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　今回は40坪の家の解体について考えてみましょう。
　普段は、家の広さについてあまり考えないと思いますが、解体や建て替えに際しては費用や期間に関係する重要な要素です。
　今回取り上げる延べ床面積40坪の家とは約80畳、約132㎡。
　およそ４LDKから５LDK程度の広さで、平均的な一戸建て住宅よりやや広めの大きさになります。この規模の家を解体するときの費用や費用を抑える方法などについて説明します。

40坪の家、その解体の流れは？

　家を解体するにあたっては、施主様としていろいろと行うべきこと、知っておくべきことがあります。解体工事費用や工事期間なども初めの計画を立てるに際して、重要な事項です。
　しかし、それ以前に大切なことは、解体工事がどのような流れで進められるかを把握しておくことです。これを知っておくと計画を立てやすくなりますし、次にどのようなことをどのような流れで考えていくべきか、という点が見えてくるでしょう。

家の解体工事を行う３つの段階

家の解体工事は、以下に挙げる３つの段階を経て行われます。

【ステップ１】　解体工事に着工する前段階の準備
　まずは全体のスケジュール、依頼する解体業者の選定、家のなかの不用品等の処分、隣近所への挨拶などを行います。

【ステップ２】　解体工事着工から完工
　足場や養生シートなどを設置して、建物の解体工事を開始します。この段階で解体工事に関して施主様が行うことはありませんが、施主様の希望やなんらかの必要が生じた際に現場を見ていただくことがあります。

【ステップ３】　解体工事終了後の確認・手続き
　整地・清掃まで行われた段階で解体工事が終了となりますが、その現場を施主様に確認していただいて引き渡しとなります。その際に近隣の方々への工事終了の挨拶、費用支払いの確認、建物滅失登記の手続きを行って終了となります。

　解体工事の流れについては、施主様が行うことなども含めてこちらのコラムで詳しく解説しています。どうぞ、お読みください。

40坪の家の解体費用の目安

　延べ床面積40坪の家の解体では、どの程度の工事費用が必要になるかが気になるところです。ただ、これについては、その家がどのような構造で建てられているか、平屋や複数階建てといった建て方、そしてどのような場所に建っているかといった環境によっても、工事費用は変わってきます。

構造による解体費用の違い

　一般的な家屋に限らず建物の構造は、大きく木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造といった３つに分けられます。
　戸建ての家屋では木造が多い傾向ですが、強度はここに記した順番に強くなり、解体費用も高くなります。基本的に解体費用は、解体する建物の延べ床面積に、それぞれの業者が設定する坪単価で計算します。

【各構造の解体費用の目安】

木　　造	30,000円～／坪
鉄 骨 造	40,000円～／坪
鉄筋コンクリート造	50,000円～／坪

–

【延べ床面積40坪で見た場合】

木　　造	1,200,000円～
鉄 骨 造	1,600,000円～
鉄筋コンクリート造	2,000,000円～

 

　上記は、構造別の解体時の費用の目安となる坪単価と解体費用です。木造よりも鉄骨造が、鉄骨造よりも鉄筋コンクリート造の費用が高くなっているのは、強度の違いからです。強度が強くなれば、解体に用いる重機の割合や手間もかかります。
　さらに敷地内にガレージや倉庫・物置、門扉・門柱、庭石、そして施主様が処分しきれなかった残置物などの量にともなって費用は変動していきます。
　ご自身が解体を検討している家屋について、より正確な解体費用の見積りを知りたい場合は、マトイの無料見積もりサービスをご利用ください。
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建て方（平屋・複数階建て）による解体費用の違い

　例えば、平屋建てと２階建てを比較した場合、解体工事の費用は平屋建ての方が高くなる傾向にあります。平屋建ての方が作業しやすくて解体費用は安くなりそう……、と思いがちですよね。
　これには基礎部分や高所作業となる屋根部分の面積が関係してきます。
　基礎部分は、木造の建物であっても鉄筋やコンクリートを用いて、しっかりと作りこんであります。それだけに解体の手間がかかります。また、屋根材の撤去では、いくら１階建てといっても高所作業に変わりはありません。
　これらの部分が、複数階建ての建物よりも平屋は広くなります。その分、解体費用が高くなる傾向にあります。
　なお、平屋解体の詳細についてはこちらのコラムをお読みください。平屋の解体について詳しく説明しています。とくに平屋の解体をご検討中の方には、参考になると思います。

