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　中古物件として扱われる「古家付き土地」ですが、目的によっては大変お買い得になる場合があります。でも、その逆の場合も……。
　お買い得になるか否かは、購入目的と土地の条件や契約内容が分岐点。費用を抑えながら目的に合った活用をする際のポイントも含めて、今回は古家付き土地を購入してからの解体や建て替えの段取りなどについて説明します。

古家付き土地について

　「古家付き土地」と聞くと、文字通り「古家がついた状態で売りに出されている土地」と理解することでしょう。その通りですが、お得に活用するにはさらに踏み込んだ情報が必要です。

古家付き土地とは

　一般的に「古家付き土地」の古家は、中古住宅として売りに出されているものと比較すると、経済的な価値はほとんど認められません。活用の価値がない住宅がそのまま建っている土地、といった意味で捉えられます。
　では、どの程度の建物が古家と呼ばれるのでしょうか？　木造住宅では法定耐用年数は21年とされていますが、築20年を超えた段階で古家として扱われることが多くみられます。
　しかし、身近にある築20年程度の木造家屋を見渡してみてください。完全に空き家になって放置されているものは傷みが激しく、活用できる状態ではないでしょう。しかし、同じ空き家でも最近まで誰かが居住していたものや、定期的にきちんと管理されている古家、とその状態はさまざまです。なので、古家として扱われている築20年の空き家でも、若干の手直しをすれば住める家屋もたくさんあります。
　古家付きの土地を購入する際は、ご自身の購入目的に応じて古家の状態を見極め、必要に応じて解体費用や買値の交渉を行うことが大切です。

古家付き土地を購入するメリット

　１つ１つ、状態が異なる古家付き土地ですが、それぞれにメリットがあります。

① 更地の状態よりも、周辺の土地の相場価格と比べて安く買える傾向にある。

② 古家があることで、実際の日当たりや建物の向き、サイズ感などがイメージしやすく、新築に際して希望に合った設計をしやすい。

③ 古家といえども、若干のリフォームで居住できる状態のものがあり、その場合は購入費用を抑えてマイホームを手に入れられる。

古家付き土地を購入する際、デメリットに注意

　ただしデメリットもあります。それには次のようなものが挙げられます。
① 解体する場合、解体のための業者の選択や準備および費用は、買い主がすべて負担する。

② 塀や庭木・庭石、建物内の残置物等の処分とその費用、家屋解体後の住宅の滅失登記の手続きなどが発生し、費用がかさむ可能性がある。

③ 解体工事の際に地中埋設物が発見され、追加工事が必要となって、解体費用が高くなる可能性がある。

デメリットによる負担を回避するための留意点

　解体費用の負担、残置物や予測していなかった地中埋設物出現による追加工事に伴う追加費用の発生などは、古家付き土地の購入者が抱えるリスクです。
　完全にこのリスクを回避することはできないにしても、事前にこれらを想定したうえでの対策を取っておくことで、負担をできるだけ少なくできます。
　その留意点として、次のようなことがあります。

① 解体費用は買い主が負担することが一般的ですが、事前にその地域の解体費用や土地価格の相場を把握して、割引率等が適当なものであるかを確認しておく。

② 解体時にかかる費用を増大させる要因になる塀、庭木・庭石、ガレージ等の付帯設備、そして家屋内にある作り付け家具をはじめとした残置物の有無などを確認。そのうえで、付帯設備の取り扱いやそれにかかる費用負担、残置物の処分等を含め、引き渡し条件の詳細を具体的に決めておく。

③ 古家付き土地を購入した場合、通常、売り主には契約不適合責任が、買い主側には損害賠償請求権がある。購入後に地中埋設物が発見されたときや、建物にシロアリ被害を受けていた場合は、売り主に損害賠償請求できる。

④ もしも、家屋を解体することがはっきり決まっている場合は、購入後、可能な限り早期に解体を進め、地中埋設物等が発見された場合は早急に売り主に連絡をして撤去費用を負担してもらう。

