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　現在、ご自宅以外に家屋や土地を所有している方々は、その不動産の維持管理にかかる手間、そして固定資産税等の負担は悩ましいものになっているのではないでしょうか。その場合には、「売却」も有効な手立てです。
　今回は土地売却に際しての家屋の解体について説明します。皆様の適切な判断材料として参考にしていただければ幸いです。

　マトイでは、空き家等の売却に伴う解体工事やそれに付随する不用品処分などについて、検討段階からのご相談等にも対応させていただいています。
　東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県で解体工事等をご検討中の皆様は、どうぞお気軽にお問い合わせください。
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「土地を売却」。そのとき建物はどうする？

　自宅以外に土地付きの家屋を所有している方で、その処分として売却を検討中の方もいることでしょう。
　その場合、古家付き土地として売却することと、古家を解体撤去して更地にして売却する、という２つの選択肢があります。
　「家はそんなに傷んでいない」「解体費用を負担したくない」などの理由から古家付き土地として売却することも可能です。一方、更地にして売却するには、古家の解体費用が発生します。まずは解体費用について考えてみましょう。

土地売却時の家屋の解体費用

　建物を解体する際にかかる解体費用は、その建物の延べ床面積に坪単価を乗じた額が相場になります。その坪単価は、建物の構造によって次のようになります。

木造の解体費用相場

　木造家屋に対する解体の坪単価は、３万円～／坪となります。これは業者や地域、状態などによって異なります。
　また、木造の坪単価は、解体しやすく、重機等を使用する割合が鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比べて少ないことから、他の構造の建物よりも坪単価は安くなります。
　しかし築年数が経っていて老朽化が激しい場合には、作業中の倒壊やそれを回避するために手壊しなどの慎重な解体作業が必要になります。そのため、解体する建物の状態によっては、通常の設定よりも高くなる場合があります。

木造家屋の坪数別解体費用の相場

　解体費用にはそれぞれの要因によって幅があります。比較的、多く見られる家屋の延べ床面積と坪単価を取り上げて、木造家屋の坪単価別解体費用の一例を示します。

	坪単価３万円	坪単価４万円	坪単価５万円
延べ床面積30坪（約99㎡）	90万円	120万円	150万円
延べ床面積40坪（約132㎡）	120万円	160万円	200万円
延べ床面積50坪（約165㎡）	150万円	200万円	250万円

　木造家屋の解体費用について、費用に影響を与える要因などについて具体的に説明していますので、参考になさってください。

鉄骨造の解体費用相場

　鉄骨造の家屋を解体する場合の坪単価は、４万円～／坪となります。
　鉄骨造の坪単価が木造より高いのは、木造よりも頑丈で重機の使用割合が増えるなどして、解体に手間がかかるためです。鉄骨の外階段やベランダなどがある場合は、その分の解体費用が加わってさらに高くなります。

鉄骨造家屋の坪数別解体費用の相場

　比較的多く見られる家屋の延べ床面積を取り上げて、坪単価別に鉄骨造の家屋の解体費用を示します。

	坪単価４万円	坪単価５万円	坪単価６万円
延べ床面積30坪（約99㎡）	120万円	150万円	180万円
延べ床面積40坪（約132㎡）	160万円	200万円	240万円
延べ床面積50坪（約165㎡）	200万円	250万円	300万円

　鉄骨造の建物の解体費用や解体の流れ等については、こちらのコラムでも説明していますので、どうぞお読みください。

鉄筋コンクリート造の解体費用相場

　鉄筋コンクリート造の家屋は、耐震性や耐火性が他の構造よりも優れています。
　しかし解体費用が木造や鉄骨造よりも高くなってしまうのが難点。これは鉄筋とコンクリートを使った特殊な構造で作り上げているので、解体においても特殊な重機を用いた方法で解体作業を進めるためです。
　鉄筋コンクリート造の家屋の解体費用は５万円～／坪になります。

鉄筋コンクリート造の家屋の坪数別解体費用の相場

　鉄筋コンクリート造の家屋の解体費用は、おおむね次のようになります。

	坪単価５万円	坪単価６万円	坪単価７万円
延べ床面積30坪（約99㎡）	150万円	180万円	210万円
延べ床面積40坪（約132㎡）	200万円	240万円	280万円
延べ床面積50坪（約165㎡）	250万円	300万円	350万円

