施主様によって撤去・処分されている状況になっているかを確認します。

【施主様に行ってほしいこと】
　この確認を、着工までに施主様に行っていただきます。
　すでに触れていますが、残置物は自分たちで運び出すなり、処分するなりした方が費用を抑えられます。工事着工前に改めて残置物の撤去状況を確認し、工事着工前までに自分たちで処分できるもの、できないもの、などの目安を立てておきましょう。そして、自分たちで処分できないものがあれば、その対処をどのようにするか決めておきます。
　マトイでは、解体工事に際して不用品の処分等も承っていますので、お気軽にご相談ください。
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Step９　貸主様・解体業者と連絡を取り合ってライフラインを停止

【この段階で行う内容】
　電気・通信・ガス・水道といったライフラインの停止の連絡を各社に入れます。

【施主様に行ってほしいこと】
　この連絡は貸主様・ビル管理担当者と相談のうえ、原則、施主様が行います。

Step10　着工―足場・養生の設置

【この段階で行う内容】
　重機の運び入れのルートとなる共有スペース、および解体作業現場にかけて足場の設置や養生をします。とくに養生は、使用機材の運び入れや廃棄物の搬出の際や、解体作業による埃や騒音など、周辺の事務所や店舗などに与える影響を最小限にとどめ、安全に作業を進めるために重要なことです。

【施主様に行ってほしいこと】
　残置物の撤去をお願いします。とくに通路やロッカー等の隅にあるものは、忘れがちであるとともに、機材搬入などに支障を与えますので注意が必要です。

Step11　内装材の撤去

【この段階で行う内容】
　電気・壁紙・ガラス・ドアなどの内装材を撤去します。
　ここで蛍光灯などの照明器具、ドアなど今後も使う可能性があるものは、事前確認しておきます。そして、今後も使うものについては、梱包して施主様にお返しします。

【施主様に行ってほしいこと】
　前述のようにその後も続けて使用するもの、保管しておきたいものなどは、事前の打ち合わせで明確に業者に伝えておくことが大切です。工事が始まってから伝えられると、梱包材の準備ができず、最悪の場合は間に合わないことも起こりえます。

Step12　仕切りなどの後付けされたもの解体撤去

【この段階で行う内容】
　仕切りや作り付けられた棚などを解体撤去します。

【施主様に行ってほしいこと】
　これについても、事前の打ち合わせをしておきます。

Step13　床材の撤去

【この段階で行う内容】
　必要に応じて床材の撤去を行います。床材の内容によって接着剤も異なり、剥離に床の下地を傷めないように注意が必要です。もし剥離作業によって亀裂や凹凸、ひび割れを起こした場合は、必ず補修します。

【施主様に行ってほしいこと】
　実際に工事が始まってからの解体工事中、１回は解体現場に足を運んでいただきたいと思います。ほとんどは事前の打ち合わせで工事は進めることができますが、ときには、工事中に新たな確認箇所が出てくる場合があります。その際は、電話等で打ち合わせするよりも、現場を見ていただいた方がいい場合があるからです。

Step14　工事によって発生した産業廃棄物の処理

【この段階で行う内容】
　床材を撤去してからは、解体に伴う廃棄物を分別しながら排出し、マニフェストに沿った適切な処分を進めていきます。

【施主様に行ってほしいこと】
　最初に、産業廃棄物収集運搬業などの許認可をもつ解体業者を選ぶことです。
　解体工事現場から発生する産業廃棄物は、その保管・収集運搬は資格や許可が必要です。解体業者にその許可・資格がない場合、あとから資格を持つ別の業者に依頼することになります。しかし、その許可・資格を有している解体業者に依頼すれば、一連の作業で処分場の運搬までをスムーズにできます。
　なお廃棄物処分については、事前の残置物処分など施主様にも大きく関係してきます。こちらのコラムで、解体工事に際しての廃棄物処分について説明しています。どうぞ、ご覧ください。