　古家付き土地を購入して建て替えや更地に戻すために解体を行う場合、地中埋設物や付帯設備の扱い、それに伴う費用負担などが気になる点です。マトイでは無料見積りとともにその後の土地活用などについてのご相談にも対応させていただいています。
　「でもマトイに依頼するかどうかわからない」との心配は無用です。ご提示された情報を基に、できる限りお役に立てるご提案をいたします。どうぞお気軽にお声をかけてください。
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古家の解体費用

　古家付き土地を購入した際、そのメリットを活かす選択の１つが古家を解体して、新たに家を建て替えるというもの。ただ、その際には古家の解体費用相場の目安をつけて、予算に組み込んでおくことが必要です。

古家の解体費用に関連する要因とその費用

　解体費用に影響を与える要因は、古家であっても、そうでない家屋であっても、多くは共通しています。それは主に以下のようなものです。

① 構造：木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など。
② 大きさ。
③ 立地条件：住宅密集地、現場への道が狭い、狭小の現場。
④ 地中埋設物の有無および量。
⑤ 付帯設備の有無および量。
⑥ 屋内の残置物の有無および量。

　以上に加え、古家の解体でとくに解体費用に関連する要因としてアスベストがあります。
　アスベストは人に健康被害を与えることが判明され、2006（平成17）年には使用されることはなくなりました。しかし、かつては工業や建築業において多用されてきたものです。
　建築分野では駐車場やボイラー室などの防音・防熱などのために建物の躯体に吹き付けられたり、アスベストを含有した建材が屋根材や外壁材などに広く使われたりしてきました。
　そのため古家とされる建物には、アスベストを含有した建材などが使用されています。これを安全に撤去するためには、使用状況を事前調査によって調べ、正しい方法で解体撤去して処理する必要があります。

　アスベストの事前調査は、例外として必要でない場合もあります。それらを含めて、アスベストの事前調査についてこちらのコラムで説明していますので、どうぞお読みください。

構造で異なる解体の坪単価

　解体費用は坪単価によって割り出されますが、木造で１坪３万円～、鉄骨造では１坪４万円～、そして鉄筋コンクリート造では１坪５万円～となり、これを目安に計算します。
　この坪単価の違いは、木造よりも鉄骨造、鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造が頑健であり、その分、重機の使用頻度が高くなったり、はつり作業が増えたりと、解体がより大変になるためです。

アスベストの事前調査やレベルに応じた除去作業の費用

　アスベストが使用禁止となる以前に建てられた家屋は、アスベストを含んだ建材を使用している可能性が高くあります。その場合、アスベスト吹き付けやアスベスト含有の建材を使用している部分の解体作業を行う際、その使用程度に応じた方法を用いて、作業員および周辺への影響を与えない、安全な方法で行うことが必要です。
　さらに現在では解体工事を行う際はアスベストの事前調査が義務付けられています。事前調査の費用は内容によって異なりますが、一般的には５万円から8万円程度の費用がかかるとみておくといいでしょう。また、アスベスト除去にかかる費用については、その量やスペース、家屋の状況などによって異なってきますので、こちらは見積りをとってみることをお勧めします。

　なお、アスベストの事前調査や除去に関する情報および費用については、こちらのコラムで詳しく説明しています。どうぞ、ご覧ください。

現場の周辺環境によって必要になる費用

　解体費用に関連する周辺環境としては、主に次のことが挙げられます。これらの環境要因から起こりうるリスクを回避するための対策を取るには、プラスアルファの費用が必要になります。

① 住宅が密集している。
　この場合、一般的な形態の足場が設置できなかったり、工事による振動や工事車両の通行や機材搬入などによって周辺の家屋や塀などを傷つけたりすることが起こりえます。
　こうしたことを予防するために、足場の種類を変更・工夫して作業の安全を図る、隣り合う建物や塀などにも養生を行う、車両や重機の使用を避けて人の手作業で機材や廃棄物の運び入れや運び出しを行う、重機作業による騒音や振動を抑えるために手壊しで作業を行う、といった対策を取ります。
　そのため、人手が多く必要となり、時間がかかって全体の工期が延長となる分、費用がかさむことになります。