　鉄筋コンクリート造の特徴、解体手順、費用などについて詳しく説明しています。どうぞ、こちらのコラムもご覧ください。

土地売却時、家屋は解体する？ そのままがいい？

　冒頭で触れたように、土地を売却するには更地にして売却する選択と、家は解体しないで古家付き土地として売却するという選択があります。
　それぞれにメリットやデメリットがありますので、それらを把握して選択しましょう。

土地の売却価格はどちらがおトクか？

　空き家を売却する際、更地にしたほうが売れやすいといわれるものの、解体費用がかかります。では、家屋はそのままにして古家付き土地として売却したほうが、解体費用がかからない分、売り主にとっておトクになるでしょうか？
　しかし、そうともいえません。買い主から解体することを理由に値引きを求められることがあるからです。
　そこで更地で売却するのと、古家付きで売却する場合のメリットやデメリットを把握して、選択するようにしましょう。

更地にして売却することのメリットとデメリット

　建物を解体して更地にしてから売却する場合のメリットとデメリットを説明します。

【更地売却のメリット】
○トラブルをより回避できる。
　不動産売却におけるトラブルは、建物に関するものに見られやすい傾向があります。
　売却後に、売却前に判明していなかったり、伝えられていなかったりした建物の問題が発見されると、契約不適合責任を問われて損害賠償や契約解除などになることがあります。
　建物を解体撤去することで、建物に関連するトラブルの発生がなくなります。

○解体費用を経費として計上できる。
　不動産を売却した場合は、その利益に対して譲渡所得税がかかります。
　このときに解体費用は経費として計上できます。それによって課税対象となる譲渡所得から解体費用が差し引けることによって、節税につながります。
　解体費用のほか、経費として認められるものに次のようなものがあります。
・不動産売却のために不動産業者に支払った仲介手数料。
・売買契約時に支払った印紙税（印紙代）。
・家屋を貸していた場合、退居のために借家人に支払った立退料。

○飼い主に取って土地の広さや形が把握しやすい。
　更地になっていることで、買い手は土地の形状や広さを把握しやすく、そこに建てる建物などをイメージしやすくなります。

【デメリット】
○売却のタイミングによって固定資産税等が高くなる。
　住居が建っている土地には「小規模住宅用地」や「一般住宅用地」の特例として固定資産税と都市計画税の課税標準額が軽減されます。しかし、建物がなくなると、この特例は適用されなくなります。
　固定資産税等は１月１日時点の状態で計算されます。そのため、その年の早い時期に建物を解体して翌年の１月１日までに売却することがポイントです。売却されないまま次の年を迎えると、固定資産税等がそれ以前より高くなります。

○ローンで解体費用を賄う場合、金利が高くなる。
　空き家の解体では「空き家解体ローン」が利用できます。これは空き家問題の対策の一環として、政府が記入機関に要請したもので、解体費用の支払いに悩む空き家所有者にとっては検討したいツールの１つです。
　しかし、フリーローンと比べると金利は低めですが、住宅ローンと比べると金利は高めです。金融機関によっても条件が異なるため、各金融機関に問い合わせたり相談したりして十分な資金計画が大切です。

　不動産管理に伴う固定資産税は大きな課題です。解体撤去や売却においても同様です。こちらのコラムで空き家と固定資産税について取り上げていますので、お読みください。

家付きのまま土地売却することのメリットとデメリット

【メリット】
○解体費用がかからないので、売り主にとって経済的負担が軽減される。
　古家付き土地として売却する場合は、家屋の解体費用がかからないので売り主の負担は軽減されます。
　解体費用は少なくても100万円近く、もしくはそれ以上の金額を要します。そのほかに不動産の売買にはさまざまな費用が発生するため、解体費用がないと出費を大幅に減らせます。

○すぐに売却に取り掛かれる。
　解体工事が入らないために、購入希望者が見つかればすぐに売却手続きに入ることができます。

○固定資産税等の優遇措置を継続して受けられる。
　更地の場合は優遇措置が外れますが、家屋がそのままの場合は売却されるまでは優遇措置が適用されます。ただし、あまりに家屋の老朽化や状態が悪く、売却以前に行政から特定空き家や管理不全空き家の指定を受けた場合は、税の優遇措置を外される場合があります。

