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　空き家を所有している方々は、さまざまな負担を抱えていらっしゃるのではないでしょうか。その空き家を持ち続ける目的があればいいのですが、そうでない場合はぜひとも対処について考えてみませんか。今回は、その機会となるような情報をお届けします。

　「あの空き家をどうしよう？」、そう思ったら一都三県でご対応のマトイにご相談ください。
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誰も住まなくなった家の対処方法

　積極的に利活用する目的も予定もなく、自分たちも住む予定がない家を所有し続けることは避けたいものです。ただただ税金を支払い続け、そして家屋の劣化によって周囲の住民や建物に迷惑をかけないように維持管理するための負担を抱え続けることは、所有者にとって何のメリットもありません。
　そういった家の対処法として、一般的に「手放す」か、「所有し続けて活用する」かの選択肢があります。

手放す場合

　所有する空き家を手放す方法には、次に挙げるように現状のまま「古家付き土地」として売却する、古家を解体撤去して「更地」にして売却する、もしくは「国や自治体に譲渡する」というものがあります。
　それぞれについてメリットやデメリットなどを見ていきましょう。

古家付き土地として売却する

　空き家となっている家を解体しないで、家が建っている状態のまま土地を売却します。
所有者にとっては建物の解体費用が生じないので、速やかに売れれば負担の少ない方法です。しかし、次に挙げるようなメリットとともにデメリットがあります。

【古家付き土地として売却する場合のメリット】
　・解体費用が生じない。
　・売却するまでの期間の固定資産税が更地の状態よりも安くなる。

【古家付き土地として売却する場合のデメリット】
　・建物を解体する際に費用が生じるため、更地よりも価格が低くなる。
　・買い手が付きにくい傾向がみられる。

　古家付きのまま売却したほうがいいケース、そうでないケースについて、こちらのコラムをご覧ください。

更地にして売却する

　一方、建物を解体撤去して更地にして売却する場合には、次のようなメリットとデメリットがあります。

【更地にして売却する場合のメリット】
　・買い手が付きやすい傾向がある。
　・家付きよりも、土地の価格が高くなる可能性がある。

【更地にして売却する場合のデメリット】
　・建物の解体撤去のための費用がかかる。
　・更地にすることで、売却するまでの期間の固定資産税が高くなる。

　家を解体して更地にする際の費用や注意点などについて、こちらのコラムで詳しく説明しています。どうぞお読みください。

国に引き渡す

　今まで、不動産の相続を断る方法は相続放棄しかありませんでした。事情があって相続放棄ができない場合は相続してから売却していました。
　ところが、2023（令和５）年４月から「相続土地国庫帰属制度」という、相続した土地を国が引き取るという制度が始まりました。これを利用することで、不要な土地を国に引き渡すことができるようになりました。
　ただし、この利用には厳しい要件とそれに伴うメリットやデメリットがあります。まず、引き取りができない土地の要件として次のようなものが挙げられます。

【相続土地国庫帰属制度で引き取りができない土地】
　・建物がある土地。
　・担保権や使用収益権が設定されている土地。
　・他人の利用が予定されている土地。
　・土壌汚染されている土地。
　・境界が明らかでない土地、所有権の存否や範囲について争いがある土地。
　・一定の勾配や高さの崖があって、管理や処分のための費用や労力がかかる土地。
　・土地の管理や処分を阻害する有体物が地上にある土地。
　・土地の管理や処分のために、除去しなければならない有体物が地下にある土地。
　・隣接する土地の所有者等と争訟によらなければ管理や処分ができない土地。
　・その他、通常の管理や処分に当たって過分な費用や労力がかかる土地。

【相続土地国庫帰属制度のメリット】
　・引き渡す相手が国のために安心できる。
　・相続財産のすべてを放棄する相続放棄と違い、土地以外の財産は相続できる。

【相続土地国庫帰属制度のデメリット】
　・建物は解体撤去して更地にし、その費用は自己負担となる。
　・一筆20万円程度の負担金の支払いが必要で、土地の種目、面積、地域等で異なる。
　・制度利用に厳しい要件がある。