② 現場に面した道が狭い。
　工事車両や重機類はそれなりの大きさがあるため、あまり道幅が狭いところでは入りにくいことがあります。そのため、車両や重機が入れないような場所では少し離れた場所に駐車場を借りたり、駐車場から現場への機材搬入を手作業で往復したり、作業は重機が使えないために手壊しが中心となる場合があります。そうなると人手が必要となること、時間がかかることなどから費用も増大します。
　また、駐車スペースがとれない場合は、駐車場料金が追加されます。

③ 周辺に病院や学校などがある。
　病院や介護施設などが周辺にあると静寂な環境を守るべき時間帯が指定されています。また、小学校などの教育施設がある場合は、登下校時の子どもたちの安全を守るために時間帯の制限がかかることもあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　足場の設置は現場だけでなく、その周辺の建物等を守るためにも必要なものです。その種類はいろいろあり、私たち業者は現場の状況を見極めながら養生シートと併せて設置していきます。その足場および費用等については、こちらのコラムで説明しています。どうぞお目通しください。

　なお、周辺環境に対する配慮は、施主様にとってその後のご近所付き合いを良好に保つために欠かせないもの。もし、ご近所付き合いの点で解体工事について不安や気になることがある場合は、どうぞマトイにご相談ください。施主様とご近所の方々との間に入って、ご理解いただけるような対策をご提案させていただきます。
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古家の解体費用を安くするポイント

　古家の解体費用を安くするためのポイントとして、次のようなことが挙げられます。

① 売り主との契約の段階で、付帯設備や家屋内の残置物、それらの撤去費用の負担をどのようにするか、さらに地中埋設物を含めた建物に不都合が発見された場合の契約不適合責任も含めた取り決めをしっかり行う。

② 解体工事を依頼する業者は、複数の業者による相見積りによって選ぶ。

③ ①で行った取り決めの結果、なんらかの残置物が残ったような場合（売り手が残置物の撤去等は行わない代わりに、売値を割り引いてくれたような場合）は、できるだけ自分たちで残置物の処分を行う。

④ 補助金を活用する。

古家の解体や建て替えに活用できる補助金

　家屋の解体や建て替えについて補助金制度を備えている自治体があります。その詳細については、対象となる家屋が存在している自治体に問い合わせることが必要ですが、まずはどのようなものがあるか、その概要をお伝えします。

古家の解体・建て替えに利用できる補助金の種類

　家屋の解体撤去を助成するために、多くの自治体では助成制度を設けています。その名称や要件などに違いはありますが、主に次の３種類です。

① 老朽危険家屋解体工事補助金
　老朽化が進んでいること、それによって住人の日々の暮らしや通行人を含めた周辺の人々に危険を及ぼす可能性がある建物を解体したり、建て替えたりする場合に利用が可能となる補助金です。

② 危険廃屋解体撤去補助金
　特定空家などに見られる管理がほとんどされずに傷みが激しく、周辺の人々にも被害を与え、安全な暮らしを脅かす可能性が高いなど、一定条件を満たす家屋の解体に利用可能となります。

③ 木造住宅解体工事補助金
　木造木密地域などを中心に、災害時などに倒壊のリスクが高いと判断された木造家屋の解体に利用可能となる補助金。耐震診断などを受けて、一定の要件を満たしているか否かの判定を受けることが必要です。

　解体や建て替えに関する助成金・補助金の支給条件や申請方法などは自治体によって異なります。こちらのコラムで、東京都を例に挙げ申請の流れなどを説明しています。どうぞ参考になさってください。

補助金申請にあたっての留意点

　申請にあたっては次のことに留意して手続きを進めていきましょう。

① 助成金等の種類、申請条件、申請時期などは、自治体によって異なります。また、申請書類を提出してから審査、審査結果の報告、そして補助金支給までかなりの期間がかかります。そのため早めに、期間に余裕をもってしっかり情報収集と内容の確認を行いましょう。

