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※弊社コラムに記載の価格は執筆当時のものであり、現在の価格とは異なる場合があります。

　古家を解体して新たに家を建てる場合、長いプロセスが必要になります。古家の解体工事に次いで、敷地の地盤調査、その結果、地盤が脆弱な場合は地盤改良を行い、設計、そして新築工事と続きます。
　費用の面でも解体工事と新築工事の２つの工事を行うことから、費用はより高額になります。また、解体工事では必須になっているアスベスト事前調査や、地中埋設物が発見された場合の撤去など、追加費用が発生しやすい要素も多く、全体の流れを正しく理解しておくことが大切です。
　そこで今回は、解体から新築までの流れ・必要な費用・追加費用・確認すべきポイントについて整理します。

　マトイは東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県での解体工事とリフォーム工事をお請けしています。
　解体工事後に新築する場合は、解体工事から建築会社への引き渡しまでしっかり対応いたします。建て替え等をご検討の方も、安心してお声掛けください。
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古家を解体して新築する場合の全体像

　「古家を解体して新築する」というのには、同じ場所に家屋を新築する「建て替え」のほか、古家の解体撤去後に別の場所に家屋を建てるケースもあります。今回は、古家があった同じ敷地に家屋を新築するケースについて説明します。

【古家を解体して新築する流れ】
　古家を解体して家を新築する場合、次のような流れで進みます。

解体工事 → 地盤調査 → 地盤改良 → 設計 → 新築工事 → 引き渡し

【古家を解体して家を新築する際の費用】
　費用として、次に関するものが必要になります。

〇古家解体に必要な費用の項目
・本体工事費
・付帯工事費
・諸経費
・追加費用としてアスベスト事前調査費およびアスベスト除去費
・地中埋設物撤去費
・家財等の残置物処分費
・周辺の道路環境によって重機類が現場に入らない場合に発生する費用

〇新築に必要な費用の項目
・建物本体工事費
・付帯工事費
・設計費
・地盤調査および地盤改良費
・諸費用（登記、保険、ローン関連）
・外構工事費
・仮住まいおよび引っ越し費用（居住している家を解体後に建て替える場合）
・既存建物の解体費用

〇建て替えに必要な費用

＜解体費用＋地盤調査・改良＋設計費＋新築工事費＋諸費用＋仮住まい費用＞
総額＝3,000万円～

　古家の解体から新築までには、上記の費用が必要になります。これらは古家や新築する家の構造や大きさなどによって大きく異なります。

　古家を建て替える場合、具体的に行動する前に把握しておくと、建て替えの進め方がスムーズにいくポイントを、こちらのコラムで説明しています。どうぞお読みください。

解体から新築までの流れ

　古家の解体から新築までの流れに沿って、各段階のポイントを以下に説明します。

Step１　施主による解体前の準備

　最初のステップは、解体工事を円滑に進めるうえで非常に重要です。施主として行うべきことには、次のようなものがあります。

〇図面および古家の増改築の履歴がわかるものを準備
　これらがわかることで、見積りの精度が上がります。

〇残置物の整理方針を決める
　残置物の量は解体費用を左右する大きなポイントです。できるだけ解体工事着工時にある残置物の量を少なくすることで、解体費用が上がるのを抑えられます。

〇隣地との位置関係や境界を確認
　境界トラブルを防ぐため、隣地との境界線や越境物の有無を事前に確認しておきます。

〇所有権や相続関係を確認
　登記情報を確認し、共有名義や相続未了がある場合は事前に手続きを進めます。

〇解体後の建て替え計画を明確にする
　新築計画を踏まえて解体範囲やスケジュールを整理し、工事を円滑に進めます。

〇補助金の有無を確認
　解体工事で利用できる補助金や助成制度がないか、自治体へ事前に確認します。

〇解体業者を選定
　地域や対応、口コミなどを参考に、見積りを依頼する業者を複数選びます。

〇撤去する物、残す物などを整理して、残す物はマーキングする
　誤って処分しないよう、残す物を明確にし、現地で分かるよう表示しておきます。

〇ライフラインの扱いを確認
　電気・ガス・水道・通信回線の停止や撤去の手続きを事前に確認します。

〇仏壇・神棚・井戸がある場合、供養や撤去の有無を検討
　必要に応じてお祓いや供養を行い、適切な方法で撤去するか検討します。

〇近隣への挨拶の準備
　工事による騒音や振動への理解を得るため、事前に近隣へ挨拶を行います。

　古い家には仏壇や神棚、古井戸などがある場合が多く、解体や建て替えの際に処分をどうするか、お祓いなどは必要かと悩む方もいると思います。その際にぜひ参考になさってください。