所有し続ける場合

　どうしても手放せない、子どもが独立したら住むかもしれない、などの理由から所有し続けることを選択する方もいらっしゃるかもしれません。
　その場合には、「貸し出し」たり、ご自身で「管理する」ことになり、次のようなメリット・デメリットが起こります。

貸し出し

　空き家になっている古家を貸し出す例としては、貸家、倉庫・物置、などがあります。いずれにしても貸し出すことは１つの事業活動になり、集客、貸家の維持、賃料の集金、トラブル対応などを含めた管理をどのようにするかといった課題があります。それらを踏まえたうえで、次のようなメリットとデメリットがあります。
　また、自分たちが住んだり、売却したりすることが生じた場合のことも想定して契約する必要があります。

【空き家を貸し出すことのメリット】
　・資産を保有し続けることができる。
　・入居者が決まったら、毎月賃料収入を得られる。

【空き家を貸し出すことのデメリット】
　・空き家の状態に差はあるものの、リフォームが必要になる。
　・入居者が決まるまで、家賃収入が得られない。
　・入居者が決まっても、なんらかのトラブルが発生する可能性がある。
　・入居者との対応・定期的な管理を業者依頼する場合、手数料等の費用がかかる。

所有者自身で空き家の維持・管理をする

　貸し出し等をするなど積極的な利活用をしないで、空き家のまま所有し続けるという選択もあります。その場合には、空き家や建物損壊等を起因とする迷惑を周囲の人や建物にかけないような配慮が必要になります。それに関連して、次のようなメリットとデメリットがあります。

【空き家を自分で維持・管理するメリット】
　・費用がかからない。

【空き家を自分で維持・管理するデメリット】
　・空き家状態の家は、定期的に適切な管理を行わないと急激に劣化が進んで資産価値が低下する。
　・管理のために定期的に足を運んで清掃や点検・補修等を行わなければならない。

所有し続ける場合の建物の保存とお手入れの方法

　家は人が住まなくなるとどんどん劣化していくといわれます。それだけに、空き家を維持していくためには、定期的な管理が重要です。
　空き家を維持し続けるためには、次に挙げるような建物の外側と内側に対するお手入れを行う必要があります。

【家の外側のお手入れ】
　庭や塀の周辺の草刈りを行いながら、ブロック塀や建物の外壁にひび割れや穴などの損傷がないかを確認します。

【家の内側のお手入れ】
　窓や押し入れを空けて換気を行い、掃除をします。このときに、天井や壁などの亀裂や雨漏れなどによるシミがないかを確認します。また、台所やトイレ、浴室などの水道は全開にして水流や水色・臭い、ゴムパッキンの具合、水漏れの有無を確かめます。

　所有する空き家を定期的に管理できないでいると、建物はどんどん劣化し、倒壊することさえあります。倒壊したときについてこちらのコラムで説明しています。予備知識として、どうぞお読みください。

絶対に避けたい「特定空き家」等の指定

　「特定空き家」とか「管理不全空き家」といった言葉をお聞きになったことはありますか？　これらは増え続ける空き家の対策の１つとして、空き家対策特別措置法に基づいて作られたものです。いずれも管理が適切に行われていない空き家に対して、自治体などの行政側から指定されます。

　「特定空き家」の指定要因は、
　・倒壊するなどの可能性が著しく高く危険な状態にある。
　・害獣の墨付き、害虫の発生、ゴミの不法投棄等、衛生上有害となる恐れのある状態。
　・適切な管理を行わないために著しく周辺の環境を損なっている。
　・その他、周辺の生活環境を守るために不適切な状態にある。

　「管理不全空き家」は、特定空き家の前段階の状態にあるものです。そのままの状態にしておくと、さらに荒れた状態になって倒壊や周辺環境に悪影響を及ぼすと判断されたものに対して、行政が介入することで早期改善を図り、特定空き家への進展を予防します。