周辺環境による解体費用の違い

　家の解体工事を検討する際、そしてその費用について検討する際に、解体費用を左右する要素として加えておきたいことが、周辺環境です。解体する建物がどのような場所に建っているかなどによっても、費用は影響を受けます。

　例えば、住宅密集地に建っている、もしくは工事現場に至る道が極端に狭いなどの理由で、工事車両が工事現場まで入っていけないことがあります。
　この場合、現場から離れた場所に工事車両を停めておくためのスペースを借りる必要があります。その駐車料金が必要になります。
　さらに、機材等を現場に運び入れる際、駐車している場所から作業員が手作業で現場に運び入れることになります。
　また、作業にあたっては、重機が入れないために、本来、重機で行う部分の作業を手作業で行うことになります。そのため労力がより必要になること、場合によっては作業員を増加すること、もしくは工期が長くなるなどの影響が出て、人件費が高くなります。
　加えて、解体する建物の老朽化が激しい場合、安全確保のために手作業による解体部分が多くなります。加えて、周辺にとくに老朽化が激しい家があって解体工事の影響で損傷を与えやすい環境では、より慎重な作業はもちろん、事前に家屋調査を行うなどの必要性も生じ、それに伴って費用も必要になってきます。

　なお、家屋調査についてはこちらのコラムで詳しい説明を行っていますので、こちらも合わせてお読みください。

知っておきたい40坪の家の解体費用の内訳

　気になる解体費用ですが、その内訳を知っておくことも大切です。いずれにしても、実際の解体工事に際しては、見積りを取ることになります。その場合、どのような点に費用が、どの程度かかるのかを知っておくことは、より良い業者を選ぶ際に必要な情報です。ここで、その点について説明します。

仮設工事費用

　具体的には足場の設置、養生シートの設置、現場周辺の仮囲い、仮設トイレ、工事用電源などがこの費用に含まれます。
　これらは工事を安全に行うために最初に行うものですが、これをしっかり行うことによって騒音や粉塵等のトラブルや安全性への不安の対応といった、近隣への配慮の意味も多く含まれています。そのため、仮設工事費用としてこれらの具体的内容がしっかり組み込まれていることは、工事中のクレームやトラブルといったリスクを抑えることにつながります。

解体費用

　これは「本体工事費用」といった表現をすることがあります。メインとなる建物を解体するための費用です
　業者によっては、次に挙げている付帯工事に関する費用をここに加えているところもあります。また、その表記があいまいな業者もいるので、解体費用と別に付帯工事費用としての項目が見積り書に記載されているか、もし記載されていなければ解体費用に含まれているか否か、含まれているとしたらその具体的な内容が含まれているのか、否かを確認しておきましょう。

付帯工事費用

　解体工事を行う場合、建物だけを解体するとは限りません。例えば、更地にする場合などは、メインの建物以外のものとして敷地内にあるさまざまなものも解体撤去することになります。この建物以外のものを解体撤去することを「付帯工事」といいます。
　これには、門柱・門扉、塀、ガレージや駐車場、物置、お庭の植栽などが含まれます。その量や庭石や大きな樹木など、その種類や状態によっては撤去に造園業者など解体業者以外の専門業者への依頼が必要になることがあります。それに伴って費用も変動するため、事前の計画が重要です。まずは、解体業者に見積りを依頼した際に、専門業者に依頼したほうがいいかどうかを相談するのもいいでしょう。

　なお、こちらのコラムで付帯工事に関して細かく説明しています。どうぞお目通しください。

廃棄物処理費用

　解体工事では大量の廃棄物が排出されます。それらを適切に分別して処分を進めます。そのため、手間や処分費用が多く必要になります。それは、解体費用全体の４～５割程度になる場合が多くあります。
　相見積りを取ると、業者のなかには廃棄物の処理費用を低くして、全体の提示費用を安くしている業者があるかもしれません。その場合、廃棄物を適切に処分していないことや、不法投棄をしている可能性があります。どうしても全体費用が高額になるため、少しでも安い業者を選びがちですが、見積り内容をしっかり確認し、廃棄物処理費用が安い業者には注意してください。

整地費用

　建物等の解体撤去が済んだ後に、土地を平らにして地面を固めることにかかる費用で、およそ解体費用全体の１割程度となります。
　大きな段差や庭木を伐採・伐根した後の補修、地盤改良などが必要な場合、その分の費用が加算されます。

その他の費用

　上記に説明した費用以外に、工事車両のガソリン代、駐車場代、工事賠償保険料や各種手続きを代行する場合の手数料などが含まれます。
　その他の費用に含まれる費用は、業者や現場の状況などによって異なりますが、その他の費用としてどのようなものが含まれているのかをしっかり確認することが大切です。