Step２　解体工事の見積り取得

　Step１で選定した業者に現地調査を依頼し、作成された見積りを取得して比較検討します。

〇現地調査で現場周辺の道路幅、重機搬入の可否、付帯物などを調べ、見積りに反映
〇複数社の見積りについて、費用総額や内訳などの詳細を比較・検討

　見積りで最も気になるのが、費用の総額でしょう。しかし、それ以外にもポイントを押さえながら見積り内容を読み解く必要があります。こちらのコラムも参考にしてください。

Step３　アスベスト事前調査（必須）

　アスベスト事前調査およびその行政への結果報告は、解体工事を行う前に実施することが必要です。もし事前調査でアスベストの使用が判明した場合には除去作業を行いますが、これが追加費用や工期に影響を与えます。

【アスベスト事前調査の流れ】
〇書面調査：図面や仕様書を確認
〇目視調査：専門資格者によって外壁、屋根、内装材などを目視で調査
〇分析調査：目視調査で判明しない場合、アスベストの疑いがある建材を小さく採取し、専門の分析機関で成分調査をして、アスベスト含有の有無、種類、程度を判定
〇結果報告：環境省へ結果を電子報告
※アスベストが含まれていた場合は、解体工事着工前に除去作業を実施
※除去作業は、除去費用や工期に影響するため、早めに調査を実施することが重要

アスベスト使用が判明した場合の対応

　アスベスト含有建材の使用が判明した場合、次の流れで除去作業を行います。
〇作業範囲をビニールシートで密閉養生し、空気が外へ漏れないよう負圧管理を行う
〇作業員は防護服・防じんマスクを着用し、建材を手作業で慎重に取り外す
〇飛散防止のため、取り外した建材は二重袋で密閉し、産業廃棄物として適切に処分
〇作業後、空気中のアスベスト濃度を測定（クリアランス検査）し、安全を確認
〇安全確認後、解体本体工事へ進む

　こちらのコラムでアスベストの基本的な情報をまとめていますので、併せてお読みください。

Step４　解体工事の契約

　次のことを確認して、解体工事の契約を行います。
〇解体範囲の確認
〇アスベスト除去費用の確定
〇地中埋設物が出た場合の追加費用条件
〇工期や近隣挨拶の分担

Step５　各種届出

　解体工事に取り掛かる前に行うべき届け出には、次のものがあります。
〇建設リサイクル法の届出
〇アスベスト事前調査および調査結果の電子報告
〇アスベスト除去作業の届出（アスベスト含有建材使用時）
〇道路使用許可（必要な場合）
〇ライフライン停止（電気・ガス・通信等）

Step６　解体工事

　解体工事の流れは、足場・養生 → 内装撤去 → 本体解体 → 基礎撤去 → 整地と進みます。
〇一般的には、重機解体を中心に進める
〇周辺の道路や隣家との関係により、小運搬や手壊しが必要な場合は工期・費用が増加

Step７　建物滅失登記

　解体によって建物が完全になくなったことを記録するための登記。これを行うことで、登記簿上の建物情報が現状と一致し、所有者の権利関係や税金の扱いが正しく整理されます。
〇解体後１ヶ月以内に法務局で申請

Step８　地盤調査

　整地後には、基礎設計に必要な地盤強度や状態を確認するため、地盤調査を行います。

Step９　地盤改良（必要な場合）

　Step８で行った地盤調査の結果、地耐力が不足していると判定された場合に地盤改良を行います。それによって、そこに建つ建物の重さを安全に支え、沈下や傾きを防ぎます。
　改良方法は次の３つです。
〇表層改良：浅い部分を固める
〇柱状改良：軟弱地盤の中に柱状の改良体を造成する
〇鋼管杭：さらに深い支持層まで杭を到達させる