　管理不全空き家も特定空き家も、空き家対策特別措置法を基に作られた制度です。この空き家対策特別措置法は空き家の所有者が知っておくべき法律でもあります。こちらのコラムを参考になさってください。

管理不全空き家・特定空き家指定による大きなデメリット

　特定空き家の前段階となる管理不全空き家は、2023（令和5）年の空き家対策特別法の改正に際して設けられ、制度としては新しいものです。管理が不十分な空き家に対して自治体から指導が入りますが、それに従わず、改善命令にも応じない場合には罰金が課せられることがあります。
さらに状態が進むと、特定空き家として「指導」「勧告」「命令」といった段階を経て指定されます。それでも状態が改善されないと固定資産税の特例措置を外されるほか、過料（50万円以下）が課せられ、最終的には特定空き家に対して解体撤去の行政代執行が行われます。
　これらの指定を受けることは、所有者にとって大きな負担とダメージにつながりますので、是非とも避けたいことです。そのためには適切に空き家管理を行うこと、それが難しいようであれば解体撤去することが望ましいでしょう。

　こちらのコラムでは、特定空き家の指定を受けるまでの流れや特定空き家の解体の進め方などを説明しています。どうぞ、ご一読ください。

特定空き家等の指定を避けるための対策

　特定空き家等の指定を避けるためには、どうしたらいいのでしょうか？ それは空き家を「適切に管理」することです。
　適切な管理とは、すでに「所有し続ける場合の建物の保存とお手入れの方法」で説明しているように、庭や敷地周辺を整え、塀や建物に損壊部分があれば補修し、空気の入れ替え等を定期的に行うことです。これによって、建物内はもちろんのこと、敷地全体の状態を整えられます。
　なによりも、その家の所有者が定期的に出入りすることで、“管理している人の存在” があることを周囲は感じ取ります。そのことが防犯にもつながるのです。
　ただ、空き家が遠方にある、仕事などの事情で管理の時間を確保できない、という方もいらっしゃることでしょう。その場合には有料にはなりますが、空き家を管理するサービス業者を利用する、自治体に「空家バンク」などが開設されていたらそのシステムを利用して空き家活用につなげる、といった方法もあります。

　所有する空き家の対処を検討するなかで、「解体することも参考情報にしたい」という場合は、マトイの「無料相談」や「無料お見積り」をご利用ください。
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住まなくなった家の対処に迷ったら

　ここまで住まなくなった家の対処について記してきました。
　重要なポイントは特定空き家や管理不全空き家の指定を受けるような、管理されていない空き家にしないこと。しかし、それには定期的な管理が必要で、時間や体力、そして費用がかかります。これらを考えていると、いろいろと迷ってしまいますよね。そんなときには、次の点をポイントに考えを進めてはどうでしょう？

ポイント１　空き家の適切な管理が物理的・経済的に可能か考える。
ポイント２　維持、売却、解体のメリットとデメリットをしっかり比較検討。
ポイント３　それでも迷ったら税金負担や特定空き家等指定のデメリットを考え、解体選択を。

　空き家の対処法の１つである解体撤去を検討する際、費用についての予備知識をもっておくことは重要です。こちらのコラムをどうぞ参考になさってください。

住まなくなった家の解体に活用したい東京都の補助金・助成金制度

　空き家を解体撤去する際の費用負担を軽減するものとして、補助金・助成金制度があります。ただし、これは自治体から支給されるもので、それぞれの自治体によって補助金・助成金制度の有無、申請要件、支給額などに違いがあります。

空き家解体に活用可能な自治体の補助金・助成金制度

　いろいろな自治体が空き家対策として「空き家相談会」や、空き家の利活用を目的とした「空き家バンク」を設置するほか、補助金・助成金制度を作って空き家の除却推進を図っている自治体もあります。
　東京都における空き家除却に関連する補助金・助成金制度の一部を紹介します。