Step15　足場や養生を撤去して室内を清掃

【この段階で行う内容】
　解体作業が終了したら、廃棄物の分類・搬出、そして足場や養生を撤去し、室内およびその周辺を清掃します。
　とくに清掃は最後の総仕上げとなります。清掃がしっかり行われているかどうかで、次の入居者探しに大きく影響します。マトイでは、施主様に満足していただく工事であることとともに、解体後に続く工事や入居者探しがよりよい形で進められることも考えて、現場を仕上げます。

【施主様に行ってほしいこと】
　工事終了後の現場確認では、撤去すべきものが打ち合わせ通りきちんと撤去されているか、掃除がきちんとされているか、を確認してください。

Step16　貸主様立ち会いのうえ、引き渡し

【この段階で行う内容】
　施主様、そして可能であれば貸主様もしくはビル管理会社の担当者の方にも立ち会っていただいて現場を確認していただきます。そのうえで、問題がなければ終了となり、最初の取り決めの通り解体工事費用をお支払いいただきます。

【施主様に行ってほしいこと】
　解体工事で発生した産業廃棄物がきちんと処理されているか気になる方は、解体業者にお問い合せください。マニフェスト伝票を確認すれば、廃棄物が適正に処理されているかが分かります。

内装解体を円滑に行うために確認しておくべきこと

　ここまで説明してきたなかで触れてきていることですが、内装解体を円滑に行うためには以下に挙げているようにいくつかの面で確認すべきポイントがあります。これらを押さえて行っていくと円滑に進めることができます。

〇依頼する業者に対して
　＊解体業としての許認可を得ている業者であること。
　＊工事中のアクシデント等に備えての賠償保険に加入していること。
　＊産業廃棄物処分について、マニフェスト（産業廃棄物管理票）を発行して適切に対処している業者であること。
　＊施主様からの問い合わせや質問などに、対面や電話での対応が丁寧で迅速であること。

〇契約に際して
　＊提示された見積り書の内容がわかりやすく、丁寧なものであること。
　＊見積り書などに対する質問に、わかりやすく答えてくれること。
　＊支払方法、支払期日をしっかりと決めておくこと。
　＊追加工事発生に伴う追加費用の対応についても確認しておくこと。

〇貸主やビル管理組合および管理会社等に対して
　＊退居検討段階から、相談して進めること。
　＊解体業者の現地調査等には可能な限り立ち会ってもらい、内装解体の方法や進捗状況等に関する情報を共有すること。

〇各種届出について
　＊道路使用許可やアスベスト除去作業などに伴う届出を必要に応じて行うこと。
　＊インフラに関する届出をだれが・いつ行うか明確に決めておくこと。

〇完工に際して
　＊請求書および領収書の発行がされること。

まとめ

　テナントとして入居していた場所を内装解体する場合、個人所有の家屋の解体工事と異なって貸主様やビルの管理組合・管理会社、そして業者と打ち合わせながら進めることが大切です。この点がしっかり行われているか否かによっても、工事の進捗は大きく変わってきます。
　照明部分の解体を例にとってみると、単に照明器具を取り外すだけではなく、そこから繋がっている配電盤などを取り外していいか、そのままにしておくか、といったことがあります。その点を深く考えないで解体を進めてしまうと、そのビル全体の電気設備系統に支障を与えることになりかねません。
　内装解体は、こういった点から私たち業者にとっては一層気を遣う工事であり、施主様と貸主様、およびビル管理組合や管理会社の方々との打ち合わせと情報共有が重要になってきます。解体・撤去作業を進めていくのは私たち業者ですが、さまざまな情報を共有しながら進めていくという点で、内装解体は施主様・ビル管理者・そして業者の共同作業といえるでしょう。その意味で、今回のコラムがお役に立てばうれしいです。
　なお、内装解体をお考えの方はどうぞ、お気軽にお声を掛けてください。それぞれの状況に応じて対応させていただきます。
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