考えておきたい追加費用

　業者に見積りを依頼することで、ある程度、どのくらいの費用が必要になるかがわかります。しかし、見積り段階では読み切れないことが工事を始めてから発覚する場合があります。そうなると、それに対処するための追加工事が必要となり、それに伴って追加費用も発生します。
　追加工事・追加費用として起こりうることとして、次のようなことが考えられます。

アスベスト除去費用

　アスベストは、以前は建築資材をはじめとした工業製品等に多用されてきました。しかし、健康に悪影響を与えることが分かって、2006（平成18）年からアスベスト含有製品は製造や使用が禁止されました。
　しかし、建物を解体する場合、安全確保のためにアスベストの使用について事前調査の実施とその結果報告、およびアスベスト含有建材等を使用している場合はその程度に合った除去対策をとることが義務付けられています。
　この事前調査段階でアスベスト含有建材の使用が分かっていれば見積りに除去費用等を加えられるのですが、解体工事が始まってから事前調査で調べきれない部分にアスベスト含有建材が発見されることがあります。この場合は、除去作業のための追加費用が発生します。

　アスベストの事前調査等については、こちらのコラムで詳しく解説しています。どうぞ参考になさってください。

地中埋設物の除去費用

　解体工事を進めていくなかで、基礎部分の解体作業などで地中を掘り返しているときなどに、本来は地中にはないようなものが発見されることがあります。その場合、基本的にそれらを撤去する必要があるため、その追加費用が発生します。

　なお、地中埋設物に対する対処法等については、こちらのコラムで詳しく解説しています。どうぞ、こちらもお目通しください。

建物の老朽化の程度による追加費用

　この場合の建物には、解体する建物とその周辺の建物の２つがあります。
　まず解体する建物ですが、実際に工事を始めると見積り時以上に老朽化が進んでいる、ということがあります。その場合、重機などの振動によって、本来の作業部分以外の場所が崩れて安全を脅かしかねません。そのため安全確保のために、慎重に時間をかけながら作業を進める、重機ではなく手壊し作業で解体を進める、といったことで対応します。
　また隣家の老朽化が激しい場合には、工事による振動などの影響で壁が崩れたり、家屋が傾いたりすることが起こりえます。この対処のための費用が発生することがあります。

　解体工事では、隣家に迷惑をかけることも施主様の気がかりなことの１つでしょう。隣家とのトラブル回避に関することを、こちらのコラムでも説明していますので、参考になさってください。

40坪の家の解体費用を安くする対策

　普段の買い物でも「できるだけいいものを安く手に入れたい」と思って、複数のお店をはしごしてみることがありますよね。まして100万円以上の費用がかかる40坪の家の解体工事ならなおさらです。
　そこで、できるだけ工事費用を抑えるための対策をご紹介します。

諸手続きを自分で行う

　解体工事に入る前、そして終了してから必要な手続きがあります。これらをできるだけ自分で行うことです。
　解体工事を始める前の手続きとしては、建設リサイクル法に関する届け出、解体工事現場の状況によっては道路使用許可書や道路占用許可書などがあります。これらの手続きは業者に委任することができます。
　また、解体工事が終了して1か月以内に建物滅失登記が必要です。これは解体業者から代表者の資格証明書と印鑑証明書を受け取って、必要書類を整えて法務局に提出します。この届出を代行できるのは土地家屋調査士ですが、依頼した場合、委託料として３万円以上の費用が生じます。
　施主様の時間的余裕の有無にもよりますが、こうした手続きを自分で行うことで諸経費を抑えることができます。

処分を自分で行う

　すでに説明していますが、解体工事費用のなかで本体工事に次いで費用がかかるのが廃棄物の処分費用です。
　自分たちで処分しにくい木製やスチール製の大型家具などは解体業者に任せることができますが、それ以外のものは自分たちで、地域のごみ回収や粗大ごみ回収などを利用して廃棄することで、全体の廃棄物の量を抑え、費用も安く済ませることができます。

　残置物を処分する際のポイントについて、こちらのサイトで詳しく説明しています。どうぞ参考になさってください。

庭の植栽や雑草の除去を自分たちで行う

　庭の植栽や雑草、そして庭の隅に重ねられたままになっている植木鉢など、意外にも庭にも不要なものがいろいろとあります。これらはそのままにしておくと業者が処分しますが、結果として廃棄物や廃棄物の処分費用を増大させることになってしまいます。
　自分たちでできるところまで処分することで、全体の費用を安くできます。