【墨田区／老朽危険家屋除却費等助成制度】
●墨田区が不良住宅と評価した建物の除却費を助成。
　除却費用の１／２で、上限50万円まで助成。
●土地無償貸与を前提として除却費を助成。
　除却工事に要した費用の上限200万円までを助成。
　「管理不全によって危険な状態にある建物」を対象に、建物除却後の跡地を原則10年間、区に無償貸与することが条件。

【杉並区／老朽危険空家除却費用の助成制度】
●特定空き家等、もしくはそれに準じるとされる判定通知を受けた空き家を対象。
　150万円を上限とした除却工事費用の80％を助成。

【北区／空き家等の除却支援事業】
●老朽空き家等除却支援事業として区内にある、危険な空き家等を対象。
　80万円を上限に、除却工事費用の１／２を助成。

【板橋区／老朽建築物等対策支援事業】
●特定空き家等または特定老朽建築物に認定された建物、不良住宅、住宅部分の延べ床面積が１／２以上の木造建築物等を対象。
　除却する延べ床面積に国土交通大臣が定める標準除却費のうちの除却工事費の１㎡当たりの額を乗じた額と、除却に要する費用の、どちらか少ない額に５／10を乗じた額を助成。上限100万円。

【八王子市／未耐震空き家除却支援補助金】
●相続によって取得した空き家で、市が定める要件に適合した建物の除却工事。
　除却工事費用の２／３以内。補助金の上限は相続発生日からの除却完了日までの期間によって次のように設定。
　相続発生日から３年を経過する日の属する年度まで…100万円を上限。
　相続発生日から５年を経過する日の属する年度まで…50万円を上限。
　相続発生日から10年を経過する日の属する年度まで…25万円を上限。
●八王子市空き家利活用促進整備補助金
　空き家の利活用促進のため、家財道具類の整理・処分、改修工事にかかる費用の一部を補助。

補助金・助成金制度活用の際の留意点

　補助金・助成金制度は建物の解体や建て替え等をする際は、とても助けになるものです。次の点に留意し、期間に余裕をもって情報収集や準備を進めるようにしましょう。

＊補助金・助成金制度は自治体によってその有無や内容、対象要件、支給方法、申請内容などが異なります。また、情報がわかりにくい場合があります。自治体のサイトと担当窓口の両方から情報を確認しましょう。

＊自治体によっては申請件数が予算に達したら、申請期間を前倒して締め切ることがあります。早めに、期間に余裕をもって準備・申請を進めるようにしましょう。

＊固定資産税などの税金の滞納がないことは、受給の最低条件です。自治体ごとに、その他の条件もあるので、申請時には確認が必要です。

＊申請前に、自治体への事前相談や自治体担当者による現地調査が必要になる場合があります。

＊補助金・助成金を申請する場合は、解体工事計画および業者決定前に自治体への問い合わせ・相談等を行って段階を踏んで進めます。

まとめ

　管理が行きとどいていない空き家が防犯や環境保全の面から社会問題になっています。もちろん、このことはとても大切なことです。でも、それと同時に、空き家を所有する人にとっての負担も大きなものだと思います。
　適切に管理している所有者にとっては、時間や費用の負担が伴います。管理の必要性を認識しながらも、さまざまな理由から思うように空き家管理を行えない所有者もいることでしょう。その人たちは「管理しなくては」といったプレッシャーを抱えていることと思います。
　実家や親族の家のように相続したものは、それに対する思いも深くすぐに「解体しよう」と思えないかもしれません。まずは空き家対処に関する情報を得ることから、所有者が抱える負担やプレッシャーを軽くすることができるのではないでしょうか。
　マトイでは、所有する空き家の対処になかなか結論が出せないような方にも、土地活用等のプランも含めたご提案をさせていただいております。東京、埼玉、神奈川、千葉で対応いたします。
　どうぞお気軽にお声をおかけください。
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