Step10　設計・確認申請

　設計では「敷地条件に合った安全な設計を固めること」が必須です。
　確認申請は、家の設計が建築基準法に適合しているかを工事前にチェックしてもらう手続きで、確認済証が交付されて初めて着工できます。このチェックは市区町村の建築主事か指定確認検査機関が行います。
　2025年に建築物省エネ法が改正されたことで審査がより厳しくなり、原則としてすべての新築住宅・非住宅について省エネ基準への適合が義務付けられています。
　審査期間はどこが審査するか、建物の規模などによって異なりますが、一般的な木造住宅では３週間前後が目安です。

Step11　新築工事

　新築工事は、確認済証が交付されてから着工できます。確認済証が出る前に工事を始めることは、建築基準法違反となります。
　新築工事は、次の流れで進みます。その期間は建物の構造や広さによって異なりますが、４か月以上の期間がかかるとみておくといいでしょう。
〇基礎工事
〇上棟
〇内装・設備工事
〇外構工事

Step12　引き渡し・保存登記

　新築工事が終了したら、完成した建物の引き渡しとともに登記に関する次のことを行います。これらの確認を行っておくことで、後々のトラブルを大きく減らせます。

〇施工業者とともに図面と実際の建物を見て、不具合の有無を確認する
　次の点をおもに確認します。

・図面や契約内容どおりに施工されているか
・キズや汚れ、建具の不具合がないか
・設備機器（給湯器、換気扇、照明、エアコン等）が正常に動作するか
・外構工事の未施工箇所がないか
・各種保証書や取扱説明書が揃っているか

〇検査済証などの重要書類を受領する
・建築確認済証
・検査済証
・設計図書一式
・工事記録・写真
・保証書
・住宅設備の取扱説明書
・住宅瑕疵担保責任保険関係書類
・鍵一式

〇保存登記後に登記内容をチェックする
　保存登記後は登記事項証明書を取得し、次の点を確認します。これらの内容の誤りは、後の手続きに影響するため、早めに確認することが大切です。

・所有者氏名に誤りがないか
・住所が正しいか
・建物所在地が正確か
・持分割合が適切か（共有名義の場合）
・住宅ローン利用時は抵当権設定内容に誤りがないか

〇登記識別情報通知を厳重保管する
　次の書類は長期にわたって保管します。特に登記識別情報通知は再発行できないため、厳重に保管が必要です。

・登記事項証明書
・登記識別情報通知（権利証に代わるもの）
・売買契約書および工事請負契約書
・住宅ローン契約書
・建築確認・検査済証
・各種保証書

　解体工事や建て替え工事では本体工事以外に、さまざまな費用がかかり、それらを含めた資金計画が大切です。マトイでは現地調査を基にした見積りのほか、追加の可能性がある費用を含めて、資金計画に関するご相談にも応じさせていただきます。お気軽にお声掛けください。
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解体～新築に必要な費用

　解体から新築までには、工事費以外にも調査費や仮住まい費用、各種手続きにかかる費用が発生します。適切な資金計画のためにも、事前に必要な費用を把握しておくことが大切です。

解体費用

　解体費用の目安は以下のようになります。
　木造住宅よりも鉄骨造や鉄筋コンクリート造の方が高額になる傾向があります。また道路の状態を含めた現場の周辺環境、ブロック塀や庭木、物置など付帯設備撤去の有無などによって変動します。

〇木造　
坪単価５万円～
延べ床面積30坪の木造家屋の場合　150万円〜

〇鉄骨造
坪単価７万円～
延べ床面積30坪の鉄骨造家屋の場合　210万円〜

〇鉄筋コンクリート造　
坪単価10万円～
延べ床面積30坪の鉄筋コンクリート造家屋の場合　300万円〜

地盤調査および地盤改良の費用

　新築工事では地盤調査が実施され、その結果、地盤の強度が不足している場合は地盤改良工事が必要になります。地盤改良の有無や工法によって費用は大きく変わるため、予算に一定の余裕を持たせておくと安心です。
〇地盤調査費用　10万円～
〇地盤改良　100万円～

設計費

　設計費は、住宅の間取りや外観、構造などを設計するために必要な費用です。目安は100万円～ですが、設計事務所へ依頼する場合と住宅会社へ依頼する場合で費用体系は異なります。
〇設計事務所の場合の設計費　工事費の10～15％程度
〇住宅会社の場合の設計費　工事費に含まれているケースあり