○住宅ローンが利用しやすい。
　古家付き土地の購入には、住宅ローンを利用できます。また、古家のリフォームや建て替え、建て替えの際の解体費用なども含まれ、さらに住宅ローン控除として所得税の控除も受けられます。

○建物の利用時のイメージをつかみやすい。
　古家があることで陽当りや室内の明るさ、風の流れなどがわかります。これによって、そのまま古家に居住するにしても、建て替えたりするにしても、実際の様子がわかり、その情報を基により暮らしやすい環境を作れます。

【デメリット】
○値引きの交渉材料にされることがある。
　リフォームが必要になることや、建て替えなどで解体費用が発生することを理由に、家屋の状態によって買い手から購入金額の値引きを求められることがあります。
　この可能性を含みながら、売却に際しては不動産業者と十分に話し合って販売価格を決める必要があります。

○家屋がトラブルの原因になることがある。
　古家付き土地として売却する際、買い手に対して土地や古家の不都合な点や傷んでいる部分などを事前に説明しておきます。しかし、購入後に、説明のなかった問題点が発見された場合、それが原因でトラブルに発展する可能性があります。
　以上のように更地および古家付き土地で売却することのメリットおよびデメリットは、いろいろあります。しかし、これらは限定されるものではなく、売る立場の人と買う立場の人、そして目的によっても異なります。

更地にして土地を売却したほうがいいケース

　家屋を解体して更地で売却するのがいいケースとして次のようなものがあります。

土地を早く売却したい場合

　更地にしたほうが早く売れやすい傾向にあります。その理由として、次の点が挙げられます。
・家屋の解体費用がないため、土地活用の資金プランだけに取り組める。
・更地だと新築時のイメージがしやすく、すぐに新築に向けてのプランや具体的な行動に取り掛かれる。

買い手とのトラブルを極力避けたい場合

　買い手とのトラブルには、建物の不都合に起因するものが多い傾向にあります。そのためトラブルを可能な限り避けたい人は、家屋を解体撤去して更地の状態で売却することをおススメします。

老朽化や家屋の状態が悪く、価値のない状態になっている場合

　築年数がかなり経っていて、目に見えて老朽化や傷みが激しいものは、中古住宅としての価値が認められない場合があります。また、目視できない場所に問題が潜んでいることもあって、売却後のトラブルにつながりかねません。

古家付きで売却したほうがいいケース

　一方、家屋を残して、古家付き土地として売却したほうがいいケースは、次のような場合です。

立地条件が良い土地の場合

　最寄り駅までが徒歩圏内であったり、交通や日常の買い物などに便利な環境の場合は、その利便性の高さから土地に建物があったとしても早期に売却できる可能性があります。

築年数が10年以内の家屋の場合

　建物の状態によっては、中古住宅として売却が可能です。
　中古住宅の定義は曖昧ですが、不動産業界では築２年以上の家を中古住宅としているようです。また、上限の設定はありません。とはいえ、築年数に伴う経年劣化などを考えると築10年以内であれば、資産価値が認められることから、中古住宅としての売却も検討可能かと思われます。
　さらに築10年以上であっても、それまで適切にメンテナンスがされている家屋であれば、古家付き土地として売り出した際にも、なんらかの利用価値が認められることもあります。

不動産会社が買取りを検討している場合

　不動産の売買は不動産業者を介して行います。そのやり取りには「買取」と「仲介」という２種類があります。
　買取は文字通りその物件を不動産業者が買い取るもので、仲介は不動産業者が買い手を探し、売り手と購入希望者との間に立って取引をします。
　買取は仲介よりも低い傾向がありますが、買い手が現れるのを待ったり、内覧などの時間が必要なくなり時間や手間が省け、すぐに売却できます。また、更地にする必要はなく、契約不適合責任を免責してもらえます。

　空き家の処分を検討している際、選択の材料として「空き家の解体費用を知っておきたい」ということも出てくることでしょう。
　そんなときは、どうぞマトイの無料お見積り等をご利用ください。
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土地売却時、不動産業者委託で発生する費用

　なお、不動産業者に委託して売却する場合は解体費用のほかに次の費用が発生します。

仲介手数料

　不動産会社に支払う手数料です。これは売却価格に応じて計算されます。
・売却価格が400万円を超える場合：売却価格×３％＋６万円＋消費税
・売却価格が200万円～400万円以下の場合：売却価格×４％＋６万円＋消費税
・売却価格が200万円以下の場合：売却価格×５％＋消費税