自治体の補助金を活用する

　自治体のなかには、家屋の解体工事に対して補助金制度を設けているところがあります。これを調べ、積極的に活用することで、解体費用の負担をかなり軽くできます。

家の解体工事に活用できる補助金

　家屋の解体工事に活用できる補助金は、地震・火事の際の防災の側面からのもの、そして空き家対策の側面から設けているものの２つがあります。
　防災の側面からのものとしては、木造家屋の密集地域に対して地震や火災などによる倒壊や火災などに備えて、そういった被害を未然に防ぐために木造家屋が密集した地域の解消を目指したものがあります。

家の解体工事に活用できる補助金制度－東京都文京区の例

【東京都文京区の空き家対策事業】
＊事業概要　
区が管理不全空き家と認め、除却後の跡地が行政目的に利用可能な場合、跡地利用契約を空き家の所有者と区で締結。10年間区が跡地を行政目的で借り入れます。

＊除却時の助成内容　
200万円（消費税を含む）を上限に、除却に要した費用を補助。

【東京都文京区の耐震化促進事業】
＊事業概要　
区が行う耐震化促進事業の１つである耐震改修工事助成として次の条件を満たす家屋に対して、除却の助成を行います。

＊助成対象　
・昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅（併用住宅を含め延べ面積の2分の１以上を住宅の用に供するものに限る）で、耐震基準を満たさないもの。
・建築基準法上の道路に２ｍ以上接していない建築物を除く。

＊助成内容　
解体工事費の２分の１以内（上限100万円）。

　これらの助成内容は、2023（令和５）年度の情報によるものです。それ以降の助成内容については変更される場合もあるため、実際に活用および申請にあたっては、最新の情報を確認してください。

　なお、2023（令和５）年12月に空き家対策特別措置法の改正が施工されました。この改正では、空き家が特定空き家までは至らないものの管理が不十分と判断された「管理不全空き家等」も行政指導等の対象となりました。空き家を所有している方は、今回の同法律の改正内容を把握しておくことが大切です。
　こちらのコラムでそのポイントを説明していますので、ご覧ください。

相見積りを行って、安心して任せられる誠実な業者を選ぶ

　誠実な解体業者は、見積りが分かりやすく、細かい点に配慮が行き届いています。そのため、施主様が安心して仕事を任せられることはもちろん、近隣の方々とのトラブルも少ないです。何らかのクレームが入ったとしても、それについて誠意をもって対応するため、大きな問題へと発展することがほとんどありません。もちろん、施主様への報告や相談も適宜行われます。
　提示料金の金額も大切ですが、業者の仕事に対する姿勢が誠実で、予想外のことが起こった場合にしっかりした対応をとれる業者を選ぶことが、最終的に工事を適正価格で納める大きなポイントになると思います。

40坪の家を解体するときに抑えておきたい注意点

　解体にあたっては、次の2点に注意する必要があります。

固定資産税聴取とのタイミング

　現在、そこに建っている家が空き家であっても、老朽化が激しいものであっても、建物が存在することで税金の優遇措置によって固定資産税が通常よりも低く抑えられています。
　しかし、建物が解体撤去されるとその優遇措置は適用されなくなるため、固定資産税がそれ以前より高くなります。固定資産税の算定は１月１日の時点で行われ、この段階で建物が無くなっていると固定資産税は高くなります。
　この点を念頭において、解体工事の時期や土地の売却時期を検討しておく必要があります。なお、この優遇措置が空き家の増加を招いている要因の1つに挙がっていて、今後はなんらかの改正も起こりうるとみられます。今後の動向に注意しておきましょう。

建物滅失登記の手続き

　建物を解体撤去した場合は、法務局で建物滅失登記の手続きを取る必要があります。この手続きは、解体工事終了後1か月以内に行わないといけないのですが、この期限を忘れないようにしておきましょう。もしも期限内に手続きを忘れてしまうと、10万円以下の罰金が課せられます。

まとめ

　今回は延べ床面積40坪の家の解体に沿って話を進めてきました。同じ床面積の家でもその構造や平屋建てや複数階建て、そして建てられている場所などによって解体工事の費用は変わってくることをご理解いただけたことと思います。
　マトイでは、見積り段階でこういったことを説明し、それに沿った見積りをご提案させていただいています。
　また施主様側からも、ご不明点や心配な点などを質問いただければ、丁寧に説明させていただいています。私たちは、この段階から施主様との共同作業が始まっていると考えます。どうぞ、お気軽にお声をかけてください。
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