② 申請者は、その建物の所有者、もしくは相続した人となります。

③ 解体する建物が共有のものである場合、共有者全員が補助金・助成金の申請に同意していることが必要です。

④ 税金の滞納をしていないことが必須です。

⑤ 反社会勢力等と関係していないことも要件に入ります。

⑥ 解体工事業者との契約や着工は審査結果が出てから行うようになります。そのため、補助金が受給できるとの結果が出たら、スムーズに契約・着工へと進められるように、準備をしておきましょう。
※先に契約してしまうと、補助金の対象にならないことがありますのでご注意ください。

⑦ 多くの場合、家屋全体を解体撤去することが補助金支給の前提です。

⑧ 解体工事業の資格を持つ業者が解体作業を行うことが必要です。

古家を解体して、新築する際の段取りとポイント

　古家付き土地を購入した場合に、既存の家屋を解体して新築する際の進め方は次の通りです。

古家を解体して新築、その前に確認すべきこと

　古家を解体する前に確認しておくべきことが１つあります。それは、その物件が「再建築不可物件」でないか、という点です。
　本来、建物を建てられる土地は、建築基準法によって「敷地が道路に２ｍ以上接していること」と「接道義務」を満たすことになっています。しかし、建築基準法ができる以前に建てられた建物のなかには、この接道義務を満たしていないものがあります。
　解体してから「再建築不可物件だった。家を新築できない」ということにならないためにも、事前にしっかり確認しておくことが重要です。

　もしも購入した古家付き土地が再建築不可物件だとした場合、古家をリフォームする、更地にして駐車場・駐輪場、資材置き場などの方法があります。こちらのコラムに、これらを含めた再建築不可物件の活用方法などを説明しています。どうぞご覧ください。

古家の解体から新築までの流れと施主様が行うべきこと

　古家を解体して新築する場合、古家の解体撤去➡建て替え➡新居に引っ越し、といった流れで進めていきます。また、それぞれの段階で施主様として行うべきことがあります。

Step１　古家付き土地の購入
　　　　＊施主様としての建て替えプランのイメージを具体的に
　　　　＊解体業者および建築業者の依頼を一括発注にするか分離発注にするかを検討
　　　　＊依頼候補の業者を数社選択
　　　　＊相見積りによって依頼業者の選定
　　　　＊解体および新築家屋のスケジュールや設計内容等の検討、決定
　　　　＊近隣の家に挨拶回り

Step２　古家の解体撤去
　　　　＊業者の担当者との連携で工事進行状況の確認
　　　　＊地中埋設物や工事トラブル等が発生した場合、業者担当者と協力して対応
　　　　＊分離発注の場合、解体業者と建築業者をつなぎ、引継ぎしやすくする
　　　　＊古家の滅失登記を忘れずに行う

Step３　建て替え
　　　　＊進捗状況の確認
　　　　＊引っ越し予定日等の調整・決定

Step４　新居に引っ越し

　このように古家解体から新築まで、施主様として行うべきことがいろいろとあります。
　とくに業者への依頼方法として一括発注にするか分離発注にするか、依頼する業者をどのように選定すべきか等々、着工以前に行うべきことは施主様でなければできないことです。
　古家を解体して家を新築するために必要なことなどについて、こちらのコラムにまとめてあります。よろしければお読みください。

まとめ

　古家を解体して家を新築することについて説明を進めてきました。計画をし、業者を決め、依頼をし、工事を見守り、新居に引っ越しするまで、施主様は本当に多くの労力を必要とします。それは「人生における大事業」といってもいいくらいの取り組みです。
　マトイでは施主様のそんな大事業を、細やかなサポートでお手伝いします。
　まずはファーストコンタクトとして、無料見積りをご利用ください。いちばん気になる解体費用を具体的にご提案できます。さらに費用、工事日数、残置物の処分などのご相談にも対応いたします。
　実際にご依頼いただけるか否かは、その次のこと。まずは解体工事を検討する皆様の相談相手として、どうぞマトイをご利用ください。
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