印紙税

　不動産の売買や成立すると売買契約書を交わしますが、これに貼る印紙およびその費用が必要になります。これは売却価格によって数百円から数万円かかります。

譲渡所得税

　譲渡所得税は不動産の売却によって得られた収益に科せられる税金です。この税率は所有期間や売却価格によって異なります。

抵当権抹消費用

　売買する物件に住宅ローンが残っている場合、その抵当権を抹消するための費用が必要になります。その内容は次の通りです。
・登録免許税　不動産１件につき1,000円。１戸建ての場合、土地と建物の２件となって合計2,000円となります。
・司法書士に依頼する場合はその報酬
報酬額は1.5万円～です。
・その他の費用として、必要書類となる住民票や戸籍謄本などの取得費用がかかります。

その他

　その他に、物件に応じて次の費用が発生する場合があります。
・更地で売却する場合は解体費用。
・古家付き土地や中古住宅として売却する場合は、ハウスクリーニング費用や修繕費。
・業者によって異なるものの広告宣伝費。

土地売却時の解体費用や諸経費を抑えるポイント

　どのような形をとるにしても、不動産を売却する場合は専門的な知識やスキルが必要になり、不動産業者に委託することが必要です。また、それには前述のような費用が必要になります。
　売り主としては、これらを含めた出費は可能な限り抑えたいものです。そのため次のような点を心掛けることで、全体の出費を抑えられます。

残置物処分は自分たちで

　家屋を解体するにしても、古家付きで売却するにしても、売却に際しては家屋内にある家具や衣類・食器類などのすべてを処分する必要があります。要するに家のなかを空っぽの状態にする必要があります。
　これを業者に依頼すると相当な金額を要します。そのため、家屋内はもちろん、庭なども含めた敷地内全体にあるものを、自分たちで処分します。
　なかには庭石や大型家具のように重量があって自分たちでは動かせないようなもの、時間的に片付けきれないものなどが生じることがあります。それらに対しては無理なく業者に依頼したほうがいいでしょう。
　しかし自分たちで可能なだけ処分できれば、不用品の処分費用をかなり削減できます。

　こちらのコラム内で、家財道具類の処分の流れを説明していますので、どうぞご覧ください。

補助金等を活用

　空き家等の処分や建て替えで解体工事を行う場合、補助金や助成金を支給する自治体があります。
　また、なかには空き家の家財道具の処分にかかる費用を補助する制度を設置している自治体もあります。対象となる作業には、ゴミの処分、リサイクル家電の処分、ハウスクリーニング費用なども含まれます。
　こういった制度はすべての自治体が備えているわけではなく、それぞれの自治体によって制度の有無やその受給要件、受給額等が異なります。とはいえ、家屋の解体屋空き家の処分等を考え始めた段階から、これらの情報を集めて資金計画などを進めておくことで、経済的負担はずいぶん軽くなります。

　家屋の解体の際に利用できる補助金や助成金にどのようなものがあるか、申請方法はどのように行うのか、その際の注意点などについて、こちらのコラムで説明しています。どうぞ参考になさってください。

複数の業者に見積りをとって相場を把握

　解体費をはじめ、不用品の処分で依頼することも出てくる回収業者などに依頼する場合は、１か所にあたっただけでそこに決めるのは避けた方がいいでしょう。
　解体費用などのある程度の相場はあるものの、業者間に共通する定価や価格設定の基準はなく、業者ごとに解体費用等は異なります。そのため、相場を知るためにも複数の業者に見積りをとったうえで、業者を決めると良いでしょう。
　それによって価格以外に、その業者の雰囲気や仕事に対する姿勢、顧客対応の良し悪しなどもわかります。

まとめ

　空き家など、利活用の予定がなく不要になった家屋の対処として、売却は有効な方法です。しかし、それには不動産取引の専門知識や契約にまつわる複雑な作業が伴うため、不動産業者に委託し、相談しながら進めましょう。
　とはいえ、「家を処分する」ことの考えはじめの段階は、どんな行動をするべきか、何についての情報を集めるべきかと分からないことだらけ、という方も多くいらっしゃいます。
　マトイでは解体工事はもちろん、その前後のことに関する情報提供やご相談にも応じていますので、どうぞお気軽にご相談ください。
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