新築工事費

　新築工事費には、基礎工事から躯体工事、内装工事、設備工事まで、建物の建築に関わる費用が含まれます。新築工事費は建て替え費用の大部分を占め、建物の広さや仕様、設備のグレードによって金額は大きく変動します。以下は延べ床面積30坪の新築工事費の目安です。

〇木造家屋の新築工事費　
坪単価目安／100万円～　
30坪住宅の新築工事費の目安／3,000万円～

〇鉄骨造家屋の新築工事費　
坪単価目安／130万円～　
30坪住宅の新築工事費の目安／3,900万円～

〇鉄筋コンクリート造家屋の新築工事費　
坪単価目安／160万円～　
30坪住宅の新築工事費の目安／4,800万円～

仮住まい費用

　現在住んでいる家を建て替える場合、一時的な住まいを確保しなければなりません。その費用には、家賃だけでなく敷金・礼金、仲介手数料、引っ越し費用、トランクルーム利用料なども含まれます。
〇仮住まいにかかる費用　100万円～（工事期間や家族構成によって大きく変動）

諸費用

　諸費用には、建築確認申請費用、登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料、不動産取得税などがあります。それぞれの金額は工事費に比べて小さく見えるものの、合計すると大きな負担になることも少なくありません。
　これらの費用を合わせた諸費用として、100万円～を考えておくといいでしょう。
〇建築確認申請費用　５万円～
〇滅失登記費用　
　・自分で申請する場合　3,000円～
　・土地家屋調査士に依頼する場合　５万円～
〇保存登記費用　５万円～
〇火災保険　５万円～／年間
〇住宅ローン諸費用　借入金の１％～

予備費

　工事中には予期せぬ事態が発生することがあります。地中埋設物が発見されたり、地盤改良が必要になったりして、想定外のことが起こる可能性があります。それに伴って追加費用が発生する可能性があります。そういった想定外の支出に対する備えが予備費です。
〇予備費の目安　総工事費の10％程度

追加費用が発生しやすいポイント

　前項でも少し触れたように、解体工事や新築工事では想定外のことが起こる可能性があります。そのため、当初の見積り金額に加えて、追加費用が発生することがあります。
　あらかじめここで説明する追加費用が発生しやすいポイントを把握して、資金計画に余裕をもつことが必要です。

アスベストに関連する費用

　1970年代から2000年代初頭に建てられた建物では、外壁材や屋根材、軒天材などにアスベスト（石綿）が使用されている可能性があります。
　現在は解体工事の前にアスベストの事前調査が義務付けられており、調査費用が発生します。また、アスベストが確認された場合は、法令に基づいた方法で除去・処分しなければならず、通常の解体工事よりも多くの費用が必要になります。
　建物の規模やアスベストの使用状況によっては、数十万円以上の追加費用が必要になることもあります。

地中埋設物

　地中埋設物は地表から確認することが難しく、地面を掘り返すような作業に入ってから発見されることが多いです。そのため、事前の見積りに組み入れられていないことが多く、その撤去費用や処分費用は追加費用となります。
〇撤去費用　30万円～

周辺環境による費用

　現場となる場所の前面道路が狭いと重機が入らないことがあります。すると手壊し解体や小運搬が多くなって、工事費用が増加することがあります。また、住宅密集地では近隣への配慮から防音・防塵対策を強化するケースもあります。
　このような特殊な施工条件は、工事期間や人件費の増加につながるため、追加費用の要因となることがあります。
〇住宅密集地など周辺環境による費用　通常の1.3倍～

庭木・庭石・ブロック塀・物置など付帯物の撤去費用

　敷地内にある付帯物の撤去費用が別途必要となることがあります。特に大型の庭石や樹木は重機や特殊車両を必要とするため、処分費用が高額になることも。
　契約前に、どこまでが見積りに含まれているのかを確認しておくことが大切です。
〇庭木（３ｍ未満）　伐採：5,000円〜／本、抜根：5,000円〜／本
〇庭石（30～50㎝程度）　15,000円〜／個
〇ブロック塀　１万円〜／㎡

設計変更・仕様変更に関する費用

　新築工事では、契約後に間取りや設備の仕様を変更した結果、追加費用が発生することがあります。例えば、キッチンや浴室のグレードアップ、収納の追加、コンセントの増設、窓の変更などです。
　ひとつひとつは小さな変更でも、積み重なることで予算を大きく超えてしまうことがあります。また工事が進んでからの変更は、材料の再手配や施工内容の変更が必要となるため、当初より費用が高くなる傾向があります。
〇例：キッチン・浴室・外壁などのグレードアップ 　数十万円〜数百万円

工期延長による仮住まい費用の増加

　建て替え工事では、解体から新築完成までの期間に仮住まいへ転居するケースが一般的です。しかし、天候不良や追加工事の発生などによって工期が延びると、予定していた仮住まい期間も長くなる可能性があります。
　その結果、家賃や駐車場代、荷物保管費用などが追加で必要になる場合があり、建て替え計画では、予備費としてある程度の余裕を見込んでおくと安心です。

　仮住まいは新しい家ができるまでの生活基盤になります。そんな大切な仮住まいについて、こちらのコラムで詳しく説明しています。

助成金を活用して費用の負担を軽減

　建て替えの費用負担を軽減するものとして、「空き家対策」、「耐震化促進」、「防災対策」を目的にした自治体の助成金制度があります。
　助成金の内容は自治体によって異なりますが、工事費の一部補助や、上限額を設けた補助金が支給されるケースが一般的です。
　また、空き家対策や耐震化促進事業の一環として、庭木や外構の撤去費用を補助する制度が用意されている地域もあります。制度によっては工事着工前の申請が必要となるため、補助金を利用したい場合は事前の確認が欠かせません。
　撤去工事を検討する際は、見積りの取得とあわせて自治体のホームページや担当窓口で利用可能な助成制度を確認し、活用できる補助金がないか調べておきましょう。助成金を上手に利用することで、工事費用の負担を軽減しながら安全で快適な住環境を整えることができます。

　行政による助成金や補助金は経済的負担を軽減するには有効です。こちらのコラムでは、補助金活用のポイントやピックアップした地域の補助金について紹介しています。

解体会社と建築会社に確認すべきこと

　解体工事と新築工事を行う建て替えをスムーズに進めるためには、解体業者と建築業者の連携を意識しながら計画を立てることが大切です。工事開始後のトラブルや追加費用を防ぐためにも、事前に確認すべきポイントを整理しておきましょう。

解体業者に確認すること

・建物本体以外に、庭木、庭石、ブロック塀、物置、カーポートなどの撤去費用が含まれているか
・見積り書に「一式」表記が多くないか、工事項目ごとの内訳が明記されているか
・地中埋設物（古い基礎・浄化槽・配管・コンクリートガラなど）が発見された場合の対応方法
・地中埋設物が発見された際の追加費用の算定基準
・解体工事に必要な届出や手続きを代行してもらえるか
・近隣住民への工事挨拶を実施してもらえるか
・騒音、振動、粉じん対策の内容
・工事期間と工程スケジュール
・解体後の整地方法や引渡し時の状態
・産業廃棄物を適正処理したことを証明するマニフェストを発行してもらえるか
・建築会社が求める条件で更地を引き渡せるか

建築業者（ハウスメーカー・工務店）に確認すること

・解体工事完了後から新築工事着工までのスケジュール
・解体工事完了後の地盤調査の実施時期
・地盤改良工事が必要になる可能性と想定費用
・建築確認申請の進捗状況と着工予定日
・解体工事中に確認しておくべき敷地条件の有無
・給排水、ガス、電気の引込み設備の利用可否
・残しておくべき設備や構造物の有無
・解体後に必要な境界確認や測量の実施有無
・住宅ローン実行のタイミングとつなぎ融資の必要性
・解体工事の遅れが建築スケジュールへ与える影響
・新築工事の着工前までに施主が準備しておく書類や手続き

まとめ

　古家を解体して新築する場合は、解体工事だけでなく、地盤調査・地盤改良・設計・新築工事・諸費用まで含めて総費用を把握することが重要です。
　また、アスベストや地中埋設物など追加費用が発生する可能性があるものを事前に確認し、解体会社と建築会社が連携をしっかり取ることで、スムーズな建て替えが可能になります。
　もちろんマトイでも建て替えに際しての解体工事を含めて、解体工事全般およびリフォーム工事も行っていて、建築会社と共有すべき情報をはじめとした連携のポイントをしっかり把握しています。どうぞ安心して、お声掛けください。
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